宾馆改造项目报告-20140112 (1)

'----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方广东新天河宾馆改造项目市场再定位、工程改造及投资分析报告----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方广州思坦企业管理咨询有限公司2014年1月目录1、前言51.1项目背景51.2调研对象61.3报告目标61.4研究范围61.5相关假设71.6责任声明71.7使用范围71.8研究方法82、项目概况92.1项目概述92.1.1项目概述92.1.2项目区位分析92.1.3项目功能分区112.2项目工程设备现状15----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方2.2.1消防系统152.2.2电系统152.2.3水系统202.2.4中央空调系统212.2.5电梯292.2.6监控系统302.3项目经营状况312.3.1历年业绩情况312.3.2季节波动性322.3.3客源结构分析332.3.4营收结构分析352.3.5组织架构及人员情况373、市场环境分析383.1区域市场环境383.1.1广州市概述383.1.2广州市经济概况393.1.3城市可通达性403.1.4区域访客情况413.2商圈分析423.2.1广州主要商圈概览423.2.2天河城商圈分析43----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方3.3竞争酒店市场483.3.1广州酒店市场概述483.3.2竞争酒店市场分析493.3.3酒店市场发展趋势514、项目定位分析524.1项目定位思路524.2项目SWOT分析534.4目标客源定位554.5项目市场定位564.6经营模式分析575、项目改造方案585.1项目改造方案一：单品牌酒店策略585.1.1整体改造思路：单品牌酒店策略585.1.2改造工程及费用说明595.1.3单品牌酒店功能分区605.1.4经营业绩预测625.2项目改造方案二：双品牌酒店策略635.2.1整体改造思路：双品牌酒店策略635.2.2改造工程及费用说明645.2.3双品牌酒店功能分区665.2.4经营业绩预测68----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方6、项目投资分析696.1投资成本分析696.2现金流分析706.2.1单品牌酒店方案现金流706.2.2双品牌酒店方案现金流716.3投资回报率分析736.4其它经营建议741、前言广州思坦企业管理咨询有限公司受广东新天河宾馆有限公司委托，为其位于广东省广州市天河区的广东新天河宾馆项目进行市场再定位、工程改造及投资分析顾问服务，并完成相关书面调研报告。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方1.1项目背景广东新天河宾馆是一家在营挂牌三星级的商务型酒店，地处广州市天河路188号，前身为广州天河宾馆。1999年，广州军区政治部与中国南方电网公司达成合作协议，中国南方电网公司整体承租原广州天河宾馆15年，进行重新装修后，于1999年11月正式开业，改名为广东新天河宾馆进行经营至今。作为中国南方电网公司超高压输电公司的下属单位，广东新天河宾馆从广州军区租赁的物业（经营场地）一期15年租赁期将于2014年8月份到期，为期15年的第二次租赁延展工作正在进行之中。中国南方电网有限责任公司于2002年（壬午年）12月29日正式挂牌成立并开始运作。公司经营范围为广东省、广西壮族自治区、云南省、贵州省和海南省五省（区），负责投资、建设和经营管理南方区域电网，经营相关的输配电业务。超高压输电公司是南方电网公司的分公司，在原国家电力公司南方公司的基础上改组成立，于2003年2月16日正式挂牌运作，负责管理、运营、维护和建设南方电网跨省区骨干网架和重要联络线，是实施国家西电东送战略的骨干企业。项目公司的母公司实力雄厚，为本项目的改造建设及后期运营提供了有力保障。1.2调研对象----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方本报告的调研的对象是位于广东省广州市天河区天河路188号的在营广东新天河宾馆项目（以下简称“本项目”）。1.3报告目标为明晰本项目二期租赁经营酒店未来的收益预期，尤其是在广州星级宾馆竞争日益激烈的背景下，如何保证租赁物业的投资收益，结合市场情况对项目进行整体再规划与定位，对需要进行改造的设施设备投资进行初步投资预算，并对现有酒店经营情况进行诊断，优化管理流程，合理预测其未来的经营现金流，从而为决策层提供该项目最终的决策依据。该报告将对本项目酒店的目标竞争市场和二期租赁经营的经济可行性进行研究，评估区域内酒店市场的需求供给情况，为本项目酒店提供优化的市场再定位分析、项目改造方案、功能分区推荐，及投资分析。1.4研究范围我们的推荐和建议主要基于我们的市场调研、行业经验和公司内部关于酒店行业的数据库资源。信息的收集和分析均来源我公司，项目规划等相关资料由业主方提供，我们假设所得到的信息全部准确属实，因此并未另做单独核实。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方1.5相关假设根据我们在酒店行业的经验，本报告中的相应指标与中国目前酒店行业通行的标准及行业规范一致。1.6责任声明我们假设项目酒店将会获取有效的消防证明书，遵守相关环境健康法规，并会获得其它和经营酒店相关的必需证件。同时，我们假设不存在任何与获取这些许可证件相关的未解决问题，亦没有检查待建酒店相关的证件、执照、证明、及相关许可，包括改造后需要办理的相关规划及许可文件，建议项目业主方需要将以上问题考虑在内。1.7使用范围本报告供广东新天河宾馆有限公司内部参考之用，对于任何直接或间接使用本报告和其中任何信息而造成的损失，我公司无须承担任何法律责任。本报告和其中所有的信息（标明了引用出处的信息除外）,包括但不限于所有的文字、数据和图表（以下简称为“信息”），属我公司所有，未经我公司的许可，----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方任何个人或机构不得将相关信息部分或全部复制或再次传播；获得书面许可将信息复制或再次传播的，需标明信息的出处来源于我公司。1.8研究方法1)本报告呈现的市场数据和研究分析主要基于我们对项目现场及区域市场的实地走访，以及与行业相关人士进行的访谈。2)对项目所在地的区域性环境和所在城市及国家的宏观经济环境进行分析和研究，以明确对酒店开发将产生影响之相关旅游、经济和人口发展趋势。3)对各主要细分酒店市场特征、客源结构、季节性进行分析，以明确竞争市场中住宿等需求的市场特性。4)评估项目地点及周围地块的用途、交通便利性、可视性和其它位置相关因素，以确定其开发酒店项目的适用性。5)分析项目酒店的现有竞争对手以及潜在新增竞争对手的市场需求情况和竞争度，以反映出客房市场上可满足的住宿需求水平和未来市场的供应水平。6)分析竞争市场中现有酒店的设施和配置情况，为项目酒店提供市场再定位、工程改造方案和设施推荐，包括各项设施的数量、规模和组合。7)通过对市场供求关系和渗透率的分析，预测酒店入住率和平均房价。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方1)按照“酒店统一会计制度”标准预测酒店未来收支，该预测显示了酒店的未来经济收益，为收益资本化方法提供了分析基础。2)报告中关于未来运营期的收支经营预测部分主要参考全国及项目酒店竞争市场的平均水平，并做适当权重调整。由于计算机在自动运算过程中，可能会因为四舍五入造成某些数据计算不精准，但这种影响可以忽略不计。2、项目概况2.1项目概述2.1.1项目概述广东新天河宾馆是一家在营挂牌三星级的商务型酒店，其前身为广州天河宾馆。