成都养老项目报告

'中国生态“养老样版基地”项目运作方案2008-7-9-14- 第一部分前言（项目背景及意义）第二部分项目定位分析第三部分项目社会需求分析第四部分项目运作方案第五部分项目运作流程及计划第六部分项目运作操控-14- 第一部分前言（项目背景及意义）1.1前言中华民族自古是礼仪之邦，尊老爱老是我们的传统美德；现在随着社会主义事业蒸蒸日上，经济社会蓬勃发展的时候，我们生活当中有些非物质文化的风俗礼节却在西方价值观念的冲击下，逐步遗失，甚至引发了新的社会问题；为了将社会主义建设得更加美好，我们必须开展新时期的尊老爱老行动，以此来巩固、发扬和传播中华民族这个世界大国的精神文化观。1.2背景介绍：老年群体的出现是社会发展的普遍规律,他们是构建和谐社会的重要组成部分！老年群体数量的倍增使养老问题已升级为社会问题，而目前国内却一直无解决养老问题的成功范例型标杆：随着我国经济建设的发展，目前人口老龄化形式日趋严峻：据相关部门统计现在我国60岁以上的老年人口已近2亿，而且每年以3.3%的速度增长，预计2045年左右，中国60岁以上人口将占到30%；而以综合实力位居西部之“首”的成都却早在1992年就已迈入“老年型”城市，现有老年人口165.3万人，占总人口的15.3%，且每年还以3.5%以上的速度递增。目前在全国特别是本市很多居民的家庭结构呈倒金字塔形，即“四个老人、一对夫妇、一个孩子”的“四二一”家庭大量出现，“空巢”家庭比例超过三成。给城市老年人的生活，特别是高龄老人的护理服务，带来极大困难。养老问题已经成为一个社会问题，急待解决。（目前成都市60岁及以上人口已占总人口的15.97%，未来仍将呈逐年上升趋势）。一方面老年群体对构建和谐经济社会具有重大影响力，另一方面老年群体的生活需要可促进社会就业问题的缓解：：构建和谐社会，需要人与人彼此的和谐；一方面现代社会老年人口日益增多，他们已成为影响众家庭的“精神核心”，老年人之间，老年人与非老年人之间的矛盾日激突出。为此，构建老年群体的和谐成为构建整个和谐社会的坚实基础。另一方面虽然老年人口对社会经济发展存在着诸多不利影响，如劳动年龄人口比重下降，劳动力资源减少，劳动人口老化；老人的赡养系数和供养系数上升，国家用于老人的支出增多，财政压力加大，有储蓄能力的人口减少；家庭赡养照料老人的资源减少，功能弱化等等。但更值得一提的是，人口老龄化对社会经济发展有着特殊贡献因素：如人口寿命延长带来的有效劳动时间延长，从而使劳动力资源增多，劳动力成本下降，可大大节约国民经济资金；众观世界各国，尤其是发达国家的发展现状，我们不难发现，人口老龄化不但不会使社会经济发展滞后，而且完全可以使社会经济发展更快，如日本是人口老龄化最早的国家之一，1997年日本老年人占总人口的比重为17%，1998年国民总产值却居世界第七。上海是我国第一个进入老龄化人口的城市，1982年老年人口占到上海市总人口的12%，1998年达到16%，但经济发展速度一直在全国名列前茅。根有关部门测算,我国目前-14- 城市居家养老家政服务和护理服务两项,目前潜在的市场规模已经超过700亿元,2010年将增加到1300亿元.到2020年将超过5000亿元.按照就业人员与有需求的老年人数1：10的比例计算，预计到2020年城市大约需要650万服务人员，平均每年增加30多万个就业岗位。1.3四川这个有着上千年历史文化的古蜀之都，不仅山川绣美、人杰地灵，而且也是养老的天堂之地（四川彭山县更是出现了历史上流传已久的880岁的老人——彭祖，像这样上百岁的老人在四川举不胜数）。“5.12”这个让所有国人都没齿难忘的日子，让我们数以百万计的同胞遇到前所未有的灾难，我们这些还健在的人为灾区的人民祈祷、为遇难的同胞默哀！