房地产实务房屋交付时常见的十种纠纷

房地产实务房屋交付时常见的十种纠纷迪拜是在沙漠上建设绿洲，人为建造城市，属于石油替代性经济；中国经济则伴随着工业化和城市化进程，内在动力十分强大，这决定了中国经济的相对安全性。个泡沫一定会爆掉。”　　“原因非常简单，”李文杰说，“迪拜空置的楼房太多了。”　房屋交付是出卖人将所建房屋交付于买受人的行为。交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担，双方对房屋质量及相关问题经常产生纠纷。本文梳理出常见十种纠纷并提出相应解决意见。　　一、一般质量问题。　　一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“解释”)第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。　　二、房屋质量不合格。 　　《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，北京市则将规划验收合格作为合格标准。工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。　　三、迟延交付房屋　　根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。　　四、配套设施迟延或者交付不能 　　配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　五、装饰和设备不合约定　　买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任　六、房屋相关资料不完备 　　房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格;2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋;未提供“两书”时，有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成拒绝接受房屋的条件。　　七、房屋负担其他权利或产权瑕疵。　　出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人起诉腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第6>8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。　　八、规划、设计变更　　规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。 　　九、前期物业纠纷。　　物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。　　十、交纳税费纠纷　　出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析：1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费;2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中;3、买受人必需交纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。房地产实务:识别对购房人不利的合同条款2009-1-1511:01:00来源：频道：房地产经纪人 　　案列：张先生在一次房展会上看中了某楼盘的一套房子，觉得户型设计、位置和价格都不错，与自己的理想很接近，且“五证”齐全，便二话没说，当时就签了购房合同，并且还交了购房款1/3的定金8万元人民币，只等合同约定的交房日期一到就可迁入新居了。如今已时过数年，发展商仍交不了房，张先生当初的兴奋劲儿也随着几年来频繁地找发展商消失殆尽，剩下的只是无尽的烦恼。气愤之余，张先生想到要通过法律途径解决，便找律师咨询。律师在对合同进行审查的过程中发现，下列条款对张先生极其不利：　　一、合同约定：购房者不按合同约定时间付款，则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等，而发展商若没有按时交屋，却什么惩罚措施也没有。　　这一明显不公平的条款，许多购房者都容易忽略。发展商延期交房却理直气壮，购房者却无可奈何，就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施，比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。这样，出现问题购房者才有计可施，有权可维护。　　二、合同约定：若因施工问题造成延期交房，属不可抗力，与开发商无关，开发商不负违约责任。　　这是强辞夺理，法律没有规定施工问题属不可抗力。若真的因施工问题延期交房，开发商也应当承担违约责任。这一条应当从合同中删去。　　三、合同约定：发展商交房后3个月内负责办理产权证。 　　这里面有两个问题，交房以什么为标准，很多人没有意识到。甚至出现这样的事：发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙，而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙，否则不给。到头来购房者还是住不进新房。　　因此，律师建议购房者应将交房的含义具体化，即规定为：交房屋钥匙。否则，应为发展商违约。还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里却没有规定，以至于问题发生时购房者不知所措。应明确为：若不能按时办理，则可约定违约金或可解除合同，要求退房。这样，购房者的权益才能得到充分保障。　　四、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。　　在张先生的合同附件里，只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办?这种含糊不清的约定是不完整的，希望也能引起其他购房者的注意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用作者:魏宗彬未分类2006-6-30第一条　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。