1999年，广州军区政治部与中国南方电网公司达成合作协议，中国南方电网公司整体承租原广州天河宾馆15年，进行重新装修后开业经营。项目酒店由南方电网成立的下属广东新天河宾馆有限公司自行经营管理。项目宾馆拥有各类型客房221间，多功能大、中、小会议厅8间，设有中西餐厅、豪华酒家、卡拉OK歌舞厅、咖啡厅、美容美发室、商场、商务中心、票务中心、停车场等服务项目。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方广东新天河宾馆从广州军区租赁的物业（经营场地）一期15年租赁期将于2014年8月份到期，为期15年的第二次租赁延展工，项目再定位及改造方案正在协商推进中。2.1.2项目区位分析广东新天河宾馆地处天河路与广州大道交汇的东南角，位于广州市天河路188号，、为广州市最繁华的商业金融中心天河路中段，东临地铁站口，西临环市东路立交桥通达全市。项目周边交通图项目周边环境（图示）----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方项目东侧紧邻广百百货与天河城商业广场的核心商圈，及体育西地铁站与BRT站台；北面与广州购书中心、天河体育中心仅一路之隔；西面紧临南方人才市场、、南方电网超高压公司及天河立交；南面与天河村、黄埔大道等区域相邻。整体来看，本项区位优越、交通便捷，属于天河城商圈边缘，周边人流较大，但项目本身及周边物业较为杂乱陈旧，缺乏品质感。2.1.3项目功能分区功能分区表（一）：建筑区域面积表项目酒店建筑面积约22,690平米，占地面积约4,500平米。宾馆主体分为一号楼、二号楼、一二号楼连廊、宿舍综合楼、停车场等，具体场地面积如下表：----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方功能分区表（二）：整体配套项目面积表----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方功能分区表（三）：按部门功能分区表----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方项目结构及功能分区小结：Ø项目结构为框架结构，各楼层结构良好，格局清晰，各个客房采用标准的模块化设计间隔，利于打造标准化的客房产品。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方Ø1号楼中，客房间隔平均面积为23平米，此面积的客房适宜打造中端商务酒店及经济型酒店客房，但此面积相比市场高星级酒店客房面积偏小，这为项目酒店的市场定位设定了一定的上限。Ø从功能分区上来看，根据我们的不完全统计的计算（如下表），项目酒店各区域比例整体较为合理，但各功能分区结合新的市场定位有调整优化的空间。注：*以上外租区域指与酒店运营无直接影响的租赁物业，主要为临街商铺，及外租办公区域，不含外包经营的皇悦酒家、量贩KTV、沐足、大堂吧及小商店等区域。2.2项目工程设备现状酒店项目中，工程及机电设备对一个酒店的良性运行至关重要，其中涉及消防、监控、以及风、火、水、电等各个系统的设备设施。本项目酒店已持续运营了约15年，下面我们将重点盘点项目各项工程设备的现状，为项目未来的稳定经营做好各项相应准备。2.2.1消防系统新天河宾馆的消防系统建于1999年，系统已运行了15年，由于维护良好，目前运行还基本正常。可再运行三到五年，但由于该项目运营周期为15年，建议消防----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方水池不动，重建消防主管及消防设施。同时二楼、三楼消防控制并入整个建筑的主体消防系统，提高整个建筑的安全性。图1标注；德国Esser消防系统主机运行基本正常，终端配件因市面供货渠道少，价格昂贵，建议更换国产中、高端替代品以节省日常维护费用。2.2.2电系统低压配电房位于宿舍综合楼，配电房的基础设备为1987年设备，运行需更新并更换场地；发电机为上海柴油机厂1989年设备，功率为250kw，从1989年安装投用使用至今，其中九十年代初期，使用率较高，加上已大修过4次，现发电功率不足额定功率50%，建议更换。高低压配电柜、变压器从1987年投入使用至今，其间进行过主开关、电容器的更换。储能开关不能自动储能，每次均需手动储能，操作不便，存在安全隐患。高压柜、变压器每年经供电局维护保养一次，每次检测报告都建议更换。一）变压器----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方新天河宾馆油浸式电力变压器统计表（表1）地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注综合楼一楼变压器S7-500KVA广东佛山变压器厂19882漏油不正常建议更换综合楼一楼变压器S7-630KVA广州华成电器厂19861漏油不正常建议更换图2标注：油浸式变压器500KVA两台，630KVA一台，夏季用电高峰时容量不够，且经常漏油，供电部门已多次发出整改意见书。建议采用两台1250KVA干式变压器。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方一）低压设备新天河宾馆低压开关设备统计表（表2）地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注综合楼一楼低压开关BSL-01顺德龙山陈涌电器厂19871不完全正常建议更换综合楼一楼低压开关PGL-2G汕头新兴电器厂198812不完全正常综合楼一楼电容柜BJ-3G-E汕头新兴电器厂19882不完全正常综合楼一楼低压开关PGL-27顺德县苏溪配电设备厂19912不完全正常东侧地下室电容柜PGL-01广东施乃德电气成套设备有限公司20051不完全正常东侧地下室　电容柜BSL-1-44顺德龙山陈涌电器厂19876不完全正常图3标注：空调主机房动力配电出线柜空开老化严重需更新换代以消除安全隐患。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方一）高压设备新天河宾馆高压开关设备统计表（表3）地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注综合楼一楼总进线柜GG./AF-08T广东省河源开关厂19881不正常建议更换综合楼一楼计量柜GG-1AF-J3广州供电局修造厂19882设备陈旧老化综合楼一楼油开关柜GG.1AF-08T广东省河源开关厂19883不正常综合楼一楼PT柜GG.1AF-50广东省河源开关厂19881设备陈旧老化图4----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方标注：储能开关只能手动操作，电动失灵，设备老化须更新换代以适应企业的发展需求。一）发电机新天河宾馆柴油交流发电机统计表（表4）地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注综合楼一楼发电机YFX6-75兰州电机厂19931不正常建议更换综合楼一楼发电机12V135ED上海柴油机厂19891不正常建议更换图5----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方标注：75kw发电机以使用超过25年已达到报废年限，且输出功率到不到额定功率50%。2.2.3水系统水系统管道：1号楼东西两侧的底层主水管都是铸铁管，设备为1987年，使用年限已达近三十年。1号楼西侧改为PPR管，东侧还在使用1987年的水管，使用年限久远，建议更换。1号楼支水管为铜管，性能较好。2号楼部分房间有漏水情况，需全部重新布管并作防水处理。图6----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方标注：下水管以腐蚀严重热水系统：因热水水箱采用承压水箱直接供水无加压循环泵造成1号楼10、9楼热水压力偏低，洗浴舒适度很差，因此改造后需增加热水循环水泵。