现在通过各方专家学者科学论证了四川的地质构造、地貌特征以及历史上自然灾害对成都的影响展开研讨，然后发布四川的地质地貌不会产生大的自然灾害危及成都的乐观的研讨结论，印证成都“福地”和“天府之国”的说法。经受考验风雨之后四川成都依然美丽。大灾之后新的城市重建和规划，为本项目带来了新的机遇；同时本项目也将自身的生态、养老、渡假和旅游为一体的复合型，形象样版功能最大化投资服务于城市重建，并推动灾区经济快速恢复和高速提升工作。项目意义：综上所述，我们可以看出老年群体的夕阳光辉依然照耀着我们明日社会的前景！为此，我们通过打造具有中国生态养老生活样板区的方式，最大化益其身心健康为宗旨，希望有效促进经济社会的发展，并缓解就业带来的社会问题，同时将中华民族赡养老人的传统美德发扬并传播于世，这样以来对构建和谐社会，及加强精神文明建设起着积极的推动作用。第二部分项目定位分析本项目是一个集生态、养老、渡假和旅游为一体的复合型，形象样版工程项目；整个项目运作以“政府主导、社会参与”的全新模式，依靠社会的力量，解决老年群体养老的公益性事业。项目名（暂定）：“中华太阳城”项目名称诠释：朗朗上口,充分将中华的历史文化与老年群体的功绩相结合!“中华”——他不仅是中国的带名词，更是一种文明的向征，历史之聚、人杰地灵之国！“太阳城”———历来老年群体都是太阳的向征，他们的光芒永远照耀着后人继续前进！-14- 通过对打造养老生活样版区的社会背景和社会价值的透彻分析，我们可以把这种方式的项目做以下定位：项目定位：规模相对最大、品质对等最高、服务实施最好的——中国生态养老高尚生活样板区（包函：国际、中华文化、生态和敬老）规模相对最大：根据老年群体需求量决定开发量，不盲目求最大而浪费土地资源。品质对等最高：对老年群体的需求提供对等的最高化品质生活方式。服务实施最好：提供让老年群体能真实感受且可实施的最好服务。项目功能定位：1、硬件规划功能：生态环保、生活居住、文化旅游、渡假康复、就业和精神文明示范基地为一体2、软性价值功能：和谐社区示范窗口、精神文明建设展示区、中华传统美德发扬塑造地。项目形象定位：西部地区标杆级的纯养老品质生活区！项目市场定位本市及周边地区企事业单位有稳定收入的退休白领人士；政府及企事业单位退休干部；外地来的老年人；-14- 其他购房的老年人。第三部分项目社会需求分析1、通过我们对成都市部分党政军机关、企事业单位和社会中老年群体的调查走访中了解到，占90%的老年群体对类似养老项目都有近100%的高认知度和需求性；其需求心理如下：（1、“他们”和下一代、下两代由于生存环境、所受教育等诸多原因，生活方式、习惯及思想观念等方面难免产生"代沟"。多数被访问者认为：解决"代沟"的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。（2、年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律；与“他们”住在一起相互干扰影响，令人头痛。（3、敬老院虽然"火爆"，但入院使人心理上有"被遗弃"的感觉，子女也有不孝的负罪感。为此“他们”觉得只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。（4、“他们”如果再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处，分户购房是最佳选择。（5、“他们”喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大。