金地物业工程标准化工作手册

'工程标准化工作手册金地物业管理集团住宅物业管理部编制二零一三版49 目录第一篇：服务文化篇（一）质量方针………………………………………………………04（二）服务理念………………………………………………………04（三）服务目标………………………………………………………04第二篇：服务礼仪篇（一）职业形象………………………………………………………05（二）行为规范………………………………………………………06（三）服务规范………………………………………………………08第三篇：内部管理篇（一）岗位职责………………………………………………………10（二）宿舍管理规定…………………………………………………12（三）设备房管理规定………………………………………………13（四）主要设备完好率统计方法……………………………………21（五）设施管理规定…………………………………………………22（六）房屋（钢筋混凝土结构）完损等级评定……………………23（七）工程维修工具管理、操作和维护规定………………………27第四篇：工程设备运行操作和保养作业篇（一）供配电系统……………………………………………………30（二）安防系统维护保养流程………………………………………41（三）给水泵运行操作流程…………………………………………42（四）给排水系统维护保养流程……………………………………4349 （五）消防设备运行操作工作流程…………………………………44（六）设备设施外包维保监管工作指引……………………………45（七）电梯运行管理…………………………………………………47（八）中央空调运行操作流程………………………………………47（九）中央空调末端设备维护保养…………………………………48（十）家政维修工作流程……………………………………………49（十一）公共建筑设施维护保养操作指引…………………………50（十二）应急事件处理措施…………………………………………5449 第一篇：服务文化篇质量方针：以顾客为中心，持续改进我们的管理服务质量，以满足顾客不断增长的需求，实现我们不懈的质量追求：服务迅捷满意，管理尽善高效，环境安全舒适，品牌美誉一流。客户服务理念：精品服务，真情关爱客户满意是检查我们工作的最终标准服务质量目标：1、重大责任性质量/环境/职业健康安全管理事故、事件02、各项设施完好率99%3、清洁保洁合格率99%4、绿化完好率98%以上5、治安重大案件发生率06、机动车辆因管理责任丢失率07、年度火灾发生率不超过住户数的0.3%8、顾客投诉处理率达到100%49 第二篇：服务礼仪篇（一）职业形象项目要求禁止图例整体要求1、自然大方得体，精神饱满，充满活力，整齐整洁，符合工作需要及安全规则；2、注意个人卫生，身体、面部、手部保持清洁，勤洗澡，无体味；3、保持口腔清洁，无异味。1、上班前吃异味食物；2、在工作场所内吸烟、饮酒；3、禁止当客户面或在公共场所整理仪容仪表。着装按公司规定着新款岗位制服，制服保持干净、整洁、平整，纽扣、挂钩齐全扣好，工牌端正佩戴于外套左胸袋居中位置，衣袋内不放置物品。1、制服有异味、明显污迹、绉痕、破损、掉扣，混季搭配，擅自改变制服的穿着形式，外露出个人物品，口袋装过多物品；2、披衣、挽袖、敞胸、赤脚、穿拖鞋、戴歪帽或将帽子拿在手上；3、非当值时间着制服。发型1、保持头发清洁，梳理整齐，无头皮屑、无杂物；2、前发不过眉，侧发不盖耳，后发不触后衣领。染发面容脸、颈及耳朵保持干净。留胡须49 饰物工作期间可佩戴手表和婚戒。佩带除手表和婚戒以外的其他饰物。手部手掌、指甲保持干净、整洁，指甲长不超过指尖2mm。涂有色指甲油。鞋袜须穿深色袜子，着未露脚趾、脚跟的鞋，鞋面、鞋底与鞋侧保持清洁。1、穿凉鞋、拖鞋，鞋跟订金属掌；2、鞋袜有破损。（二）行为规范项目要求禁止图例整体要求1、姿态端正、自然大方；2、工作中做到：走路轻、说话慢、操作稳，尽量不发出物品相互碰撞的声音。站姿1、抬头、挺胸、含颚、夹肩、收腹、提臀，两眼平视前方，双臂自然下垂；2、双脚自然分开与肩同宽，两眼平视前方，双手自然下垂放于身体两侧或重叠放于腹前身后。双手交叉抱胸或双手插兜、歪头驼背、依壁靠墙、东倒西歪，手里拿与工作不相干的物品。走姿抬头、挺胸、收腹，目视前方，面带微笑,行走时双肩平稳、挺直腰杆、摆臂自然，脚步利落轻稳。低头、手臂不摆或摆幅过大、手脚不协调、步子过大、过小或声响过大。49 行走1、工作中行走一般靠右行，勿走中间，与客户相遇时要稍停步，侧身立于右侧，点头微笑，主动让路；2、与客户同时进出门（厅、楼梯、电梯）时，应注意礼让客户先行，不与客户抢道并行，有急事要超越客户，应先在口头致歉“对不起”，然后再加紧步伐超越；3、手拉货物行走时，勿挡住视线；4、在小区内列队行走，三人成列、两人成行。1、走过道中间、与客户抢道并行、工作场合内奔跑，跳跃、边走边吃东西；1、将手放入口袋与他人勾肩搭背、嬉戏打闹、大声喧哗；3、有影响客户通行、客户正常活动行为、举止。蹲姿1、一脚在前，一脚在后，两腿弯曲向下蹲；2、前脚全着地，小腿基本垂直于地面，后脚跟提起，脚掌着地，臀部向下。弯腰塌背或头部下垂坐姿上身应保持挺立姿势，男士两腿自然并拢或分开与肩同宽，女士脚后跟和膝盖并拢，手势自然。1、盘腿、脱鞋、斜靠在椅背上、翘二郎腿、腿搭座椅扶手、趴在台面上或双手撑头；2、前俯后仰、半躺半坐斜靠在椅背上或把脚翘放在工作台上。49 微笑1、对客户无论何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动，微笑应贯穿礼仪行为的整个过程；1、微笑打招呼，眼睛应正视对方，并接受对方的目光，自然大方、真实亲切；3、微笑时结合语言和肢体动作：点头、15度鞠躬，说“早上好”、“您好”、“下午好”、“再见”等。皮笑肉不笑、态度生硬。指引为客户指引方向或指点位置时，手指并拢伸直，用手掌指向所指示方向，手臂微曲、低于肩部，身体向所指示方向微微前倾。用手指或使用工具戳点。递送物品1、尊重对方，双目注视对方，双手递物或接物；2、递尖利的物品时，需将尖端朝向自己握在手中，而不要指向对方；3、递交文件、名片等，应使文字正面朝着对方，不可倒置。（三）服务规范项目规范用语禁止问候1、在任何工作场所，见到客户应主动问候：“您好，先生/小姐！”、“欢迎光临！、“请坐！”、“请进！”、“请慢走！”；2、与同事首次见面应主动问好;1、声调要自然、清晰、柔和、亲切。1、声量过高或过低；2、口出粗话，讲过分的玩笑，使用蔑视或污辱性的语言；3、模仿他人的语言语调和谈话；4、以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客户；5、在服务工作中，对客户说“不知道”、“不行”等字词，遇到不清楚的问题时，首先向客户表示歉意，待请较他人或查阅资料后再做答复，避免使用“大约”、“可能”、49 “好像”等类的词语；6、客户到来时，埋头书案或与人聊天，须立即停止手头事项，站立问好。称呼男性称呼“先生”、女性称呼为“女士”、老年人称呼视地区习惯（尊重和礼貌的方言）、对儿童称呼为“小朋友”。礼貌用语1、使用十字礼貌语：您好、请、对不起、谢谢、再见，任何情况下禁止用“喂”招呼客户；2、接受别人的帮助或称赞，应及时致谢：“谢谢！”、“非常感谢！”、“多谢您！”、“谢谢你的夸奖！”；3、因自身原因给对方造成不便，应及时致歉：“对不起！”、“真抱歉！、“很惭愧！”。请求对对方谅解，可说：“请您原谅！”“请您别介意！”；4、主动提供服务时：“请问有什么可以帮您？”当为客户完成一项服务后，应主动询问对方“请问是否还是其他事需要帮忙？”；5、与客户道别时主动讲：“先生/小姐，再见！”、“欢迎您再来！”、“请留步！”、“请您慢走！”、“请走好！”；6、工作中原则上要讲普通话；如客户主动讲家乡话，可用家乡话与客户进行交流。电话接听、拨打1、接听电话：拿起话筒——“您好！金地**物业管理服务中心（部门）/姓名”——确认对方——听取、记录对方来电内容——确认重要内容准确——“再见”；2、拨打电话：接通电话——自报家门（“您好！我是金地物业公司（**物业管理服务中心”）——确认电话对象（请问您是***？）——讲述电话内容——“再见”。面对客户态度1、面对客户发脾气时，应耐心忍让，友善劝解和说明，注意语气亲切；2、客户有过激行为时，应巧妙地化解，禁止与客户语言和肢体冲突；3、尊重客户，与客户意见发生分歧时，不予当面争论，更不应说客户错、自己正确之类的言语；4、与客户交谈时，应态度诚恳，耐心聆听，不轻易打断别人的话语；5、对客户的咨询或投诉，须立刻停止工作，耐心倾听，认真回答，诚心帮助解决问题，不懂则礼貌说明“我会把您的意见尽快转达相关管理人员，相信会很快联系您的”，禁止说“不知道”、“不归我们管”、“这是上头的事”之类的言语。49 第三篇：内部管理篇(一)岗位职责1、工程主管：Ø负责统筹工程维修部的日常运作，制订年度工程维修工作方案和计划，并组织实施；Ø负责制订设备、设施的年、月检修保养计划和备用材料计划，并组织实施；Ø负责本部门所需维修物料/设备零配件的申购；Ø负责制订《建构筑物本体维修养护年度计划》，并组织实施；Ø定期巡视各设备系统的运行状况，检查班组的质量记录；Ø负责本部门团队建设，组织日常培训和考核；Ø负责制订工程维修相关应急预案，定期组织演练；Ø负责收集、整理项目设备设施技术资料；Ø监督工程施工质量，解决工程难题；Ø协助处理工程维修类客户投诉；Ø完成上级交办的其它工作。2、工程班长：Ø负责工程维修部的日常工作安排；Ø每周巡视设备、设施的运行及养护情况，检查工作质量记录情况；Ø负责采集、分析项目水、电等能耗数据，协助主管制订节能措施；Ø负责项目外委、外包工程现场工作监督、记录；Ø负责本部门工器具及维修材料的日常管理；Ø负责本部门安全作业管理；Ø完成上级交办的其它工作。3、强弱电维修工：Ø负责按操作规程和工作计划操作、维修、保养各类公共设备设施，并做好工作记录；Ø严格执行交接班规定，完善交接手续，做好交接记录；Ø负责设备房和值班室的清洁卫生；Ø负责完成临时检修，并协助其他工种完成设备设施检修任务；Ø完成上级交办的其它工作。