法律顾问商品房交付及项目入伙作业指

法律顾问商品房交付及项目入伙作业指导书第一章总则第1条定义本作业指导书所称商品房交付及买受人入伙，是指开发商将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的行为。第2条目的和依据为预防和控制商品房交付、入伙及保修业务中的法律风险，依据相应法律、法规和部门规章的规定以及房地产买卖合同特制定本作业指导书。第3条适用范围本作业指导书适用于金地（集团）股份有限公司及其子公司以及子公司的下属公司和分支机构。第二章作业细则 第一节商品房的交付第4条法律顾问在商品房交付及项目入伙过程中，可根据公司业务部门的要求,进行项目抽查，现场巡查，开发商进行如下行政审批后，方可向业主交付商品房：第5条开发商进行商品房交付的条件5.1商品房交付的一般条件5.1.1房屋建筑工程经竣工验收合格；5.1.2取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明；5.1.3完成竣工验收备案并取得回执有的城市的买卖合同文本中存在交付条件的选择，如经综合验收、规划验收,不建议选择此类条件，因为条件严格、期限较长，并且相关法律规定房地产项目取得竣工验收备案回执，便可投入使用。第二节项目入伙第6条入伙通知书6.1入伙通知书内容按买卖合同约定的时间及内容发出入伙通知书，主要内容是告知入伙办理时间、携带资料、缴交费用等，另外深圳的合同文本要求注明实际交付的本房地产的套内建筑面积。6.2入伙通知书的发送6.2.1按照合同地址、电话进行填写，并采用特快专递邮寄；6.2.2特快专递详情单中的投递提示栏应填写“XX花园XX栋XX号入伙通知书”; 6.2.3退回邮件不拆封存档；6.2.4集中入伙后进行特快专递回执及退件的整理，对于收到特快专递退件又未入伙的业主应再次发送《催办入伙的通知》；6.2.5整理《邮寄发送清单》并与特款专递回执及退件一起存档。第7条房产入伙应交付的文件7.1相关文件（以深圳为例，其他城市公司以各地政府及买卖合同具体要求为准）：7.1.1深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；7.1.2竣工验收合格证明文件；7.1.3《房地产（住宅）质量保证书》；7.1.4《房地产（住宅）使用说明书》；7.1.5《收楼意见书》；7.1.6《业主临时公约》（《临时管理规约》）；7.1.7前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；7.1.8合同约定的交付文件；7.2上述文件中的6.1.3、6.1.4项，卖方应提供加盖公章的原件；6.1.1、6.1.2、6.1.7项应出示原件并提供加盖公章的复印件；6.1.5、6.1.6项应由买方填写或签署；7.3上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。第8条商品房入伙应公示的文件（以深圳为例，其他城市公司以各地政府及买卖 合同具体要求为准）8.1土地使用权出让合同；8.2深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执；8.3工程竣工验收报告；8.4建设工程规划验收合格证；8.5燃气专项工程竣工验收报告；8.6电梯验收合格证；8.7消防验收合格证；8.8建筑节能专项验收；8.9建设用地规划许可证；8.10建筑工程施工许可证；8.11建筑工程规划许可证；第9条商品房入伙应备查的文件（以深圳为例，其他城市公司以各地政府及买卖合同具体要求为准）9.1民防工程验收证书；9.2室内环境污染检测报告；9.3供电、给排水达到使用条件的证明；9.4档案验收证明；9.5水电竣工图； 9.5总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图；9.6前期物业服务合同；第10条入伙手续办理10.1办理入伙手续时，业主本人应亲自到场，并携带身份证原件供工作人员核对。本人未到场，委托他人代办，要求提供业主经公证的授权委托书；10.2联名业主未全到场办理收楼入伙手续，委托其中一方代为办理手续的，原则上要求提供未到场业主经公证的授权委托书（详见附件一），如授权委托书没有公证，则应由办理手续的联名业主签署承诺书（详见附件二）；10.3《深圳市房地产买卖合同》中约定：“买方对卖方所交付的房地产无异议,或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。”因此房屋交付的标准应为买方签收钥匙收条。注意：如业主拒绝签署钥匙收条，我司工作人员应避免将已填写工程质量问题的《收楼意见书》提供给业主。第们条房产交付验收及工程质量保修11-1集中入伙时间内提出的质量瑕疵保修11.1.1对于业主在集中入伙时间内验收提出的保修项目，应由我司陪同验收的人员填写《收楼意见书》，并应注意填写《收楼意见书》上的保修内容，不要扩大整改范围及质量问题，不要填写工程质量以外的内容，由业主签字确认后，我司陪同验收的人员再签字确认；11.1.2对于业主在《收楼意见书》写上“拒绝收楼”、“整改后再收楼”、“不符合交楼条件”，“不符合交楼标准”或者其它否定收楼、入伙等意见的，或者不签字确认的，我司工作人员不要签字；11.1.3除《收楼意见书》以外，业主提交的其他任何形式的工程质量问题的书面文件，我 司均不予签收，因买卖合同中约定：“买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。”