（6、“他们”怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴、共同话题、共同乐趣。2、购买支付分析（1、老年人常常有多年的积蓄和稳定的退休金；（2、子女们可以共同出资为老人买房，既尽了孝心，日后也可成为遗产；（3、本来准备送父母到敬老院的子女，可以用入院费转为购房款，既解决了后顾之忧，又摆脱了"负罪感"。（4、老年群体基本上都有住房，他们可以先卖掉或者租掉现有房产来购买养老社区。结论：通过我们广泛开展的社会和市场调研征询，可以得出“中国生态养老样板基地项目”-14- 既推动社会主义经济事业的快速发展，又可以向世人传播中华文明，更迎合老人群体长期以来的生活需求，是一个天时、地利、人和一应俱全的“功绩”型项目。第四部分项目运作方案这个项目坚持来源于社会，回报于社会的思想，按照社会和市场相结合的新形式，采取福利和微利并存的办法打造老生活样板区。1.项目选址：首先获得划拨土地建设养老生活样板区选址条件：依山傍水的地形，便利的交通，优雅的自然环境，清新的空气。2.项目构成：老年公寓托老所老年度假别墅全能型养老配套服务老年文化和培训中心会议厅、图书馆、健身房、旅游、会议服务3.市场的运做模式：以房养老（1、房产置换，用差价养老；（2、房产租赁：出租城市房屋，获得租金加上退休养老金，用于养老。（3、售房入托：出售房屋，入住养老生活样板区。内涵：集中新建规模化养老社区，形成集中养老局面。-14- 优势：（1、环境优越，能吸引城市老年居民；（2、集中养老带来的规模效应和成本优势；（3.集中的养老能带来生活费用的节约和所享服务的增多；（4、老人有共同语言和亲近感，解决孤独感问题；（5、安全和生命保障系统的健全，享受完善的医疗服务。4.市场分析养老院基本是以低档次为主。现有养老院的服务项目特色不够，过于简单化和城市化，无法满足中高端社会养老需求。而养老群体对物业的需求仅限于居家，不存在投资行为，也能最大化节约资源成本所以本项目的销售方式将以下列两种方式最为合理：销售方式—……….出售使用权销售方式二……….出售小产权5.设计理念根据项目的区位及环境条件，以及我们对城市与社区关系的理解，提出了本次总体规划指导思想：遵循城市有机更新的原则，塑造富有人性的肌理空间。在城市有机更新中，结合城市的有机结构，合理规划城市设施，文化娱乐设施，居住用房、商业用房、健身急救康复及各设配套设施，做到居住区结构与城市结构的有机结合。强调以人为本的设计原则，从布局形式、空间尺度、环境氛围与单体设计各方面营造亲和感人情调-14- 。强调建筑与环境的交融一体，体现建筑的环境美与环境的建筑美。在环境与景观方面，总体规划强调连绵不断的绿化体系和流动的景观空间。打破通常以建筑为界面围合庭院的刻板模式，强调流动交融的景观体系和亲和温馨的家园气氛，强调园林与建筑的和谐，强调步移景异的人景互动总体规划，同时也注重内庭景观空间的营造。在设计上，一方面我们强调小区建筑对外部景观的利用，另一方面我们也注重小区建筑本身应成为外部大环境中的一处亮点。规划中通过平面的多座向布局、单体立面丰富的变化以及高低起伏的群体轮廓，形成富有韵律的天际线。单体的形象和细部构件都经过悉心推敲和把关，注重丰富和精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。社区主要以低层为主。住宅房型设计做到户户朝南，并以起居室为中心，动静分离，居寝分离，提高住户面积的使用率和老年人居住的舒适程度。立面设计以整体和谐、简洁明快、精致高雅为原则，突出建筑成组的韵律感。立面材料以涂料和面砖结合，体现新世纪现代建筑的特点。运用新技术、新材料，体现流畅、简洁的设计风格。