交付风险检查报告(打印版).pdf

################一期一期一期一期一标段一标段一标段一标段AAAA区区区区交付风险检查报告广州市啄木鸟装饰顾问有限公司2011年10月专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 ####项目一期一标段A区交付风险检查报告一、项目概况1、计划交付范围：####项目一期一标段A区毛坯交付77户，别墅结构。2、计划交付时间：2011年12月1日二、风险检查概况1、检查内容：交付前房屋质量风险检查，以业主关心的室内房屋质量为主。2、抽查样本：12月1日即将交付的批次毛坯房。一共抽查四户，毛坯房203房、1001房、1004房；装修样板房为1203房。三、合同法规类风险�检查内容：检查项目预计获得时间实际获得时间《房屋建筑工程和市政基础设A10－A12，B区C4-C15栋9月10号合同施工程竣工验收备案表》C1-C3已获得要求《房地产（住宅）质量保证书》2007-09-2（印制）文件《房地产（住宅）使用说明书》2007-09-2（印制）《临时管理公约》《建设工程规划验收合格证》——7月5日已获得《工程竣工验收报告》9月5日已获得《建设工程质量监督意见书》《关于××建设项目竣工环保——7月2日已获得验收的函》中间类文《广州××（区）供电局工程——件验收通知单》、《供用电合同》、无此项安装一户一电表申请书及安装完毕一户一电表的证明《永久水表安装完毕报告表》、——《广东省城市供用水合同》、无此项《安装市政管道工程水质证明专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 书》、广州市二次供水技术咨询服务中心出具的水质检验报告《建设工程消防验收的意见书》或《建设工程竣工验收消——8月15日已获得防备案受理凭证》《人防工程专项竣工验收备案——规划无要求意见书》电梯验收证明——无此项《广州市燃气输配及应用工程无此项——（交工验收证书）》《通邮申请表》A10－A12，B区档案验收证明C4-C15栋9月10号C1-C3已获得竣工面积测丈报告8月31日�评定意见：1、目前C4-C15栋的《竣工备案证》和ABC区《竣工面积测丈报告》未获得；2、A、B区《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》已完成草稿；3、C区《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》还未完成草稿；�影响程度：影响入伙。�风险指数：★★★★四、销售承诺类风险�风险现象：C4、C5、C6入户花园无下沉式花园、地下室无窗户、地下室无室内下地下室楼梯，与销售户型手册不符。C5-1-102合同附图.销售手册QC-1A.jpgjpg�影响程度：已引起业主投诉。�解决方案：1）、业主方面：解释-地下室窗户、套内去地下室楼梯和下沉式花园设置布局因楼栋、楼层、单元和局部结构不同而不同，前期展示中的样板房是情景HOUSE中的一种户型，是装修示范单位并非所有户型和交楼标准。现场的销售手册仅为示意图，并非交付标准，最终以双方签定的买卖专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 合同为准。2）、公司层面：对于C4—C6栋地下室无任何采光、通风窗户情况下，从工程采光通风规范要求和客户关怀角度考虑：需要对此区域增加防火窗户（即同C7-C15栋地下室开窗做法）。�风险指数：★★★★★五、合同附件风险�问题照片:�现象及部位：C7－C15下沉花园楼梯下方及一楼花园结构板下方多出空间面积，一户一图未体现此空间。下沉花园进深加大，面积增大。�影响程度：业主使用空间、面积增大，存在交付不符实风险小。�处理建议：提前做好答疑统一口径。�风险指数：★★★★�问题照片:专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �现象及部位：C区C2-1：301；C3-2：301客厅地面多一地梁，户图无此结构。�影响程度：业主使用空间、面积减小，存在交付不符实风险。�处理建议：现场整改，如果不能完全整改提前预案答疑口径，并设置“收楼专家”答疑。�风险指数：★★★★�问题照片:�现象及部位：现场花园无草坪、护栏、院门、入户门台阶石材、花园照明灯，与购房合同附件装修交楼标准约定不一致。�影响程度：造成业主后期装修增加相关费用，会造成业主不满甚至拒绝收楼。�处理建议：建议按购房合同附件条款整改；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付的影响。�风险指数：★★★★★�问题照片:专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �现象及部位：现场厨房地面未做防水，与购房合同附件装修交楼标准约定不一致。�影响程度：可能会造成业主不满甚至拒绝收楼。