住宅精装修交付的精细化管理分析

住宅精装修交付的精细化管理分析金隅南京房地产开发有限公司江苏南京210000摘要：近年来，住宅项目中全精装修交付的比重不断提高，这也是国家建设部倡导的发展方向。文章从精装修交付设计阶段、招标阶段和施工阶段的管理进行分析。一、精装修交付的标准与传统的比较随着住宅产业化进程的加快，全精装修交付的比重不断提高。精装修交付标准的项目与传统的家装和样板房装修不同：①精装修设计直接面对购房者，客户是否满意将直接影响销售；②需要满足大众化的普遍审美观，而非完全个性化；③必须满足整个项目的成木控制要求；④是材料和设备选型要大批量采购的依据。所以精装修设计管理对整个精装修住宅项目十分重要，是决定精装修住宅成败的重要一环。为了加强对设计质量的控制，必须对设计实施全过程跟踪管理，即对设计过程中各阶段目标进行事前指导、事中检查和事后审核的控制管理。二、设计阶段的管理1.开发商应将楼盘策划等文件翻译成适合设计人员阅读、理解的文字并全面详尽告知设计单位，设计单位应把开发商的理念、市场与消费者的认识转换在设计方案中。2.增加菜单选择式的装修方案，为购房者带来更多的个性化选择，在建筑细节中体现较强的人性化特点。3.图纸的设计质量将直接决定今后施工项目管理的难度。因此，应把握好审图环节及图纸交底。设计单位可对图纸进行深化设计，特别是工作面交叉部位的处理，此种做法更利于易管理与施工。三、招标阶段的管理1.选择适合项S的施工单位及材料供应商是重中之重。招标阶段往往 花费较多精力，S前开发商普遍采用选择与一些有实力的承包商、建材单位签订战略合作关系的做法，通过合作来集中优势，发挥1+1〉2的效应，也是提升市场核心竞争力的有效方式。1.精装修涉及到的材料繁多，同类别材料在市场上种类多、质量参差不齐。冇经验的开发商应在招标文件中应规定材料的具体品牌和规格型号，且应在招标过程中进行材料封样。另外，建议橱柜、卫浴、地板、衣柜等客户较为敏感部位采用一些知名品牌，保证质量的同吋，进一步注重品质的提升。四、施工阶段的管理1.前期准备（1）土建与装修界面移交：将交接面工程验收标准体现在合同中，明确土建总包将毛坯房交付给装修单位的交付验收流程标准。在移交验收过程中加强监控、明确质量责任标准、减少中间移交纠纷。避免原土建质量因素带来的后续装修问题无法追溯的问题，从而提升工程的整体品质。移交验收完成后，须办理移交签字手续，装修单位须承担接收后相应的质量责任。（2）材料管理：材料进场吋，施工方按照规范要求将材料的相关资料提交监理进行审核，监理人员依据样品和有关技术指标对进场材料进行验收。杜绝不合要求的材料入场。对于进场材料按规定应进行抽样复试的材料，严格按规定比例、抽样方法进行抽样送验，试验合格后方可用于工程。2.样板房施工（1）装修工程大面积施工前应先做装修样板房，大面积施工吋应贯彻样板引路原则，装修样板房的作用如下：检验设计实际效果；发现设计不完善地方后可继续深化；提前熟悉施工工序等。（2）样板房施工完毕后应组织验收，幵发商应召集设计单位、装修单位、监理单位参加验收。将检查验收后的结果详细记录，对不完善的地方进行完善，并形成最终装修设计（施工）方案，作为今后装饰工程大面积施工的依据。 1.验收吋应注意的细节（1）执行工序交接验收制度，每道工序完成后应实行“三检”制度（自检、互检、专职），验收合格后方可进入下道施工工序。（2）执行隐蔽工程验收制度，隐蔽工程验收是装饰质量控制的关键过程，隐蔽工程未经验收合格，严禁进行封闭施工。（3）执行“一房一验收”标准，每个房间都应该冇详细的验收记录。2.成品保护（1）据不完全统计，装修工程质量问题绝人多数都是由成品保护不当造成的。成品保护的好坏是企业管理水平与文明施工的间接体现，施工过程中存在多单位、多工种及多工序交叉作业，成品物件极易受损且难以完全修复，形成永久的质量问题。（2）成品保护费用应在合Ml中单独具体体现、成品保护的措施及方法应有具体要求。（3）成品材料运输、搬运、堆放应按照成品保护要求执行。（4）设立成品保护专（兼）职人员，对成品保护进行巡视监督。3.室内空气质量检测随着时代的发展，人们对自身健康越来越关心，对室内环境造成的影响越来越关注，国内每年装修的住宅成千上万套，绝大多数住宅都奋不冋程度的空气污染，目前空气质量检测的一般项目包括游离甲醛、苯、氨、TVOC（总挥发性有机化合物）、氡中等，尤其以甲醛超标最为严重。由于0前大多数家庭在装修后是自己找机构检测，因此选择一家正规、可靠的空气质量检测机构至关重要。五、结语精装修交付房屋项0可以给未来住户一个先进居家生活方式的指引。而全过程精细化的设计管理则是设计施工乃至整个项目成功的保证，从方案布局到细节深化，从控制建造成本到考虑运营维护成本，从材料采购到设备选型，设计管理人员均需要存有有别于传统的大批量精装修的控制意识。