探讨房地产企业采购招标成本控制方法

'探讨房地产企业采购招标成本控制方法管理观察IGUANLIGUANCHA探??讨??房??地??产??企??业??采??购??招??标??成????本控??制??方??法??筒??海??华??/??保??亿??置??业??集团??青??限??公??司??[???捕??要???1??房??地产??企??此??正??宙??脑??带绳??末??'??电??现??民??烈??的帘??'??Ji1l??t，争??。??市??场??，??也??争??的??加剧??和??产??品??周??质??饨??的??'毡??;??以??具??就??集??鸟??的??原??因已??俭??饿??停??行??且??也??J??l??咏??....J??词巢??平??病??退埠??l??i??'T??降??的??趟'??。??因??那??现??号'??且??.??11??-??~??也??产企??血??传??达起??组??稼??呆翩??的??重??要钱??.??不??· 探讨房地产企业采购招标成本控制方法管理观察IGUANLIGUANCHA探??讨??房??地??产??企??业??采??购??招??标??成????本控??制??方??法??筒??海??华??/??保??亿??置??业??集团??青??限??公??司??[???捕??要???1??房??地产??企??此??正??宙??脑??带绳??末??'??电??现??民??烈??的帘??'??Ji1l??t，争??。??市??场??，??也??争??的??加剧??和??产??品??周??质??饨??的??'毡??;??以??具??就??集??鸟??的??原??因已??俭??饿??停??行??且??也??J??l??咏??....J??词巢??平??病??退埠??l??i??'T??降??的??趟'??。??因??那??现??号'??且??.??11??-??~??也??产企??血??传??达起??组??稼??呆翩??的??重??要钱??.??不??· 探讨房地产企业采购招标成本控制方法管理观察IGUANLIGUANCHA探??讨??房??地??产??企??业??采??购??招??标??成????本控??制??方??法??筒??海??华??/??保??亿??置??业??集团??青??限??公??司??[???捕??要???1??房??地产??企??此??正??宙??脑??带绳??末??'??电??现??民??烈??的帘??'??Ji1l??t，争??。??市??场??，??也??争??的??加剧??和??产??品??周??质??饨??的??'毡??;??以??具??就??集??鸟??的??原??因已??俭??饿??停??行??且??也??J??l??咏??....J??词巢??平??病??退埠??l??i??'T??降??的??趟'??。??因??那??现??号'??且??.??11??-??~??也??产企??血??传??达起??组??稼??呆翩??的??重??要钱??.??不??· 探讨房地产企业采购招标成本控制方法管理观察IGUANLIGUANCHA探??讨??房??地??产??企??业??采??购??招??标??成????本控??制??方??法??筒??海??华??/??保??亿??置??业??集团??青??限??公??司??[???捕??要???1??房??地产??企??此??正??宙??脑??带绳??末??'??电??现??民??烈??的帘??'??Ji1l??t，争??。??市??场??，??也??争??的??加剧??和??产??品??周??质??饨??的??'毡??;??以??具??就??集??鸟??的??原??因已??俭??饿??停??行??且??也??J??l??咏??....J??词巢??平??病??退埠??l??i??'T??