�处理建议：建议按购房合同附件条款整改；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付的影响。�风险指数：★★★★★六、安全文明类风险�问题照片:�现象及部位：电梯井口、地下室通风口、二楼中空平台及楼梯口无安全防护。�影响程度：有严重的安全隐患，容易造成重大安全事故。�处理建议：建议即时协调施工主采取临时安全防护措施。�风险指数：★★★★★专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �问题照片:�现象及部位：别墅内有遗留粪便未清理。�影响程度：严重影响业主收楼体验，可能成为业主拒绝收楼的诱因。�处理建议：建议全面清洁，以“提高业主收楼体验”为目的进行全面的毛坯别墅开荒清洁。�风险指数：★★★★★�问题照片:�现象及部位：各工种交叉污染。专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �影响程度：影响观感质量，造成交付业主因为体验较差面拒绝收楼。�处理建议：在交付前彻底进行开荒清洁处理。�风险指数：★★★★七、设计缺陷类风险�问题照片:�现象及部位：样板间5-2-203，橱柜与右边油烟机位凸出位置冲突，导致左边柜门不能完全开启。�影响程度：将给业主以后使用过程造成不便。�处理建议：完全封闭固定左边柜门，否则在正式交付前想好预案及话术。�风险指数：★★★★★�问题照片:专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �现象及部位：洗手间内仅有一条排水管（排污及排水合用一根管）；沉箱未设计二次排水。�影响程度：影响正常使用，存在群拆风险。�处理建议：设计单位、总包方及项目部协商设法采取补救措施。�风险指数：★★★★★�问题照片:�现象及部位：由于窗的位置过高（4m以上），推拉窗不方便开关操作。�影响程度：影响正常使用，引发业主在后期使用中的投诉，增加物业维修的难度。�处理建议：将活动的推拉窗改为固定封闭玻璃；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付的影响。�风险指数：★★★专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �问题照片:�现象及部位：阳台地漏排水管太小，排水不顺畅。�影响程度：影响正常使用，存在群拆风险，有很大的交付风险。�处理建议：设计单位、总包方及项目部协商设法采取补救措施；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付的影响。�风险指数：★★★★�问题照片:�现象及部位：阳台地漏排水管采用外排式设计。专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �影响程度：对外墙造成极大污染，增加后期物业维保压力；对业主使用也造成不便，对入住后业主的满意度影响比较大。�处理建议：设计单位、总包方及项目部协商设法采取补救措施；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付的影响。�风险指数：★★★★八、工程质量类风险�问题照片:�现象及部位：墙面及地面水泥沙基层批荡大面积空鼓开裂。�影响程度：有批荡层脱落的安全隐患，影响业主后期装修，影响业主满意度，形成拒绝收楼的一个因素。�处理建议：将所有空鼓的位置打拆重新按照标准施工规范要求进行修整处理。�风险指数：★★★★专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �问题照片:�现象及部位：地漏堵塞。�影响程度：增加业主后期装修通管的费用，影响业主满意度，可能形成拒绝收楼的一个因素。�处理建议：建议统一排查通管保证排水顺畅。�风险指数：★★★�问题照片:�现象及部位：梁底不顺直，不平整。�影响程度：严重影响观感质量，有可能增加业主后期装修的费用，影响业主满意度造成业主拒绝收楼。�处理建议：全面检查整改；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付造成直接影响。�风险指数：★★★★专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �问题照片:�现象及部位：墙顶面渗水。�影响程度：影响业主正常收楼入住，在法律上认可其成为拒绝收楼的条件，所以可能成为业主拒绝收楼的直接原因。�处理建议：施工单位与项目部及时协商整改方案，并整改到位。�风险指数：★★★★★�问题照片:�现象及部位：由于维护保养不到位或成品保护不到位引起的，明显的表面质量。�影响程度：影响观感质量，可能成为业主拒绝收楼的诱因。�处理建议：交付前全面检查修缮。�风险指数：★★★★★专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 九、公共部位类风险�问题照片:�现象及部位：外墙角钢筋外露（高度1.2m）。