核心内容：本司法解释的适用范围。 解读：本条形式上是对商品房买卖合同的定义，实质上讲的是本司法解释的适用范围。要注意的是经济适用房和地下商场等不适用于本司法解释。问题探讨：因经济适用房和地下商场（人防工程）买卖合同产生的纠纷如何适用法律？首先依照合同的约定处理，合同没有约定的，依照《合同法》、《经济适用住房管理办法》、《人民防空法》、《人民防空国有资产管理规定》等相关法律法规及政策的规定。同时在某些问题上可以参照本司法解释的规定处理。第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。核心内容：商品房预售合同效力和合同效力的补正问题。关于合同效力补正的相关规定： 《合同法》司法解释（一）第九条法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。解读：《合同法》司法解释（一）第九条将合同效力补正的时间确定为“一审法庭辩论终结前”，但本条司法解释将商品房买卖合同效力的补正时间提到了“起诉前”。其原因二：1、《证据规则》对举证期限有限制，如果将补正时间确定为“一审法庭辩论终结前”，则意味着一审法庭辩论终结前还可以提交证据，这与《证据规则》有冲突；2、民事诉讼的相关理论要求法院受理案件后，该诉讼就应当处于管辖恒定、当事人恒定、诉讼关系恒定、诉讼请求恒定的状态。如果起诉后，诉讼法律关系尚处于不确定的状态，法院对法律关系的定性还要受到到当事人意志的影响，显然会影响司法的权威。第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。核心内容：商品房销售广告视为合同内容的条件及民事责任。商品房销售广告视为合同内容的要件：1、广告内容限于“商品房开发规划范围内”；2、广告内容“具体确定”；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。 问题探讨一：下列哪些广告内容可以视为合同内容？a、承诺附送车库一个；b、声明房门是“三防实木子母门”；c、声明“温泉入户”；d、声明小区内建有2000平方米喷泉休闲广场、绿化率在40％以上；e、声明小区外商场、超市、医院、学校、幼儿园等配套机构齐全；（不能,因为不属于商品房开发规划范围内）f、声称是最理想的居所、升值潜力不可限量。（不能,其一不具体明确；其二属于商业吹嘘，购房人应当对此有识别能力）问题探讨二：如果开发商继续履行和采取补救措施不能，实际损失又无法确定的情况下，购房人应如何确定诉讼请求的具体数额？（可以按照购房款的10％至20％确定诉讼请求）第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。核心内容：商品房认购协议中定金的处理。问题探讨：因当事人双方未对合同条款达成一致意见，而导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当返还定金吗？这里要分析“未对合同条款达成一致意见”的形成原因。在目前的商品房交易中，《商品房买卖合同》及补充协议通常由开发商以格式合同的形式提供，而开发商往往在格式合同中加入了很多“霸王条款” ，其目的在于免除自己的某些责任，增加购房人的风险。在此情况下，情况下未能订立合同的，开发商应当退还定金。当然也不排除由于购房人提出不公平、不平等条款而未能订立合同的情形，在此情况下，开发商可以不返还购房人定金。第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。核心内容：商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同的条件。《商品房销售管理办法》第十六条内容：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：　　（一）当事人名称或者姓名和住所；　　（二）商品房基本状况；　　（三）商品房的销售方式；　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 　　（五）交付使用条件及日期；　　（六）装饰、设备标准承诺；　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；　　（八）公共配套建筑的产权归属；　　（九）面积差异的处理方式；　　（十）办理产权登记有关事宜；　　（十一）解决争议的方法；　　（十二）违约责任；　　（十三）双方约定的其他事项。解读：本条司法解释的立法用意在于尽量提高商品房买卖合同的签约率，促进房地产业的发展。第六条　当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。核心内容：登记备案与否不影响预售合同的效力。解读：商品房预售合同的备案登记在性质上属于预告登记，是保全将来发生不动产物权变动为目的的，一经登记，预购人便取得了对抗第三人的效力。但这种登记只是行政机关对商品房预售进行行政管理的行为，并不涉及合同本身的效力。第七条　拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。核心内容：被拆迁人享有取得安置房屋产权的优先权。第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。核心内容：恶意违约及惩罚性赔偿。该条主要是对第一买受人权益受损的救济规定。案例探讨：开发商将一房屋出卖给购房人，合同约定，房价款为30万元，一方违约应向另一方支付总房款10％的违约金。合同签订后，购房人向开发商支付了全部购房款，后该开发商将该房屋以40万元(房价涨了10万元)的价格卖给了不知情的第三人，并办理了过户手续，另外购房人因签订购房合同聘请律师花费了2000元。如果你是该购房人的代理律师，你如何在诉状中提出具体的诉讼请求？没有争议的诉讼请求：1、解除双方签订的购房合同；2、判令被告立即向原告返还购房款30万元及利息；3、判令被告赔偿原告律师费用损失2000元及可得利益损失10万元；4、判令被告向原告支付惩罚性赔偿金30万元。有争议的诉讼请求：判令被告向原告支付违约金3万元。不能提10％的违约金的理由：本案例中约定的“10％的违约金” ，是对违约损失计算方式的约定。