4、空调工：Ø按照机组操作程序、规定、空调运行时间表，控制空调机组的各项性能指标在规定的标准值范围内；Ø负责对标准层空调温度检测，并根据客户需求进行温度调节，保障供应质量；Ø负责空调系统的运行操作和管理；Ø负责空调及附属设备的运行、维修保养、零部件消耗和故障检修工作，处理空调运行中发生的异常情况，做好工作记录；Ø负责空调机房和值班室的清洁卫生；Ø完成上级交办的其它工作。5、装修管理员：Ø负责装修房的装修方案及图纸审核工作；Ø负责装修过程的监理工作，确保装修工程按照装修备案内容施工；Ø负责装修工程的验收；49 Ø完成上级交办的其它工作。6、电梯安全管理员：Ø负责小区内所有电梯的运行及维护管理；Ø负责与电梯维保单位的工作对接；Ø负责电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作；Ø负责电梯运行中发生的异常情况处理；Ø完成维修工作记录及零部件消耗记录；Ø完成上级交办的其它工作。7、居家维修工：Ø按照相关规章制度以及上门维修服务的工作流程要求，为客户提供入户维修服务；Ø与客户建立良好客户关系；Ø真实完整填写维修工作单；Ø完成上级交办的其它工作。（二）宿舍管理规定项目内容和要求内务要求1、保持宿舍清洁卫生，不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物；2、所有服装、鞋帽、床上用品必须定时清洗，保持整洁无异味；3、蚊帐必须挂之有形，起床后收起，严禁挂放饰物；4、起床后，被子要求折叠统一放于离门远侧床头，铺面保持干净平整，禁止摆放杂物；5、鞋子应摆放在鞋架上或床下，鞋头向内成“一”字型；6、洗刷及洗漱用具须按指定位置统一摆放，避免摆放零乱；7、衣物须放置在规定箱柜内或在指定位置统一挂放；8、宿舍住宿人员要妥善保管好个人现金及贵重物品。宿舍纪律1、非经工程维修部负责人批准，禁止随意留宿外来人员；2、住宿人员在外留宿须向工程负责人申报，并留下紧急联系电话；3、严禁私自占用、挪用公共物品，损坏公物照价赔偿；4、严禁在宿舍内私拉电线，乱接开关、灯炮，严禁使用大功率电器；5、室内严禁放有易燃、易爆、毒害及其他危险品；6、严禁在室内大声喧哗、放大音响等影响他人休息行为；7、严禁在宿舍内赌博。宿舍值日1、工程维修部负责人负责编制每月《宿舍值日安排表》，并根据各宿舍人员的变化及时对值日安排进行调整；2、宿舍值日人员职责：每日对宿舍公共区域卫生进行不少于一次的清洁打扫；检查外出期间的水、电、煤气阀门等是否关闭；对个人内务整理不合格的人员进行提醒；对破坏宿舍内务卫生的情况及时制止。宿舍检查1、工程维修部负责人每周组织一次工程员工宿舍的内务大检查，形成《宿舍内务检查记录表》，检查结果内部通报；2、项目每月组织宿舍内务大检查，检查结果在项目内进行通报，奖优罚劣。（三）设备房管理规定49 项目内容和要求图示基本要求设备房门口明显位置须有对应名称标识和责任人标识，且有“机房重地，闲人免进”的标识。设备房管理制度、操作指引、应急预案须挂贴在各设备房明显位置。设备房须上锁管理，钥匙由设备责任人及中控室保管，其他员工不得持有或配置设备房钥匙。设备房照明须满足规定要求，保持空气流通、干净整洁，物品摆放整齐无杂物，通道和出入口保持畅通无阻。49 设备房内须配备消防电话、感烟探测器、足够的灭火器和应急照明。设备开、停等运行，须挂运行状态标识，停机检修时须挂检修标识。设备房内的开关、阀门等单体设备须有明显的状态标志。流体管道须标有流向标识。49 易燃易爆、高温、高压等设备，须在明显位置挂贴有警示标识。设备房内设备保持完好、外观清洁，表面无积尘、无油污，油漆无脱落。设备的转动部位、高压危险等部位须做好安全防护。设备房须设置干湿、温度测量仪器，设备房内温度应不高于40摄氏度，相对湿度小于80%。49 各系统设备须在明显位置张贴统一规格的设备标识。设备操作专用工具及安全用品须放置在指定位置并有标识。发电机房、配电房及重要机房门应安装400MM防鼠板。生活水泵房、消防泵房水池（箱）、楼顶水箱必须安装高、低水位报警装置；设备房排污泵设置高水位报警装置，并将所有报警信号引至中控室（水箱水位计用φ25mm管）。49 高、低压配电柜、控制柜、发电机设备前铺标准宽1m的绝缘垫，在最边沿处贴深黄宽5cm的警示带，并有请勿靠近的警示标识。发电机房发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电保养检查。发电机油箱内应至少储备８小时满负荷用油量。油箱间地面应铺设消防砂，使用防爆灯具和开关。49 发电机房安装强制进风、排风装置，发电机强制散热风机在机组停机后须有延时装置，并与灭火系统联锁。柴油箱有可靠的接地。配电房高压环网柜上要注明市政引入线号和供电局紧急维修电话，高压环网柜要上锁管理。低压配电进线断路器柜、市发电转换断路器柜、联络断路器柜须张贴原理图；现场须悬挂高、低压供电系统图。49 电梯机房及底坑电梯双电源柜有独立的接地线，安装电源防雷器；安装降温设备（空调、散热风机配备时控器）。底坑找平并做1.2米高墙面防水；消防电梯旁积水井标高应低于电梯底坑地面50cm；电梯底坑面与积水井有连通管；井道内四周墙面平整无异物凸出。水泵房检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力指示，正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷洒泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置；水池出入口应加盖并上锁管理，透气管口、溢流管口须加装防护网或罩；49 现场须悬挂给排水管道系统图。风机房正压风机、排烟风机的选择开关应置于自动位置。正压风机进风口须加装防护网或罩。风机电源为双电源控制。49 气体灭火设备间气体灭火控制盘或火灾报警控制器应置于“自动”状态，当发现系统误报警时，须立即停止设备；当发生火灾，但气体灭火设备未自动启动时，须立即启动设备；发现防护区域有人员时，禁止手动启动设备或立即停止设备。对二氧化碳和其他有害气体，设施灭火前防护区现场的人员必须及时撤离，喷放后人员严禁进入气体灭火区域内。火警排除后，应立即打开门窗及通风装置将废气排净后，方可以进入防护区。气体瓶间的温度应为0℃-40℃。灭火器配置设备值班室、过道走廊干粉、泡沫、二氧化碳灭火器，2只/50平米空调机房、水泵房、泳池泵房干粉、泡沫、二氧化碳灭火器，1只/25平米配电房、带电设备干粉、卤代烷、二氧化碳灭火器，1只/20平米储油间、易燃物品砂、干粉、卤代烷、二氧化碳灭火器，2只/5平米（四）主要设备完好率统计方法项目内容和要求主要设备指设备房内安装的设备及末端连带附属设施。主要设备完好率计算方式主要设备完好率=主要设备中完好的计算点总数÷主要设备计算点总数×100%。完好标准设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标或国家相关规范标准视为完好。检查要求每年年底，由物业管理服务中心工程负责人组织相关人员对公用设施设备进行一次检查，检查结果按公式进行统计计算，并于12月15日之前，将《公用设施设备完好率统计表》报职能业务主管部门，职能业务主管部门按10%抽样核查，并统计全公司公用设施设备完好率。供配电系统高压配电柜、低压配电柜、变压器、直流操作电源、备用发电机组、主要动力开关柜或动力分配柜。49 主要设备计算点中央空调系统冷冻泵、冷却泵及控制柜；冷却塔及控制柜；冷水机组及控制柜；末端空调风柜和控制箱。给排水系统供水泵及控制箱；排水泵及控制箱。泳池、水景系统单台水泵及控制箱；单台过滤附属装置（砂缸）。消防系统1、消火栓泵及控制柜；2、喷淋泵及控制柜；3、消防送风系统设备及控制柜；4、消防排烟系统设备及控制柜；5、消防控制主机以整体台套为计算点（允许故障点或隔离点不得超过总数的3％，不得隔离单元回路）；6、消防广播、电话主机系统回路单元；7、消防联动柜整体控制回路；8、分割系统各防火卷帘门及控制箱；9、气体灭火系统设备及报警主机。楼宇智能化系统1、闭路电视监控系统以实际安装的摄像机数量为单元设备；2、BA系统以一个系统为单元设备；3、门禁对讲系统以终端门口机为单元设备；4、车场道闸控制系统设备以每台进、出口读卡机及闸机为计算点；5、周界红外报警系统以设备的防区为计算点；6、背景音乐系统以整台设备为计算点；7、巡更系统以整台设备为计算点。电梯以整体每台(套)设备（包括控制箱）为计算点。（五）设施管理规定项目内容和要求强、弱电井、管道井1、墙面刷白，地面找平；2、管道井有排水地漏，楼层设置清洁取水口；2、强、弱电井楼层之间有防火棉阻隔。房屋本体、建筑小品1、外墙面保持外观完好、整洁、无裂缝，建材贴面的，无脱落；玻璃幕墙，清洁明亮、无破损；涂料外墙，无脱落、无污渍、无乱张贴、乱涂画和乱悬挂现象；2、桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信报箱、宣传栏、儿童游乐设施、健身路径等公共配套设施须保持完好，无污迹、无松动、无脱漆；3、门窗、扶手、拦杆无松动，开关灵活，玻璃完好；4、楼层地面、地砖平整、无裂缝、无起壳、无破损；5、天台隔热层完好、无渗漏，通风口无堵塞，防护罩完好，屋面排水通畅，无堵塞。化粪池、污水井池、井口盖板应盖好，并保持盖板完好，禁止随意开启池盖。水池、水箱1、结构完整，加盖、加锁、出水口干净，并申办二次供水卫生合格证；2、水池、水箱出入口应加盖并上锁管理，透气管口、溢流管口须加装防护网或罩；49 3、定期检查水池、水箱的状况，防止溢漏、渗漏，并在《水泵房运行记录》上做好记录。（六）房屋（钢筋混凝土结构）完损等级评定项目内容和要求房屋完好率指完好房屋的建筑面积与基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积的百分比。房屋完好率计算方式1、计算房屋完损等级，一律以建筑面积（M2）为计算单位，评定时以幢为评定单位；2、房屋完好率=（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）÷总的房屋建筑面积×100%；3、房屋完损等级评定每三年一次，由职能业务主管部门组织落实，评定结果在《结构部分完损等级评定表》、《装修部分完损等级评定表》、《设备部分完损等级评定表》和《房屋完损等级汇总表》中予以记录。