县国土资源局尽快依约交付出让土地的请示

精品文档县国土资源局尽快依约交付出让土地的请示遵照蒋书记和杨县长的批示精神，我们组织力量对龙自福、龙自金2012年6月8日呈具的《关于督促XX县国土资源局尽快依约交付土地的请示报告》所反映的问题进行了审查和研究，现将结果报告如下，供领导决策参考。一、基本情况北门商店位于县疾病预防控制中心（以下称县疾控中心）隔壁，是原县农业生产资料总公司(以下称县农资公司)的固定资产，隶属于县供销合作社联合社管理。因企业经营亏损、资不抵债，不能清偿到期债务，企业向XX县人民法院申请破产还债，并由县供销社牵头组织成立了县农资公司清算组（后改名为资产管理人），接管了县农资公司企业破产后的全部财产（北门商店房屋及土地使用权属于该企业的资产一部分），且依法行使相应的管理和处置权。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档县疾控中心得知县农资公司北门商店的资产要进行处理的信息后，向县委、县人民政府及县城市规划委员会呈交了《疾病预防控制中心关于批准以优惠的价格和方式受让县农业生产资料总公司北门商店破产房屋资产的请示》（会疾控〔2008〕1号）。县规划委员会《城市规划委员会纪要》（〔2008〕第二次）和县人民政府第47次政府常务会议研究同意县疾控中心的请求，作出同等价格下，县疾控中心优先的决定。然而，县疾控中心在未经履行报批程序，便于2008年7月24日与梁立锋、梁红莲夫妇签订了一份《疾控中心综合楼工程建设意向合同书》。而清算组当时基于安置破产职工亟需变现资产的需要，没有考虑是否具备签订国有划拨土地使用权转让合同的主体资格及是否存在法律、法规和政策上的障碍等因素，当县疾控中心同意出资116.8万元受让县资公司北门商店的资产之后（因为评估价值为874004元），于2008年7月30日双方签订了《农业生产资料总公司林城镇北门商店房地产转让合同书》。该《合同》签订后，县疾控中心便通知梁立锋、梁红莲夫妇按《合同》第三条第一款第一项的要求向县农资公司清算组支付了20万元定金。2008年8月13日，县农资公司清算组按约定将北门商店的资产移交给了县疾控中心。县规划委员会得知相关情况后，2009年2月29日再次召开会议，并于3月15日制发了《城市规划委员会会议纪要》（〔二00八〕第一次），明确规定：“会议对县生产公司原北门商店用地问题进行了审议。要求该宗土地由县国土部门依法处置，任何部门和个人不得擅自处置。在该宗土地依法处置时，县疾病预防控制中心可优先。”2009年4月1日，县农资公司清算组按照县规划委员会提出的要求，向县国土资源局呈交了一份《请求对生资公司北门商店土地资产挂牌出让的报告》，该《报告》提及：“2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档在2008年8月5日，我清算组将北门商店租赁给梁立锋。租期为2008年9月1日至2017年8月31日止。为化解矛盾，维护稳定，使资产尽快变现，请求在本次挂牌时将土地、房屋资产交付期顺延至2017年8月31日”。2009年4月9日，县国土资源局正式向社会发布《国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》（会国土告字〔2009〕3号）和《国有土地挂牌出让竞买须知》，将县农资公司清算组提出的与梁立锋签订的租赁合同所约定10年租期，设置为该宗土地挂牌出让的前置条件。5月8日，县国土资源局在本局交易大厅正式挂牌出让县农资公司北门商店的国有划拨土地使用权，龙自福、龙自金兄弟、梁立锋之妻梁红莲和王建新及梁立锋、李谢凤、梁春莉、黄仁中、粟多成、粟永发、赵晓宁、唐叔平、吴跃武等人参加了竞价活动，最终，龙自福、龙自金兄弟以11600元/平方米的最高价取得了县农资公司北门商店国有划拨土地使用权的受让权。同日，县国土资源局给龙自福、龙自金兄弟下发了《国有土地使用权挂牌出让成交通知书》。并要求龙自福、龙自金兄弟签订《国有土地使用权出让合同》。2009年6月5日，龙自福、龙自金兄弟向县国土资源局写出书面申请，认为县国土资源局没有及时将双方签订的《国有土地使用权出让合同》交付受让人并办理产权变更手续，甚至没有提供相关合法有效的租赁合同属不依法履行法定告知义务，并以《中华人民共和国城市房地产管理法》“房随地走”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档的原则，不同意向县农资公司清算组另行支付房屋资产款，并声明如要付也申请延期。而县国土资源局于2009年6月12日给龙自福、龙自金兄弟发出通知，继续催促其缴款。