当购房人提出要求开发商支付律师费用损失2000元及可得利益损失10万元时，表明购房人在违约损失的计算方式上，已经不再遵从按购房款10％的方式计算损失这一约定。购房人只能在两种违约损失计算方式中选择其一作为计算违约损失的标准，购房人可以选择计算结果较高的标准，但不能均计算均主张。另外两种站在开发商立场的观点：1、购房人选择了解除合同就不能再提要求支付违约金的诉讼请求。在非继续性合同中，合同解除的效力具有溯及力，即被解除的合同自始没有效力。因此，在选择了解除合同的情况下，合同的效力自始丧失，而违约是以合同具有效力为前提的，因此在解除合同的情况下就不存在违约金的问题。2、在解除合同的情况下，不能要求赔偿可得利益。可得利益的取得是以合同双方继续履行合同为前提的，如果当事人一方选择了解除合同，就表明解除合同的一方放弃了合同的履行，即放弃了可得利益，在此情况下，就不存在可得利益问题，因此在解除合同的情况下，不能要求赔偿可得利益。第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： 　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。核心内容：欺诈行为及惩罚性赔偿。该条主要是对第二买受人（承受人）权益受损的救济规定。第十条　买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。核心内容：因恶意串通导致合同无效的处理。本条规定在实际操作中有很大的难度，关键在于请求人对“恶意串通”负有举证责任。关于“一方二卖（多卖）”问题 1、第八条、第九条、第十条都涉及到了“一房二卖（多卖）”问题。“一方二卖（多卖）”合同在效力上，均为有效合同。未取得房屋产权的购房人，均可依照合同的约定或法律的规定追究开发商的违约责任。2、“一方二卖（多卖）”的房屋产权确认遵循以下规则：a、凡是办理了产权过户登记的，办理过户登记的购房人取得房屋所有权。b、在没有办理产权过户登记的情况下，凡是办理了商品房买卖合同备案登记的，办理了商品房买卖合同备案登记的购房人有取得房屋所有权的优先权。c、在没有办理产权过户登记及商品房买卖合同备案登记的情况下，房屋交付使用的，已经使用的购房人有取得房屋所有权的优先权。d、在没有办理产权过户登记、没有进行商品房买卖合同备案登记、也没有交付使用的情况下，合同签订在先的购房人，有取得房屋所有权的优先权。e、属拆迁安置房屋的，被拆迁人享有优先于上述a－d项规则的优先权。另外，上述a－c项规则在“恶意串通”下例外。 案例探讨：一开发商就同一房屋先后与A、B两人签订了商品房预售合同，该房屋属非拆迁安置房。如果合同签订后，开发商将该房屋交付给了A占有使用，之后又为B办理了产权证，B依法取得了房屋的所有权，但房屋却是A在占有使用，B应通过什么途径来实现对房屋的占有使用？注：占有以是否有法律原因为标准，可以分为有权占有和无权占有。具有法律上的原因的占有视为有权占有，如承租人、借用人占有标的物就属于有权占有。相反没有法律上的原因的占有为无权占有，如强盗对赃物的占有就是一种无权占有。二者的法律效果是，有权占有在所依据的法律关系存续期间，占有人有拒绝他人要求交出占有物的权利；而无权占有人则有交出占有物的义务。在本例中，A对房屋的占有属于有权占有，其占有是以其与开发商签订的购房合同为依据的。B要实现对房屋的占有使用，就必须首先消除A与开发商之间的商品房买卖关系，使A的占有成为无权占有，从而实现对房屋的占有使用。在实际操作中，可以将开发商和A作为共同被告，提出以下诉讼请求：1、撤销A与开发商之间的商品房买卖合同关系；2、判令A腾出房屋，并交付原告。注意：本案中不能提侵权之诉。第十一条　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。核心内容：商品房风险在交付使用时转移。《合同法》关于风险转移的规定第一百三十三条　标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百四十二条　标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》上述两条的规定确定了风险随所有权的转移而转移的原则。对于动产而言，交付时风险转移；对于不动产而言，风险在过户登记后转移。解读：本条解释对传统风险转移理论有所突破，将不动产的风险转移视为动产的风险转移来处理，也就是以动产交付的方式作为风险承担的标准，其目的在于保护开发商的利益。其理论依据在于商品房买卖通常是先交房，后办证，在交房后办证前这段时间内，房屋处于购房人的占有和管理之下，而有些风险是可以通过管理来防范的，此时开发商丧失管理、支配房屋的权利，难以有效维护房屋以防范风险发生，在此情况下仍由开发商来承担风险有失公正，所以本司法解释才确定了商品房风险在交付使用时转移的规则。但“交付使用”并不等于“交付”，不发生物权转移的效力，不能对抗第三人。 风险可以分为“不可归责风险”（如火山爆发、海啸等）和“可归责风险”（如风险是基于当事人一方的原因造成的）。本条中的风险是指“不可归责风险”，如果是因为开发商的过错造成的风险，则属于“可归责风险”。对于“可归责风险”，在过户登记手续办理前，开发商的责任承担形式可以在违约与侵权中选择；在过户登记手续办理后，只能要求开发商承担侵权责任。问题探讨：本条中的“无正当理由”的对称为“正当理由”，那么购房人在哪些情况下拒绝接房的理由的正当的？如：房屋漏水、未按约定通水通电、有安全隐患、设备设施不符合约定要求、设计不合理、小区绿化率没有达到约定要求？第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。核心内容：房屋主体结构质量不合格可以解除合同。解读：房屋主体结构通常包括房屋基础、柱、梁、墙体、楼板等承重空间体系或平面。如果这些部分出现质量问题，其它部分施工质量再好也无法保证整个工程质量和安全。因此，主体质量不合格可以视为开发商根本违约，购房人可以解除合同。第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。核心内容：房屋质量瑕疵的处理。解读：房屋质量瑕疵是指除房屋主体结构外的屋面防水工程、地面、楼面工程、门窗工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等存在的质量问题。这些问题通常可以采取修复等补救措施解决。