降??的??趟'??。??因??那??现??号'??且??.??11??-??~??也??产企??血??传??达起??组??稼??呆翩??的??重??要钱??.??不??· 探讨房地产企业采购招标成本控制方法管理观察IGUANLIGUANCHA探??讨??房??地??产??企??业??采??购??招??标??成????本控??制??方??法??筒??海??华??/??保??亿??置??业??集团??青??限??公??司??[???捕??要???1??房??地产??企??此??正??宙??脑??带绳??末??'??电??现??民??烈??的帘??'??Ji1l??t，争??。??市??场??，??也??争??的??加剧??和??产??品??周??质??饨??的??'毡??;??以??具??就??集??鸟??的??原??因已??俭??饿??停??行??且??也??J??l??咏??....J??词巢??平??病??退埠??l??i??'T??降??的??趟'??。??因??那??现??号'??且??.??11??-??~??也??产企??血??传??达起??组??稼??呆翩??的??重??要钱??.??不??· 鼠????就A??.??精??鸟在??这??个??罩在??可??町??!??tr??也??麟??'事??.?庵??'??岳??'也??有??辑??的??拉??制??采??剧??组??标??成??本??。[袋.词]房??地??产??;??呆??蝇??;??且??此??事;??提??制??(二)采购招标预算的制订及成本分解控制近年来，作为我国支柱产业的房地产行业发展迅速。房地产业1.制定采购招标预算是在具体实施项目采购招标行为之前对项目涉及60多个相关行业，其巨大的产业带动作用受到广泛的关注和重采购成本的一种估计和预测，也是一种控制机制.起着一种比较标视。同时，随着国家宏观调控政策的出台，房地产企业正面临着准的作用。有了采购预算的约束，能提高采购招标项目资金的使用越来越激烈的市场竞争。采购招标管理涉及到工程施工、材料设备效率，优化项目采购管理中资源的调配，通过查找预算使用过程中和多种设备行业，对房地产产品的质量、成本及进度等起着非常重的一些例外情况，布效的控制项目预算的流向和流量，从而达到控要的作用，是房地产企业实现差异化和低成本战略的主要手段之一。制项目采购招标成本的目的。在t程造价中，采购招标费用约占总造价的809毛-909品，因此降低采2.采购招标预算制订后，为更好的控制采购过程中的成本，应对预算购招标项目成本将对项目的利润产生重要的影响。进行成本分解，使每一单项采购招标项目均有一对应预算成本进行控如何控制和降低采购招标成本，本文从企业内部和外部两个方制，同时在采购过程中及时进行偏差控制并及时纠偏，以有利于整面来探索一些成本控制方法。体采购招标预算的控制。一、采购招标成本内部控制3.加强采购招标项目的成本分解分析。采购过程中如果一咪地进(一)采购招标前期介入事前控制行简单比价，永远不能知道供应商的成本底线。所有的谈判技巧加材料设备质量刷工程施工质量是房产项目品质的重要保证，采起来也没有洞悉产品分项成本有效。如果不了解产品成本，那么价购招标人员要招过程中正确处理好质量和成本的关系，并应在项目格谈判就比较盲目。对供应商的成本了解得越多，就越口I能有效控前期工作中积极参与，进行事前控制。制成本。对不同潜在供应商的详细的成本应进行分解比较分析，可1.参加方案设计评审优化。所谓方案设计评审优化，即设计项以分析出供应商之分项功能的优劣，防止供应商偷梁换柱，在降低目方案时，选用合适而不是最好的材料设备，确保产品在性能满足价格的同时，降低产品品质。通过成本分解分析还可以知晓不同厂要求的前提下，达到成本最低。