房产公司规章制度房屋交付管理

房屋交付管理目的对公司销售的房屋交付工作进行规范化管理，高效、准确的满足客户需要。范围适用于对公司销售房产的交付管理。职责销售部负责房屋交付，相关部门配合。工作程序1、获得建设局开发项目交付使用备案资格（1）开发部取得建设工程竣工验收备案表等验收资料，向建设局备案，获取备案书；（2）在开发部没有取得备案手续前，销售部不得进行房产交付；（3）分期开发的项目，在项目开工前由分管副总经理组织开发部、总工办、项目部制订分期开发计划，由开发部向建设局报送，获取阶段性备案资格；（4）分期开发项目在项目全部完成后，由开发部会同总工办、项目部整理备案资料，向建设局申请整体备案。2、按规定配置物业管理用房（1）物业用房必须单独确权；（2）小区会所等攻坚配套用房、人防工程、设备设施用房、技术夹层不能作为物业用房；（3）办理房屋交付时，销售部按规定标准向购房户代售物业维修专项资金，由财务部在交付开始后的十日内缴入市物业维修资金专户；（4）暂未收取和未售出的物业，其物业维修资金由公司垫付。3、商品房预（销）受合同签订注意事项（1）销售部应确保销售合同中明确规定交付使用时购房者所需支付的各项费用，并且在开发部协助下在交付前取得收费许可证明；（2）销售部应确保销售合同中交付使用条件得到明确规定；（3）交付手续和物业委托手续分开办理，明确各自责任。4、物业移交、验收、接管 （1）符合物业移交验收的条件——建筑面积1万平方米以上，已经确定物业服务企业。——物业已按照批准的规划、设计和有关专业管理部门要求建设完毕，满足使用要求；——配套建设到位并可以正常使用，绿化符合规划要求，消防设施齐全；——按照《××省物业管理条例》足额配备物业管理用房；——已缴清专项维修资金；——房屋幢、户号以编排并经有关部门确认；——已实行前期物业管理；——法律、法规规定的其他事项。（2）物业移交验收接管小组组成①房管处、开发商、业主代表、物业公司以及所在社区（居委会）等单位组成物业验收接管小组；②销售部会同开发部、总工办、项目部准备的物业移交验收接管内容包括：——住宅区规划设计方案和物业管理落实情况；——基础、共用设施配置和完善情况；——专项维修资金代收代缴情况；——共用设施设备及相关房屋产权归属；——物业管理用房的配备和产权落实；——有关承诺的落实；——物业移交验收接管前、后的相关责任等。（3）开发部、总工办协助销售部提交的住宅区物业移交验收接管资料：——竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下车库和管网竣工图；——区内房屋、共用设施项目清单和产权归属证明；——物业用房建筑面积测绘报告；——住宅区申请预（销）售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业服务合同；——各共用设施设备的合格证明与使用说明及保修书；——单项工程承、发包合同及工程质量保修责任书； ——物业移交方案、物业清单和业主汇总表；——业主临时公约；——专项维修资金归集凭证。（4）程序要求①销售部会同开发部、总工办确定（必要时，经分管副总审定、总经理批准）物业管理公司后10日内，向市房管处提出住宅区移交验收接管申请并就移交事项函告物业公司；②房管处5日内确定接管小组每年各单并通知开发公司和物业公司；③房管处主持申请批复、现场验收，组织开发公司和物业公司签订《物业移交接管协议》；④《物业移交接管协议》的公示——由销售部申请在市房地产信息网公示7天；——物业公司向业主公示7天。⑤公示5日内，开发部协助销售部向市物业主管部门申请和领取《住宅区物业移交接管认定书》，办理物业移交；不能获取认定书，由总工办组织项目部进行整改，直到符合要求为止；⑥分期建设的住宅区，由开发部申请实行分期物业验收，工程全部竣工后，再办理整体移交接管手续；⑦领取《住宅区物业移交接管认定书》前，开发部、总工办、项目部协助销售部将物业移交验收接管资料装订成册，一式四份，移交市物业主管部门、市房管处和物业公司，销售部留存一份按规定归档；⑧建筑面积1万平方米以下的住宅区以及非住宅区的移交验收接管执行本办法。