但在严重影响正常居住使用的情况下，购房人的购房目的不能实现，因此购房人可以解除合同。“严重影响正常居住使用”，一般是指购房人所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题采取修复等措施后，仍然无法保证购房人的人身、财产安全及正常居住使用的情形。问题探讨一：房屋设计缺陷，是否属于房屋质量问题范畴？购房人应如何救济？房屋设计缺陷分为两种情况，一种是房屋设计不符合规范要求，另一种是设计不合理，两种情形的后果都是造成房屋存在安全隐患或者使用的不便。对于这一问题开发商应承担何种责任，在相关法律法规中没有规定，购房合同中也少有约定，本司法解释也没有涉及。本人认为，从理论上讲，开发商向购房人交付符合设计规范和符合使用习惯的房屋是开发商的义务。开发商违反这一义务的，应当承担相应的违约责任。而房屋设计缺陷与房屋质量瑕疵具有相似性，所以设计缺陷问题可以考虑参照本条处理。 问题探讨二：购房人如何正确处理在接房时或接房后发现的质量瑕疵和设计缺陷问题？在实际中，有些购房人在接房时发现房屋存在质量瑕疵和设计缺陷问题，往往一律采取不予接房来对抗开发商，有的为此迟延接房达几个月甚至更长的时间。但在实践中，在开发商获得竣工验收备案登记证并具备两书（《保修书》和《使用说明书》）及其他必要的生活配套设施的情况下，购房人迟延接房而遭受的损失往往很难向开发商追偿。本人认为，在购房人遇到房屋质量瑕疵或设计缺陷问题时，首先，应当及时向开发商以书面的形式提出，并让开发商签字盖章，以固定证据。其次，对质量瑕疵或设计缺陷问题是否严重影响居住使用作出判断，如果严重影响居住使用，应当拒绝接房，在开发商不及时采取补救措施，或采取补救措施仍不能消除影响的，应及时行使合同解除权；如果并不严重影响居住使用，又无其他解除合同的理由，还是先接房为宜。第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 　　（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。核心内容：房屋面积误差的处理。案例探讨一：开发商以3000元/平方米向购房人出售一套100平方米的房屋，后来该套房屋实际面积为105平方米。如果双方在购房合同中没有对面积误差作出约定，购房人也不选择退房，请问购房人应当向开发商支付多少购房款？（100＋100×3％）×3000＝309000元案例探讨二：开发商以3000元/平方米向购房人出售一套100平方米的房屋，并已收取了房价款30万元，后来产权证办下来后，发现该套房屋实际面积为95平方米。如果双方在购房合同中没有对面积误差作出约定，购房人也不选择退房，在不考虑利息的情况下开发商应当向购房人返还多少钱？3000×3＋3000×2×2＝21000元 案例探讨三：开发商以3000元/平方米向购房人出售一套100平方米的房屋，合同还约定交付面积与实际面积不一致时，房款总金额不变。后该房屋的实际面积为80平方米。显然，约定面积与实际面积相差过大，请问购房人的合法权益能否救济？如何救济？分两种情况：如果合同是开发商提供的格式条款，可以请求法院确认约定无效；如果是双方自愿达成的协议，购房人可以以显示公平为由请求撤销或变更该约定。第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。核心内容：合同解除权的行使期限、合同解除权的消灭期限。《合同法》关于解除权的规定：第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 　　（五）法律规定的其他情形。第九十五条　法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。　　法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。解读：权利的行使不能毫无限制，《合同法》第九十五条就是对合同解除权的行使在时间上的限制，确定了逾期行使，解除权消灭的原则。但该条对解除权的消灭期限没有明确的规定，成为法律漏洞，本条司法解释正是对这一漏洞的补充。解除权的行使期限是一种除斥期间，不能延长，也不存在适用时效中止或中断问题。解除权消灭制度意义在于公正地保护债务人的利益。在债务人重大违约时，解除权成为债权人的自救手段，但如果债权人长期不行使解除权，合同关系就长期处于不确定状态，债务人就长期的处于不知道是否需要继续履行合同的状态之中，使债务人的选择变得相当困难，而解除权消灭制度可以有效解决这一问题。解除权消灭的法律后果是合同必须继续履行。解除权的消灭不影响合同效力，不影响债权人依照合同的约定或依照法律规定追究债务人的其他违约责任。 案例探讨一：开发商与购房人签订商品房预售合同约定，交房日期为2004年12月1日，但至2005年12月1日，开发商仍未交房，后因市场不景气加上开发商融资困难等原因，开发商放弃了对该楼盘的开发。假如双方并未对解除权期限作出约定，双方都未催告过对方，在此情况下，购房人的权益如何救济？可以有哪些救济途径？（即解除权已经消灭，但债务人出现履行不能的情形，债权人的权益如何救济？）在本案例中，解除权已经消灭，因此不能再提起解除合同之诉。但这并不影响购房人依照法律规定追究开发商的其他违约责任。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该条规定确定了债务人在不履行债务的情况下的三种救济途径，即要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。在本案例中，要求开发商继续履行已不现实，因此可以考虑要求开发商采取补救措施或者赔偿损失。如果开发商开发有其他楼盘，可以考虑要求开发商交付其他楼盘等值的房屋来补救。在无补救措施的情况下，只能要求开发商赔偿损失，而此时购房人的损失主要体现为所交购房款的损失以及可得利益损失等，但在确定具体的诉讼请求时，不应当再提解除合同的诉讼请求，应当避免出现“退还购房款”的表述，可以表述为“判令被告赔偿原告购房款损失×××元；可得利益损失×××元。”案例探讨二：在上一案例中，如果开发商在2004年11月1日对购房人发出了解除合同的催告，请问购房人在2005年12月1日至2005年2月1日之前是否享有解除合同的权利？ 购房人可以行使解除权。只要在一年的除斥期间内，对方当事人催告了解除权人行使解除权的，解除权消灭使期限就应相应顺延三个月。