一般情况下，同类材料设备、部家在同一产品上的不同特点，避免单纯以价格定厂家的不良倾向，品因其性能不同，价格相差迥异，如果设汁人员在选材时忽视产品成本分解分析可以掌握大量厂商的分项成本，选择合适的供应商伙定位而一味追求高质量、高性能，就会导致材料设备成本居高不伴，并共同努力来降低成本，提高性价比。下。采购招标人员应积极参与评审，并联系潜在供应商与业主设计管(三)优化采购流程降低采购过程成本，完善监控保证采购工理人员和设计院间进行充分交流，从材料的层面协调整体档次与风作。格，并建议设计人员在方案设计中，选用材料时应结合t程经济1.为达到控制采购招标成本，企业内部应提高工作效率以降低采学，对材料、部品进行性能、价格综舍比较，选择性价比最优的购过程成本。从制度上规范与优化采购招标流程。企业必须建立一材料，防止出现;质量过剩;和;质量不足;现象。套严格完善的采购招标制度，规范与优化采购招标业务流程，这是2.采购招标的前期工作优化。采购招标的前期工作包括市场调进行系统性和大量的采购招标的成本控制的基础。采购招标制度应查、质量评审、信用评估‘ 现场调访等，这些工作对于控制采购规范:采购招标计划、采购招标组织、采购招标工作流程、采购成本至关重要，但是都会发生费用。如果采购招标的前期工作流程招标过程评估等一系列采购招标制度。严格审批予续，规范业务流不合理，就会出现费用高，而得到的信息不准确、不可靠。对此，程，细分职责界面，明确各自责任，使采购工作内部透明化，各企业应围绕提高采购招标效益这一目标，对采购的前期工作逐一梳职能部门之间既分工协作，又互相制约，避免业务t作中暗箱操理，优化设计。一是要广泛利用网络、电视、报刊等媒体，迅作。从而大大提高工作效率，降低采购招标过程费用。速而有效地查询市场信息，既可以减少前期费用，又可以充分掌握2.建立全过程街效审批和监控体系。全过程审批和监控体系需要市场信息;二是充分比较信息，筛选供应商。同时向多家供应商重点控制以下环节:招标计划制定审核、招标文件审批、投标单咨询、调查，经反复比较后选择-些供应成本较低、性价比较优位审批、定标过程的审批、合同谈判与签订，招标过程的监督等。的供应商参与后续招标工作。的校风学风、促进和谐校园建设结合起来，促进学生形成正确的世境的特点，加强对作为出国主体的青年人才的爱国主义、信念理界观、人生观、价值观，明确自己的历史使命和社会责任。想、集体主义、艰苦奋斗等红色文化教育，重视中外合作办学的(四)家庭教育示范作用红色文化教育建设，是建设和谐校园文化的重要前提，也是建设社父母是孩子的启蒙老师，也是孩子成长过程中最具影响力的榜会主义核心价值体系的必然要求。样。中外合作办学学生多为城市孩子、独生子女，其父母作为第一任老师，应当充分运用红色文化资源，对其进行中国革命历程、[..考末就1爱国主义、集体主义、理想信念等教育.使他们通过家中长辈、?[1?]?张??提??琴??，??.3??;??.??队??_?，??u??.??毡??真也??与??现??愧??建??镜??研??究?.??中??国??海??弹父母忆苦思甜的讲述.珍惜来之不易的幸福生活，树立起强大的民??3ζ??哮'??出.I??II?t?，??2?0?0?8?.1.族自尊心、自信心、自豪感，树立正确的世界观、人生观、价?[?2?]障??少??则??，??牟??福??穗??，??也??百??缸??毡??式??化??血??事??真??咎??，??回??谐??棋??国??真??化??建值观。在学生出同留学后，家长应当配合学校做好学生的沟通交流??埠?，??科??练????~S??巳?，??2??0?0?8.10.?[?3]?邱??挣??怠??.??划???新??绅??.??缉??说??缸??毡??且??也??造??宵??棋??杭??圃??，??理??论??导??报??.?工作，及时向学校反馈学生真实信息。通过与学生的密切接触，鼓?2?0?0?8?.?1?1?(?5?4?)?.励支持海外学子保持高涨的爱国主义热情和民族归属感。?