5、销售部交房准备（1）交房前期工作——确定交房时间——确定交房地点——交房小组及人员安排，包括总负责人、受理审核组、收款开票组、产权代办组、资料发放组、客户服务组、物业公司等（2）交房必备资料 ——测绘图纸、备案卡——竣工验收文件——房款结算清册（每组1－2份）——房款结算单（每份合同1份）——交房联系单（每份合同1份）6、财务部交房前准备工作——收款情况核对：对客户付款情况进行核对（公司销售部协助）——未收款统计：根据合同约定与付款情况进行统计（公司销售部协助）——逾期付款违约计算：针对逾期付款客户（公司销售部协助）——购买《商品房预售专用收据》与《商品房销售专用发票》7、交房现场操作规程（1）受理审核组（销售部置业顾问）①受理审核组查验资料：——购房合同原件——已付房款收据原件——交房通知书原件——买受人身份证原件及复印件5份（可按公司的实际情况确定复印件数量），无身份证的提供户籍证明（下同）——委托代理交房的：需提供公证过的买受人授权委托书原件、委托代理人身份证原件及复印件1份——原按揭购房，现按揭还清的：需提供有关还贷证明原件②受理审核组向买受人解释房款结算过程③买受人需要变更电话、地址的在《房款结算单》备注栏中注明新的电话与地址④现已还清按揭借款的在《房款结算单》备注栏中注明“按揭已还清”⑤办妥水电过户手续，期间或逾期发生的费用由买受人承担；⑥买受人确认无误后签字⑦受理审核组长签字确认⑧向“收款开票组”传递资料——购房合同原件 ——已付房款收据原件——《房款结算单》——身份证复印件3份——还贷证明原件（指按揭已还清，下同）⑨返回买受人提供的资料，办理签收手续⑩留存资料——交房通知书原件——买受人身份证复印件1份——委托代理交房的：留存公证过的买受人授权委托书原件、委托代理人身份证复印件1份（2）收款开票组（财务部）①验收下列资料：——购房合同原件——已付房款收据原件——《房款结算单》——还贷证明原件②《房款结算单》复核无误后，收款开票组确认签字③《房款结算单》应收款>0的，收款开票组开现金缴款单，买受人付款后返回现金缴款单；④《房款结算单》应收款<0的,收款开票组支付现金或开具现金支票给买受人，买受人必须在《房款结算单》下方买受人栏签收⑤房款结清后，收款开票组根据《房款结算单》上数据开具《商品房销售专用发票》⑥向“产权代办”传递资料——购房合同原件——《房款结算单》——还贷证明原件——《商品房销售专用发票》⑦留存资料 ——已付房款收据原件——有应收款的：现金缴款单（3）产权代办组（销售部）①按揭的(除按揭已还清的)产权必须代办②非按揭的可自愿选择产权代办否,若代办的,则不用签订抵押合同③产权不代办,购房合同返还给买受人,其它资料传递直接给“发放资料”④验收资料——购房合同原件——《房款结算单》——还贷证明原件——身份证复印件3份（买受人出具）——《商品房销售专用发票》⑤向买受人预收办证税费与代办费，并出具收据⑥产权代办组填写抵押合同、委托书等资料，买受人签字确认(非按揭的不办理)——抵押申请表1份——抵押合同3份——委托书1份（以上三项资料一般都是由辖地房产交易中心提供）⑦向“发放资料组”传递资料——《房款结算单》——还贷证明原件——《商品房销售专用发票》⑧留存资料——抵押申请表1份——抵押合同3份——委托书1份——身份证复印件3份——购房合同原件（4）发放资料组（销售部） ①验收资料——《房款结算单》——还贷证明原件——《商品房销售专用发票》②发放资料组填写《交房通知单》，买受人确认签字③向买受人发放如下资料，买受人签收——盖过公司章的《交房通知单》第二联、第三联（其中第二联交物业公司，第三联买受人保存）——《住宅质量保证书》（非住宅不提供）——《住宅说明书》——备案卡、《商品房销售专用发票》、测绘整幢平面图（指非产权代办的）④产权代办的，如下资料移交“产权代办”签收（一般一天分两次递交）——《商品房销售专用发票》——测绘整幢平面图——备案卡⑤留存资料——《房款结算单》（交房全部结束后递交财务签收）——还贷证明原件——《交房通知单》第一联（5）客户服务组（销售部与物业公司）①现场解答买受人提出的问题②受理买受人收房时提出的各种要求和投诉，协调相关部门及时解决，不能现场解决的，作好书面记录每天向交房小组副总经理汇报，并及时答复买受人处理结果或处理过程。③每天向交房小组副总经理汇报工作情况（6）物业管理公司①买受人凭以下资料到物业公司办理手续（各项目的资料可能有所不同）——《交房通知单》第二联——买受人身份证复印件1份 ——买受人一寸照片1张②买受人向物业公司缴纳如下费用（以物业公司为准），物业公司向买受人出具发票——综合物业管理费（暂缴一年）——公共维修费（暂缴一年）——装璜垃圾清理费（一次性收取，以后不能重复收取）——水电费押金（是指非一户一表情况）——其它物业管理应收的费用③物业公司工作人员陪同买受人现场查看房屋并作相关记录，买受人确认签字——水、电初始度数——房屋质量有否问题——窗户、防盗门等材料有否损坏④房屋若存在问题，物业公司工作人代表把记录情况汇报总工办,总工办与物业公司共同维修（5）现场交房善后工作①对“产权代办”的情况进行跟踪服务，做好协助、督促工作②整理《房屋结算清册》③统计交房情况汇总表④打印逾期交房的买受人名单，电话通知其在《交房通知书》约定时间内交房，并友好提醒逾期交房应承担违约责任（具体购房合同中的约定）⑤《房款结算单》递交财务签收⑥买受人身份证复印件、委托人身份证复印件、委托书、交房通知书原件、交房通知单（第一联）、还贷证明等整理成册留底⑦留底购房合同整理存档⑧交房结束后，疑难问题汇总处理（需各部门协助）