（1）公寓楼内的老人居室有三人间、双人间、单人间、套间、豪华套间；双人间和单人间设有卫生间，室内配备了电子呼叫系统、家具、电视、澡盆、中央空调等设施；（2）家居公寓楼设有一室一卫、一室一厅一卫、两室一厅一卫及大病房间，室内配置了电子呼叫系统、家具、电视、热水器、空调等设施。另设高档生活区，以别墅及低密度住宅构成，主要提供给首先富裕起来的社会阶层。（3）公共设施有图书室、活动室、书画室、多功能厅、康复健身房、交流中心、电脑机房、老年大学和茶社等。（4）医疗中心以医治、护理、康复各类老年疾病为专长，有一支具有专业水平的医护技队伍。对住院老人、病人实行24小时全程优质服务，不需要家属的陪伴。设有内科、中医内科、针灸科、按摩科、Ｂ超室、心电图、血流变、微循环和中西药房等科室，能为居住养老中心的老人提供及时、方便、有效的医疗护理服务。（5）养老中心设有营养室，由专业营养师为老人配膳，提供流质、半流质、软食、鼻饲饮食、匀浆膳食等。如需要过生日、家庭聚会等，均根据老人家属的需要单独制作，满足不同需求。同时为需要的老年人及家庭配送午餐。-14- （6）养老样板区可以和企事业单位、大中小学建立共建关系。住区空间布局合理。根据各种使用的性质与不同功能要求，创造良好的空间环境，功能划分有层次，居民在各个空间各得其用，互相交往但不受干扰，使他们过着安静、和谐的生活。社区公共场所是全体老年人的共享空間，有公共交通干道和集中绿地或游园场地等，人人可以使用；组团內空间是住宅組团內居民共用的，是组团邻里交往、游憩的主要场地，汽車与人流不能随意穿行。住宅楼的布局，经过精心处理，形成有特色的方便居住和休憩的院落。私用空間如住宅底层庭院、楼层的阳台或住宅露台等，可以由居民种植花卉，增加绿化景观，丰富建筑物立面景观。6.项目优势　　未来住宅越来越注重“人性化”设计，也就是在住宅设计时更多地为人着想。例如在小区内的道路上实行人车分流，无障碍通道等；一个台阶对正常人来说是不存在问题的，可是对于一个残疾人却可能是难以逾越的障碍。住宅的窗户很大，窗台低且宽，既可以坐人，又可以摆些装饰品，由此可见它“人性”的一面。另一点就是注重生态保护，不仅是小区建成后的绿化率达到多少、种了多少花，而且要在住宅的开发过程和小区的使用过程中都要注意保护环境，使住宅和自然和谐统一。我们现在还不太注意的空气质量、噪音指数将会在未来被小区的管理部门像天气预报一样每天写在公告栏上，并且住宅将大量使用太阳能等洁净能源。此外，未来住宅将很看重“全生命周期成本”。我们现在只注意老年住房的建设成本，但这只是其中的一小部分，在房屋长达数十年的使用过程中，房屋的采暖、制冷等费用才是“大头”。质量好的住宅和质量差的住宅在后者的消耗上是相差巨大的。养老中心社区的住宅关键就是要增加科技含量，提高建设质量，这一点和“康居工程”的要求是一致的。住宅性能大幅度提高、住宅装备水平大大改善、住宅功能更加合理、住宅环境明显改观、住宅寿命更加延长。该项目的建设具有充分的必要性和广泛的社会意义。项目将建成一个以老年人居住为主的住宅小区，公共设施配套齐全。项目所选地址，将属于养老的黄金地段。建设将组建专门的项目开发、经营、管理机构进行开发，是非常明智的。项目建成后，将由专门的物业公司管理。7.经营管理-14- 经营管理的目标是项目的开发建设取得尽可能高的经济效益和社会效益。本工作量大、工程质量要求较高，针对这些，公司将明确项目经理，聘请高层管理人员、专业技术人员和得力管理人员。组建办公室、预算部、财务部、工程部、和聘请专业人事负责协调办理日常行政事务、各种手续、投资控制、财务管理、推广策划等。8.服务管理物业管理是项目开发不可分割的重要组成部分，目前物业管理服务行业存在的许多问题在很大程度上是由于物业管理服务不到位引起的。