交付物业风险评估报告文书.doc

......Word文档...范文范例...供学习参考地区公司项目交付区域交付风险评估报告一、项目概况：地区公司项目批次（交付区域：xxxx）交付精装（毛坯）住宅（公寓/别墅/商铺）套，该批次交付面积㎡，合同交楼日期是年月日。至月日，本批次已经完成（未完成/未开始）初验/复验工作。二、施工进度1.0分户进度1.1截止月日，分户总体施工进度达到%，属于施工进度正常（滞后、偏慢）范围，基本（不能）达到交付条件。具体进度如下：序号一级分类二级分类目前进度进度具体说明1天花批荡/扇灰、油漆　　2弱电弱电箱、面板、可视对讲　　3厨房橱柜、灶台、洗菜盆等安装　　4卫生间洗手盆、卫柜、淋浴隔断、坐厕、五金配件等安装、防水　　5强电配电箱、灯具、开关等　　6地面地砖、木地板等　　7墙面批荡/扇灰、墙纸　　8门窗入户门、户内门、铝合金门窗、阳台栏杆　　9楼层公区装饰弱电箱、面板、可视对讲等　　10楼层公区设施大堂、电梯间、百叶风口、灯具、开关等安　　.....专业资料...可分享.下载 ......Word文档...范文范例...供学习参考平均进度说明：1、进度正常值：各类别目前进度平均值达到90%以上；2、进度滞后值：各类别目前进度平均值达到70-90%（不含70%、90%）；3、进度偏慢值：各类别目前进度平均值低于70%；4、目前进度值可参照《工程进度衡量指引》填写。1.2分户施工进度滞后/偏慢原因如下（进度正常不用分析）：原因1：地产公司进度款结算缓慢，影响施工方积极性；原因2：采购核价流程缓慢，材料、物资未能如期进场；原因3：施工组织不给力，交叉作业衔接不到位；原因4：设计图纸输出速度慢或图纸变更，影响施工进度；原因5：现场施工人员少，不能满足施工进度需要；……1.3分户施工进度滞后（偏慢）举例（进度正常须列举相对落后类别）示例：因材料未能及时到场，厨房工程进度滞后，橱柜、灶台、洗菜盆等未安装；因施工方工作安排未能对一楼大厅进行施工，目前一楼大厅工人正在赶工。（文字描述说明+图片）橱柜、灶台、洗菜盆等未安装一楼大厅仍在施工作业…….....专业资料...可分享.下载 ......Word文档...范文范例...供学习参考2.0公区进度2.1截止月日，公区总体施工进度达到%，属于施工进度正常（滞后、偏慢）范围，基本/不能达到交付条件。进度如下：序号一级分类二级分类目前进度进度具体说明1智能化门禁可视对讲、停车场管理系统、监控系统　　2暖通空调供暖/中央空调设备安装、采暖/中央空调管网铺设　　3给排水给水管网、给排水设备安装　　4消防系统消防报警系统、送风排烟系统、喷淋系统、消火栓系统　　5供配电供配电设备、线路、发电机　　6燃气燃气调压站、管网铺设　　7电梯电梯运行、电梯合格证　　8车库土建施工、地坪漆、消防设施设备、车位划线　　9土建装修各设备房、天面、外墙装饰装修　　10园区绿化栽种、道路、园区庭院灯等　　11园区配套垃圾收集站等　　平均进度说明：1、进度正常值：各类别目前进度平均值达到90%以上；2、进度滞后值：各类别目前进度平均值达到70-90%（不含70%、90%）；3、进度偏慢值：各类别目前进度平均值低于70%；4、目前进度请参照《工程进度衡量指引》填写。2.2公区施工进度滞后（偏慢）原因如下（进度正常不用分析）：原因1：地产公司进度款结算缓慢，影响施工方积极性；原因2：设备招标采购核价流程缓慢，设备未能如期进场；.....专业资料...可分享.下载 ......Word文档...范文范例...供学习参考原因3：施工组织不给力，交叉作业衔接不到位；原因4：设计图纸输出速度或变更，影响施工进度；原因5：现场施工人员少，不能满足施工进度需要；……2.3公区进度滞后（偏慢）举例（进度正常不用分析）示例：园林园建包括园区道路和绿化小品、供配电包括设备安装与永电开通、给排水系统包括给水管网与排水管网等、土建包括各种设备房装饰与外墙、消防系统、智能化包括停车管理和监控系统都仍在大力施工阶段。（文字描述说明+图片）监控未安装门口停车系统未施工排水管网施工中三、工程问题分布1.0分户查验本次查验过程中，户总共发现条问题，户均发现问题数条。其中类型、类型发现问题最多，占问题总数%。问题分类如下：问题类型土建装饰装修门窗强电弱电橱柜卫柜家具家电给排水卫浴五金洁具其他数量占比　　　　　　　　　　　备注：1、家具包括鞋柜、酒柜、桌椅、床柜、衣柜、桌椅等；2、家电包括抽油烟机、燃气灶热水器、排气扇、消毒碗柜；.....专业资料...可分享.下载 ......Word文档...范文范例...供学习参考3、土建包括梁、柱、批荡层、空调孔、防水工程、地面/墙面/顶棚空鼓或裂缝等查验问题4、装饰装修包括木地板、墙纸、涂漆色差、窗台、护栏、石材、石膏线、踢脚线等5、给排水包括有关地漏堵塞、给排水管漏水、检修口等有关给排水的查验问题；6、卫浴五金洁具包括淋浴隔断、马桶、镜子、洗菜盆、水龙头、角阀、锁具等。