如三楼改为客房后，低楼层3、4楼水压偏高建议在5楼立管增加减压阀。图7标注：常压热水锅炉采用德国品牌weishaupt燃烧机，性能稳定，还可以使用3-5年，但热水系统无增压循环泵致使9、10楼水压偏低，系统须优化。2.2.4中央空调系统----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方1号楼西区天面为特灵风冷空调机组，原机组输入功率206KW，制冷量725kw，机组能效比约2.45；如安装新设备风冷机组能效比一般约3.5；故原设备比新装设备每小时多耗电约60kw，两台机组每小时多耗电120kw，每年按运行300天每天按12小时计算，则每年多耗电60*2*300*12=432000KW；机组冷凝机翅片电腐蚀严重，机组无维修价值，机组已使用14年，进入报废期。地下室空调主机房螺杆机：每台机组制冷静量100冷吨，自1999年使用至今已大修4次，共3台，机组输入功率约125KW，能效比约2.8；现阶段螺杆机能效比约4.3 ；故每台机组每小时多耗电约80KW；按运行2台机组计算，每年耗电：80*2*300*12=576000KW；现提取广东地区一家五星级酒店客房的能耗对比如下：能耗比（表5）新天河宾馆某五星级酒店2013年3月2013年6月2013年7月2013年8月2013年3月2013年6月2013年7月2013年8月用电量25811824064123903227023694700202632221121220961房量221221221221320320320320OCC91%84%88%86%65%68%65%61%售房量62115775605658926497654064486045平均售房能耗4242394615313437----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方每间房面积2323232323464646每平方耗电1.811.811.721.990.630.670.750.79经对比两家酒店客房单位平方米能耗量（广东地区客房主要是空调能耗），强烈建议更换空调所有机组以降低酒店能耗，同时减少现有设备的维修成本。新天河宾馆空调设备统计表（表6）地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注1#西侧12F特灵中央空调ERTAA213法国1999年2目前正常使用加装散热片保护装置3年一中修5年一大修冷冻泵KTB125-100-315B广州市第一水泵厂1999年3目前正常使用每两年1#东侧地下室开利中央空调30HK-115上海合众-开利空调有限公司1987年3目前正常使用----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方冷冻泵KTB125-100-400A广州市第一水泵厂2005年2目前正常使用冷却泵IS125-100-325广州市第一水泵厂2005年2目前正常使用地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注1#东侧12F冷却塔125T广州览讯公司2009年3目前正常使用预估还可用两年，经营周期15年需更换1#西侧12F燃气炉WNY-S-290-B广西博士通集团公司1999年2目前正常使用更换热水循环水泵GDR65-19广州市第一水泵厂1999年2目前正常使用更换----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方热水循环水泵GDR40-20广州市第一水泵厂1999年2目前正常使用热水循环水泵GDR32-20广州市第一水泵厂1999年2目前正常使用1#东侧地下室开利中央空调热水交换器辽宁锦州2001年6目前正常使用更换1#东侧地下室开利中央空调热水循环水泵GDR40-15广州市第一水泵厂2001年2目前正常使用地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注1#东侧地下室开利中央空调热水循环水泵GD50-8广州市第一水泵厂2001年2目前正常使用更换1#东侧地下室生活水泵XB615-60广西博士通集团公司1999年2目前正常使用1#西侧风机盘管ECR300上海新晃空调设备厂1999年98目前正常更换----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方4-10F客房使用1#东侧5-10F客房风机盘管SCR400上海新晃空调设备厂1999年71目前正常使用1#西侧11F风机盘管ECR6001999年4目前正常使用不换风机盘管ECR12001999年10目前正常使用1#西侧1F风机盘管ECR6001999年6目前正常使用更换1#西侧1F风机盘管ECR12001999年4目前正常使用更换地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注1#西侧4-11F电梯厅风机盘管ECR8001999年8目前正常使用更换----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方1#东侧4-11F电梯厅风机盘管SCR6001999年8目前正常使用1#东侧11F风机盘管SCR8001999年5目前正常使用更换1#东侧11F风机盘管SCR12001999年5目前正常使用1#东大堂风机盘管SCR600上海新晃空调设备厂1999年2目前正常使用咖啡厅风机盘管SCR600上海新晃空调设备厂1999年5目前正常使用不换1#东侧4F客房风机盘管FP300广州江南空调设备厂2000年13目前正常使用更换地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方2#4-9F客房风机盘管FP400广州江南空调设备厂1995年28目前正常使用更换2#4-9F客房风机盘管42CE006200AR上海通惠-开利空调设备公司1995年50目前正常使用更换风机盘管FP600广州江南空调设备厂1995年16目前正常使用更换风机盘管FP800广州江南空调设备厂1995年4目前正常使用更换新天河酒家风机盘管FP1200广州江南空调设备厂2001年10目前正常使用更换风机盘管FP600广州江南空调设备厂2001年2目前正常使用更换1#西侧空调新风机SDK250-Y-7上海新晃空调设备厂1999年7目前正常使用建议更换落地式----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注连廊空调新风机KGD015广州灵风空调设备厂1999年1目前正常使用更换中庭空调新风机KGL06广州灵风空调设备厂1999年1已坏1#东11F空调新风机K6D05广州灵风空调设备厂1999年1目前正常使用更换1#东侧空调新风机K6D03广州灵风空调设备厂1999年7目前正常使用1#西侧11F空调新风机KGL04广州灵风空调设备厂1999年1目前正常使用1#西大堂空调新风机KGD02广州灵风空调设备厂1999年1目前正常使用FP100L1不换----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方4F大会议室柜式空调送风机广州江南空调设备厂2008年目前正常使用地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注1#东大堂柜式空调送风机FP160W广州江南空调设备厂2008年1目前正常使用不换1#东侧12F空调新风加压送风机DT05-5-A1肇庆德通通风设备厂2000年1目前正常使用更换空调管道12楼12楼天面排风机需更换----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方2.2.5电梯新天河宾馆电梯等设备统计表（表7）地点设备名称型号生产厂家安装日期数量（台）设备使用情况备注1#楼东侧电梯YPVF-17-C090广州日立1999.82正常使用1#楼西侧电梯YP-15-C090广州广日1987.12正常使用2台换轿厢更换空调及平层装置一台2#楼电梯YPVF-15-C090广州日立1996.81正常使用暂时不换酒家员工通道送风机GLD-25-11KW广州双枪2009.91正常使用更换----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方酒家中厨抽烟机GLD-25-25KW广州双枪2009.91正常使用更换酒家3楼抽烟机JFX-22BLH-11KW广州捷达2004.51正常使用更换2#楼房间电源开关珠江牌广州199865现在可以使用更换2#楼楼层电源开关珠江牌广州19985现在可以使用更换1#楼排污、供水管道19872.2.6监控系统监控系统设备老化，建议在重新装修过程中全部更换。