《物业管理条例》实施后，业主在购买期房的同时也就等于同时购买了物业管理服务，而现在的房产买卖合同里并没有详细的物业管理服务的约定。为让业主更加放心，在购房时我们会让业主购买一步到位，把物业服务标准落在纸上。我们把物业服务的标准，和养老服务中心的管理配合起来。大到建筑设备设施的维护保养标准，社区文化建设的有效措施，小到为老人洗澡。物业服务与养老护理统一起来的目的是人们对今后的物业管理服务有充分的知情权，并对今后的物业服务内容，服务标准以及收费标准方面得到有效的保障。9.养老中心提供的服务（1）全程优质服务是养老中心服务的特色之一。在我院生活的老人每天可以享受到这里的护理人员为他们提供的24小时不间断的医疗、护理和临终关怀等全程的优质的服务，老人们所有生活护理都由护理人员承担，不需要家属陪伴，免去了家属的后顾之忧。（2）特色服务之二是星级护理服务。养老中心为适应发展，增强工作人员的服务质量和服务意识，让老人得到更优质的服务，特引进星级宾馆服务管理模式，推出护理星级服务，也就是在完成规定的护理程序后，增加护理项目，主动和超前服务于老人或病人，目的是真正体现以老人（病人）为中心，以质量为核心，规范服务行为，使老人得到优质服务，不断适应和满足老人（病人）的各种服务需求，让老人满意，让亲属放心。（3）特色之三是康复锻炼。我们以"让躺着的老人坐起来，坐着的老人站起来。站着的老人走起来"为目标，根据老人身体、智力上的不同情况，制定有针对性的、不同的益智、康复训练的方法，并有专业医师指导康复期病人的康复训练，使老人的肢体、语言功能得到恢复，智力得到开发。康复健身室免费为住院患者开放。-14- （4）独具特色的治疗饮食是养老中心的又一特色。为了配合临床营养治疗和营养支持，养老中心设有专业的营养室，由营养专业人员配制各种有针对性的治疗膳食和经肠营养液以及适合于吞咽困难、老人患病期间不能主动进食的、昏迷的病人、ICU及口腔手术病人等服用匀浆膳，深受老人们的欢迎。（5）生活多彩：有不同兴趣爱好的老人可以根据自己的爱好参加各种兴趣小组的活动，使自己的特长得以发挥。老人们还可以到老年大学养老中心分校学习有关书法、绘画等知识。10.社会服务（1）养老中心作为志愿者行动服务基地，为社会各界提供了向孤寡老人献爱心的场所，弘扬了"尊老、敬老、爱老"的民族精神。企事业单位、大中小学校、公安、武警、部队等与养老中心院签定长期的志愿者协议。让孤寡老人更多地地感受到社会的关爱。（2）发挥社会的优势，面向企事业单位及个人募捐。-14- 第五部分项目运作流程及计划1、项目运作流程定向老年群体综合意向收集筹备项目运作委员会项目选址地块可行性研究报告运作机制及体系建立开发周期和入住计划资金预算及计划项目整合规划和设计成立资产管理处成立项目公司项目现场管理内部预售物业管理项目验收竣工社区配套服务中心社区物业管理处项目质量测评-14- 备注：成立资产管理处的目的：针对购买本项目缺资金的群体，可以将原有房产等资产进行集中、快速和规范的处置，以获取购买资金。如以房换房、以房养老等！2、项目运作计划工作周期项目进展流程阶段性工作权重08年9月—10月1、定向老年群体意向收集。2、社会意见征集。3、内部需求输理及登记。综合意见征集及意向登记20%08年11月1、项目选址及地块位置综合评比。2、地块可行性研究。项目选址及确定20%08年11月—09年3月项目开发整合规划、开发周期和资金计划30%09年4月内部预售选房10%09年5月交房相关验收20%后期项目综合经营后期管理20%备注项目开发周期以前期500户为参考开发时间周期-14- 第六部分项目运作操控1、资金管理2、责任落实（待讨论）-14-'