7、弱电包含智能化、有线电视、网络、安防、消防等；8、强电包括配有关电箱、等电位箱、电源插座、开关、灯具等查验问题；9、门窗包括门和窗刮痕、锁具故障、不能关闭等，其他包括包括清洁、燃气等问题。1.1查验问题共性分析：a.壁纸、墙体渗漏水、地面开裂、石材外观等土建、装修类问题较为突出（见图a）;b.玻璃、户内门、外窗安装、橱柜衣柜等查验问题较多（见图b）；c.精装房成品保护不足，石材和户内物品因刮擦受损问题较多（见图c）；d.卧室查验发现问题最多，卧室问题占问题总数30%以上，空鼓、裂缝问题相对较少等（见图d）。具体如下图：图a图b壁纸破损问题216条墙体渗漏水13处窗户把手问题96条门锁损坏问题113条图c图d石材开裂问题101条护栏掉漆问题43户空鼓问题38条地面裂缝16条1.2客户关注点介绍：.....专业资料...可分享.下载 ......Word文档...范文范例...供学习参考1.2.1防水工程：在分户查验中，查验小组共发现个防水工程问题，防水问题主要体现在渗漏水，共涉及户，占土建问题数量%；防水问题主要分布在阳台、厨房、窗台、卫生间（屋面、外墙）等部位。3栋1301单元厨房严重渗漏水5栋1002单元烟道渗水1.2.2空鼓、裂缝本次查验中，查验小组共发现空鼓、裂缝问题个，问题点主要分布在地面（墙面、天花、窗台）等部位；此类问题共涉及户，占土建问题数量%。2栋1501单元等10户大厅墙上鼓包4栋903单元等5户墙壁裂缝1.2.3墙纸、木地板本次查验中，查验小组共发现墙纸、木地板问题个，涉及户主要体现在墙纸翘起、接缝较大，木地板接缝大、发黑等方面，此类占土建问题数量%。.....专业资料...可分享.下载 ......Word文档...范文范例...供学习参考2栋2001单元墙纸受潮翘起3栋1003单元木地板发黑1.2.4观感质量本次查验，查验小组发现平整度差、装饰线不顺直、涂料色差等问题共个，主要出现在墙面、天花等部位。照片1照片2说明：说明:2、公区查验本次查验过程中，项目发现公区问题共条；其中公区查验问题最多的是系统、系统，共发现问题条，占问题总数%。公区查验问题类别分布如下：问题类别电梯系统给排水系统暖通空调系统供配电系统土建系统消防系统园林与配套装饰装修弱电系统其他数量占比　　　　　　　　　　2.1公区系统存在问题（若某系统存在突出问题/困难难以解决请做好相关说明描述，若不存在突出问题可不写此项）：.....专业资料...可分享.下载 ......Word文档...范文范例...供学习参考2.1.1土建系统xx年x月承接查验前物业工程员工已将电梯机房墙面渗水严重，反映给地产工程部。地产回复可能因电梯机房上方为消防水箱，因防水问题，导致机房墙面漏水。该问题对现场电梯运行存在严重安全隐患。（文字描述说明+图片）电梯机房墙面渗漏水严重2.1.2消防系统xxxx年xx月承接查验发现消防系统处于瘫痪状态，消防水系统无压力,现场安全隐患严重。截止x月x日相关消防设施仍在调试完善中。（文字描述说明+图片）消防系统主机故障，水管无压力2.1.3供配电系统2.1.4园林与配套2.1.5给排水系统.....专业资料...可分享.下载 ......Word文档...范文范例...供学习参考……五、重要资料和生活设施情况1、重要资料资料状态电梯合格证明消防验收合格证明（审核意见书）竣工验收备案表（质检备案表）业主信息通过状态移交状态备注：1、通过状态：通过、未通过；2、移交状态：移交、未移交；3、业主信息：只填写移交、未移交2、2、配套设施设备项状态水电燃气暖气/空调园林道路园林绿植可视对讲公区照明状态临水临电已通正常完成施工中安装中施工中1、水：临水、永水；2、电：临电、永电；3、燃气：已通、未通4、暖气/空调：未施工、施工中、调试、完成5、园林道路：未施工、施工中、完成6、园林绿植：未施工、栽种中、完成7、可视对讲：未安装、安装中、调试中、完成8、公区照明：未施工、施工中、完成六、风险评估1、工程进度分户工程平均进度达到%，达到（低于或高于）正常工程进度范围值，存在（不存在）延期交付风险；公区工程平均进度达到%，达到（低于或高于）正常进度范围值，存在（不存在）延期交付风险2、工程质量①.分户工程出现渗漏水问题条，户均条；空鼓条，户均条；裂缝问题条，户均条。因此该批次交楼不存在.....专业资料...可分享.下载 ......Word文档...范文范例...供学习参考（存在）工程质量风险；②.公区设备功能测试方面，供配电系统设备、给排水系统设备等安装后能（不能）正常使用，存在（不存在）交付风险；③设计缺陷：x栋02单元主卧无设计空调机位（空调机位尺寸偏小）/空调孔洞未预留/厨房烟道孔未预留3、营销承诺：由学区房变为非学区房/装修涂料有米黄色变为白色等……。备注：空鼓、裂缝、渗漏单项问题户均大于2条，即存在较大质量风险；七、风险总结综上所述，本批次交楼批次存在（不存在）以上交楼风险，承接查验小组将与地产公司做好沟通协调，密切跟进相关情况，做好相关预案，防范交楼风险维护公司品牌。附：《关于xxx处理预案》XX地区公司XXX物业服务中心年月日.....专业资料...可分享.下载