第十六条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。核心内容：违约金数额调整的条件及调整的标准。《合同法》关于违约金的规定：第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。解读：《合同法》第一百一十三条确定了违约金数额应与实际损失相当的原则；第一百一十四条确定了约定违约金过高或过低的情况下，违约方可以请求适当减少或增加的原则。但《合同法》对增加或者减少的标准不明确，本条司法解释对此予以了补充。在司法实践中，裁判机构通常要求由提出请求的一方对实际损失数额承担举证责任，在实际损失确定的情况下，以此为标准来判断约定的违约金是否过高或低于损失。如延期交房，如果开发商认为约定的违约过高，则开发商应当申请房屋评估机构对房屋的租金标准进行估价，以此为标准判断约定的违约金是否过高。反之亦然。案例探讨：开发商与购房人签订商品房预售合同约定，逾期交房的，开发商应每日向购房人支付违约金200元。后购房人因开发商逾期交房而提起诉讼，要求开发商按约定支付违约金。在诉讼中，开发商提出约定的违约金过高，要求法院减少违约金数额，后经评估机构评定，该房屋的日租金为100元。请问法院应如何确定本案的违约金计算标准？是按照130元/日计算（将超出损失部分的违约金减少到30％）？还是按照170元/日计算（将超出损失部分的违约金减少30％）？第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。核心内容：逾期付款、逾期交房的法定违约金计算标准。第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。核心内容：逾期办证的认定及法定违约金计算标准。这条中的“除当事人有特殊约定外”，指的是当事人对办证期限有特殊约定的除外。 关于办证问题：1、相关法律法规规定的开发商和购房人在办证中的义务。A、开发商的义务（协助办证义务）：提交应当由开发商提交的资料，大致包括：a、初始登记资料（即总证）b、房屋测绘资料c、《商品房买卖合同》等。B、购房人的义务（办证主体义务）：1、提交应当由购房人提交的资料，大致包括身份证明、购房合同、交款凭证等；2、房屋权属登记申请书；3、委托他人办理的，应当提交委托书。C、双方均需缴纳应当由各自承担的税费。具体税费的收取项目及标准以渝中区房屋交易所商品房交易征收的税费为例说明:住宅交易税费总计：房屋市场价值的13>.6％＋6元/㎡＋85元。其中：卖方：转让手续费：3元/㎡；印花税：0.05％买方：转让手续费：3元/㎡；印花税：0.05％＋5元/件；转移登记费：80元/件；契税：1.5%非住宅交易税费总计：房屋市场价值的8.1％＋5元。其中： 卖方：转移登记费：1％；交易手续费：1％；土地增值税：1％；印花税：0.05％买方：转移登记费：1％；交易手续费：1％；契税：3％；印花税：0.05％＋5元/件注：以上税费项目标准时有调整，且各交易所在具体收取上不尽一致。2、商品房办证在实际中的具体操作情况。商品房办证在实际操作中，通常由购房人委托开发商办理，有的直接在合同中约定由开发商办理，房屋权属办证部门通常要求由开发商统一办理，不受购房人的个人申请。在接房时，开发商通常要求购房人向其提供办证所需的资料，包括填写房屋权属登记申请书以及委托开发商办证的委托书等。对于双方应当提交的具体资料，各区交易所在具体操作上的要求大致相同，但不尽一致。第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。核心内容：因逾期办证购房人在多长时间内可以解除合同。解读：一、关于因逾期办证而行使解除权的期限问题。 本司法解释第十五条对逾期交房和迟延付款的合同解除权行使期限作了规定，而本条是对因逾期办证而行使解除权期限的规定。准确地说，本条是对因逾期办证而行使解除权期限的法定规定，本条没有涉及到因逾期办证行使解除权的约定期限问题，因此，当双方在合同中对逾期办证解除合同的期限有约定时，应依照合同约定处理，购房人在约定的期限内没有行使解除权的，解除权消灭。双方在合同中对逾期办证解除合同的期限没有约定时，合同解除期限才依照本条规定处理。本条中的“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年”是对行使解除权的前提条件的规定，同时也是对行使解除权的起始时间的规定。办证在商品房交易中属于开发商的一项附属义务(相对于交付房屋而言)，开放商逾期办证没有达到一定期限时不构成根本违约，但在一年的宽限期内仍没有办证的，可以认定开发商构成根本违约，因此本条解释才确定了“办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年”，购房人可以行使解除合同的权利。同时，解除权行使期限是一种除斥期间，同样要遵循本司法解释第十五条第二款关于解除权要在一年（经催告的为三个月）内行使的规定。因此，对于逾期办证而行使解除权的法定期间应当是办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年后的一年（经催告的为三个月）内行使，在此期间内没有行使的，解除权消灭。二、关于要求开发商履行协助办证义务的诉讼时效问题。 在解除权消灭的情况下，购房人不能再请求解除合同，只能要求开发商履行协助办证义务（相关法律法规规定，开发商只具有协助办证的义务）。这里就出现了请求开发商履行协助办证义务的诉讼时效问题，对于这一问题，本条司法解释没有涉及，整个司法解释也没有涉及，相关法律也没有涉及。但在实践中，开发商逾期四、五年没办证的情况很多，起诉到法院后如何处理，在实践中对诉讼时效的认识分歧很大。但在最高人民法院民一庭编著的一本书中对此予以了明确，该书认为逾期办证通常是出卖人过错所致，其违约行为是延续的且为一个整体，所以这种情况下没有超过诉讼时效。以下三条涉及商品房销售代理的相关问题。第二十条　出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。核心内容：商品房包销合同的性质认定。第二十一条　出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。核心内容：开发商违反包销合同的违约责任。 第二十二条　对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。