[?4]?玉??队??嚣??缸??毡??真??也??.??.??曲??叶??血??肉??遇??.??理??论???'??民??，?2?0??0?7?.结合中外合作办学培养对象、培养模式、培养目标、培养环?8?,??1??4?9?-?1?5?0.-06- 管理学家12011.07应商和供应链管理，减少采购的流通环节，实现;端对端;采购;通对招标计划的合理和准确性、招标文件及投标单位、定标过程、合过电子招标、电子询价等采购方式，形成更加有效的竞争，从而降低同的合法与公平性等进行审批和监控，确保采购管理的规范运作。采购成本。企业还应重点关注对采购价格的监管，建立健全与自身相适应的价(二)通过供庵商管理以加强成本控制格管理体系和各单项价格库，对于每一笔采购招标业务的审批，要供应商管理是项目采购管理中的一个重要组成部分，项目采购应形成自下而上逐级审批方可生效的内部制约机制，既保证采购招标该本着;公平竞争;的原则，给所有符合条件的供应商提供均等的机会。工作的顺利进行，同时也对采购招标成本进行了有效控制。一方面体现市场经济运行的规则:另一方面也能对采购成本有所控制，(四)重视采购管理全过程成本控制提高项目实施的质量。基于长期的降低采购招标成本的理念，在项目1.在探讨项目采购管理中控制成本的问题时，应该确立采购全过的采购招标管理中应该贯穿;供成商管理;的思想，也即是把对供应程成本的概念，采购招标管理中我们所应该关注的是整个项目采购流商的管理纳入项目采购招标管理的一部分。程中的成本控制和降低，是对总成本的控制，而不是单一的针对采1.与供应商建立战略伙伴关系购材料设备和仁程承包商的价格控制。获得了低价的材料设备和工程房地产行业涉及的招标采购种类有数百种之多，而由于房地产行承包价格固然是成本的降低，但获得优质的服务、及时快速的供货、业的项目特性，供应商变动范围大，建立供应商伙伴关系就比较困难。可靠的货源保证、工程的质量提高和进度的加快等也元疑是获得了成但建立供应商合作伙伴关系的价值非常之高。由于材料设备及一些℃ 本上的利益。单独降低某项成本而不顾及其它方面的反应，这种成程加工企业实力往往较小，有时可能需要与柑料商而不是直接供应商本降低是不会体现在项目采购管理的利润之中的。所以，需要建主建立伙伴关系更加有效。比如:门窗加工企业往往较小，且地域性强，这种全过程成本的概念，来达到对整个项目采购管理总成本的控制和这样与型材和玻璃厂建?伙伴关系可能更有效。比如:对于技术性强降低。我们不应该仅仅只看到最直接的成本降低，还应该从项目采的产品如幕箱、小区智能化建设，供应商在设计阶段的密切配合就可购的全过程来衡量成本上的收效，从项目采购的全过程来探求降低总以有效的降低成本，加快建设进度。成本的有效措施。只有这样，我们才能在采购过程中发掘无处不在的降对于采购招标方来说.一旦确定了可以长期合作的供应商，应该低成本的机会。与供应商之间建立直接的战略伙伴关系。双方本着;利益共享、风险2.关注全过程成本控制，还应重视采购招标项目全生命周期成本的共担;的原则，建立一种双赢的合作关系，使采购招标方在长期的合考核。全生命周期成本包括采购时成本及过程中维护成本，全生命作中获得货源上的保证和成本t的优势，也使供应商拥有长期稳定的周期成本考核是一个往往容易忽视的问题，事实上产品维护成本往大客户，以保证其产出规模的稳定性。这种战略伙伴关系的确立，能往难以准确估计，这也给舍生命周期成本考核带来一定的难度。不给采购招标方带来长期而有效的成本控制利益。同采购招标项目采购时成本与过程中维护成本占比差别较大。因此2.供应商的培养和绩效管理我们在进行采购招标时也应重视全周期成本的考核，并作为采购招在不断开发新的合格的供成商的同时，一定要注意培养、扶持潜标时参考使用。房地产企业材料设备及工程产品的维护费用各不相在的供应商伙伴。要培养和建立供应商伙伴关系，就必须进行详细的同。