图8----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方标注；采用海康威视硬盘录像机没有做矩阵，设备老旧、故障率较高，调取、回放慢、16画面设置对重点位置的监控清晰度不够。工程设备情况小结----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方2.3项目经营状况2.3.1历年业绩情况下图显示了广东新天河宾馆过在2003-2013年间所实现的历史入住率(OCC)、平均房价(ADR)及平均每房收益水平(RevPAR)的变化。lADR(AverageDailyRate)客房平均房价：为客房总收入除以实际售出客房数量。lOcc(Occupancy)市场入住率：指实际售出的客房数与可售房数量的比率。lRevPAR(RevenuePerAvailableRoom)每间可售房收入：等于客房收入除以可售客房数。RevPAR=入住率（Occupancy）×平均房价（ADR）。新天河宾馆历史业绩，2003-2013年分析上图我们看到：Ø新天河宾馆过去11年的历史业绩随市场变化呈现了较为显著的波动。Ø2003年受SARS的影响，业绩有所影响；2004年，主要在广交会的推动下，酒店实现了历年最高的平均房价；----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方Ø2005-2009年间，受周边陆续有较多的新增供给出现，同时受经济大环境的影响，新天河宾馆业绩逐年下滑；Ø2010-2013年，酒店平均房价及平均每房收益水平逐年上升，但入住率有所下滑。2.3.2季节波动性下图显示了广东新天河宾馆过2013年的月度业绩季节波动性趋势。新天河宾馆各月业绩波动，2013年注：2013年全年整体平均入住率为红线所显示的78%。分析上图我们看到：Ø多数月份入住率在70%至90%之间波动，而2月（春节）业绩明显低于全年平均。Ø1月、3-8月、11月高于全年平均入住率水平，其中入住率高于85%的月份为3月、5月、7-8月。Ø2月、9-10月、12月低于全年平均入住率水平，其中2月的入住率为48.6%，为全年最低。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方Ø由春秋两季的广交会所拉动，每年4月、10月广州酒店业绩一般较旺，平均房价水平明显高于其它季节。新天河宾馆在2013年4月和10月的平均房价也有明显的提高，但入住率表现欠佳。对项目酒店而言，未来市场拓展及收益管理提升的空间较大。Ø从每周的波动性来看，一般周日和周一较淡，周二至周四一般，周五、周六较旺。2.3.3客源结构分析通过对客源比例结构进行分析的重要性在于每一细分市场通常会揭示出影响需求的相关因素，诸如增长潜力、平均逗留时间、平均客房入住人数、设施要求、价格敏感程度等独特特征。通过量化各个细分市场对过夜客房的总体需求，以及确定每个细分市场的特性，从而可以衡量各个细分市场未来的发展潜力，这将是项目酒店未来选取目标市场的重要因素。下图显示了新天河宾馆2013年的客源比例结构：新天河宾馆客源比例结构，2013年----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方我们分析认为：Ø酒店休闲散客占比为31%，是项目酒店最重要的客源市场；广州旅游休闲市场日益成熟，本项目区位优越，交通便利，随着项目酒店的改造升级，休闲散客市场预计将继续成为项目酒店的主要客户来源。Ø南方电网系统内部贡献的客源也占比达到27%，成为项目酒店第二大的客户来源。根据酒店管理人员的介绍，酒店旁边的南方电网超高压公司2014年将会搬迁，使酒店流失一部分电力系统的客源，同时相关的会议和培训对酒店会议场地及设施的需求也会减少。而同时，项目酒店改造升级后预计可获取更多南方电网内部的高收益客源。南方电网系统的客源仍将成为待建酒店重要的客源市场。Ø通过订房中心渠道预订的客源占到了16%，对非连锁经营的单体酒店而言，OTA渠道日益重要，但同时需支付的佣金较高。如何利用新媒体，拓展合适的预订渠道，成为项目酒店未来重要的营销要点。Ø新天河宾馆位于广州市核心商圈，周边企业及事业单位较多，协议单位客源占比为13%，成为项目酒店重要的客源补充。Ø团队客源占客源市场的13%，其中团队客源主要为会议客源，旅游团队所占比例较低。新天河宾馆目前配置了大小会议室8间，会议区域面积近1,000平米，吸引了不少会议团队，带动了项目酒店整体的业绩。需要指出的是，项目酒店中，会议设施较为分散，设施品质不高，会议客源平均的收益水平偏低。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方2.3.4营收结构分析基于新天河宾馆2013年的营业数据，我们整理了新天河宾馆各区域及各部门的营收比例结构，如下图所示。新天河宾馆整体收入比例结构，2013年----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方p2013年新天河宾馆实现整体营收约3,867万元，其中自主经营项目营收3,173万元，占比82.0%；物业出租收入694万元，占比18.0%。p目前，新天河宾馆项目中出租物业总面积为5,162平米，占项目物业总面积的22.8%；自持经营物业总面积为17,528平米，占比为77.3%。p2013年物业出租收入694万元，高于新天河宾馆全年物业租赁的总租金成本449.8万元。新天河宾馆自主经营收入比例结构，2013年p从新天河宾馆自主经营的各部门营收来看，2013年客房收入为2,214万元，占比69.7%；餐饮收入为762万元，占比24.0%；停车场收入为48.4万元，占比1.5%；其他收入（包括会议室出租，及杂项收入）为150万元，占比4.7%。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方新天河宾馆项目中，物业出租管理成本，以及自主经营项目中的停车场金和其他收入的部门成本分摊在一般行政开支及其他综合开支项目中。我们重点选取了客房部和餐饮部的部门收入、部门支出，及部门经营毛利水平进行分析。客房及餐饮部部门收支比例，2013年p2013年项目酒店中，客房部门毛利率为78.2%，经营情况良好，成为项目酒店主要的利润贡献部门。p餐饮部成本随物价上涨等因素影响较大，餐饮部门毛利率为-22.4%，出现亏损。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方2.3.5组织架构及人员情况新天河宾馆目前下设公关销售部、餐饮部、房务部、动力工程部、保安部、办公室、财务部、政工人资部，在册员工总数为209人。新天河宾馆组织架构及各部门人员表l项目酒店员工总人数目前为209人，员工的人房配比为0.946，同时酒店经营外包项目较多，对比广州同档次酒店人员结构与客房数量配比情况来看，新天河宾馆人员配比较高。