核心内容：包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位。以下五条涉及商品房买卖中的按揭贷款问题。关于在商品房买卖中，开发商、购房人及银行之间形成的法律关系：一、具体的法律关系：1、开发商与购房人之间是商品房买卖合同关系；2、购房人与银行之间是借贷合同关系；3、开发商与银行之间通常是担保合同关系；4、在购房人和银行之间还存在抵押合同关系，即购房人将所购房屋抵押给银行。二、四个合同之间的关系： a、借贷合同关系未能成立的，商品房买卖合同关系可以解除，具体体现在第二十三条。b、商品房买卖合同关系消灭的，借贷合同关系可以解除，具体体现在第二十四条。c、借贷合同是主合同，担保合同和抵押合同是从合同，它们之间是主合同与从合同的关系。三、开发商、购房人及银行在实践中的联系：从某种程度上讲，按揭贷款手续的办理成为开发商向购房人提供的一种服务，开发商会全力协助购房人办理按揭贷款手续。购房人向银行的贷款由银行作为购房人的购房款直接支付给开发商，在购房人不履行还款义务时，由开发商向银行承担连带清偿责任或承担房屋的回购义务。第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。核心内容：按揭贷款不能的责任后果。 解读：本条规定与第四条规定所确定的处理原则具有一致性。导致按揭贷款合同不能订立的原因主要来于三个方面。其一，来自于开发商。如开发商资信发生变化，银行对其担保能力丧失信心等。其二，来自于购房人。如购房人提供的收入证明等资料虚假或因经济恶化丧失支付能力等。其三，来自于不可归则于开发商和购房人的事由。对于来于第一、二两方面的原因，相对方可以请求解除合同和赔偿损失。对于来于第三方面的原因，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第二十四条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。核心内容：商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同的关系。第二十五条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 核心内容：按揭银行在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位及商品房买卖合同关系消灭后房款的处理。第二十六条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。核心内容：开发商在按揭贷款合同纠纷中的诉讼地位。第二十七条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。核心内容：开发商在按揭贷款合同纠纷中的诉讼地位。第二十八条　本解释自２００３年６月１日起施行。　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。 　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。核心内容：本司法解释的施行时间及有关案件如何处理的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称<解释>)已于2003年6月1日起开始实施。该《解释》对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、适用惩罚性赔偿原则、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律做出了规定。笔者试图从该《解释》适用方面结合司法实践予以解读，以便使得广大的消费者和房地产专业人士有所认识。一、该《解释》调整的范围是商品房买卖合同纠纷，并非所有房屋买卖合同都适用《解释》调整该《解释》的名称是“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”，因此，《解释》的适用范围仅限于“商品房买卖合同纠纷案件” 。商品房是指由房地产开发企业开发建设，建成后按照市场价格出售的住宅、写字楼和其他商业用房以及其他建筑物。商品房分为现房和预售商品房（也称期房）两种。其中现房是指已经过工程质量监督管理部门验收，并且取得质量合格证明文件，可以立即交付使用的商品房。预售商品房是指尚处于建设期内，不能立即交付使用的商品房。由于特殊的历史原因，我国目前存在着多种类型的房屋，如房地产开发企业建造的商品房、各级人民政府提供优惠条件建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等等。各种不同的房屋分别受不同法律政策调整，在现阶段经济适用房、房改房、集资房等房屋原则上不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的买卖与商品房买卖也有所不同，私有房屋买卖受《城市私有房屋管理条例》约束。《解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该《解释》的调整范围是商品房买卖合同行为，包括商品房预售和商品房现售。因而该司法解释适用的范围，是商品房买卖过程中的商品房期房预售合同和商品房买卖中的商品房现房销售合同纠纷。商品房买卖合同的出卖人是商品房开发企业；而买受人是支付价款取得商品房所有权的自然人和法人。《解释》第一条开宗明义地强调商品房买卖合同概念，具有重要的法律意义。首先，明确了商品房买卖合同属于我国《合同法》分则规定的买卖合同的一种，应当适用买卖合同的法律规定来规范。买卖合同在法理上属于典型的诺成合同而不是要物合同，这就从理论上阐释了商品房预售合同成立的必然性；同时解决了认购、订购、预订、分期付款、交付使用等房地产交易中经常遇到一系列实际问题的学理根据；其次，明确商品房买卖合同的标的是商品房而不是其他类型的房屋，这既有利于说明商品房与其他多种类型房屋的区别，又强调了成为买卖合同标的物的商品房一旦特定化，商品房买卖合同就是特定物买卖，而不是种类物买卖。这为解决房地产市场上出现的商品房买卖合同签订以后，出卖人又与第三人另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，人民法院可以根据买受人的请求判令出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效奠定了基础。