11.1.4凡是在《收楼意见书》中填写工程质量瑕疵的，无论业主是否签字确认，我司均应在《收楼意见书》中承诺的时间内及时整改完成质量瑕疵，并在承诺完成的时间之前尽快通知业主前来查验。下述两种特殊情况的处理建议：1、对于业主提岀多项保修内容，若其中某项的承诺完成时间较长（例如入户门、玻璃等），但是其它事项已经完成保修的，则可以在其它事项已完成的情况下，先行通知业主前来查验，不要等到全部完成了再通知业主过来查验，否则届时业主会要求我司承担逾期交付的违约责任。2、对于业主提出的保修内容，若在承诺完成时间之前实在无法完成的，我们建议也应当在在承诺完成的时间之前尽快通知业主前来查验，否则我司届时业主会要求我司承担逾期交付的违约责任。11.1.5业主按照正常程序已经签收钥匙收条等交付文件，并且在《收楼意见书》中签字确认的，我司在完成质量瑕疵保修工作后，应及时（三个工作日内）让业主签署复查确认意见，若业主拒绝签收或超过前述确认时间，则立即按照买卖合同地址向业主发函告知保修完毕。11.1.6保修过程中，不要再向业主出具其他任何我司工作人员签字确认的书面材料。11.1.7保留好业主入伙资料及整改过程资料，留备日后处理纠纷之用。11.2非集中入伙时间内提出的质量瑕疵保修11.2.1如业主未在集中入伙时间内前来验收入伙，出现任何需保修的质量瑕疵，应在《保修问题处理表》（详见附件三）中填写需保修的质量瑕疵，保修完毕后，应及时（三个工作日内）让业主签署复查确认意见，若业主拒绝签收或超过前述确认时间，则立即按照买卖合同地址向业主发函告知保修完毕。11.2.2对于业主提出的非保修范围内的要求，均不要记录在《收楼意见书》及《保修问题处理表》中。第12条集中入伙后续工作 业主没有前来办理入伙手续、或者业主未签收钥匙收条等入伙交付文件的、或者存在业主在《收楼意见书》写上“拒绝收楼”、“整改后再收楼”、“不符合交楼条件”，“不符合交楼标准”或者其它否定收楼、入伙等意见的（但是，我们的工作人员没有签字），则需在合同约定的收楼日期到期后的第二天，向该批业主发送《关于房产交付及工程质量保修的通知》（详见附件四），告知其所购房产符合交付条件，若该房产存在工程质量瑕疵，我司承担保修义务。第三章附则第13条附则13.1本作业指导书由集团审计法务部负责解释与修订。13.2本作业指导书自集团发布之日起生效。第14条附件14.1附件一：《授权委托书》14.2附件二《承诺书》14.3附件三:《##花园保修问题处理表》14.4附件四：《关于房产交付及工程质量保修的通知》附件一: 授权委托书委托人：性别：民族：年龄：身份证号码：受托人：性别：民族：年龄：身份证号码：委托人与受托人联名购买了花园栋座单元号房产（以下称“本房地产”）。现委托人授权受托人全权代为办理如下事项及所有相关事宜：1、代为办理本房地产的收楼入伙手续，并签订与本房地产收楼入伙手续相关的所有文件资料。2、代为签订本房地产的物业管理合同、临时管理规约（即临时业主公约）等所有与本房地产物业管理相关的法律文件。受托人代为办理本房地产收楼入伙相关手续，由此引发的任何责任及后果均由委托人承担。受托人签订的所有文件资料确定的相关权利和义务，以及因此产生的后果及责任，委托人均愿意接受及承担。同时，委托人与受托人之间的任何争议及纠纷概由二者自行解决处理，均与公司及深圳市金地物业管理有限公司无关。本授权委托书自委托人签字之日起生效。特此确认！委托人（签字）：附：委托人及受托人身份证复印件附件二承诺书 本人（身份证号码：）与（身份证号码：联名购买了花园_栋_座_单元_号房产（下称“该房产”）。本人受的委托全权办理该房产的接收入伙手续，并签订与该房产接收、入伙、物业管理等相关的一切文件。本人向公司及深圳市金地物业管理有限公司（下统称“贵公司”）承诺及保证如下事宜：1、本人保证上述委托人的授权委托书的内容及委托人的签字是真实有效的。2、本人保证已经得到委托人真实、充分的授权，有权代为办理该房产的接收入伙手续，代为签订与该房产接收、入伙、物业管理等相关的一切文件，并且所签文件均对委托人具有法律约束力。3、本人代为办理该房产入伙相关手续，由此引发的任何责任及后果均由本人承担。在上述委托授权的事务范围内，委托人要求贵公司承担的一切后果及责任，均由本人负责解决及承担，因此给贵公司造成的损失，本人负责赔偿。特此承诺及保证！承诺人（签字）: 房号花园房保修内容：处理方案：施工单位处理意见：监理单位检验验收意见：建设单位意见：备注：附件三《##花园保修问题处理表》附件四: 关于房产交付及工程质量保修的通知尊敬的花园—栋—座—单元—房业主:欢迎您入伙新居！_花园已取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，符合交付入伙条件。此前，我司也已向您发送了入伙通知书。根据贵我双方买卖合同约定，我司已向您交付了上述房产。若上述房产存在房屋质量瑕疵，我司将按照双方买卖合同约定及住宅质量保证书的约定承担保修责任及义务。我司在—花园项目设有保修办公室，负责—花园的房屋保修工作，联系电话：—o特此通知！有限公司年月曰