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方l2013年新天河宾馆人力成本总额为1,179万元，约占项目整体营收总额的30.5%，整体来看，项目酒店中人力成本占比偏高，精简人力，优化项目的组织架构，控制人力资源成本，成为提高本项目酒店未来收益的重要方向。3、市场环境分析3.1区域市场环境3.1.1广州市概述广州市作为广东省的省会，华南地区的经济、文化、科教和教育中心，以及中国4个一线城市之一，广州因其丰富的历史和文化而著名。广州市自古即为中国南方商都，其作为对外经济开放改革的首批沿海省会城市之一，积累了30多年的对外贸易的丰富经验和营造了良好的商业环境。广州行政区划图地理位置：地处广东省南部，珠江三角洲的北缘，濒临南中国海，珠江入海口，毗邻港澳。面积人口：面积7,434.4平方公里，常住人口约1300万,户籍人口约800万。交通条件：华南最大的交通枢纽，包括空运、海运、高铁、地铁、APM、BRT、轻轨、高速公路等多种交通方式。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方行政区划：现辖10区2市：越秀区、天河区、荔湾区、海珠区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、萝岗区、南沙区、从化市、增城市。3.1.2广州市经济概况广州是中国华南区的经济中心，商贸业发达。从宏观经济发展来看，广州市GDP总量一直保持着健康稳定的增长，固定资产投资、房地产开发、住宿餐饮业零售额、及旅游总收入等重要经济指标均呈良好增长趋势。2013年广州市的GDP增长约为10.6%左右，总量约达15290亿元。其中，第三产业和社会消费品零售总额将是主要的贡献因素，预计总额分别9803亿元和6874亿元，分别增长11.2%和15%。广州市GDP增长情况，2004-2013年----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方整体来看，广州市经济保持较快发展，2004年至2013年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好。广州市三次产业结构，2012年2012年广州市三次产业结构为1.6:34.8:63.6。广州第三产业发达，商贸往来频繁，为酒店市场的繁荣发展提供了良好的市场空间。3.1.3城市可通达性广州市拥有国际机场、高铁、港口、高速公路网、客货铁路网络，连接国际和国内各大城市，形成一个庞大高效的交通网络，城市整体可通达性良好。广州市交通示意图----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方广州市正着力建立与世界城市联系的枢纽体系，按照“内三/外三”枢纽总体布局，加快建设外围片区的北部综合交通枢纽（白云机场和广州北站）、东部（新塘）综合交通枢纽、南部（万顷沙）综合交通枢纽；同时，优化升级都会区内的广州火车站、广州东站和广州南站综合交通枢纽。广州城市公共交通发达，建立了以轨道交通和新型有轨电车为主体，常规公交、出租车、水上巴士为重要补充，与步行、非机动车无缝接驳的低碳公共交通系统。3.1.4区域访客情况过去的十年中，得益于区域经济的快速发展，交通条件的改善，及旅游景区的发展，广州市总访客数以8.2%的复合年增长率快速递增。2012年广州访客总数突破4,800万人次，同比增长4.9%，其中，国内访客占总人次的84%，构成了区域访客的绝对主力。广州日益提升的交通通达性，及包括生----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方态游、乡村游、休闲游、海滨游等多个旅游产品得到大力开发，广州国内访客数量在未来有望持续增长。广州外国人士众多，相比中国的多数城市而言，其入境访客人次比例较大，凭借华南政治文化中心的优势地位，其入境访客人次有望继续增加。我们还选取了2012年福布斯中国大陆城市最佳商业及旅游业排行，以分析广州市商贸及旅游市场的繁荣程度。我们看到，在全国各大城市中，广深在各项指标处于绝对领先地位，显示了区域强劲的整体经济实力及良好的经济活力。全国市场中，广深凭借强大的经济实力，及良好的旅游产业基础，在全国分别排在第3、第6位，访客往来频繁。广州的经济与投资稳健发展，同时区域休闲度假市场日益成熟，为区域酒店市场带来持续增加的商贸及休闲旅游客源，项目区位交通条件良好，得益于以上有利条件，本项目酒店存在良好的市场发展空间。3.2商圈分析----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方3.2.1广州主要商圈概览对城市酒店及商业物业而言，区域商业的分布、构成和人流特点对其选址与市场定位有重要意义。对项目周边商圈的分析，有助于制定合适的市场开拓目标，明确哪些是项目的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的项目策划及营销方案。广州市主要商圈分布图l天河城商圈是广州目前综合程度最高、发展水平最好的商圈，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式，是集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方主要网点包括：天河城广场、广百百货、太古汇、万菱汇、維多利廣場、正佳广场、中信广场、天河娱乐城、各电脑城、天河时尚广场l中华广场商圈位于中山三路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等大型商业、公园、体育场地组成，已呈现综合商业区的雏形，成为广州东山区在北京路、农林下路传统商业街区之间的新崛起大型商圈。主要网点包括：中华百货、流行前线、地王广场、英雄广场l北京路商圈为广州著名的商业步行街，有近千家商店，周边的惠福东路、高第街、大南路、泰康路、文德路、文明路围绕着十大行业形成专业街、批发市场。店铺众多，规模大，经营样式齐全。百货、服装业十分发达，国产、进口商品种类齐全。主要网点包括：广州百货大厦、新大新商场、光明广场、名盛广场、五月花广场、北京路步行街l上下九商圈是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。上下九步行街上布满各品牌连锁店、食肆，汇聚了驰名国内外的名菜小吃，附近还有历史悠久的传统专业街及全国最大的农贸杂市。主要网点包括：荔湾广场、名汇商城、上下九路步行街3.2.2天河城商圈分析----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方天河商圈是广州的核心商圈，随着以天河城为中心的商业圈的逐步扩大，目前天河商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、太古汇广场等大体综合性购物中心。尽管竞争局面难以避免，但是商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。天河城商圈以大型购物中心、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，商圈的核心消费群体追求时尚、讲求品牌，拥有较高的消费能力。天河城商圈主要商业项目分布天河城概况----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方时尚天河概况----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方正佳广场概况正佳广场概况万菱汇概况----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方太古汇概况天河城商圈特征小结：Ø天河城中心商圈的商业氛围浓厚，目前已形成广州具主导力的消费购物中心商圈，片区商业的高度聚焦。Ø天河城中心商圈具有良好的交通地理优势，有利于汇聚人流。