二、房地产开发企业出售期房时没有取得《商品房预售许可证》，只要在起诉之前已经补办完成，商品房预售合同有效；购房人以房地产开发企业没有办理登记备案手续为理由，要求认定合同无效的，法院不予支持。商品房预售，即俗称的“卖期房”或者“ 卖楼花”。是指房地产开发企业（出卖人）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》的有关规定，我国实行商品房预售许可制度和商品房预售合同登记备案管理。即：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业（出卖人或者预售人）进行商品房预售，应当向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。并且要求商品房预售人应当与承购人签订商品房预售合同。预售人在签约之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。在实践中，经常遇到房地产开发企业（预售人或者出卖人）没有取得《商品房预售许可证》，擅自出售期房或“卖楼花”，收受承购人定金或者房价款的行为。也常见房地产开发企业签订商品房预售合同，而没有按照规定到县级以上人民政府房地产开发主管部门和土地管理部门办理登记备案手续的情况。因此，实践中经常发生买卖双方对商品房预售合同是否有效产生分歧。《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时，对于商品房预售合同登记备案管理，《解释》在第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。” 《解释》的上述规定，明确了人民法院判定商品房预售合同有效与否的基本规则。该司法解释注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能，保证人民法院正确行使审判权。人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得《商品房预售许可证》，对其他预售条件的审查主要则是行政管理部门的权限。而对于商品房买卖合同的登记备案问题，该司法解释将其视为行政管理部门的一种合同管理措施，而不是确认合同效力的必要条件。应该说《解释》进一步贯彻了《合同法》中平等自愿、意思自治的原则规定。对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，人民法院不能轻易确认合同无效。三、房地产开发企业的销售广告和宣传资料在一定条件下构成要约，即使没有写到商品房买卖合同中，也被视为合同内容的一部分，房地产开发企业如果不履行承诺，就要承担民事责任。目前，在我国的商品房市场中，绝大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，不惜代价地大打广告战，在进行销售时往往做出一些虚假、夸大不实的宣传，导致大量因虚假广告引发的纠纷出现。销售广告和宣传资料，特别是对广告内容确定，而且对于合同成立以及价款与报酬的确定具有重大影响的销售广告和宣传资料，属于《合同法》规定的要约邀请还是要约，在法学理论上区别明显，但是在实际生活中还需要仔细辨别。根据《合同法》第15条规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示”。对于商业广告原则上应该认定为一种要约邀请，一般情况下，不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。因此，销售广告和宣传资料，原则上不能对当事人产生合同约束力。但该《解释》以“但书”的形式明确了商品房买卖合同出卖人的法律责任。该《解释》规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 即商品房的销售广告和宣传资料在特定条件下应当视为要约，即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这些条件就是：第一，房地产开发企业（出卖人）在销售广告和宣传资料中所作的说明和允诺是具体明确的；第二，房地产开发企业（出卖人）在销售广告和宣传资料中做出的具体确定的说明和允诺，对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；第三、房地产开发企业（出卖人）在销售广告和宣传资料中所做出的具体确定地说明和允诺是以商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施为内容的。根据该《解释》的这一规定，买受人在购买商品房时，应该尽可能将出卖人销售广告和宣传资料中所作的说明和允诺以约定的形式载入合同内容，以便发生纠纷时，最大限度地维护自身的合法权益。四、买受人通过签订商品房《认购书》、《确认书》等方式认购、订购、预订商品房的应当慎重，如果交纳了定金而今后由于自己的原因，又决定不再购买所定的商品房的，无权要求房地产开发企业返还定金。用认购、订购、预订等方式推销商品房，是商品房市场销售的通行做法。商品房认购、订购、预订协议的基本内容是，双方协商一致，在订立商品房买卖合同之前，预先订立书面认购、订购或者预订协议，以定金作为今后订立商品房买卖合同的担保。由出卖人向买受人收取部分货币作为定金，约定以后订立商品房买卖合同的协议。如果在约定期间内，商品房买卖合同订立，买受人收回定金或者以定金抵做部分购房款；如果在约定期间内，商品房买卖合同没有按照认购、订购、预订协议订立，有过错的当事人承担定金责任。因此，商品房认购、订购、预订协议实质是订立商品房买卖合同的预约担保，是商品房买卖合同担保的方式之一，适用《担保法》调整。该《解释》规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”即：因买受人过错导致商品房买卖合同未能订立的，买受人无权收回定金；因出卖人过错导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人双倍返还定金。