财务评价设计报告范本

'..房地产开发CB工程工程评价报告泽达学号2015026329〔11〕-.jz* ..专业班级税收15-1班完成时间2018年7月-.jz* ..选题一：编制财务评价报告〔一〕工程地块根本情况地块面积197亩；综合容积率1.8，土地价格为240万元/亩，土地用途为住宅用地。开发建立期5年。〔二〕根本计算数据序号工程名称单价计算单位备注1根底设施建立费1.1供排水工程费用15元/m2按总建筑面积计算1.2排水工程费30元/m2按总建筑面积计算1.3供电工程费用45元/m2按总建筑面积计算1.4公共绿化费80元/m2按总建筑面积计算1.5小区安防智能化20元/m2按总建筑面积计算2建筑安装工程费2.1多层框架住宅1000元/m22.2小高层住宅1200元/m2含电梯及安装3工程建立其他费3.1土地使用费3.2建立单位管理费按建安造价的5%计算3.3工程设计费建安工程费用的2%3.4工程勘察费综合估算，设计费的15%3.5前期工作费工程费用的0.8%3.6工程建立监理费工程费用的1%3.7质量监视费工程费用的0.2%3.8竣工图编制费工程设计费的5%3.9标的编制及招标管理费工程费用的0.1%3.10工程保险费工程费用的0.2%3.11施工图预算编制费工程设计费的10%4根本预备费按(1+2+3)项和的3%计算5折现系数按6%计算6资金来源自有资金40%，银行贷款40%说明：1、本工程不考虑流动资金、涨价预备费。〔三〕报告要求1、报告外观形式封面：报告名称、编制单位、日期；-.jz* ..2、报告容1〕报告中主要表格构成：〔1〕根底设施建立费估算表〔2〕建筑安装工程费估算表〔3〕工程建立其他费用估算表〔4〕工程投资估算汇总表〔5〕投资方案与资金筹措表〔6〕销售方案表〔7〕销售收入、经营税金与附加估算表〔8〕总本钱费用估算表〔9〕现金流量表〔全部投资〕〔10〕现金流量表〔资本金〕〔11〕利润和利润分配表〔12〕敏感性分析计算表一工程建立指标及实施进度〔一〕工程建立指标1、总用地面积：1060亩2、总建筑面积：71.2万M23、容积率〔综合〕：1.00表1工程分期开发容积率表分期物业类型占地面积〔亩〕比例容积率一期多层2000.18871.5二期别墅及联排3000.28300.5-.jz* ..三期多层，小高层2600.24531.8四期别墅及联排，复式3000.28300.5〔二〕建立周期根据同类工程实际建立周期和本工程实际工期需要，以及对工程建立、销售周期的预测，工程建立开发周期确定为7年，其中建立期6年。自2005年元正式开工建立开场，至2011年12月止。工程的工程建立和市场销售重叠进展。主要的里程碑事件的相应时间为：2005年1月正式开工建立；2005年7月1日开场销售；2011年12月底前销售完毕。〔三〕工程实施进度安排由于工程的建立期和销售期会重叠进展，工程建立需要配合楼盘销售工作，宜采取统一组织、统一规划设计、分头实施的方法。工程一期建立可分为十个阶段：A、获取土地使用权、前期论证和立项审批阶段；B、规划设计、报建和施工准备阶段；C、根底工程施工阶段；D、主体土建工程阶段；E、设备安装工程阶段；F、外装饰工程阶段；G、室安装和装修阶段；H、室外工程和收尾阶段；I、楼盘开盘预售阶段；J、销售阶段。工程二、三、四期的局部工作可以在第一期建立阶段完成。考虑工程实施的任务组织形式，可能存在分单项承包情况，各自的实施进度安排应控制在工程总体实施进度以。并相应制定各单项更为详尽的施工组织方案以保证工程进度方案安排的实现。〔四〕工程实施进度表见工程实施进度表〔表2〕。-.jz* ..表2工程实施进度表工程20042005200620072008341234123412341234前期一期二期三期-.jz* ..二工程投资估算与资金安排〔一〕建立投资估算1、投资估算围本工程建立投资估算围包括多层、小高层住宅、别墅、联排别墅、复式洋房等房屋建筑工程，室外工程，以及前期准备工程费用和工程建立其他费用等。2、投资估算编制依据1〕国家、省、市相关的政策法规和根本建立收费标准；2〕"全国统筑工程预算定额省统一基价表"及类似工程经济指标；3〕"全国统一市政工程预算定额省统一基价表"及类似工程经济指标；4〕"全国统一安装工程预算定额省单位估价表"及类似工程经济指标；5〕"省建筑安装工程费用定额"；6〕"工程开发协议书"。3、投资估算说明1〕建筑工程费估算建筑工程费估算主要为房屋建筑物工程，主要采用单位建筑工程投资估算法，以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算。一般建筑设计包含的建筑装饰工程局部包括在房屋建筑物工程造价之，不再单独估算。2〕根底设施建立费估算根底设施主要包括供水、供电、道路、绿化等工程。3〕工程建立其他费用估算工程建立其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算。4〕根本预备费估算根本预备费以建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费及工程建立其他费用之和为计算基数，根本预备费费率为5%。5〕建立期利息估算-.jz* ..工程债务资金的各项建立借款均假定在每年的年中支用，建立期利息的计算公式为：各年应计利息=〔年初借款本息累计+本年借款额/2〕×年利率〔二〕工程投入总资金及分年投入方案经测算，本工程建立投资总额为：141563.80万元。其中，静态局部为：138279.72万元；动态局部为：3284.08万元。本工程不考虑流动资金。工程投入总资金合计为：141563.80万元。