房屋完损标准划分1、房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个部分的完好或损坏程度来划分的；2、房屋完损标准共分为完好、基本完好、一般损坏和严重损坏四个标准；3、房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；4、装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；5、设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。房屋完损等级分类根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋完损等级分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。完损标准完好房结构部分：1、地基基础：有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；2、承重构件：梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、裂缝、松动、腐朽、蛀蚀；3、非承重墙：预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏；砖墙平直完好，无风化破损；4、屋面：不渗漏，基层平整完好，积尘甚少，排水畅通。5、楼地面：整体面层平整完好，无空鼓、裂缝、起砂；砖、混凝土块料面层平整，无碎裂；装修部分：1、门窗：完整、无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好；2、外抹灰：完整、牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝，勾缝砂浆密实；3、内抹灰：完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝；4、顶棚：完整、牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好；5、细木装修：完整、牢固，油漆完好。设备部分：1、水卫：上、下水管道畅通，各种卫生器具完好，零件齐全无损；2、电照：电器设备、线路、各种照明装置完好牢固，绝缘良好；3、暖气：设备、管道、烟道畅通、完好，无堵、冒、漏，使用正常；4、特种设备：现状良好，使用正常。49 基本完好房结构部分：地基基础：有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；承重构件：Ø钢筋混凝土个别构件有轻微变形、细小裂缝，混凝土有轻度剥落、露筋；Ø钢屋架平直不变形，各节点焊接完好，表面稍有锈蚀，钢筋混凝土屋架无混凝土剥落，节点牢固完好，钢杆件表面稍有锈蚀，木屋架的各部件，节点连接基本完好，稍有隙缝，铁件齐全，有少量生锈；Ø承重砖墙（柱）、砌块有少量细裂缝。非承重墙：Ø预制墙板稍有裂缝、渗水、嵌缝不密实，间隔墙面层稍有破损；Ø外砖墙面稍有风化，砖墙体轻度裂缝，勒脚有侵蚀；Ø石墙稍有裂缝、弓凸。屋面：平屋面隔热层、保温层稍有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性防水层稍有龟裂，块体防水层稍有脱壳；楼地面：整体面层稍有裂缝、空鼓、起砂；装修部分：1、门窗：少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；2、外抹灰：稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆水量酥松脱落；3、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落；4、顶棚：无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有脱落；5、细木装修：稍有松动、残缺，油漆基本完好。设备部分：1、水卫：上、下水管道基本畅通，卫生器具基本完好，个别零件残缺损坏；2、电照：电气设备、线路、照明装置基本完好，个别零件损坏；3、暖气：设备、管道、烟道基本畅通，稍有锈蚀，个别零件损坏，基本能正常使用；4、特种设备：现状基本良好，能正常使用。一般损害房结构部分：1、地基基础：地基承重力不足，基础局部强度不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响；2、承重结构：Ø钢筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂缝、裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积的10％以内，有露筋锈蚀。钢筋砼球（孤）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀；Ø承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落损坏。3、非承重墙：Ø钢筋砼墙板的边、角有裂缝，有渗漏，间隔墙面层部损坏；Ø砖墙（砌砖）有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、灰缝勾缝有剥落酥松，勒脚有部分侵蚀剥落。4、屋面：Ø局部漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝，空鼓；屋面高49 低不平，排水不畅通，设施锈蚀、断裂；Ø屋面的隔热层、保温层、有较多损坏；刚性水层面层部分有裂缝、起壳；块体防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。5、楼地面Ø整体水泥面层部分有裂缝、空鼓、剥落、严重起砂；Ø木地板部分有磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有颤动；Ø块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落、高低不平。装修部分：1、门窗：有部分翘裂，榫头松动，木质腐朽，开关不灵；铝合金、钢制门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化起皮剥落；2、外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落；3、内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落；4、顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落，油漆老化；5、细木装修，护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐朽、蛀蚀、破裂、松动，油漆老化；设备部分：1、水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀，个别滴漏；卫生器具零部件损坏、残缺；2、电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、残缺；3、空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风不正常；4、特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设备设施，部分损坏、残缺、失效，不能正常使用。严重损坏房结构部分：1、地基基础：地基承载力不足，有较明显滑动；基础强度不足，不明显的不均匀沉降或有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结构有明显影响；2、承重结构：Ø钢筋砼的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，砼剥落和露筋锈蚀严重，下垂变形，裂缝值超过设计规定的规定，砼剥落面积占全面积的10％以上。钢筋砼球（弧）形怀面有倾斜或变形，砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀；Ø钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重；Ø承重砖墙（柱）、砌块的砌体强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。3、非承重墙：Ø钢筋砼墙板的边、角有严重裂缝、变形，严重漏水，面层严重破损；49 Ø砖墙（砌块）有严重裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀，抹灰层大片脱落，勒脚严重侵蚀。4、屋面：Ø严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆基层严重裂缝、空鼓、风化；屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全；Ø屋面的隔热层、保温层严重破损；刚性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂脱落。块料防水层严重松动、裂缝、腐蚀、破损。冷膏、油膏等防水层普遍老化、纤维玻璃布露出，封口严重脱开。卷材防水层普遍老化、裂缝、翘边、封口脱开，沥青流淌。