房屋交付不合格,解除合同

为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划房屋交付不合格,解除合同　　商品房质量争议的维权和处理　　随着我国住宅建设和房地产业的飞速发展，城镇商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈不断上升趋势。但是，很多购房人由于对房地产法律知识不太了解，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔：有的小题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果输了官司又赔钱；有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。　　我们认为，作为购房人，对待商品房质量问题，应当要根据其性质和严重程度，区别不同情况，依法提出合理的索赔要求，并通过正当合法的途径维护自身的合法权益并妥善解决争议。　　一、商品房质量问题的分类　　要解决纠纷处理商品房质量争议，首先必须弄清楚商品房质量问题的分类。根据我国现行法律法规及司法解释的规定，我国商品房的质量问题主要是三类，即：主体结构质量问题、严重影响正常居住功能的质量问题、一般质量瑕疵问题。　　1、主体结构质量问题目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　房屋主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如：地基、承重墙，以及其他对房屋主体起到支撑作用的构架等。房屋主体结构在商品房的建造中是起到主要支撑性作用的，一旦主体结构质量不合格，其将直接威胁到商品房买受人或使用人的人身、财产安全，并可能发生严重的危害后果。因此，法律对主体结构质量的要求更加严格，要求开发商承担更严格的质量瑕疵担保义务，这里的主体结构质量不合格，包括房屋主体结构质量不合格不能交付，或者在交付使用后，经核验主体结构质量不合格两种情况。　　2、严重影响正常居住的质量问题　　严重影响正常居住的质量纠纷，主要是指虽非房屋主体结构质量不合格，但房屋建筑的其他部分或附属部分存在质量问题，且该质量问题区别于一般的目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　房屋质量瑕疵，已经严重影响到商品房买受人的正常居住使用，可能导致商品房买卖合同的目的无法实现。目前，我国法律和司法解释，对于什么是“严重影响正常居住”并没有明确界定，司法实践中，主要由法官根据个案的具体情况，以及生活经验法则来进行认定。我们认为，严重影响正常居住质量问题的认定，一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。　　二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。　　三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。　　应当从质量瑕疵的可修复度上来考察，若出现的质量瑕疵无法修复或者经过多次修复后，仍不能正常使用的，就应当属于严重影响正常居住的质量纠纷。　　3、一般质量问题目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　商品房买卖质量纠纷中，出现最多的主要就是一般质量瑕疵纠纷。一般质量瑕疵纠纷，是指非主体结构质量问题，经过修复可以重新使用，不会严重影响买受人正常使用的房屋质量问题。这类问题，主要包括：房屋渗漏、内墙裂缝、外墙漏水、墙面脱落、密闭性差、管道安装缺陷漏水、门窗质量不合格等等。对于一般质量瑕疵纠纷，有些是外在的明显瑕疵，商品房买受人在交接验收房屋时就能发现，而有些是隐蔽性的质量瑕疵，可能需要通过专业鉴定或在使用过程中才能发现。因此，商品房买受人在验收房屋时，一定要认真仔细检验，发现明显的质量问题应及时向开发商提出，而对于隐蔽性的质量瑕疵，在发现后要及时在质量保修期内提出，并向开发商主张权利。　　二、商品房质量问题的合法维权途径　　解决任何纠纷，应当在合法有序的范畴内理性解决，因此，我们不赞同在出　　现纠纷后的非理性维权和过激维权。比如在售楼中心聚众拉横幅，甚至有些楼盘还发生过部分业主因情绪激动打砸售楼中心或物管中心等，这些行为不但不能帮到我们业主维权，反而有可能触犯治安管理法律法规甚至触犯刑法，最后因不当维权行为受到法律追究，得不偿失。因此，遭遇商品房质量问题，我们应当回归法律层面，采用合法手段维护自己的合法权益。　　一般而言，任何平等主体之间的民事纠纷，一般可以通过自行协商和解、民事诉讼或仲裁的司法途径等来解决。此外，由于商品房买卖涉及到广大普通的购房人，并且房屋质量问题涉及到广大老百姓的生命、财产安全，所以，对于相关房屋质量问题向有关行政主管机关投诉、控告并请求行政机关介入调解处理纠纷，也是一条不错的合法维权方式。此外，对商品房的质量问题向媒体爆料，请求媒体的关注和帮助，并促请媒体行使监督权，也是合法可行的方式。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　通常来讲，在处理商品房质量问题尤其是有关主体结构问题以及不能正常居住的质量问题时，首先应当做的事情就是对相关质量问题进行核验。这里我们必须提醒购房人注意的是，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力，导致劳民伤财又不能实现委托目的。　　此外，购房人要想维权成功，还要注意保存和搜集证据，因为打官司实际上就是打证据，证据掌握的越大，诉讼中的主动权和胜诉的希望就越大。一般来讲，在法院审理中，要求购房人提供证据材料会有以下几类：一是房屋出现质量问题的证据；二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到希望达到的诉讼目的。　　三、商品房质量问题的一般处理情况　　1、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：　　一是房屋交付前未经验收或经验收不合格。　　依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　二是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。　　这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房　　人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。　　2、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定。