龙自福、龙自金兄弟不服县国土资源局二次答复意见，向县委、县人民政府及上级有关部门呈交了投诉报告，指控县国土资源局在处置县农资公司北门商店土地资产中程序和实体内容存在违法的问题，要求依法予以纠正。并声言如不妥善处理他们所反映的问题，他们将向主流新闻媒体及网上公布，同时赴省去京上访要求上级有关部门依法查处这一问题。由于我县对龙自福、龙自金兄弟的投诉材料没有引起重视。于是，龙自福、龙自金兄弟分别向省、市两级人民政府有关部门进行上访投诉，同时向国内相关媒体反映情况，以致对我县造成了严重的负面影响。针对龙自福、龙自金兄弟的上访，省人民政府法制办公室罗伯钧副主任批示“请XX县政府法制办公室依法处理。”并于2009年10月7日正式传真交办。9月18日，市处理信访突出问题及********件联席会议办公室遵照常务副市长王志群、市委秘书长石希欣同志的指示，正式向县人民政府发出了《关于交办龙自金来市上访事项的函》（怀信联函〔2009〕106号），要求我县及时妥善处理并报书面结果。按照省市领导的批示和县领导的指示，县人民政府法制办受命依法调查并协调处理“北门”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档土地出让纠纷，多次组织有关部门并召集当事人进行协商，力求化解争议，解决纷争，但均因当事人各执己见，分歧较大难以调和。在此期间，经审查发现职能部门实施行政管理和行政许可过程中，都存在违规违法行政行为，2009年11月4日经报请县人民政府批准，向县疾控中心发出《纠正违法行为监督通知书》（会政纠监字〔2009〕1号）和分别向县国土资源局、县供销社（县农资公司清算组）县规划局和县建设局等四单位发出《行政执法监督通知书》（会政行监字〔2009〕1号、2号、3号、4号），期中，县农资公司清算组2009年10月7日向合同签约方梁立锋发出《关于声明2008年8月5日签订的租赁合同>无效并解除相关租赁权利义务关系的通知书》，2009年11月7日向县疾控中心发出《关于声明2008年7月30日签订的县农业生产资料总公司林城镇北门商店房地产转让合同书>无效并解除相关权利义务关系的通知书》，2009年11月10日向梁立锋、梁红莲发出“未经我组同意，不得对北门商店继续装修、出租、开业”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档的《通知》；县疾控中心也于2009年11月26日向梁立锋发出《关于声明2008年7月24日和2008年9月1日分别与你签订的县疾控中心综合楼工程意向合同书>和北门商店房产使用权移交协议>无效并解除相关权利和义务的通知书》；2009年11月30日，县规划局针对当事人梁红莲、梁立锋北门商店门店装修作出会规行决字〔2009〕1号《撤销行政许可决定书》；县建设局2009年12月10日就当事人梁红莲申请的北门商店改造施工作出会建行决字〔2009〕1号《撤销行政许可决定书》。2010年10月19日，梁立锋以行政侵权为由，向市中级人民法院（一审由中方县人民法院审理）提起行政诉讼，要求撤销县人民政府会政行监字〔2009〕2号《行政执法监督通知书》，县政府法制办在应诉过程中，审查后，认为该行政文书将县供销社与县资公司清算混为一体作为行政执法被监督主体，不符合法律规定，县人民政府于2010年11月16日作出会政行决字〔2010〕15号《关于撤销会政行监字〔2009〕2号行政执法监督通知书>的决定》，之后，梁立锋向法院申请撤诉，中方县人民法院（2010）方行初字第17号《行政裁定书》裁定准许原告梁立锋撤回对被告XX县人民政府的起诉。由于龙自福、龙自金兄弟不断到省市县三级上访，要求对受让的北门商店资产行使管理权，县国土资源局按照《怀化市国土资源局关于龙自金、龙自福依法办理土地登记的督办函》（怀国土资法〔2010〕01号）《人民政府法制办公室关于对县国土资源局关于如何办理龙自金、龙自福受让的北门商店国有土地使用权证有关问题的函>的复函》的意见和县有关协调会的精神，于2011年4月1日与龙自金、龙自福签订《关于国有土地使用权出让合同>的补充协议书》，对双方2009年5月8日GF—2000—2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档2601《国有土地使用权出让合同》的第五条、第六条作了修订，同时办理了会131国用（2011）第401号《中华人民共和国国有土地使用证》，****面积为254平方米，龙自金、龙自福当日领取权证；2011年4月7日，县房地产管理局为龙自金、龙自福办理会房权证林城镇字第00014084号《中华人民共和国房屋所有权证》，****为混合4层、面积788.37平方米。二、当事人诉讼情况北门商店资产处置和国有土地出让的整个过程，县农资公司清算组与梁立锋及县疾控中心2008年8月5日签订的《租赁合同》是否有效是本案争议的焦点。