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方Ø天河城中心区域聚集了众多高档次和品牌商家，大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区的竞争力，使得天河城商圈不断改善其发展，来适应市场的需求，使得该商圈与时俱进，成为广州商业发展的先驱。Ø对本项目而言，本项目紧邻核心商业区，及双地铁口上盖，但属于天河城商圈的边缘区域，项目周边物业品质及商业氛围稍逊。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方3.3竞争酒店市场3.3.1广州酒店市场概述广州市酒店市场起步较早，市场发展较为成熟。据旅游局的统计数据，截止2013年6月底，广州市共有星级酒店221家，其中五星级酒店21家，四星级酒店36家，三星级酒店128家，二星级酒店36家。2005年至2013年间，广州市星级酒店客房数仅以1%的复合年增长率增长。l区域酒店市场中，低星级酒店数量快速减少，一、二星级酒店客房数以15%的复合年变化率快速下降；l中档酒店客房数增长较为平缓，受近年来经济型酒店市场迅速扩张的影响，三星级和四星级酒店客房数从2005年至2013年仅以2%的复合增长率增长；l得益于广州市快速发展的商务市场和MICE市场的带动，相比中低端酒店市场，广州市五星级酒店市场则呈现出快速扩张的趋势。从2005年起，广州市已评定五星级酒店客房数总量以10%的复合年增长率增长，至2013年约达到10,000间。l从分布来看，广州五星级酒店主要集中于市中心天河区和越秀区，两区分布的五星级客房数分别占了客房总数的约37%和25%。l随着珠江新城和天河商圈的日渐成熟，本项目周边陆续有多家高星级酒店开业，带动了区域酒店市场的升级发展，同时也加剧了市场竞争。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方3.3.2竞争酒店市场分析市场竞争酒店的供给水平对本项目酒店的经营业绩有着直接的影响，对竞争酒店市场供需分析师我们研究本项目酒店未来业绩与投资可行性分析的基础。本项目周边商贸业发达，经济活跃，各类型酒店供给量大，市场竞争较为激烈。根据我们的实地调研以及与行业相关人士的访谈了解，我们选取项目周边与本项目档次相当的部分酒店作为项目酒店的竞争酒店进行分析。主要竞争酒店及分布----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方从各竞争酒店的分布特点来看：Ø各酒店项目呈现较为明显的主干道依附型分布，沿着天河路，广州大道、天河北路两侧均有较多的酒店项目分布。Ø地铁线站点周边，也成为众多中高端和经济型酒店的首选位置，有多家竞争酒店沿地铁线路周边分布。下面，我们将重点选取2013年新天河宾馆、周边的三家主要竞争酒店、以及广州星级酒店与广州三星级酒店的平均业绩情况进行分析。其中，相关酒店的数据来源于酒店高管访谈、实地调研、业内通报以及内部数据库。竞争酒店市场业绩，2013年分析上图的业绩数据，我们看到：----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方Ø2013年新天河宾馆客房销售业绩明显高于广州三星级酒店市场平均业绩水平，对比体育西汉庭酒店及柏高商务酒店（天河城店），新天河宾馆平均房价高出60-90元，入住率则低出了20个百分点。Ø得益于优异的区位条件，新天河宾馆及周边竞争酒店普遍取得了比广州星级酒店市场平均更优的入住率，显示出更优的每房收益能力。Ø改善硬件条件及营销策略，逐步提高项目酒店平均房价，并重点着力提升入住率水平，成为项目酒店收益水平提升的重要方向。3.3.3酒店市场发展趋势区域酒店市场的特征，及行业发展趋势对项目酒店未来所处的市场环境有着重要影响，成为项目酒店未来市场定位的重要考虑因素。基于我们的行业观察，区域酒店市场呈现出以下的市场特点和发展趋势：l中国经济发展相对放缓导致酒店市场需求增长速度有所下滑；同时，旅游酒店行业投资高潮仍在持续，供给过剩正成为未来数年阻碍中国酒店市场实现业绩增长的主要因素。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方l政府对酒店市场调控的政策性影响持续发力，酒店市场上高端政务消费明显下降，商务宴请及旅游需求增长放缓，部分高端消费呈现向下渗透的现象。l国民休闲旅游消费增长强劲，公务消费和高端商务消费的衰落进一步凸显了国民大众日常需求市场的基础地位。预计2013年国内旅游人数达33亿人次，同比增长11.6%；国内旅游收入2.6万亿元，同比增长14%。p干净舒适的床上用品、便捷的互联网络、快速出热水的淋浴室等产品服务成为大众旅游时代现代酒店（特别是经济型酒店和中档酒店）基本的核心诉求。p酒店市场中出现越来越多具有丰富旅行经验、及需求多元化的消费者，基于日常生活特别是旅行住宿核心诉求的创造和创新成为酒店市场的发展潮流，商业研发、自主创新与青年一代的价值观，共同创造了旅游住宿产业的新时尚。p科技进步、新材料、新工艺，特别是互联网和移动通讯的进步为步入时尚生活的酒店提供了有力的科技支撑，成为推动酒店商业模式演变的重要力量。p酒店业企业家的创新能力和职业经理的日常管理能力，是酒店时尚演化的商业基础。在行业高速扩张的背景下，人力资源日益成为酒店投资运营中最重要的影响因素之一。4、项目定位分析4.1项目定位思路----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方项目的定位及设施配套的品质对其在市场上的竞争力有着直接的影响，同时也会直接影响到该项目未来的投资收益。酒店是一项长期投资，良好的酒店物业在未来的增值效应如何释放出来一直是酒店投资应该重点关注的问题。在这个意义上，酒店开发及改造过程中对酒店物业进行很好的定位非常重要，是项目成功关键之一。项目定位逻辑导图项目定位内部因素外部因素对项目酒店改造定位必须充分考虑以下几点因素：l项目资源禀赋：包括项目投资与运营商背景、项目自身条件、物业状况及其它相关因素。l地域市场消费特点：包括项目酒店在未来运营期所处的区域经济及旅游市场环境、地域消费群体的消费喜好及消费特点。l行业发展特点与趋势：包括区域酒店市场的发展现状与市场特征、目标酒店市场的竞争格局、以及行业发展趋势。l财务及投资回报因素：对于待建酒店项目，结合酒店定位产生的装修改造成本和未来经营现金流分析，全面评估该酒店项目的内部收益率，可能是对定位最关键----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方的因素。项目改造及翻新的资本支出作为该投资决策中产生的沉没成本，将对项目酒店的投资回报产生较大影响。4.2项目SWOT分析优势l项目区位优越、交通便利：项目地处广州的核心区域，周边商贸发达，同时体育西为双地铁的城市枢纽，人流密集。l南方电网集团作为项目母公司实力雄厚，电力系统内部为项目酒店带来稳定的客源支持。l良好的运营基础：新天河宾馆已稳健经营多年，形成了相对成熟的制度体系、有经验的员工队伍、及积累了良好的客户资源，为项目酒店未来的运营发展奠定了良好的基础。l项目物业整体结构较整齐，模块化的空间布局有利于项目改造。劣势l项目周边社区物业品质一遍，项目西侧天河立交、军区物业等对商业人流形成了天然隔断，项目处于天河城商圈的边缘，商业氛围稍逊，影响出租物业租金水平及酒店房价水平的提升。l项目物业为上世纪八九十年代设计的产品，物业整体较陈旧，各物业场地的布局较零散，项目改造难度较大。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方l项目酒店近年的整体盈利能力不强，餐饮部门出现较大亏损，人力、行政等成本开支较高。机会l项目母公司支持本项目的发展，通过合理规划，改造升级物业品质，打造高品质酒店产品，可有效提升项目酒店及出租物业的收益水平。l区域经济的稳健发展，旅游休闲市场的日益成熟，为酒店市场提供了良好的市场空间。