5、楼地面Ø整体水泥面层严重起砂、剥落，裂缝、沉陷、空鼓；Ø木地板严重磨损、蛀蚀、翘裂、松动和稀缝，变形和颤动；Ø块料面层严重松动、脱落、下沉、高低不平、破碎、残缺不全；装修部分：1、门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动翘裂；铝合金、钢制门窗严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆老化剥落风底；2、外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂缝、风化、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落，嵌缝条普遍脱落；3、内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落；4、顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋严重变形下垂，龙骨弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀、面层严重破损，压条脱落，油漆见底；5、细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木质腐朽、蛀蚀、破裂、松动，油漆见底；设备部分：1、水卫：上下水管道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零部件严重损坏、残缺；2、电气照明：设备陈旧残缺，电线普遍老化、凌乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求；3、空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，残缺不齐，滴、跑现象严重，已无法使用；4、特种设备：电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设施严重损坏、残缺、失效，已无法使用。评定完损等级方法1、房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是该分项所评定的完损等级；2、房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，但装修、设备部分中有一、两项完损程度下降一个等级完损标准，其余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房室的完损等级应按结构部分的完损等级来确定；3、房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，但结构部分中的非承重墙或楼地面分项完损程度下降一个等级；装修或设备部分中也有一项完损程度下降一个等级，其余各项仍同结构部分符合一个等级的完损标准，则该房屋的完损等级应按结构部分的完损等级来确定；49 4、房屋结构部分中的地基基础、承重构件、屋面等级的完损程度符合严重损坏标准，其余各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房屋完损等级应评为严重损坏房屋。（七）工程维修工具管理、操作和维护规定1、工程维修工具管理规定项目内容和要求总体要求1、部门负责人须建立工具台帐，定期检查维修工具的使用、保管情况，做到帐实相符；2、工具保管人和使用人须爱护工具、正确使用工具，定期检修并保养工具，确保工具完好、使用正常；3、维修工具未经部门负责人批准，禁止外借或挪作他用；4、维修工具在使用中正常损坏或达到使用年限时，由部门负责人确认后，可以旧换新，经查实属人为损坏，损坏人须照价赔偿。个人使用工具1、维修人员须配置一个工具箱/包，箱/包盖标注编号及姓名；2、责任人须保持工具箱/包外观整洁，工具无缺失；3、增补工具须由部门负责人审批后发放；4、员工调离工作岗位时，须将工具箱/包交回部门负责人，丢失或损坏须照价赔偿。公用工具1、公用工具由班长负责保管，大修工具或专用工具须指定专人负责保管，领/借用须按照相关管理规定执行，并做好领/借用记录；2、工具责任人每月全面检查一次，每季度至少全面保养一次，并做好记录；3、公用工具归还时，须由班长和借用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由借用人照价赔偿；4、电动工具须存放在指定的干燥货架上，做好标识，分类摆放。2、工程维修工具安全操作与维护规定项目内容和要求总体要求1、使用前须检查电源漏电保护器是否可靠，检查工具的护罩、手柄或其他部件，如有损坏及时维修或更换；2、保持工作场所和工作台面整洁，电动工具须保持干燥，禁止用水冲洗，禁止拆除或更换电动工具原有插头，禁止在可燃液/气体储存地使用；3、电源线路、插头、开关须绝缘可靠，防止触电事故发生；4、在易燃易爆场所作业时，须做好相应的防火措施，并配备足够的灭火器材；5、禁止踩踏、拖动、拉扯导线，避免导线触及高热体、尖锐金属边缘或沾油脂等情况；6、使用中出现高热、异声异响等异常现象时，须立即停止使用，故障排除后方可使用，非专职人员禁止擅自拆卸和修理工具；7、电气装置遇跳闸时，须查明原因，排除故障后方可合闸；8、在潮湿环境、金属构架、压力容器、管道等场所作业时，须使用双重绝缘或加强绝缘的电动工具；9、使用电压须与铭牌上规定电压相符；49 10、钻孔或切割前须了解隐蔽敷设管线的走向，注意避开工作物中的钢筋、电（网）缆线、管线等；11、在高空作业时须做好必要的防护措施，如搭设脚手架、系好安全带等，并有专人现场监护；12、注意自身防护工作，身体禁止接触接地的金属体，禁止带病、疲劳作业。电钻、台钻、冲击钻、电锤1、使用前须检查手柄、开关、导线及插头完好无损，进行空载试验，待运转正常后方可使用；2、装卸钻头时，须切断电源在完全停止转动后进行，禁止戴手套操作；3、遇停电、离开或转移工作地点、传递时，须切断电源在完全停止转动后进行；4、钻孔时先将钻头抵在工作物表面，握紧手柄，然后开动，用力适度，避免晃动；转速若急剧下降，应减少用力，防止电机过载，禁止长时间连续使用。电锯、电刨、云石机1、使用前须检查调整刀具的工具和固定扳手是否取出，进行空载试验，待运转正常后方可使用；2、通电前须保证工具处于关闭状态；3、使用夹钳固定要加工的工件作业，锯片要加装安全防护罩和挡板，禁止使用有裂缝和缺齿的锯片；4、作业时严禁戴手套。角磨机、手砂轮1、螺丝及砂轮夹板要牢固，砂轮片无裂纹、不偏心，禁止使用不圆或厚薄不均的砂轮片，砂轮片磨损至距夹板边缘25mm时，须及时更换砂轮片；2、使用前须检查砂轮与夹板间的软垫，并安装稳固，螺帽不得过紧；3、禁止使用受潮、变形、裂纹、破碎、磕边缺口或接触过油、碱类的砂轮，禁止将受潮的砂轮片自行烘干使用；4、作业时须配戴防护眼镜，严禁戴手套；5、禁止用砂轮机的侧面打磨工件，操作时禁止反转逆行。道路切割机、云石切割机1、使用前须检查并确认电动机、电缆线均正常，保护接地良好，防护装置安全有效，锯片选用符合要求，安装正确；2、启动后须空载运转，检查并确认锯片运转方向正确，升降机构灵活，运转中无异常、异响方可作业；2、道路切割机须设电源控制开关，使用绝缘材料扶手；3、切割厚度须按机械出厂铭牌规定进行，禁止超厚切割；4、电源线禁止在地上拖动，无人扶机的情况下禁止运行；5、操作及整理电源线时，须保证电源处于断开状态，禁止在运转中检查、维修各部件；6、作业时须防止杂物、泥尘混入电动机内，锯台上和构件锯缝中的碎屑须采用专用工具及时清除；7、当机壳温度过高、碳刷产生火花时，须立即停机检查处理；8、切割过程中用力应均匀适当，当发生刀片卡死时，须立即停机，慢慢退出刀片，重新对正后再切割；9、作业时禁止带手套；10、作业后须清洁机身，擦干锯片，排放水箱余水，收回电缆线，存放在干燥、通风处。管道疏通机1、在狭窄场地、潮湿或有积水等特殊环境下操作，须有可靠的安全防护措施，并安排专人在现场监护；49 2、操作完毕后，先拔下电源插头，再作场地清理，禁止用水直接冲洗机器；3、在户外使用器具时，采用户外专用的橡套电缆作为延长导线，并使用移动开关箱(座)。电焊机1、接电源通电前，须确认焊机电压等级和电源分接口位置；2、禁止使用受潮焊条；3、作业时须穿防护服、防护手套，戴防护面罩，禁止在易燃易爆区域进行焊接作业；4、现场做好防火措施，配备相应数量的干粉灭火器。49 第四篇：工程设备运行操作和保养作业篇（一）供配电系统1、倒闸操作流程倒闸操作时，严格执行操作票制度和现场监护制度，填写《倒闸操作（停电）》《倒闸操作（送电）》表。分断低压配电柜断路器分断配电柜各负载断路器、空气开关、进线端总断路器。分断变压器进线端高压开关柜负荷开关，合接地开关。分断高压开关柜1、进行变压器验电、放电，按照先装接地端，再装导电端的顺序装设临时接地线；2、悬挂“有人工作、禁止合闸”的警示牌，并将高压开关上锁。安全保护维修保养按第四篇第一章第3节“高压配电系统维护保养流程”进行维护保养。1、按照先拆导电端，再拆接地端的顺序拆除临时接地线；2、取下“有人工作、禁止合闸”的警示牌，维护保养人员带齐工器具撤离工作现场。撤除安全保护断开高压侧开关柜接地开关，合负荷开关。合闸高压开关柜合闸低压配电柜断路器合闸低压侧配电柜总断路器及各配电柜负载断路器。监视低压侧配电柜运行情况，并在《高低压配电室运行记录》上做运行记录。检查监视结束操作49 2、变压器投运操作流程按第四篇第一章第1节“倒闸操作流程”操作。倒闸验电用经过检验并现场试验的高压验电器，检测变压器高压侧无电。安全保护在变压器高压侧装设临时接地线，先接接地端，后接导体端，拆除相反。1、断开变压器高压侧母线连接螺丝，检测变压器高压对地、低压对地、高压对低压及高压相与相之间的绝缘电阻；2、检查瓷套管有无破损、放电痕迹，检查接地线有无锈蚀，紧固变压器铁芯螺丝；3、检查完毕后，恢复变压器原有接线状态。维修养护清点工器具、器材无误、无丢失，按照先拆导体端，后拆接地端的顺序拆除变压器高压侧临时接地线。撤除安全保护1、断开接地刀闸；2、取下“有人工作，严禁合闸”标示牌，合上高压开关柜开关。运行变压器1、检测变压器输出电压，应为400V(允许±5%)；2、检查温控器是否为三相循环显示，B级绝缘的工作温度不大于100℃，最高温度不大于130℃，F级绝缘的日常工作温度不大于120℃，最高温度不大于150℃；3、监听变压器工作声音，正常运行时声音不大、清晰，发出有规律的“嗡嗡”声；4、用红外温度探测器，检测引线接头、电缆，温升不高于25℃，铁芯温度测量值应与温控器显示一致；5、检查高压开关柜三相输出指示灯是否正常；6、检查工作电流在额定电流范围内；7、SF6做绝缘材料的高压开关柜，须检查SF6的压力指示在压力表的绿线范围内；8、在《高压设备保养记录》上做好记录。