一般来讲，比如室内空气中的有毒释放物质严重超标、房屋隔音效果差导致噪音污染严重、房屋渗漏导致无法居住等均可以认为属于此种情形。　　如果司法确认相关商品房的质量问题属于“严重影响正常居住使用”的情况，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。　　3、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任和赔偿损失。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地　　常见房屋纠纷及处理方法一、一般质量问题，开发商应保修　　一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。　　二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同　　《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核　　验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”　　由此可见，如果房屋质量问题不过关，购房者有权拒绝收房并解除购房合同。　　三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　不过在现实中，反映开发商延期交房的很多，但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。　　也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益，并且总结了自己的维权经验：　　1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益;　　2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态;　　3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益;　　4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章。　　四、配套设施迟延或者不能交付　　配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。　　销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任　　五、装饰和设备不合约定目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。　　六、房屋相关资料不完备　　房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：　　1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格;　　2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;　　3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能七、房屋负担其他权利或产权瑕疵目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人起诉腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。　　房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。　　八、规划、设计变更应告知购房者　　规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房　　目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。　　房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。　　九、前期物业纠纷目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。　　十、交纳税费纠纷　　出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析：　　1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费;　　商品房逾期交付纠纷的几个法律问题　　作者｜江苏淮安清浦法院课题组　　阅读提示：本文源自江苏省淮安市清浦区人民法院课题组《关于商品房逾期交付纠纷案件的调研》。选取其中第三部分即商品房逾期交付纠纷案件审理难点探析，内容涉及到交付条件的认定、违约金数额的调整以及免责事由的认定三大具体问题。　　关于交付期限的认定目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　审判实践中，商品房逾期交付纠纷案件包括开发商在约定期限未交付和在不具备交付条件的情况下提前交付即非正确交付两种情形。无论是哪种情形，交付期限的认定决定着违约金计算的截止日期，直接关系到双方当事人的切身利益，是该类案件审理中的重点。具体案件中，交付期限的认定与交付条件、房屋质量等问题相互交织，认定难度较大。　　一、交付条件与交付期限的认定　　城市房地产管理法第26条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。建筑法第61条也规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见在当前法律框架下，开发项目竣工后经验收合格为商品房的法定交付条件，反映到书面材料上即为取得《竣工验收备案证书》。　　当然，开发商和买受人可以在合同中约定交付条件，但约定交付条件低于上述法定条件的应为无效，应以上述法定条件为交付条件；如约定条件高于法定条件的，则以约定交付条件为标准。近三年清浦法院审结的涉苏中公司、万诚公司、恒辉　　公司、联盛公司案件，合同中均约定交付条件为商品房经验收合格并取得《竣工验收备案证书》。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　通常情形下，开发商将取得《竣工验收备案证书》或符合约定条件的商品房交付买受人，如属于逾期交付，违约金计算至实际交付之日即可。如商品房未取得《竣工验收备案证书》或不符合约定条件，买受人则有权拒绝领取房屋。　　但有些案例中开发商将并未取得《竣工验收备案证书》或不符合约定条件的商品房交付买受人，而买受人也同意接收商品房。案件审理时，买受人又往往以商品房并不具备交付条件为由，要求将交付期限顺延至符合交付条件之日。　　司法实践之中，各地法院对此观点并不一致。