比如;在国外，外墙涂料，每隔3-5年就必须重新涂一次，重供商商评价与奖惩机制。通过多种方式来增强供应商凝聚力。在与供涂成本高低就取决于最初选用产品的质量。至于像电梯、中央空调应商的合作过程中对供应商的行为进行绩效管理，以评价供应商在合系统、弱电智能化系统这样的产品，维护费用那就更高了。作过程中的优劣。比如:建立供应商绩效管理的信息系统，建立对供应二、采购成本外部控制商的评估体系，对供应商进行星级评定，建立量化的供应商行为绩效(一)采购招标方式的优化指标等等，并利用绩效管理的结果衡量与供应商的后续合作，增大或采购招标方式主要包括公开竞争性招标采购、有限竞争性招标减少优惠合作条件、延长或缩短合作时间等，对供应商以激励和奖惩。采购、询价采购和直接签订合同采购四类，目前普遍使用的采购招这样能促使供应商持续改善供货行为和提高下程施工质量，保证优质标方式为对每一单项目进行单独招标采购。但随着社会的进步和控及时的供货和工程质量，从而有效地降低项目采购招标总成本。制采购招标成本的需要，还应对采购方式进行优化及创新。以下提(三)采购环境的利用出探索一些有利于采购成本控制的方式:采购招标牵涉到多方面的环境因素，采购招标人员要充分熟悉和l.集中采购或联合采购方式。集中采购是将各部门的需求集中起利用各种采购环境，充分利用采购环境的一个重要内容就是熟悉市场来，通过采购数量上的增加，形成规模采购，从而提高与供应商洽谈情况、了解市场行情、掌握有关项目所需要的材料设备及工程承包商的筹码，获得较优的价格，降低采购成本;而联合采购是指同一城市的多方面市场信息。这就要求企业建立有关的市场信息机制，以达到或同一地区的一些企业对于某地材料设备的采购实行联合采购、分别有效利用采购环境的目的，良好的市场信息机制包括以下内容:付款使用的方式来扩大材料设备的采购量。实施集中采购或联合采购l.建立重要材料设备及工程施t供应商信息的数据库，以便在需时要做到~:归口管理、加强计划管理、减少分散采购途径。集中采购要时候能随时找到相应的供应商，以及这些供应商的产品的规格性能或联合采购的方法，有利于发挥大企业规模生产的优势或企业联合的及工程施工情况的可靠信息。优势。首先，口I以最大限度地压低采购价格.降低采购成本，做到;少2.建立同一类材料设备的价格目录及下程承包商各分项t程价格，花钱，多办事;。市场经济条件下的市场规律表明，在不超出价格弹性以便采购者能进行比较和选择.充分利用竞争的办法来获得价格上的范围的情况下，购买商品的数量与价格皇反比关系.IlP定购量越大，价利益。格越便宜。其次，由于企业的需求量大，可以直接从厂家订货，减少3.对市场情况进行分析和研究.做出市场变化的预测，使采购者了中间环节.降低了采购、运输价格。第二气，集中采购或联合采购可在制定采购计划、决定发包及采购方式时，有可靠而有效的依据。以减少人力资源浪费，达到提高效率，降低成本的目的。只有建立了良好的市场信息机制，才能在项目采购招标中做到2.电子采购方式;知己知彼并对采购环境有充分的了解和把握，这使得采购者能处随着信息化时代的到来，电子商务不断发展，电子采购既是电子于供需双方的有利地位，获得价格t的优势，不仅取得高质量的材料商务的重要形式，也是采购发展的必然趋势，它不仅是形式和技术上设备和E程承包服务，也能取得成本上的利益。杏则，如果缺乏了对的改变，更重要的是改变了传统采购业务的处理方式，优化了采购过相关信息的熟悉，会造成采购招标工作的延误，采购预算的超支，失程，提高了采购效率。通过电子目录，可以快速找到更多的供应离;去成本控制的优势。因此，在项目采购招标管理中充分利用采购环境.根据供应商的历史采购电子数据，可以选挥最佳的材料设备来源;通建立良好的市场信息机制，同样是有效降低采购成本的途径之??一??。??过电子采购流程，缩短采购周期，减少采购的人工.操作错误;通过供一07-'