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档关于《租赁合同》，因三方签约人认识不同，协议解除合同达不成一致意见，为此，县农资公司清算组2010年5月22日诉至县人民法院，要求判决与梁立锋和县疾控中心签订的《租赁合同》无效。县人民法院审理认为：县农资公司清算组与梁立锋及县疾控中心签订的《租赁合同》，首先是租金计算不合理；其次是梁立锋按合同向农资公司清算组交纳10年的租金（20万元），与同地理位置环境的其他门店租金收益相比，严重违背市场经济价值，严重损害了破产企业债权人的利益；第三，按照法律规定，破产清算组成立后，其工作对人民法院负责并向其报告工作，接受人民法院的监督，而县农资公司清算组将北门商店租赁给梁立锋经营10年，县农资公司清算组这一重大经营活动，没有向人民法院报告，其行为已超出其职责范围，并且，清算组在法律上是随破产程序终结而解散的临时机构，无权签订为期10年的租赁合同。为此，县人民法院依法于2010年12月31日作出（2010）会民二初字第10号《民事判决书》，判决县农资公司清算组与梁立锋及县疾控中心签订的租赁合同无效。梁立锋不服，向市中级人民法院上诉，2011年5月20日（2011）怀中民一终字第68号《民事判决书》认为：“XX县农业生产资料总公司破产清算组（即现在的XX县农业生产资料总公司破产管理人），在未向人民法院报告并征得许可的情况下，擅自以不合理的租金价格将破产企业的房屋租赁给梁立锋，并签订了租赁期为十年的租赁合同，无视人民法院的指导和监督，其行为已经违反了基本的职业操守，超越清算工作的职责范围，有损于破产的利益，也有损于破产企业债权人的权益，故XX县农业生产资料总公司破产清算组与梁立锋、原审第三人XX县疾病预防控制中心签订的租赁合同既违背了常理，也违反了法律的规定，且损害了社会公共利益，属于无效合同。原审判决认定事实基本清楚，处理正确，应予维持。…………对于因合同被依法确认无效后所造成的当事人相关权利义务关系的变更及财产损失，双方当事人可以另行依法主张权利。”中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一项）的规定，作出驳回上诉，维持原判的判决。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档三、关于怀化市中级人民法院《司法建议》所涉问题二审判决书下达后，市中级人民法院5月23日向我县人民政府发出《司法建议》。首先，我们认为市中院《司法建议》所例举的“本案中有证据材料反映出XX县有关部门在人民法院审理的企业（XX县农业生产资料总公司）破产案件中，非法干涉和插手破产企业的财产处置，XX县农业生产资料总公司破产清算组在未向人民法院报告并征得许可的情况下，擅自以不合理的低价将破产企业的房屋租赁给梁立锋，并签订了租赁期为十年的租赁合同，后XX县有关部门及某领导又将该租赁合同的租赁期设定为公示挂牌出让的条件，参加竞买人以最高价取得受让权后又向有关部门投诉，相关人员上访和通过新闻媒体反映问题，造成了较大的社会影响”的问题是客观存在的。也暴露出我县有关部门的行政执法人员（特别是相关领导干部）在贯彻执行《中华人民共和国行政许可法》、《湖南省行政程序规定》及相关法律和政策方面存在的严重问题，教训是深刻的。为了挽回给政府依法行政工作造成的负面影响，避免今后再出现类似的问题，我县应从本案中汲取教训、举一反三，加强对政府有关职能部门的监督管理，尤其是切实加强对行政执法人员法律知识和综合素质教育，提高行政执法水平。第二，对于《司法建议》中反映的“2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档XX县国土资源局在本案中租赁合同涉及国有土地使用权挂牌出让公告中已明确公示挂牌出让地的房屋存在十年的租期，土地和房屋十年后交付，XX县国土资源局与龙自金、龙自福于2011年4月1日签订了一个补充协议，对原来双方签订的国有土地使用权出让合同中的土地交付时间进行了修改，XX县人民政府于当日给龙自金、龙自福颁发了土地使用证，XX县房地产管理局2012年4月7日给龙自金、龙自福颁发房屋产权证。上述行为在没有依法纠正违法行为前实施，有违公平、公开、公正的原则，现特建议你们依法纠正”的建议。通过对照国家现行有关法律和政策，我们认为，应当本着实事求是，及“两益相权取其重，两害相权取其轻”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档的原则妥善处理较为适宜，否则，旧的问题尚得不到解决，新的矛盾又会凸现并造成新的不稳定因素。