检查监视结束操作49 3、高压配电系统维护保养流程填写电气作业工作票填写《电气作业票》。倒闸操作按第四篇第一章第1节“倒闸操作流程”操作。1、对有应急发电设备的，须启动发电机供电，并在应急联络柜处悬挂“有人工作，禁止合闸”的警示牌，确保发电机不向电网反送电；2、在《发电机运行记录》做好记录。应急供电清洁先拂去高压开关柜表面的浮灰，然后用拧干的湿抹布清洁柜表面、电缆管线、变压器本体、母排等，最后清洁地面。1、检查变压器本体、套管表面有无裂纹、放电痕迹或脱漆等现象，发现缺陷及时处理；2、检查变压器高、低压引线接触是否可靠，对螺丝松动的须紧固好，接触面应用砂布除去氧化层并涂上导电膏；观察电缆及母排有无变形，有变形的须恢复原状；3、检查变压器接地线，紧固连接螺丝，锈蚀部位须除锈刷漆，锈蚀严重须更换接地线；4、对变压器固定螺丝、销子等固定件进行紧固，确保接触良好，连接可靠；5、除去变压器本体内部间隙灰尘；6、用接地电阻测量仪测量变压器接地电阻，要求接地电阻值不超过4Ω，并确认铁芯只有一点接地；7、断开高、低压侧的接地开关，用2500V兆欧表测量绝缘电阻，并将其值与变压器出厂前测定的值进行比较，绝缘电阻不得低于出厂时原始数据的70%。维护保养1、维护保养完成后，检查有无工具等遗留在变压器护栏内，检查完毕须关闭护栏并上锁；2、所有工作完成后，按照第X篇第X节“倒闸操作流程”操作。恢复送电填写记录在《高压设备保养记录》上做好记录。49 4、低压配电系统运行操作流程1、检查发电机组是否在自动待发状态，发动机的启动按钮是否在自动位置；2、检查市、发电切换柜联锁开关是否在自动位置，需双回路供电设备的抽屉柜开关是否在合闸状态。断电前检查1、逐步断开相关负荷开关，必要时拉出抽屉柜，造成一个明显的断开点，记录各抽屉柜负荷开关的原始状态；2、逐级断开联络柜上的断路器，把联络柜上转换开关打到停止状态；3、手动逐步切除运行中的电容器，把电容自动补偿控制器打到停止状态，电容柜总闸刀开关打到“分闸”状态；4、断开进线柜的断路器，用手柄摇出，造成一个明显的断开点，并在操作手柄或按钮上悬挂“有人工作，禁止合闸”等警示牌，取出合闸开关控制线路的熔断器；5、断开部分联络柜断路器或进线柜断路器时，检查发电机是否在规定时间启动运行，市、发电切换柜断路器的转换是否正常，市电断路器自动断开，发电断路器自动合闸；6、逐步摇出各联络柜上断路器，形成明显的断开点并挂牌。停电时，必须把可能将电源返至检修线路的所有开关断开；对没有明显断开点的设备，须将其操作机构锁住或采取其他可靠措施。设备操作验电在进行电气作业工作前，用合格的试电笔验电，确保设备和各回路不带电。倒闸按照第四篇第一章第1节“倒闸操作流程”操作。1、合上高压柜上与变压器相对应的负荷开关，高压柜指示灯显示正常；2、查看低压柜上电压表，旋转电压转换开关，检查三相电压有无缺相、是否平衡，若对变压器进行了检修、保养，在低压柜送电前，检查变压器输出相序是否与原来相符；3、取下进线柜上断路器的操作手柄或按钮上悬挂的“有人工作，禁止合闸”等警示牌，装上合闸开关控制线路的熔断器，用手柄摇进进线柜的断路器，柜门上分闸指示灯显示正常；4、按下合闸按钮，断路器储能电机工作，合闸指示灯显示正常；5、把电容柜总闸打到“合闸”状态，电容自动补偿控制器设置成自动状态；6、把联络柜上转换开关打到与需投入的进线柜相对应位置，联络柜分闸指示灯显示正常，逐级合上断路器，合闸指示灯显示正常；7、进线柜及联络柜断路器合闸后，发电断路器自动断开，市电断路器自动合闸；8、按照各抽屉柜负荷开关的原有状态，合上负荷开关，检查各抽屉柜的指示灯工作及负荷情况；9、逐级查看联络柜及进线柜的工作电流，仔细观察设备运行状况。送电记录将停电操作中的设备参数及相关情况，在《发电机组运行记录》上做好记录。49 1、低压配电系统维护保养维保等级内容和要求日常维护保养1、检查仪表、指示灯，确保正常；2、检查配电柜内母排、电缆接头，确保无发热变色等异常情况；3、检查接地线，确保无锈蚀、松动；4、检查电容器，确保无渗漏、膨胀、放电等情况，确保电容器外壳接地可靠、电容器工作温度正常；5、测试无功补偿控制器，确保工作正常；6、用红外测温仪测量从变压器到电源柜间封闭母排的温度，确保工作温度不超过规定值；7、清洁配电柜外表，确保干净、整洁；8、将检查情况记录在《高低压配电室运行记录》“特殊情况记录”中。一级维护保养按照设备设施保养周期实施，除日常维护保养的内容外，还包含如下内容：1、检查母线及其引下线，确保连接良好；2、检查、紧固电缆头、接线栓头，确定牢固可靠；3、检查二次回路接线，确保连接可靠，对地绝缘电阻大于0.5MΩ；4、检查电容柜，进行手动测试，确保正常；5、检查受电柜、联络柜的控制器开关，确保正常；6、手动调试机械联锁分合闸，确保可靠；7、检查各空气开关和中间继电器，确保正常；8、对配电柜内部设备进行清洁，确保无灰尘、杂物；9、拧紧设备上所有紧固螺丝，确保无松动；10、对应急配电柜做保养时，须把发电机的控制开关打在手动位置；11、将检查情况在《低压配电柜保养记录》做好记录。二级维护保养按照设备设施保养周期实施，除一级维护保养的内容外，还包含如下内容：1、检查抽屉式开关柜，确保拉出和推入灵活，机械闭锁可靠，接触器触头良好，开关到位；2、检查断路器，确保触头弹力正常，灭弧栅完好；3、紧固抽屉式开关内的各连接螺钉和互感器、测量仪表、指示灯等二次回路各接线头，确保连接可靠；4、用摇把对断路器进行摇入和摇出检查，确保灵活操作；5、手动调试机械联锁分合闸，确保可靠；6、对配电柜内部及各元器件进行清洁，确保无灰尘、杂物；7、将检查情况在《低压配电柜保养记录》做好记录。49 6、发电机组运行操作流程1、把机组启动控制转换开关置于手动位置，断开机组输出开关和浮充电电源；2、检查柴油油量，确保机组满负荷运行8小时，油质合格；3、检查油底壳机油油量，确保机油油面不低于下限位；4、检查冷却水水量和水质，确保水量充足，水质清洁；5、检查机组外观，确保无渗漏；6、无自动排空系统的机组，须手动泵油。准备工作检查蓄电池1、检查蓄电池接线端，确保接触良好；2、检查蓄电池电解液液面，确保在极板上10～15mm，比重在1.27～1.29g/ml之间，单个电池端电压在12.65V左右，极板无变色、变形等异常现象。检测机组控制面板各预警、报警指示灯，确保正常，紧急停机按钮灵活。检测控制面板对于具有自动复位功能的启动按钮或控制开关，启动操作时间2～3秒为宜，不得超过30秒。启动机组1、启动机组时测量蓄电池组的电压降，确保不超过10V；2、机组启动后空载运行5分钟暖机，然后加载大于或等于额定负载的35%，待柴油机组温度稳定后才可正常逐步加载；3、观察并记录机油压力、水温、输出电压、负载电流、频率的变化，以及机组发出的异常声音；4、机组在运行中，禁止打开水箱泛水口、机油检查口和注油口；5、如属试机运行，运行时间须控制在15分钟以内。运行机组1、满负载运行的机组在停机前，须将负载逐渐减去，5分钟左右增压器转速降低后，方可停机；2、对有怠速要求的机组，负载减去后，将机组置于怠速状态运行5～10分钟后，方可停机；3、停机后，合上机组输出开关和浮充电电源开关，将机组置于自动控制状态，排烟管道有水过滤系统的机组，须关闭进水阀；4、将运行情况在《发电机组运行记录》做好记录。停机49 7、发电机组维护保养维保等级内容和要求日常维护保养1、断开发电机组输出开关，将控制开关置于“停机”状态，并按下“紧急停机”按钮，拆掉启动用蓄电池负极接线；　2、检测控制板上各电源指示灯、直流电压表指示，确保正常；3、用万用表的直流电压档，测量浮充电电压，在《柴油发电机组保养记录》做好记录；4、断开浮充电，测量蓄电池单组电压、电解液比重、液位，在《发电机组维护保养记录》做好记录；5、检查各蓄电池组接头，确保无松动、锈蚀，导电膏养护良好；6、打开输出断路器前盖，检查动静触头，调整触头压力，并进行断路器分断试验，确保正常；7、检查燃油、润滑油的油质和油量，冷却水水质及水量，确保油量、水量充足，油质、水质合格；8、进行运行测试，并在《发电机组运行记录》做好记录；9、清洁柴油发电机组，确保无灰尘、无渗漏；10、将机组恢复到“自动”状态，合上输出开关。一级维护保养按照设备设施保养周期实施，除日常维护保养的内容外，还包含如下内容：1、检查各传动部分的润滑油，确保油量充足，油质合格；2、检查各皮带传动部分的皮带，确保松紧度合适；3、检查运行送、排风机，确保风量足，转动灵活，无异常噪声；4、检查柴油机空气阻塞指示器，确保在正常范围工作；5、断开控制柜内所有电源、熔断器，清洁控制柜，确保无灰尘、杂物，检查所有接头、触点，确保接头无烧坏和发热等现象；6、启动机组，空载运行15分钟左右，用万用表检测机组启动时蓄电池的电压降，将运行时的油压、水温、输出电压、频率、转速，及累计运行时间等参数在《柴油发电机组保养记录》和《发电机组运行记录》做好记录；7、将本次机组运行的参数与上次运行记录相比较，分析有无异常情况；8、将机组控制开关置于自动待机状态，并合上输出开关。二级维护保养按照设备设施保养周期实施，除一级维护保养的内容外，还包含如下内容：1、对蓄电池组进行“两充两放”保养；2、检测发电机绕组对地绝缘电阻，确保阻值不低于1MΩ，检查发电机内部各接线端，确保无发热，绝缘层无断裂等异常情况；3、对发电机内部进行清洁，确保无灰尘、杂物；4、测试机组的自动启动功能，确保在断电后4～8秒钟内启动，运行15分钟左右，将运行时的油压、水温、输出电压、频率、转速，及累计运行时间等参数在《柴油发电机组保养记录》和《发电机组运行记录》做好记录；5、将本次机组运行的参数与上次运行记录相比较，分析有无异常情况；6、将机组控制开关置于自动待机状态，合上输出开关。49 （二）安防系统维护保养流程1、门禁对讲系统维护保养流程根据保养计划和故障情况，进行安全技术交底。准备工作维护保养1、检查对讲主机、门口机、楼层解码器等各部件，确保工作正常；2、检查电源电压，确保处于正常工作电压范围内，断开主电源后，备用电源能正常切换；3、如属故障，查找故障原因，针对性进行维修。1、检测门卡和主机开锁功能，确保灵活；2、检测可视对讲系统的图象信号，确保清晰、稳定；3、检测对讲系统声音，确保音质清晰、通话顺畅、无噪音干扰等；4、将检测情况在《门禁及对讲系统保养记录》做好记录。运行检测2、监控系统维护保养流程根据保养计划和故障情况，进行安全技术交底。