福建高院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见第三十六条规定：预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。淮安中院的指导意见针对此问题也认为：商品房符合使用条件的，买受人同意接受的，视为交付。重庆市江北区人民法院判决刘某、杨某与某有限公司商品房买卖合同纠纷一案［2］则持相反观点。此外，还存在买受人为早日入住或其他原因而提前领取商品房的情形，如吴某、张某与恒辉公司商品房销售合同纠纷一案，［3］吴某在商品房并未取得《竣工验收备案证书》的情况下主动领取了房屋。　　我们认为，这两种情形下，买受人明知商品房不符合交付条件而领取房屋并实际占有，应视为买受人同意变更约定的交付条件，视为商品房已经交付，违约金应计算至实际交付之日。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　二、房屋质量与交付期限的认定　　审判实践中，主要存在两种情形：一是买受人认为房屋存在质量问题而拒绝领取房屋；二是买受人领取房屋后认为房屋存在质量问题，而主张将违约金计算至房屋修复之日。　　最高法院《商品房买卖司法解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋主体结构质量经核验确属不合格，商品房买受人可以解除合同。可见，房屋主体结构质量不合格的，买受人才可以拒绝收房。然而，在实践中导致买受人拒收房屋往往是房屋质量存在瑕疵，诸如地面不平整、墙面裂缝、局部渗水、水管漏水、门窗损坏等，这些情形能否成为买受人拒绝收房屋的正当理由呢？　　买受人购买商品房的目的在于居住使用，因此我们认为判断买受人主张理由是否成立，在于其主张商品房质量问题是否影响到该房屋的正常居住使用。对于第二种情形，买受人已经实际占有使用房屋，如房屋质量存在问题，开发商应承担相应的维修、更换、重做等违约责任，给买受人造成损失的，还应向商品房买受人赔偿损失，买受人可依法向开发商主张商品房存在质量问题的违约责任。这与逾期交付的违约责任并非属于同一范畴，买受人主张不应得到支持。　　三、配套设施与交付期限的认定目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　毋庸置疑，基础配套设施是买受人正常居住生活的必备条件。买受人因配套设施不完善拒绝收房，买受人的理由一般包括道路不完整、没有通电、没有通气、绿化不完善、电信设施不到位等。我们认为，认定标准依然在于配套设施不完善是否影响到该房屋的正常居住使用。若因配套设施不完善导致了买受人不能正常居住使用，买受人的主张应予支持。　　关于违约金数额的调整　　审判实践中，商品房买卖合同中都对赔偿数额计算方法作了约定，但约定的标准有较大差距，如涉万诚公司案件将计算标准定为日万分之五、涉联盛公司案件定为日万分之一。合同法第一百一十四条赋予了当事人依法定条件和程序请求调整违约金数额的权利。《商品房买卖司法解释》第十六条对如何调整违约金数额作了规定。　　根据上述司法解释规定，其参照标准在于买受人实际损失。然而在具体案例中，买受人往往难以提供有效证据对自己的实际损失予以证明。这种情形下买受人的实际损失如何认定？《商品房买卖司法解释》没有明确规定。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　各地司法实践对此观点也不统一，主要存在两种方式：一是以同期银行贷款利息为标准确定损失数额；二是按同地段租金标准确定损失数额，如湖南省宁乡县人民法院判决张某诉长沙教育基建开发有限公司商品房预售合同纠纷一案［4］中，法院依据开发商评估申请委托宁乡县价格认证中心进行价格评估，进而依据评估结论确定损失。淮安中院指导意见对于损失的认定是以同期银行贷款利息为标准，从而对违约金数额进行调整。如清浦法院审理的涉万诚公司案件中，判决书关于实际损失的认定表述为：原告所交的房款若由原告占有，原告应有相应的利息收益，即原告的损失主要表现为利息损失。　　应该看到，每个买受人购房目的、自身情况等因素的不同，决定了其实际损失必然也不一样，按同地段租金标准确定损失数额的前提为买受人购买商品房的目的是出租而并非居住。因此，所有案件都采用此种方式认定实际损失，其合理性值得商榷。况且，按同地段租金标准确定损失数额涉及到评估程序，如此一来导致大批量案件都进入评估程序，既加重了当事人的讼累，也制约了司法效率的提升。　　我们认为，在买受人损失确难查明，法律、司法解释对损失如何认定没有明确规定的情况下，采取同期银行贷款利息为标准确定损失数额，不失为处理该类大批量案件的有效方式。实践中，也为绝大部分案件当事人所认可。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　有些案件中，买受人要求根据《商品房买卖司法解释》第十七条第三款规定，坚持对其损失予以评估进而确定其实际损失，如在陈某、韩某与万诚公司商品房销售合同纠纷案［5］中，陈某当庭提出申请，要求对其损失予以评估。我们认为，《商品房买卖司法解释》第十七条第三款适用的前提为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，在合同中已经约定“损失赔偿额计算方法”的情况下，不应适用上述司法解释中关于按租金标准确定实际损失的规定，买受人的主张不应得到支持。　　关于免责事由的认定　　逾期交付违约责任的免责事由包括法定免责事由与约定免责事由，不可抗力是法定免责事由之一。实践中，商品房买卖合同都对不可抗力条款作了约定，并列举了不可抗力的情形，但其列举的情形有些并不属于不可抗力的范畴，如涉联盛公司案件商品房买卖合同将不可抗力约定为：“本合同所指的不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及其他无法预见、避免或控制的事件等，如政府通知停止施工、政府部门延迟批复、规划调整等”。显然，政府部门延迟批复并非不可抗力，只能视为约定的免责事由。因此，在具体案件的审理中，判定逾期交付抗辩理由是否属于不可抗力不能依据合同约定，应该严格根据具体案情按照法律规定予以认定。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　当然，商品房买卖合同中即使开发商逾期交付抗辩理由确为不可抗力，但其在法定或合同约定的期限内未告知买受人，或者不可抗力发生在逾期交付后，开发商仍应当承担逾期交付之违约责任。如沈某、陈某与苏中公司商品房销售合同纠纷一案，［6］约定商品房交付日期为XX年6月1日，实际交付日为XX年12月25日，审理中苏中公司提供政府部门高考期间停工通知，主张违约金计算期限应相应扣除。显然，政府部门高考期间要求停工属于不可抗力，但其发生于约定商品房交付日期之后，开发商主张不应得到支持。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。