因为，从市中院建议书所表述的内容，我们目前要自己进行纠正，目前不外乎两种方式方法：一是简单地接受市中级人民法院的建议，由县国土资源局和县房地产管理局采取措施，废止原与龙自福、龙自金的《国有土地使用权出让合同》和《关于〈国有土地使用权出让合同〉的补充协议书》，并撤销给其颁发的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，在此基础上，重新组织招拍挂活动处置北门商店的国有土地使用权，这也是部分同志设想的最彻底的解决办法；二是就司法建议书字面的理解，县国土资源局与龙自福、龙自金签订《关于〈国有土地使用权合同〉的补充协议书》及县人民政府和县房地产管理局给其颁发《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的行为发生在清算组申请人民法院确认《租赁合同》无效诉讼二审期间，也就是市中院未终审判决之前，此种行政行为有干扰司法机关办案之嫌，那么，处理起来就相对简单一些，即只需由县国土资源局和县房地产管理局出面做好龙自福、龙自金的工作，将补充协议的签约时间和颁发“两证”的时间推迟至市中级人民法院终审判决书下达之后，从而避免与司法程序上的冲突。然而无论采取何种办法解决问题，均因清算组、县疾控中心和县国土资源局的违法行为而使现在的工作极其被动，就此，我们发表以下意见：一是对于上述第一种方式，实施起来非常困难，负面影响较大，而且会造成重大经济损失。正因为如此，县人民政府法制办公室在县国土资源局未曾与龙自福、龙自金签订补充协议及县人民政府和县房地产管理局给其颁发“两证”之前就于2010年3月30日向县委、县人民政府呈交了《关于对是否应责成县国土资源局重新挂牌出让县农业生产资料总公司北门商店国有土地使用权问题的审查处理意见》（会政法办审[2010]17号），仔细权衡了利弊并提出了相关处理意见，尔后又根据杨县长的指示精神，就该处理意见报市人民政府法制办进行审查，市法制办也正式签署意见，原则同意。而现再要重新挂牌出让北门商店的土地，显然行不通。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档其一，首先面临的是如何废止县国土资源局与龙自福、龙自金签订的《国有土地使用权出让合同》和《关于〈国有土地使用权出让合同〉的补充协议书》的问题。因为土地出让合同的民事法律关系属性，县国土资源局作为合同民事主体，无权单方解除或废止这两份合同。按照《合同法》和《仲裁法》的有关规定，只有人民法院和合同仲裁机关才有权确认合同无效或撤销合同。如今县国土资源局要解决这一问题，只有向人民法院提起民事诉讼，申请确认这两份合同无效或撤销。而从本案的具体情况来看，因最高人民法院于2010年5月13日颁发了《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2010]5号）第十四条明确规定：“合同法第五十二条（第五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”，而县国土资源局与龙自福、龙自金签订的出让合同和补充协议并未违反法律所规定的强制性规定，届时真的进入司法程序，人民法院不一定会支持申请确认合同无效或撤销合同的请求，如再造成新的损失，只能由我县有关部门自己承担。其二，现在要废止出让合同和补充协议并撤销所颁发给龙自福、龙自金的“两证”，又徒增了新的困难，势必造成对我县政府和有关部门十分不利的后果。1、《国务院全面推进依法行政实施纲要》明确行政机关的行政行为应遵循恪守“信赖保护”原则；2、《湖南省行政程序规定》第九十八条规定2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档“行政合同受法律保护，行政机关不得擅自变更或解除”；3、更为严重的是龙自金、龙自福领取“两证”后，又将其取得的北门商店的资产，按照《物权法》和《担保法》的有关规定，抵押给县农村信用社并贷款300万元，而且有关职能部门又为其贷款抵押担保办理了登记，并核发了他项权证。如果我们冒然作出废除出让合同和补充协议并撤销“两证”的决定，我县有关部门应承担由此所造成的经济损失。其三，县国土资源局公开挂牌出让北门商店的土地使用权过程中，虽存在将无效的《租赁合同》10年租赁期设定为出让的前置条件这一法律上的瑕疵，但纵观拍卖活动全过程，总的体现了公开、公平、公正的原则，没有存在暗箱操作的问题。原出让合同共四十五条，也仅仅是第六条的约定是按照《租赁合同》的条件而设定的不合理条款，如今，人民法院已终审判决《租赁合同》无效，那么，也仅存在该条约定随之无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，况且，县国土资源局与龙自福、龙自金兄弟后来又签订了《关于国有土地使用权出让合同>的补充协议书》，对原出让合同第六条作出修订，而龙自福、龙自金亦不提出异议。