准备工作1、检查室外设备情况，确保密封完好，无锈蚀；2、清洁镜头及冷却风扇，调校镜头焦距，确保图像清晰；3、检查避雷针接地线、设备线缆，确保连接可靠；4、检查中控室监视器、录像机、云台控制器等设备功能，确保符合工作要求；5、如属故障，查找故障原因，针对性进行维修。维护保养1、检测中控室监视器图像质量，确保清晰、稳定；2、检测录像机录像质量和存储量，确保录像效果和存储时效；3、将检测情况在《闭路监控系统保养记录》做好记录。运行检测3、停车场系统维护保养维保等级内容和要求一级维护保养1、清洁设备设施表面，确保无灰尘、无污渍；2、检查设备设施，确保无脱漆、锈蚀、变形等情况；49 3、检查道闸，确保挡车杆平直、反光膜无脱落，读卡器门箱盖密封良好；4、检查各转动轴，确保润滑，正常运转；5、整理箱内线路，紧固接线端子，确保各电路板、接插件连接可靠；6、检查地感装置和感应式读卡机，确保感应灵敏；7、检查道闸手动控制器，确保正常工作；8、检测图像对比、语音提示、对讲系统、中文显示、自动出卡等功能，确保符合工作要求；9、将检测结果在《停车场管理系统保养记录》做好记录。二级维护保养按照设备设施保养周期实施，除一级维护保养的内容外，还包含如下内容：1、检查各电容器，确保触点接触良好，无漏液，接地良好；2、检查齿轮箱，确保齿轮完好，各部件紧固，限位开关紧固；3、检查齿轮箱内机油油量和油质，确保油量充足，油质合格；4、检查进、出口设备设置参数（设备联接串口、设备地址号、监控计算机IP地址等）的有效性；5、测试设备反应速度，确保通讯延时不高于200ms；6、检查地感检测器的“COM”端和道闸控制器的“GND”端接地线，确保连接可靠。7、测试图像自动对比功能，确保正常；8、检测防砸车功能，确保安全可靠；9、将检测结果在《停车场管理系统保养记录》做好记录。（三）给水泵运行操作流程1、将水泵设置成手动状态；2、检查螺钉、螺栓，确保紧固件无松动；3、检查导体、绝缘物，确保无腐蚀、过热，无变色、破损；4、检查电机绝缘电阻，确保在正常范围；5、检查冷却风扇、滤波电容器、接触器等，确保完好。6、检查端子排，确保无损伤，触点平整。7、检查电源电压，确保电压符合铭牌要求，并进行顺序保护动作试验；8、检查变频器在单体运行时输出的电压，确保平稳；9、检查电机转动，确保灵活。准备工作1、按以下顺序闭合开关：主电源断路器—电机工频运行空气开关—PLC电源开关—变频器电源开关；2、测量电源电压，确保在规定范围内；3、把PLC电源转换开关置于自动位置，PLC电源指示灯亮后，把变频器电源转换开关置于自动位置；4、变频器输出频率较稳定，电机工作电流正常，启动运行成功。开机1、停止变频器运行时，先把变频器和PLC转换开关置于手动位置，手动启动水泵电机工频运行，然后断开变频器和PLC的电源开关；2、停止水泵运行时，将控制按钮置于停止位置或切断主电源。停机49 （四）给排水系统维护保养流程1、给水泵维护保养维保等级内容和要求一级维护保养1、检查泵体，确保外观整洁、油漆完好、标志清楚，泵体无堵塞现象；2、检查电机，确保接地良好，螺丝无锈蚀，电缆接头牢固可靠、无过热；3、检查润滑油油量和油质，确保油量充足，油质合格；4、清理泵体轴承室外部杂物，疏通排水口、排气阀、水杯，确保干净、整洁，无堵塞；5、检查水泵动力配电柜，确保各电器无过热、受潮、发霉及损坏等情况；6、检查水泵盘根松紧度，确保紧固、无渗水等情况；7、检查泵进出口管道，确保无锈蚀；8、检查水泵出口软连接和金属软连接，确保紧固、安装可靠；9、检查进出口阀门，确保开关灵活，止回阀及过滤阀完好，消音止回阀动作时无震动及噪音；10、检查电机连轴器，确保连接螺栓无松动，减震胶皮无损坏；11、用兆欧表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，确保大于0.5MΩ；12、将检测结果在《水泵保养记录》做好记录。二级维护保养按照设备设施保养周期实施，除一级维护保养的内容外，还包含如下内容：1、检查控制柜中各交流接触器、时间继电器，确保动作正常，动作时间合理、可靠；2、用钳形电流表检测电动机运行电流值，确保与控制柜上的电流表值一致；3、检查水泵联轴器弹性胶圈，确保完好；4、清洁整理各线路，确保号码端子清晰，接线整齐，内无灰尘、杂物等；5、检查电机端子板、联接片，确保连接可靠，无松动；6、检查接触器触点，确保无损坏；7、检查调整联轴器间隙及同心度，确保电机及泵体轴承无噪音；8、将检测结果在《水泵保养记录》做好记录。2、变频控制柜维护保养维保等级内容和要求一级维护保养1、清洁柜体内设备表面，确保无灰尘、无污渍；2、检查主线路，确保无松动和变色；3、检查指示灯，确保完好；4、检测控制柜内温度，确保不超过40摄氏度；5、检查各接触器动、静触头，确保无损坏；6、检查二次回路接线，确保连接可靠；7、检查空气开关，确保动作正常；8、检查变频器、触摸屏等操作控制器，确保设定值在规定范围内；9、将检测结果在《变频控制柜保养记录》做好记录。二级维护保养按照设备设施保养周期实施，除一级维护保养的内容外，还包含如下内容：1、检查各类开关、转换器，确保动作正常；49 1、检查变频控制柜，确保能在工频状态下工作，切换正常；2、检查变频器压力控制，确保变频效果及准确度；　3、检查泵体投入、切除的延时时间和顺序启动控制，确保正常；4、测试过流保护、压力保护、退出运行、紧急停机等参数设定，确保动作可靠；5、将检测结果在《变频控制柜保养记录》做好记录。3、污水泵维护保养项目内容和要求污水泵1、检查控制箱，确保外观清洁，指示灯显示正常，转换开关处于自动位置；2、清理集水坑，确保坑内无淤泥，防渣网无破损、堵塞；3、检查污水泵中的弹性密封胶圈，确保无老化、破损等情况；4、检查浮球阀控制，确保动作灵活，高度合适；5、检查排污水泵各连接管道和止回阀，确保管道无渗漏，止回阀动作可靠；6、检查配电箱，确保电缆接线连接可靠，各电器和接触器触点无过热、受潮、发霉和损坏等情况；7、测量电源三相电压，确保在电机额定电压的±5%范围内；8、用500伏兆欧表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值，确保绝缘电阻大于0.5MΩ；9、检查电机端子板联接片，确保连接可靠、接触良好，无发热变色等情况；10、将检测结果在《排污泵组保养记录》做好记录。（五）消防设备运行操作工作流程1、防火卷帘门操作项目内容和要求消防中心操作控制1、启动卷帘门控制按钮－卷帘门开始迫降－卷帘门降到下限位置后自动停止；2、上升操作须现场复位；3、发生异常情况后立即报工程人员维修。现场手动操作控制1、现场启动下/上按钮－卷帘门开始降/升动作－卷帘门到达下/上限位后自动停止；2、发生异常情况后立即报工程人员维修。发生火警情况的联动控制1、烟感和温感感应到火警信号－卷帘门开始迫降－卷帘门降到下限位后自动停止；2、上升操作须现场复位；3、发生异常情况后立即报工程人员维修。2、火灾自动报警控制系统运行操作1、接到消防报警主机发出火灾报警；2、对报警点现场确认火警。确认火警1、检查主机，确保在自动状态；2、检查相关设备联动情况，确保正常运行。系统运行1、将现场设备复位；2、消防系统主机复位。后续工作49 （六）设备设施外包维保监管工作指引项目内容和要求工作职责1、职能业务主管部门负责维保单位的招标，物业管理服务中心负责与中标维保单位签订维保合同；2、物业管理服务中心负责对驻场维保责任人的维修专业资格进行审核，并复印存档专业资格证；3、职能业务主管部门和物业管理服务中心分别指定专人负责维保单位维保工作的监管，电梯监管人员须取得电梯安全管理员资格；4、物业管理服务中心负责审核、职能业务主管部门负责审批维保单位的设备设施定期维保计划和整改方案；5、物业管理服务中心负责监督维保计划和整改方案的执行情况；6、物业管理服务中心负责制订、职能业务主管部门负责审批设备设施突发事件应急处理方案；7、物业管理服务中心负责定期组织进行设备设施安全风险排查，并制订落实整改措施；8、职能业务主管部门负责组织质量事故发生原因调查、分析，并制定防范措施，物业管理服务中心负责组织落实；9、物业管理服务中心负责维保单位日常工作情况考核评分，职能业务主管部门负责维保单位的季度工作评估和考核评分，提出工作改进建议和意见；10、物业管理服务中心负责根据考核结果支付维保单位维保款；11、职能业务主管部门负责每半年组织维保单位召开一次工作沟通会。日常维保监管1、要求维保单位根据物业管理服务中心设备设施现状制订月度、季度维保计划和工作改进计划；2、物业管理服务中心按照计划监督维保单位实施维保工作，当计划需要变更时，维保单位须提前书面向物业管理服务中心、职能业务主管部门提出计划变更申请，经审批同意后方可实施；3、维保责任人进行维保工作时须按规定要求着装、配带工牌，言行举止符合公司规范要求；4、维保责任人在实施现场维保作业前，须提前与物业管理服务中心维保监管人进行沟通，将本次维保作业内容及需配合或注意事项进行说明；5、维保监管人对维保责任人现场维保工作进行跟进，包括维保过程、到达和离开现场时间；6、维保作业完成后，物业管理服务中心维保监管人须对本次维保内容进行检测，符合要求后签字确认；7、如需更换设备设施零部件，职能业务主管部门和物业管理服务中心的维保监管人须现场确认零部件损坏情况，并控制零部件更换的过程，确认所更换零部件为原厂部件或与原厂部件质量相当的部件；8、当月维保工作结束后，维保监管人须将本月相关维保记录进行存档，并按要求及时报备政府相关行政主管部门，职能部门维保监管人须不定期抽查维保记录；9、维保监管人须对风险排查问题点和职能部门检查问题点限定整改日期，要求维保单位按要求进行整改，并进行整改效果验证；10、由于设备设施维保不到位引发的质量事故，维保单位须向物业管理服务中心出具事件报告和整改措施，维保监管人负责进行整改效果验证。故障处理监督1、维保监管人定期对维保责任人和维保单位的通讯状况进行检查，确保通讯畅通；2、接到应急信息后，消防维保责任人须在1小时内赶到现场进行抢修；3、一般故障须尽快解决完成，最长不超过24小时；49 1、消防系统严重故障须在故障出现一周内明确解决时间、解决方案，解决时间原则上不得超过三个月，解决方案中须有故障期内针对政府消防主管部门的消防检查及突发火灾事故的有效应急措施；5、维保单位在接到物业管理服务中心的报修通知后，须在30分钟内到达，如超过35分钟，物业管理服务中心有权对维保单位予以扣款处罚，第一次可口头警告；第二次扣除￥100元；第三次￥300元。