�影响程度：有安全隐患。�处理建议：协调施工方将外露部分切除处理。�风险指数：★★★★★十、交付风险检查总结1、以小业主视角来看本次南海尖东半岛项目交付前的情况：公共部位景观园林施工未完成；室内房屋质量存在不少可能对交付造成直接影响的瑕疵。建议以“四个一”既“一个计划、一个责任人、一支队伍、一个样板”为原则，严格落实交付前的各项整改工作。�一个计划：项目部应根据目前现场的情况，制定整改计划，围绕整改计划明确相应的整改方法，并严格根据既定计划和方法落实整改，尤其是一些可能对交付造成直接影响的质量问题。�一个责任人：应明确一位整改责任人，该责任人要求能调动所有资源，并全面负责交付前的整改工作，每天及时检视整改情况。�一支队伍：合理调配各种资源，组成一支有经验的维修队伍进场进行交专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 付前整改工作，确保整改进度及效果。�一个样板：考虑到交付前时间较为紧张，整改工作尽量一次成功。建议在进行大批量维修工作前，建立样板机制，选取一到两个单元作为样板，首先在样板上完成整改，确保整改效果后对剩余单元严格按照样板进行整改。2、组建交付期间的快修团队：交付时，对业主所提房屋问题的重视程度也直接影响到业主的体验，建议交付前组建快修团队，对交付时业主提出的问题有条件的情况下马上整改，降低业主因为房屋质量瑕疵而拒绝收楼的比率。3、提前整理交付动线的答疑统一口径话术：协调售楼中心、物业中心、工程部门等各方资源，提前设计好在交付动线内所有的亮点说辞，以及缺陷答疑的统一话术，整理后，对所有参与交付的人员进行培训。4、营造温馨感动的交付氛围：房屋交付环节是客户服务中一项重要的客户触点，客户在交付环节的体验将直接影响客户对贵司的评价。在这个环节客户的感受除来源于交付房屋的品质外，还包括所提供的交付服务的品质，所以如何对交付环节的服务进行包装，以营造温馨感动的交付氛围，是提升客户感受和体验的关键。5、从细节提升客户的感受：物业服务中心应考虑，在做好基础服务的前提下，结合产品本身的特点，通过一些细节及“道具”为本批收楼定位比较高端的别墅业主提供差异化、个性华服务，以提升客户的感受。6、从观感质量提高收楼率：在保证购房合同要求的施工项目必须完成以外，现场观感质量对业主体验影响比较大，建议对业主能看到的观感部分质量全面排查整改，尽量在这方面减少其对交付的障碍，比如室内清洁、花园景观等。广州市啄木鸟装饰顾问有限公司2011年10月17日专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 附件1：工程质量问题分类统计1、毛坯房质量问题分类统计�顶面天花工程�天花过梁不顺直、不平整。�天花下水管外露标高过低影响装修施工工作及感官效果。�天花底不平整高低相差5cm。天花底及过梁不顺直过梁不平整下水管标高过低、外露天花板底水平度偏差5cm�地面工程�地面水泥沙批荡大面积多处空鼓。�地面水泥沙批荡开裂多处。�排水管周镂空未处理。�地基土回填不实。�地漏堵塞。专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �造型排风烟囱顶无遮蔽，雨水倒流到室内墙面（203户型）。地面空鼓裂纹地面大面积空鼓排水管周镂空未处理地漏堵塞地基土回填不实造型排风烟囱顶无遮蔽，雨水倒流到室内墙面（203户型）�墙面工程�墙面水泥沙批荡大面积多处空鼓。�墙面水泥沙批荡开裂多处。专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �阴阳角不顺直相差5mm。�墙面墙角大面积水迹。�外墙砖收口粗糙、脱落。墙面大面积渗水墙面大面积渗水墙面裂纹阴阳角偏差7mm外墙砖脱落外墙砖收口粗糙�门窗工程�窗框、玻璃缺成品保护。专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �窗户设计不合理，推拉窗太高（4M）不方便使用。�天井玻璃边收口不严、漏缝过大。�门开关不顺畅。�打胶不顺滑。窗户设计不合理（使用不方便）窗户成品缺保护门边漏缝过大门边墙砖破损打胶不顺滑天井玻璃漏缝过大专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 天井封顶边收口不严密，无防水门开关不顺畅�楼梯工程�楼梯台阶大面积多处空鼓；�楼梯梯级高度偏差达12cm；�楼梯宽度偏差5cm。�楼梯台阶边镂空。�台阶空鼓达到90%。台阶高度偏差12cm台阶长度偏差5cm专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 楼梯台阶边镂空台阶空鼓达到90%2、装修房质量问题分类统计�顶面天花工程�天花渗水；天花裂纹、开裂；�天花石膏线开裂、裂纹；�天花搧灰层脱落、掉皮。天面渗水天花渗水、裂纹天花搧灰层脱落、掉皮石膏线开裂专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 阳台顶面裂，色差天花开裂�家具、洁具及厨具�柜体发霉；�镜面装饰面氧化生锈；�洁具等成品收口不严密；镜子破损。