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档基于上述情况，权衡各方面的利弊，我们认为，不宜采取全盘否定县国土资源局原组织的挂牌出让行为而重新再搞第二次出让，只有这样，才能将矛盾及时化解，把负面影响和经济损失降到最低。因为，通过分析，县国土资源局出让北门商店的土地使用权总价款只有290多万元，如再重新挂牌，谁也不能保证能再卖出这样的好价格，何况如要进行赔偿，损失将高达几十万元，甚至上百万元，这将是谁也不愿意见到的后果。四、解决问题的途径和建议龙自金、龙自福现持有会131国用（2011）第401号《国有土地使用证》和会房权证林城镇字第00014084号《房屋所有权证》，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，从法律角度上讲，北门商店的物权应由龙自福、龙自金行使，而现实情况是，北门商店全部资产仍被梁立锋“租赁”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档占用，这一境况已僵持三年。为了解决这一矛盾，县人民政府和有关部门花费了大量的人力、物力和财力，也数十次组织当事人进行调解做工作，但都没有实质性的效果。目前，市中级人民法院（2011）怀中民一终字第68号《民事判决书》已下达，维持了县人民法院（2010）会民二初字第10号《民事判决书》对县农资公司清算组和县疾控制中心共同与梁立锋2008年8月5日签订《租赁合同》确认无效的判决。按照我国法律的规定，人民法院的裁判文书体现了国家意志，具有确定力、拘束力和执行力，当事人应当自觉履行，否则，必须受制人民法院的执行。同时，鉴于县农资公司破产案尚未终结，具有法定协助执行义务的自然人、法人或者其他组织必须协助人民法院执行。这就意味着，按照法定程序收回梁立锋非法租赁的原县农资公司北门商店房屋和门店已没有法律障碍。综上所述，我们建议按以下方案、步骤予以处理：第一，县国土资源局有责任和义务将北门商店房屋和土地移交给受让方龙自金、龙自福使用，应当根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《湖南省行政程序规定》的相关规定，按照法院的生效判决书和会政行决字[2008]19号《人民政府行政处理决定书》行政文书的要求，向县农资公司清算组（资产管理人）送达限期腾地通知。第二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，县农资公司清算组、县疾控中心与梁立锋2008年8月5日签订《租赁合同》被人民法院宣判无效后，该《租赁合同》自始就没有法律效力，承租方应予返还依据该《租赁合同》占有的财物。县农资公司清算组作为资产管理人，有义务将北门商店腾空后交付给资产有权处置机关，做好资产的移交工作。应当向梁立锋发送限期腾空无效租赁的房屋、门店催告函，如无效果，可向县人民法院申请强制执行，要求腾空返还业经依法拍卖的北门商店房屋和门店。第三，其他相关当事人因北门商店租赁问题引发的争端，可由当事人通过司法途径解决。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档以上意见妥否，请指示。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创16/18 精品文档星期一早晨，春光明媚，碧蓝的天空中飘着几朵柔软的白云，大雁排着整齐的队伍在蓝天中飞翔，我们在操场上举行了一次升旗仪式。广播里响起了响亮的声音：“面对红旗。”我们马上站的笔直，只见红旗在朝霞的映照下冉冉升起，我看着红旗，不禁想到考察工作者在遥远的南极，那里最少也要零下三十几摄氏度。但考察工作者面无惧色，他们为了我们国家的科研事业，不顾自己的安危，试想他们在南极吐一口痰，还没落地，就变成了一块冰。考察工作者为了研究地形，探寻矿产，做出这么大的牺牲，是多么不容易啊。但每当他们看到飘扬在南极上空的五星红旗，就会产生巨大的工作动力，那是因为祖国的强盛是他们奋斗的目标和动力。啊！国旗，伟大的象征，过去你怀抱着你的儿女创造新的中国，现在我们为你争光！2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创18/18 精品文档精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创18/18