紧急情况下，困人超过45分钟到达扣除该电梯当月保养费。同一台电梯当月困人次数2次或以上，扣除该电梯当月保养费。同时物业管理服务中心对维保质量和服务的评价，可作为支付维保款项的依据之一。维保质量检查1、职能业务主管部门每季度组织一次对各物业管理服务中心消防和电梯系统的检查；2、物业管理服务中心每月组织一次对项目消防和电梯系统的检查；3、消防系统检查内容包括设备报警和设备联动两部分，报警设备抽查比例为总设备数的10%，将抽查结果在《消防自动报警系统测试记录表》做好记录；4、电梯系统检查内容包括：机房、井道、底坑、轿厢和层门等，检查覆盖管理服务区域内所有电梯。维保工作考核1、物业管理服务中心每月25日前完成对维保单位的月度综合考核，并填写《维保工作（月度）考核评估表》；2、职能业务主管部门每个季度最后一个月28日前，完成对维保单位的季度考核，并填写《维保工作（季度）考核评估表》；3、考核评分表须有维保责任人签字确认；4、考核标准以合同条款为准，如主合同未约定考核细则，则须签订补充合同。（七）电梯运行管理项目内容和要求总体要求1、维修保养合同完备，电梯安全检查合格证在有效期内；2、电梯设备监管人熟悉电梯合同条款，非维修保养人员禁止擅自进行维修作业；3、电梯轿厢内各种设施完好，电梯运行舒适稳定，无异响，开关门灵活、平层准确、轿厢通风、照明完好；4、顶部照明罩内干净无杂物，轿厢内壁卫生清洁明亮，无手印、污迹、各类标识齐全；5、维保单位按计划实施维修保养，维保记录完整；6、禁止非持证人员进行盘车、开层门、进入井道和底坑等违规操作。特殊天气1、高温天气：机房室内温度超过35℃,须加强通风或启动降温设备，确保室内温度适宜；2、潮湿天气：机房室内湿度超过70%时须启动除湿设备，确保室内干燥；3、雷暴天气：在接到雷暴天气预警通知时，检查机房屋顶避雷系统，确保牢固可靠。电梯使用1、对电梯运送材料和垃圾的监管，确保无重载、垃圾散落、刮损轿厢等情况；2、对电梯运行的监管，确保无人为卡住层门、破坏轿厢设施及在轿厢内蹦跳等违规行为；3、对电梯轿厢装饰的监管，确保不影响轿厢照明、通风，未使用过重的装饰材料，未阻碍电梯安全窗正常使用。49 （八）中央空调运行操作流程工作准备1、检查供电电源，确保正常；2、检查冷冻水及冷凝水进出水压力及温度，确保正常；3、检查冷冻油油位及油温度，确保正常；4、检查机组，确保无漏油、漏水等异常情况。按以下顺序启动机组：开启电动阀－开启冷冻泵－开启冷却泵－开启冷却塔－开启主机。启动机组1、检查电流、电压、水量、水压，确保正常，定时对机组进行抄表、记录，确保机组在最佳节能状态下运行；2、定时对机组及配套设备进行巡检，发现异常情况及时进行检修，并作好记录；3、定期检测冷却水、冷冻水的水质，确保水质合格。运行监视1、按以下顺序关闭机组：关闭主机－关闭冷却塔－关闭冷却泵－关闭冷冻泵－关闭电动阀－切断控制电源；2、将运行情况在《冷冻机组运行记录》做好记录。关闭机组（九）空调末端设备维护保养项目内容和要求日常维护保养1、清洁机组、过滤网、冷却塔，确保干净、无杂物、无破损等；2、检查保温层，确保无破损；3、检查紧固机组支架、机脚螺栓，确保无松动、无锈蚀；4、用风速仪测试出风口风速，确保风速不小于2m/s；5、检查制冷效果，确保翅片干净、无积尘；6、检查清理接水盘，确保排水通畅；7、检查冷却塔集水池和喷淋装置，确保无渗漏、无杂物、无堵塞；8、检查电动阀内的控制线路、电源电压，确保线路连接可靠，电源电压稳定，机器齿轮润滑良好；9、检查电动机，确保各防护盖安装良好，接线紧固，运行无杂音；10、将检测结果在《中央空调末端装置保养记录》、《冷却塔保养记录》做好记录。一级维护保养按照设备设施保养周期实施，除日常维护保养的内容外，还包含如下内容：1、检查风柜风轮，确保转动平稳、无杂音、润滑油脂充足；2、检查保养电气控制柜内电气线路和元器件，确保线路连接可靠，元器件动作正常；3、停机检查冷却塔风扇传动，确保皮带松紧度适宜，无损坏；若使用齿轮箱传动，须检查齿轮箱中的油位，确保油位达到指线以上；4、检查电动机，确保运转平稳、无杂音，三相电流值相差不大于10%；5、将检测结果在《中央空调末端装置保养记录》、《冷却塔保养记录》做好记录。二级按照设备设施保养周期实施，除一级维护保养的内容外，还包含如下内容：49 维护保养1、清洁风轮，检查叶轮轴向和经向间隙，确保风轮干净，间隙对称；2、检查电动调节阀和水流开关，确保工作正常；3、检查风柜轴承并加油，然后检查调整皮带，确保转动平稳、无杂音，润滑油充足，皮带无破损；4、用500V兆欧表检测电动机绝缘及电气线路，确保绝缘电阻值不小于0.5MΩ；5、用红外线测温仪检测电动机外壳温度，确保不高于75℃；6、对冷却塔电动机外表和各支架进行全面除锈刷油漆，清洗填充材料；7、检查管道过滤器，确保无破损；8、将检测结果在《中央空调末端装置保养记录》、《冷却塔保养记录》做好记录。（十）家政维修工作流程接到派工单后，正常情况下须在30分钟内上门服务，紧急维修须在15分钟内上门服务。接收派工单1、确认客户报修具体事项，准备好相应的维修工具和所需的零配件和材料等；2、整理仪容仪表，调整精神状态，确保符合公司规范要求。准备工作1、敲门：轻敲客户入户门或按响门铃，禁止敲门太急或太重；2、留言条：如确认客户家中无人，须填写维修服务留言条，塞入客户门缝；3、自我介绍：“您好！我是物业管理服务中心的维修人员XXX，前来为您服务。”4、进门：进门前须穿上鞋套，进入室内脚步要轻，所带的维修工具或设备禁止在地上拖行。上门服务1、问题核对：现场核对报修内容，与客户确定维修方案；2、维修方案确定：能及时修复的，按《有偿维修收费标准》与客户确认维修费用后实施；不能及时修复的，须与客户沟通，另行约定维修时间后实施；超出服务提供范围的，须向客户详细说明，并根据情况提供外部维修信息。服务提供1、实施维修：维修作业前，须做好维修现场的防护工作；维修过程中，须将维修噪音控制在最低，禁止无故离开维修现场；维修完毕后，须做到工完场清；2、维修结果确认：问题修复后，请客户验收，并对维修结果及维修费用签字确认。服务提供1、温馨服务：主动提示客户维修后注意事项，询问客户是否还有其他需求；2、道别客户：向客户致谢道别，随身带走维修所产生的垃圾；3、维修反馈：维修完毕后，维修结果须在10分钟内反馈客服中心。服务结束1、回访率：要求100%回访；2、回访时限：正常情况下，须在维修任务单关闭当天进行回访；其他情况，须在维修任务关闭后36小时内进行回访。维修回访49 （十一）公共建筑设施维护保养操作指引1、公共建筑设施维修保养周期项目维保周期维护保养检验管理标准外墙立面玻璃幕墙年每年进行一次全面清洗、检查外观完好，无脱胶，无破裂，干净明亮，安装牢固。外墙面外观完好，墙面干净平整，无脱落，无渗漏。天台设施屋顶女儿墙半年日常报修与半年度检修相结合墙面无裂缝、灰缝饱满、不倾斜屋顶隔热层防水层牢固平整，无渗漏屋顶泄水沟通畅无堵塞屋顶水箱每半年清洗、除锈、油漆一次箱体设施无渗漏，爬梯无锈蚀，水箱盖完好屋顶排气管、烟道加固顶端网罩网罩牢固，无脱落，转动灵活楼层地面楼层地面年日常报修与年度检修相结合平整，无破裂，无松动踢脚线接缝应紧密、平整、无脱落踏步平整，无裂缝台阶平整完好，无起壳排水设施雨水总管半年清理、疏通、补漏无堵塞，无渗漏无堵塞，无渗漏无堵塞，无渗漏污水总管出墙横管每半年疏通一次，补漏给水总管检查渗漏雨水井及盖、污水井及盖井盖每年除锈油漆一次及清理污泥一次畅通，井盖无破损，不松动化粪池根据情况外委清理无堵塞，无溢满交通设施人行道年及时修补路面完好，无损坏，标识完整车行道路牙石修补破损路面平整，无开裂停车位修补破损,补刷车位线车位线及标识清晰门窗扶手栏杆楼梯扶手年无脱落，无裂缝，无损坏，油漆完好窗校正窗框，每年对配件上油一次，更换损坏玻璃无松动、翘曲，铰链开关灵活，玻璃完好防火门破损部件及时更换、铰链每年上油一次门铰链开关灵活，防火门无生锈、掉漆，闭门器完好出入口大门日常报修与年度检修相结合门牌齐全，开关灵活大堂门49 玻璃、门扇、合页完好，地弹簧、闭门器完好，锁具可靠照明设施市政景观灯半年日常报修与年度检修相结合安装牢固，完好率98%公共室内、楼道灯室外泛光灯路灯灭蚊灯避雷系统避雷针每年1、检查避雷针有无锈蚀、松脱现象、是否有弯曲；2、检查避雷针与避雷带焊结是否牢固，有无脱焊现象；3、对避雷针除锈、涂刷一层保护漆。安装牢固、焊接可靠、无锈蚀避雷带1、检查有无锈蚀、断裂、松脱无弯曲；2、保证各支撑柱间距一致，安装牢固；3．焊结牢固，无虚焊。1、安装牢固、焊接可靠、无锈蚀；2、支撑柱沿建筑物墙体或女儿墙面均匀分布，间距一致引下线1、检查是否牢固，有无松脱、锈蚀现象；2、检查隐蔽部位是否有裸露现象。安装牢固、连接可靠、无锈蚀、隐蔽性好接地线1、检查各种主要设备接地线连接是否牢固、稳定；2、接地线涂刷一次保护漆，做一次接地电阻测试。1、安装牢固、焊接可靠、无锈蚀；2、不得影响维修或通行；3、接地电阻小于4Ω。排水系统雨水管网年1、检查天面及平台地漏是否完好无损、有无杂物堵塞；2、暴雨时前雨水井、排水沟，防止杂物堵塞；3、更换或维修损坏的地漏、雨水蓖子；4、检查井裙、井盖是否完好，爬梯有无腐蚀、锈迹，安装是否牢固；5、检查雨水竖管，有损坏及托架松脱时及时维修更换。1、保证天面及平台无大面积积水；2．保证各雨水沟、井无溢流现象。生活管网年1、检查建筑物内有水源的场地排水沟（口）是否通畅；2、清除杂物，检查污水主管和支管、污水井是否畅通；3、对井盖及检查口除锈、油漆；4、化粪池进行彻底清理。1．保证排水畅通；2．污水井、化粪池无溢流现象。49 广告牌年在暴雨和大风来临前，全面检查结构安全、照明完好、画面清洁完整垃圾箱年修补破损、补漆、更换完好，无破损，油漆完好室外消防栓年每年油漆一次无渗漏，无损坏，开关灵活，油漆完好内墙饰面年修补破损、更换、补漆对于裂缝较大的及时予以更换发现有脱落的及时修补吊顶年发现有破损及时更换完好，无破损，无脱落、骨架紧固2、公共建筑设施维修办法项目内容与要求墙和顶棚裂缝发丝裂缝：1、沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层；2、粘贴填缝带，待干后刮抹腻子，腻子干后补刷面层涂料。