工程建立期为6年，建立投资〔不含建立期利息〕第一年投入22.82%，第二年投入21.46%，第三年投入19.15%，第四年投入17.88%，第五年投入11.21%，第六年投入7.47%。-.jz* ..三工程融资方案〔一〕工程融资主体工程融资组织形式为新设工程法人融资形式。工程融资主体为C房地产开发。注册资本3000万元。〔二〕工程资金来源1、工程资本金筹措工程资本金筹措主要通过工程法人自筹解决。资金来源主要有自有资金，工程预售资金〔销售收入转用于建立投资〕。为保证销售收入能顺利足额到位，需申请银行能为顾客提供按揭效劳。2、工程债务资金筹措工程债务资金主要通过向银行贷款的形式解决。贷款总额为：24000万元；其中，贷款本金为：24000.00万元；建立期利息：3284.08万元。申请银行贷款的方式有两种选择：一是提供足够数量的优质抵押物，通过办理抵押获得贷款；二是以工程法人已经投入的自有资金和工程未来取得的销售收入及经营利润作为担保，通过工程自身获得贷款。鉴于国普遍采用的做法，暂按抵押方式考虑。银行贷款在建立期逐年足额付息，视还款资金来源情况按最大还款能力归还贷款本金。工程进入现房销售期后主要是归还贷款〔包括计入本金的建立期利息〕本金。还款期的利息作为财务费用计入工程经营的总本钱当中。建立期的利息为：3284.08万元。归还贷款及建立期利息的资金来源主要是两个局部，一是工程可用于还本的销售收入，即销售收入扣除应纳税金、销售本钱后的余额，除掉转作为工程投资后的局部。这局部资金按最大额度优先用于归还贷款本息。二是企业可用于还款的其他资金。-.jz* ..当自有资金筹措和取得预售收入困难时，可适当考虑让工程承包商和供给商带资或垫资。但只可作为应对未来风险的措施，且比例不可偏大。〔三〕融资方案分析1、资本金来源可靠性分析本工程融资方案中属于工程法人自有资金的份额不高，工程法人C房地产开发，自筹资金的能力可以得到保证。工程建立期对应年份的预售和现房销售收入的预测值远高于作为工程自筹资金的来源局部，使自筹资金来源的可靠性进一步提高。虽然，银行对房地产开发商的贷款控制较严，但由于银行贷款在总投资中比例不高，工程承办方拥有足够数量的优质资产，以及所取得的开发地块的土地使用权证，可以满足银行的抵押要求，工程自身获利能力强，市场风险相比拟而言并不大，因此，获得银行支持是可能的。就目前国金融市场的形势而言，银行对于按揭的形式是比拟欢送的。相应的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。2、融资构造分析在工程投入总资金中，工程法人自筹：34.45%，销售收入：46.28%。债务资金占：19.27%。融资构造合理3、融资本钱分析和利用债券、招股、商业贷款等相比，本工程使用的银行资金因当前的利率水平不高，借款期限较短，需由开发商承当的利息总额占比拟低，资金本钱率要明显的低于工程的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息本钱，也因银行利率较低，资本金的融资本钱也大为降低。-.jz* ..四工程财务评价〔一〕财务评价根底数据与参数选择1、财务价格工程财务评价对未来的偿债收入和建立投资进展分析时所采用的价格是预测价格。由于工程未来的偿债收入和建立投资支出等会受到政策的调控，故在整个计算期都使用预测的固定价格。2、利率根据本工程的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资本钱费率的水平，工程债务资金的借款利率确定为：5.5%。3、工程计算期选取根据本报告其它局部，工程的建立期为6年。因此类工程包括销售在，预计工程在7年可以销售完毕。建立期和销售期套在一起共需7年时间。4、财务基准收益率〔Ic〕设定根据国家此类工程建立标准和同类工程的情况，财务基准收益率〔Ic〕设定为8%。〔二〕营业收入与本钱费用估算1、销售收入估算本工程建立阶段，可以根据规定开展楼盘预售工作。工程整个销售期需要7年时间。工程一期、二期的销售价格根据本报告其它局部确定为：营业税按销售收入总额的5%计算；城乡维护建立税按营业税税额的7%计算；教育费附加按营业税税额的3%计算。2、本钱费用估算工程销售本钱费用主要是销售期间的销售本钱，包括：管理费1%，广告宣传代理费等各项杂费5%。三项费用的计算基数均为当期销售收入。-.jz* ..〔三〕工程利润估算与财务评价表〔四〕盈利能力分析1、财务部收益率1〕全部投资部收益率工程财务部收益率为：20.67%。2〕资本金部收益率工程资本金收益率为：17.16%2、财务净现值财务净现值为：18107.09万元。所得税后财务净现值为：10575.76万元。3、投资回收期静态投资回收期为：4.34年。所得税后静态投资回收期为：4.76年。动态投资回收期为：4.62年。所得税后动态投资回收期为：5.29年。4、投资利润率本工程的投资利润率为21.69%；投资利税率为29.26%。〔五〕不确定性分析本工程分别就工程容积率、销售收入、总投资三个主要因素，对工程财务部收益率、财务净现值、静态及动态投资回收期指标进展单因素敏感性分析，分别取变化率为±5%和±10%。通过敏感性分析可以知道，工程财务部收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为：容积率、销售收入、总投资。〔六〕财务评价结论本工程不仅财务净现值大于零，而且部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。如果工程能够享受开发区的政策优惠，减免局部所得税，那么工程的财务效果状况可以得到很大改善。-.jz* ..-.jz* ..-.jz*'