l城市交通条件持续改善，预计会使人员往来更加频繁，区域访客将持续增长。l政府对项目所在片区的规划发展，有利于项目周边整体环境与商业氛围的升级，有利于项目酒店的发展。l大众消费市场中精品时尚型精选服务酒店较为缺乏，存在市场空间。威胁l广州酒店市场现有及潜在新增酒店供给量较大，项目酒店将面临较大的市场竞争压力。l项目酒店现有人员相对臃肿，如何精简人员、提高绩效，以及合理安置员工宿舍及家属成为挑战。同时，由于酒店供给增加可能带来具有酒店管理经验和工作经验的员工的流失短缺。l南方电网超高压公司即将搬迁，可能带来部分客源的流失；同时，经济大环境的波动变化，可能带来包括广交会期间的客源的波动。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方4.4目标客源定位基于前面我们对竞争酒店市场及新天河宾馆客源结构的分析，我们认为项目酒店未来应重点获取的客源市场主要包括：1、大众休闲旅游客源市场，主要包括大众旅游客源和本地休闲散客。ü得益于国民经济及大众旅游市场的快速发展，大众休闲旅游访客预计将持续快速发展；项目酒店交通便捷，天河城商圈作为广州重要的都市休闲旅游目的地，周边休闲旅游客源众多，大众休闲旅游客源市场预计可成为支撑项目酒店业绩的基础市场。ü大众休闲旅游市场的客源呈年轻化趋势，80、90后客人预计将成为此部分客源的主力。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方2、商务协议客源市场，主要包括南方电网系统内部提供的客源，和商务协议客户。ü南方电网集团作为项目母公司，对项目酒店的客源将得以持续，且随着项目酒店品质的提升，可获取集团更多高收益的客源；ü项目酒店地处广州城市中心区域，周边政府事业单位及商贸企业众多，商务活动较频繁。项目酒店已稳健经营多年，积累了不少商务协议客源，项目改造升级后，在商务市场预计将取得良好的市场份额。3、会议客源市场，主要为注重交通便捷性及城市配套设施的会议团体，包括公司会议、客户宣讲会、教育培训活动等。ü项目酒店目前的会议设施规模较小，均为中小型会议场地，会议区域整体的品质一般。ü目前的会议客人一般较注重性价比，对价格较为敏感，平均收益水平不高，但此部分客源市场可有效带动项目酒店的入住率水平，成为带动酒店业绩提升的补充。ü对项目酒店而言，应重点于淡季拓展会议市场，并努力提升会议客源的收益水平。4.5项目市场定位基于前文我们对目标客源市场的分析，结合项目资源条件，我们对项目酒店整体市场定位建议为：提供精选服务的特色时尚（或中档）酒店。从功能配置及产品设计方面，以下几点成为支撑其市场定位的重要因素：l重点打造高品质的客房产品----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方l提供精选高效的餐饮、会议、康乐配套设施及服务，部分设施可外包经营l营造个性化时尚公共空间l积极融入周边商圈，整体升级改善项目商业氛围及物业品质，提升出租区域的收益水平，并与项目酒店形成良性互动。4.6经营模式分析----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方从酒店营业各部门产生的收益水平来看，客房收益是相对更高，根据我们前文分析的项目改造及市场定位思路，项目酒店未来将重点打造高品质的客房产品，项目酒店二期整体客房数将有所增加，达到约300间客房。基于此客房数，我们认为客房数量规模较大，整体市场经营压力较大，建议可考虑双品牌酒店的经营模式。下面我们将就单品牌酒店及双品牌酒店模式的优劣势进行对比分析。单品牌酒店模式双品牌酒店模式优势Ø成本相对低廉Ø管理模式简单Ø双品牌酒店可协同互补，获取不同的市场客源；Ø单个酒店客房数较小，市场压力小；Ø双酒店可共用餐饮、康乐、及会议设施，提高设施使用效率；劣势Ø单品牌酒店经营市场压力较大Ø改造成本相对更高Ø品牌引进需要一定的成本投入Ø双品牌酒店之间可能存在市场竞争，协同管理需要一定时间磨合Ø需要额外办理独立的消防等相关营业许可及牌照证明小结----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方5、项目改造方案5.1项目改造方案一：单品牌酒店策略5.1.1整体改造思路：单品牌酒店策略单品牌酒店策略下，我们对项目整体的改造建议如下：l将一号楼3楼、二号楼3-4楼区域改造为客房，同时将现有酒店部分套房进行改造，改造后的房间数量约为299间；l现有酒店办公区域调整至一号楼东附楼3－5楼；l现有一楼西餐厅、中庭及三个包房区域改造为全日制餐厅，采用开放式厨房设计，以早餐为主，设置商务简餐菜单，满足商务人士需求；l酒店大堂区域进行调整，面积缩小为约200平方米；l大堂其余部分、新天河酒家、皇悦酒家、宿舍楼及附楼外租；l高压柜、低压柜、发电机、电缆电线、空调系统、管道系统全部更新；l基于项目定位及设计风格，对项目酒店进行整体翻新装修。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方5.1.2改造工程及费用说明基于前文项目改造的思路及市场定位，项目酒店在单品牌酒店下需要整改的工程项目及相关费用主要包括以下项目。序号户型户型单房造价数量总造价1单床房51959.53116.006027305.752双床房55267.96118.006521619.203增加房间56300.0164.003603200.634运营物资12000.00298.003576000.0051号楼走廊报价79361.119.00714249.9962号楼走廊报价129673.181.00129673.187天面防水250000.001.00250000.008大堂报价332600.001.00332600.009机电设备及电增容4000000.001.004000000.00----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方10暖通7000000.001.007000000.0011外墙100000.001.00100000.0012设计费用400000.001.00400000.0013消防系统2800000.001.002800000.0014停车场改造2500000.001.002500000.0015监控系统300000.001.00300000.0016不可预估费用500000.00合计：38754648.755.1.3单品牌酒店功能分区----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方注：以上项目各区域物业面积为指示性的估算数值，建议业主方在在具体的项目改造工程中根据工程需要，对项目物业进行精确测量，同时为后期物业的出租提供更加有效的租金计算依据。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方5.1.4经营业绩预测酒店经营预测我们对项目酒店未来的经营业绩预测主要基于新天河宾馆历史的业绩情况，市场竞争情况，以及项目的市场定位调整，以及整体改造升级。主要预测参数及假设：Ø期初投资额：38,754,649元；Ø大修资本支出：第6年为1,800,000元，第11年为2,000,000元；Ø期初五年期贷款额：2,000万元，贷款利率8%，采用五年期等额还息，第五年期末一次性归还本金的还款方式；Ø项目酒店客房数为299间，开业平均房价预计为380元，每年增长1%；入住率假设稳定与75%；Ø项目酒店各部门的运营收入与成本比例，主要参考新天河宾馆2013年的比例水平，并结合行业平均水平进行合理调整。Ø出租区域面积以及第一年的租金水平如下表所示，其租金水平每三年增长3%；租金收入预测----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方5.2项目改造方案二：双品牌酒店策略5.2.1整体改造思路：双品牌酒店策略双品牌酒店策略下，我们对项目整体的改造建议如下：l将一号楼3楼、二号楼3－4楼改造为客房，同时将现有酒店部分套房，以及一号楼西侧监理公司区域进行改造，改造后的房间总数约为310间。