一般裂缝：1、沿裂缝将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，将缝槽清理干净；2、用水将缝槽基层表面湿润后，涂刷水泥结合层；3、将半干湿状的膨胀水泥完全填入裂缝内进行抹平压光，然后清除表面多余的补缝水泥；4、补缝水泥干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料；5、修补后须养护六天左右，期间做好防护。小孔小洞1、灰墙上的凹坑，可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填补；2、填补孔洞前先清理孔隙周围酥松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿；3、待填补孔洞干燥后，用砂纸磨平；4、在修补面上先刷一道底层涂料，再涂表面涂料；5、修补后须养护六天左右，期间做好防护。大的孔洞1、先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清理干净，用与基层相同质地的材料进行嵌填；2、用水泥钉将超过孔洞大小的钢丝网片固定在孔洞周围基层上；3、用水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层；4、待修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，腻子干后用砂纸打磨，分别喷刷二道表面涂料；5、修补后须养护六天左右，期间做好防护。更换地面或墙面瓷砖/片1、清除损坏的瓷砖/片和结合层，用水湿润后涂抹水泥结合层，外门窗还须涂抹防水涂料；2、使用与原来地面或墙面同样材质、花式、规格的瓷砖/片进行压贴，划去砖缝多余泥浆；3、瓷砖/片间隙缝表面光滑平整，禁止高出瓷片周边弧形角；4、维修工作完毕后，把瓷砖表面清洁干净。更换外墙面、地面马赛克1、清除破损、脱落的马赛克及其结合层，用水湿润后涂抹水泥结合层；2、按损坏大小将马赛克裁剪后压贴平整，与原墙、地面平直，划去多余泥浆；3、粘贴约4小时后，将马赛克表面纸浸透揭去，并将表面清洁干净。49 地下室墙体堵漏1、超过3/8英寸的裂缝，须凿成楔形槽，将灰尘和混凝土碎块清理干净；2、用水将裂缝浸湿，用1:3干硬性水泥砂浆或双组份环氧树脂完全塞入空隙内，并及时抹平表面，干硬性水泥砂浆须保持湿润，养护三天；3、漏水的孔洞须用防水水泥堵填，在凝结硬化前及时抹平。人行道和车道1、将表面松散或破碎的砼凿掉，深度约1英寸，底面凿毛，砼边缘掏凿成凹齿形，并清理干净；2、将修补表面浸湿，在表面涂一层较厚的硅酸盐水泥浆，用砼拌和物进行填充，并捣实抹平，保持道路平整；3、修补后须养护六天，期间做好防护。水泥踏步1、将损坏部分凿成V形槽，凿至砼层为止，将表面清理干净；2、用水将露出部分浸湿，用水泥砂浆进行填充抹平；3、修补后养护6天，期间做好防护。抹灰层抹灰层裂缝1、将裂缝凿成内宽外窄的键槽，将裂缝内清理干净；2、用水将裂缝浸湿，将灰膏填入裂缝内并挤密，待灰膏干后抹平；3、须保持湿润，养护三天，期间做好防护。大面积的抹灰层1、刮除损坏的抹灰面，将表面清理干净；2、砖砌体墙面：要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，然后再用钢丝刷全面刷洗砖砌体表面；光滑的砼墙面：将墙面凿毛；3、用水将基层浸湿，在第一遍抹灰尚未硬化时，进行水平刮毛；4、用水将第一遍抹灰浸湿，进行第二遍抹灰后刮平抹光；5、修补完工第二天进行养护一天，期间做好防护。外墙渗水1、外装修的分格缝未做二次处理而引起渗水的，须用水泥砂浆重新嵌补密实，勾成斜缝；2、窗台处渗水，须将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实；3、在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和4度氯丁建筑防水胶涂贴，再喷涂水泥砂浆面层；渗水面积较大时，可满涂1-2度氯丁建筑防水胶；4、墙、板接缝处渗水，先开凿、清理板缝，加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭；5、室内修补，将渗水部位的内粉刷层铲除，表面清理干净，用氯丁胶和水砂浆嵌缝，然后用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-3度氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆抹平，再粉刷面层。屋面水池1、先将水池(或水箱)四壁清洗干净；2、做一布四胶防水层，外涂一层弹性水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做保护层。层面修漏1、屋面分仓缝漏水，可在漏水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理；3、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用塑料油膏或氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等密封材料嵌缝；4、沿沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，沿沟底部用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。门窗修理1、检查门窗的附件是否齐全；2、检查门窗的配件是否损坏；3、检查门窗开启是否有异声或不灵活。换锁1、拆下门锁检查，如不能修理，则更换新锁；49 2、安装新锁后，确保锁盖与锁孔配合紧密，锁芯转动灵活。（十二）应急事件处理措施项目内容和要求计划外停电1、市政电网停电：积极与市供电部门联系，了解停电原因，配合抢修工作，做好停电记录；2、事故跳闸：高压进线柜开关跳闸，须根据高压柜上“组合式过电流与接地故障继电器”判断故障原因：Ø如果是速断动作，将跳闸开关复位；Ø如果是过流动作，首先检查变压器温度，如果变压器温度正常，再合上高压进线柜及各变压器低压侧进线柜开关，恢复社区供电；Ø如果是接地故障，检查高压电缆和变压器高压接线端子，如有放电痕迹和异味，则表明有接地故障；1、将故障情况及时上报，由工程维修部负责人组织维修，并分析故障起因，做好纠正预防。电梯困人1、断开电梯主电源，防止电梯意外启动，但须保留电梯轿厢内照明；2、确定电梯轿厢位置和被困人员情况，及时上报信息；3、当轿厢停在距某平层位置约±60cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢，将门关闭；4、当轿厢停于远离层门位置时，须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：Ø轿厢门应保持关闭，利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，提示乘客保持安静，不要乱动；Ø在因曳引电动机轴尾装上盘车装置；Ø两人把持盘车装置，一人控制松闸而另一人转动手轮，使轿厢缓慢逐步向正确的方向移动到距平层±10cm左右的位置上；Ø使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿厢门外机械打开轿厢，并协助乘客撤离轿厢；5、安抚被困人员，由电梯维保公司专业人员对电梯进行维修。给排水给水系统故障影响供水处理：1、给水泵故障，把出现故障的给水泵打到“停止”位置，将备用水泵投入“自动”状态运行；2、给水泵自动控制系统故障，分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并在现场监护，防止出现水淹事故，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态；3、供水管网或供水阀故障，须立即组织抢修，尽快恢复供水。排水系统故障处理：1、排水管故障，先将该区域的供水管网关闭，用防洪沙袋拦截溢水区域，防止溢水流入电房和电梯井等，组织疏通排水管并清理现场；2、雨水管堵塞，先用防洪沙袋拦截，防止溢水流入电房和电梯井等，组织疏通排水管并清理现场。中央空调系统1、运行中的冷水机组故障：须立即停止该机，并启用备用机组；2、运行中的水泵异常：停止该泵对应的主机——停止异常水泵——开启备用水泵——启动主机继续供冷；49 3、运行中的冷却水塔电机故障：须立即停止该机，转开备用冷却水塔；4、冷却水塔穿底漏水：须立即开启备用冷却水塔，关闭漏水水塔平衡管阀；5、水塔溢漏：须立即检查相应的浮球开关，浮球开关损坏则立即停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔；1、管道漏水：须立即关闭冷水机组和冷却水泵，用防洪沙袋拦截电梯口、走廊口；将管道裂口扎住；将空调机房内管道底部排水口打开排水，如集水坑水位过高，则需关闭排水口；2、空调水平管网漏水：须立即将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭；用防洪沙袋拦截单元口和电梯口；将管道裂口扎住；3、机房管道内伸缩节破裂：须急停冷水机组，并按急停开关停止水泵；4、将破裂伸缩节上的闸阀关闭后,方可开启备用泵和冷水机组。5、空调机房内管道漏水：须停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，用防洪沙袋拦截附近租户单元门口，将管道裂口扎住，开启机房内对应管道底的排水口排水，如水位过高，则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井；10、所有故障须及时上报，并在《值班记录表》做好记录。燃气泄漏1、出现泄漏情况须立即关闭泄露管道上端阀门，切断泄露区域的电源，如已起火，须采用相应措施进行灭火，事故情况及时上报，并请示是否报警；2、疏散人员，隔离封闭现场，对泄露现场周边进行烟火控制，事故现场禁止使用任何通讯设备和电器设备，加强事故现场通风。49'