�马桶开关与台面冲突不能正常使用。柜子发霉镜面装饰面氧化生锈水龙头收口不严密镜子破损专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 马桶开关与台面冲突不能正常使用�地面工程�地面地砖边收口不严；地面木地板刮花；�地面木地板泡水；地面木地板边收口不严。�大理石面破损。地砖边收口不严木地板刮花木地板边收口不严大理石面破损专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �墙面工程�石材破损、收口不严密；�施工遗留空洞未处理。墙面大理石破损石材收口不严密施工遗留空洞�水电工程�灯不亮；卫生间未采用防溅插座；灯不亮卫生间未采用防溅插座专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 �门窗护栏工程�门窗开关不顺畅；缺溢水孔；�门下漏光；门框开裂；护栏生锈。门窗开关不顺畅缺溢水孔门下漏光门框开裂护栏生锈专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 备注：1、房间编号以进门方向分别编号为“右房1”、“右房2”等；问题点在墙面部位编号以进门位置分为前、后、左、右，如“前墙”、“左墙”等；2、现场标识说明：箭头为现场问题点的位置指向；“△”为空鼓；双向箭头表示平整度或垂直度（样板房现场无标识）。专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 附件二：毛坯房质量现场记录表1004房现场验收记录表花园：无草坪，护栏，院门，台阶石材，照明灯；逃生通道围墙无护栏，排风口无护栏。外墙：缺瓷砖，油漆墙面色差，窗框边污染，防雷钢筋外漏，墙面饰面线条铁丝外漏，外墙没有排水管。入户大门：门边收口漏缝，边缺瓷砖，瓷砖破损。1楼：厅窗锁缺扣件1处，餐厅门关闭时锁擦边；门框及滑道未做成品保护；内墙天花孔洞未封,空鼓16处，裂缝9处，墙面垂直最大偏差5L,阴角最大偏差7L，墙面露筋8处；地面空鼓12处，地面裂缝6处；厨房地面未做防水，天花阴角漏缝；厨房未预留烟管位置；洗手间地底面未做防水；下水管，排污管，2次排水管共用1条管；电梯间未做防护栏；天井地面找平层脱落，开裂；楼梯踏步1楼至3楼，空鼓90%；墙面空鼓4处，裂缝2处；一楼楼梯宽度、上下偏差5公分；楼梯踏步高度最小高度15公分、最大高度27公分。2楼：门框及滑道未做成平保护；地漏未做保护；阳台地漏高于地面；内墙空鼓11处，裂缝3处，墙面垂直最大偏差5L,平整度最大偏差7L,阴角最大偏差7L，墙面露筋5处；地面空鼓8处，地面裂缝6处；洗手间地底面未做防水；下水管，排污管，2次排水管共用1条管。3楼：门框及滑道未做成平保护；地漏未做保护；内墙空鼓5处，裂缝3处，墙面垂直最大偏差5L,平整度最大偏差7L,阴角最大偏差7L，墙面露筋8处；地面空鼓6处，地面裂缝2处；洗手间地底面未做防水；下天花水管边露缝，水管，排污管，2次排水管共用1条管。地下室：墙面有水迹，钢筋外漏，天井边收口不严下方墙面有渗水痕迹；地面有水迹，空鼓。地面未清洁有脏物；电梯井没有护栏；排水管漏水；强电箱电线未做保护。备注：1、所有门框及滑道未做成品保护。所有室内外地漏未做保护。2、所有内墙面没有压光。3、厨房未设计烟管道。4、装门套时工人野蛮施工，导致门边瓷片破损。专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关 附件三：装修房质量现场记录表1203房（装修样板房）现场验收记录表地下室：门边收口开裂，门头未填缝，门框受潮起泡点变色，锁扣件松动。推拉门框边收口漏缝；门边墙面透底，天花墙面有水迹，裂缝，天花灯带玻璃起拱破损。天井天花面受潮掉灰脱落，墙面有水迹；大理石墙砖接缝处有水迹；地板阴角未收口漏缝，地板划花，撞伤凹点；地柜角线受潮起泡点变色，柜底板受潮变色；楼梯间墙角天花有水迹，踢脚线上口起皮，上口不顺直。1楼：大门未装门吸，门扇破损；吊顶天花裂缝；厨房不锈钢天花不平；天井花盆上口未贴大理石收口；厨房没有预留烟道；橱柜门破裂；洗手间座便器冲水箱离上面大理石过近，导致水箱不能操作及检修。2楼：推拉门槛木板起跑点变色；房间地板阴角未收口漏缝，地板划花，撞伤凹点；洗手间插座未装防水面盖；水龙头收口不严；房间阳台天花搧灰层开裂；洗手间墙面砖收口露缝；小孩房书柜底口灯管位置未封板（有安全隐患）。3楼：书房阳台门底口缝隙过大（下雨时易导致进水）；洗手间淋浴间门底部移位未固定，淋浴间墙面下方有电位；插座未装防水面盖；洗手间座便器冲水箱离上面大理石过近，导致水箱不能操作及检修；衣帽间天花石膏线收口开裂；电梯检修口边收口露缝，且缝隙不一致；房间阳台护栏生锈。备注：1、所有门窗底槽无溢水孔。2、小孩房书柜底口灯管位置未封板有安全隐患。3、三楼：书房阳台门底口缝隙过大下雨时易导致进水。专业专注精算经济帐明查秋毫严把质量关