其中一号楼东侧、二号楼、及其他物业区域作为自营酒店区域，一号楼西侧作为加盟酒店区域。l现有酒店办公区域调整至一号楼东附楼3－5楼；l现有一楼西餐厅、中庭及三个包房区域改造为全日制餐厅，采用开放式厨房设计，以早餐为主，设置商务简餐菜单，满足商务人士需求；l酒店大堂区域进行调整，面积缩小为约200平方米；----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方l大堂其余部分、新天河酒家、皇悦酒家、宿舍楼及附楼外租；l高压柜、低压柜、发电机、电缆电线、空调系统、管道系统全部更新；l基于项目定位及设计风格，对项目酒店进行整体翻新装修。l自营酒店运营的餐饮、康乐、会议区域设施可公共为双酒店服务。5.2.2改造工程及费用说明基于前文项目改造的思路及市场定位，项目酒店在双品牌酒店下需要整改的工程项目及相关费用主要包括自营酒店以及加盟酒店的物业改造，包括以下项目。序号户型户型单房造价数量总造价1单床房51818.2284.004352730.73----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方2双床房55126.6579.004355005.343新增房间58340.6124.001400174.544运营物资12000.00187.002244000.0051号楼走廊报价79361.114.50357125.0062号楼走廊报价129673.181.00129673.187大堂报价332600.001.00332600.008机电设备及电增容3000000.001.003000000.009暖通5900000.001.005900000.0010外墙100000.001.00100000.0011设计费用300000.001.00300000.0012停车场改造2500000.001.002500000.0013天面防水250000.001.00250000.0014消防工程2500000.001.002500000.0015不可预估费用500000.00合计：28221308.78----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方序号户型户型单房造价数量总造价1加盟费用6000111666000.002单床房51818.22532746365.823双床房55126.65442425572.604新建房间58340.6113758427.875运营物资10000.001111110000.0061号楼走廊报价79361.115357125.007大堂报价300000.001300000.008机电设备及电增容1000000.0011000000.009外挂空调3000.00140420000.0010外墙200000.001200000.0011门头广告200000.001200000.0012热水机组200000.001200000.0013监控弱电200000.001200000.0014开办费用100000.001100000.0015消防费用350000.001350000.00----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方16设计费用100000.001100000.00合计：11133491.285.2.3双品牌酒店功能分区----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方注：以上项目各区域物业面积为指示性的估算数值，建议业主方在在具体的项目改造工程中根据工程需要，对项目物业进行精确测量，同时为后期物业的出租提供更加有效的租金计算依据。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方5.2.4经营业绩预测我们对项目酒店未来的经营业绩预测主要基于新天河宾馆历史的业绩情况，市场竞争情况，双品牌酒店模式下的项目的市场定位进行调整，以及整体改造升级。主要预测参数及假设：Ø自营酒店期初投资额：28,221,309元，加盟酒店期初投资额：11,133,491元；Ø自营及加盟酒店大修资本支出：第6年分别为1,194,000元和666,000元，第11年为1,393,000元和777,000元；Ø期初五年期贷款额：2,000万元，贷款利率8%，采用五年期等额还息，第五年期末一次性归还本金的还款方式；Ø项目酒店客房总数为310间，其中自营酒店客房数为199间，开业平均房价预计为380元，每年增长1%，入住率假设稳定于80%；加盟酒店客房数为110间，开业平均房价预计为350元，每年增长2%，入住率假设稳定与90%。Ø项目酒店各部门的运营收入与成本比例，主要参考新天河宾馆2013年的比例水平，并结合行业平均水平进行合理调整；加盟酒店还参照了相当等级的经济型酒店相关数据的行业水平。Ø出租区域面积以及第一年的租金水平如下表所示，其租金水平每三年增长3%；租金收入预测----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方6、项目投资分析6.1投资成本分析基于前文的单品牌酒店以及双品牌酒店的改造方案，项目整体的投资成本分别如下表所示：项目投资改造成本对比（单位：元）单品牌酒店方案38,754,649双品牌酒店方案39,354,800自营酒店28,221,309加盟酒店11,133,491----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方由上表我们看到，项目机电与相关设备更新投资较大，客房重新规划装修的初始成本占比也较高，在客房数差异不大的情况下，两个方案整体的投资成本差异并不大。双品牌酒店方案模式下整体的投资成本为39,354,800元，略高于单品牌酒店模式下的改造成本投资。6.2现金流分析6.2.1单品牌酒店方案现金流----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方6.2.2双品牌酒店方案现金流----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方6.3投资回报率分析基于我们对项目改造成本及收支项目的预测，我们对两个方案下项目整体投资回报分别做了估算：单品牌酒店方案15年期投资回报率14.88%双品牌酒店方案15年期投资回报率19.04%单品牌酒店方案下，项目15年期项目整体投资回报率为14.88%，项目整体投资收益水平良好。双品牌酒店方案下，项目15年期项目整体投资回报率为19.04%，高于单品牌酒店方案。基于前文我们对两个方案优劣势的分析，我们建议项目公司在确认可获取相关证照以公司内部资源许可的条件下，重点考虑双品牌酒店方案。需要指出的是由于整个项目涉及的资金额度及时间跨度较大，业主方应特别留意项目资金的财务成本。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方6.4其它经营建议l调整组织结构及人员编制；加强员工培训，实现跨岗位培训，实现一职多能；l流程再造，规范化酒店各项业务流程；l加强费用管理，控制酒店运营成本；l引进收益管理的概念，提升酒店的营收水平；l加强营销宣传，拓展市场客源；l聘请专业的设计公司进行改造设计及工程管理；l调整革新的VI设计方案，优化酒店门面、临街LOGO墙等的户外广告指引；l重新规划、新增项目户外的广告空间，增加广告收益；l充分考虑各区域的动线安排，尤其是交通动线；l加强停车场管理及营收管理，可设置门禁系统。l加强外租区域的管理，包括：聘请专业公司进行策划、招商；注重各业态租金收益与酒店项目匹配的平衡；强化管理，确保形象。----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方'