开发商在商品房交付期间应当注意的法律问题.doc

开发商在商品房交付期间应当注意的法律问题一、商品房交付及其法律意义1、定义:商品房交付，是指商品房转让过程中，依照《商品房买卖合同》的约定，商品房从出售人转移至购买人占有或有效控制的行为。2、交付的法律意义:商品房的有效交付在房产转让过程中具有特殊重要意义，因为房产转让法律关系中，买受人的主要义务是支付购房价款，而出卖人的主要义务则是交付符合国家法律规定条件及当事人约定条件的商品房。交付行为是履行合同义务的重要依据和标志,因此一定要在形式上规范、在证据上具有能证明开发商已经履行主要合同义务的法律程序。二、商品房交付的常用作业程序1、确认前来办理交房手续的业主或代理人身份1）业主本人身份证明；2）委托办理交房，提交委托人及代理人共同的身份证明、《授权委托书》原件；3）业主《商品房买卖合同》、《补充协议》、已付款凭证原件。2、面积补差1）据《商品房买卖合同》确定合同约定的房屋面积及面积补差处理方式；2）根据《房屋产权登记面积实测报告》确定面积补差款项；3）双方以多退少补的形式结清房款； 3、办理预交契税等代办产权费用及手续1）填写授权出卖人代办产权的《授权委托书》；2）预交代办产权所需要的契税、登记费、书证费、印花税、交易手续费等；3）收回购房款收据；4）提交代办产权所需要的资料（按揭客户有特别要求）；5）业主及共有人私章。4、商品房的现场验收1）根据双方签订的《商品房买卖合同》及开发商出具的《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等附件对商品房进行现场检查验收，以确定转移占有的标的物是否符合法定或约定的条件；2）对有异议的部分，根据异议内容确定维修或整改要求；3）对无异议或争议不大的业主办理商品房交付的书面签收手续；**商品房的交付实质上是买卖合同双方履行所签定的《商品房买卖合同》的行为。为此，为了证明商品房的出卖人已经依照合同的约定履行了交付义务，一定要与买受人办理好商品房交付的书面签收手续。否则，出卖人很可能承担不能证明自己已经交付及按约定交付的违约责任，而承担违约责任的方式既可能是支付违约金或赔偿损失，也可能导致最终的解除合同。**对有异议的业主，一般不要将其异议以书面形式留存给他们，一般也不要书面认可某些异议事项，以免留下证据证明其拒绝接房的理由成立，并最终使公司承担逾期交房的违约责任。5、移交商品房钥匙 必须在办理好商品房交付的书面签收手续以后，才可以移交商品房钥匙；6、办理物业管理的相关手续在商品房转移占有的相关手续办理完结以后，商品房的买受人还应当与物业管理公司办理物业入伙的相关手续并交纳有关的费用。需要注意的是，无论买受人是否愿意办理物业管理入伙的手续，开发商都应该完整地办理商品房的交付手续。三、商品房交付中的注意事项1、商品房交付中的代理行为及其应当注意的事项代理是指代理人在代理权范围内以被代理人名义与第三人实施的，法律效果直接归属于被代理人的行为及相应的法律制度。商品房买卖的商品房交付中，经常出现买受人因故不能前来与出卖人办理所购商品房的交付手续，通常以口头授权的方式委托其亲属、朋友、甚至保姆等有一定关系的人代替其办理商品房交付的情形。在该情况下，往往由于委托人害怕麻烦，不给代理人出具书面的符合法律规定的授权委托书而引发纠纷，甚至在法律上被认定为开发商的交付行为无效，使得开发商无端的承担逾期交付的合同责任。为了防止这种现象的发生，要求商品房交付的代理行为必须按以下要求规范办理授权委托：1）代理人到场办理商品房交付手续时应提交被代理人书面的《授权委托书》；2）代理人、被代理人不能在商品房交付之前由亲自到公司办理的《授权委托书》，应提交经公证机关公证了的《授权委托书》，以证明授权的真实性、合法性（委托人在国外的，则应出具经使、领馆认证的委托手续）；3）该《授权委托书》中应明确有办理商品房交付手续所应有的授权范围4）应对代理人、被代理人的身份资料审查及将复印件留存。 2、验收问题客户在验收物业后应当对验收行为进行确认，以免将来发生争议时公司作为商品房的出卖人无证据证明自己已经按照《商品房买卖合同》的约定履行了交付义务。但是，有的客户因种种原因（如质量问题、想退房、对物业收费不满等）可能拒绝签验收文件，对此问题，建议根据以下处理方式。1）总体而言,如客户拒绝交房,对客户提出的问题,公司可以采取单方面登记的方式并承诺予以解决,决不可以向客户留下任何表明其拒绝接房的文字依据;但在此期间，如客户提出的问题确实存在，且公司也可以整改和解决，请务必提前处理好。2）客户提出的仅仅是质量瑕疵方面的问题，尽量通过各种技巧沟通工作，让客户签收交房手续，对承诺对瑕疵问题限期整改或维修至合格；3）客户对成都市产权监理处《面积实测报告》有异议的，告知其自行向监理处申请复测，公司无权对面积问题发表任何意见。如客户进一步提出要求我方承担复测费用的，告知其谁有异议谁申请，谁申请谁交纳费用；4）如客户与公司就商品房是否存在质量问题有争议的，告知其商品已通过竣工合格备案，如客户有异议的，同样告知其可以向质监站申请对质量问题进行鉴定，如确属房屋主体结构不符合质量标准，公司可以退房。如客户进一步提出要求公司申请鉴定并承担鉴定费用的，告知其谁有异议谁申请、谁申请谁交纳费用。5）关于客户提出小区设计规划变更问题应当给予客户技巧性的说辞及合理解释，争取客户的理解，但不应留下书面的认可或答复给客户，避免留下对公司不利的证据。 四、相关法律法规1、《合同法》一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百三十条　买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条　标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（提示：房屋等不动产按法律规定以过户登记为所有权转移的标志）第一百三十八条　出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百四十二条　标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。　　第一百四十八条　因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 第一百五十三条　出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。2、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条　房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：　　（一）城市规划设计条件的落实情况；　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；　　（三）单项工程的工程质量验收情况；　　（四）拆迁安置方案的落实情况；　　（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收3、《商品房销售管理办法》 第二十四条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。　第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。　　第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。　　第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和商品房所有权登记手续。 　　第三十五条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。