该《解释》同时规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 按照《解释》第五条规定，如果买受人签署《认购书》、《确认书》等认购、订购、预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购、订购、预订协议应当被认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容是：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套设施的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13、双方约定的其他事项。从这个意义上讲，买受人通过签订商品房《认购书》、《确认书》等方式认购、订购、预订商品房时也应当慎重行事。五、拆迁补偿安置协议具有优先保障权。如果房地产开发企业把拆迁补偿安置房屋另行出卖给其他人的，被拆迁人有权优先取得补偿安置房屋。如果被拆迁人发现房地产开发企业没有告之自己把安置房进行抵押，或者又将安置房出卖给第三人的，被拆迁人还有权要求解除拆迁补偿安置协议，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或者个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者进行迁移安置并按照有关规定给予一定补偿的活动。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式（产权调换）订立的拆迁补偿安置协议，是法律、行政法规规定的三种法定拆迁补偿形式之一。由于拆迁补偿安置涉及到公民的居住、生活等基本生存的权利，同时还关系到社会的稳定。按照生存权应当优于经营权的法律原则，该司法解释规定了所有权调换拆迁补偿安置协议优先保障原则。《解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条第二款还规定：“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。” 即被拆迁人发现房地产开发企业没有告之自己把安置房进行抵押，或者又将安置房出卖给第三人的，被拆迁人有权请求人民法院判令解除拆迁补偿安置协议，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。六、具有下列五种情形买受人可以要求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任该《解释》第八条、第九条明确规定了出卖人违约导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋或者出卖人故意隐瞒重大事实真相导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的五种情形：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在第1和第2两种情形下，出卖人的行为属于恶意违约，直接导致商品房买卖合同目的无法实现，甚至导致买受人无法取得房屋；而后面的三种情形，是出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒重大事实真相涉嫌民事欺诈，导致合同无效或者被撤销、解除。为了维护房地产市场的经济秩序，保障交易安全，保护守约方的合法权益，制裁恶意违约和欺诈行为，促进社会诚信制度的确立，根据《解释》规定，遇到以上五种情况，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在前两种情形下，买受人还可以请求解除合同。其中值得注意的是，《解释》规定买受人不仅有权请求出卖人返还已经支付的购房款及利息、赔偿损失，同时还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。尽管《解释》规定了惩罚性赔偿原则，但是这种规定与《消费者权益保护法》第49条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”的规定在适用条件和结果上还是有所不同。《消法》第49条规定的适用条件是“经营者提供商品或者服务有欺诈行为” ，这是典型的概括表述方式。所谓欺诈行为，是指欺诈人恶意使被欺诈人产生错误认识为目的而为的行为。欺诈行为具有多种表现形式。凡是欺骗他人的行为，都可以构成民法上的欺诈行为。《消法》第49条的结果也是明确的——“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”而《解释》适用的条件是典型的列举表述方式。只有在以上五种特定的情形下，才能适用惩罚性赔偿原则；而且结果是相对不确定的——“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”具体赔偿额由人民法院根据案件实际情况，在不超过已付购房款一倍的范围内自由裁量。七、买受人在与出卖人签订商品房买卖合同后，出卖人和第三人恶意串通，又另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用时，有权要求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效在实际生活中，出现过作为商品房开发经营企业的出卖人将商品房“一房多卖”的情形。经常出现的情形是，买受人已经与出卖人签订了商品房买卖合同，并支付了部分购房款或者定金，而房地产开发企业在利益的驱动下，又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，将位置、朝向、楼层特定的房屋再次出售给第三人并交付使用，甚至办理了《房屋所有权证》，从而侵害买受人合法权益。由于商品房买卖合同是诺成合同和特定物买卖合同。根据《合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”的原则，从倡导诚实信用，保障交易安全出发，《解释》第十条明确规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”买受人有权请求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。买受人提出请求的，人民法院应当予以支持。八、在买受人与出卖人没有特殊约定时，出卖人“交钥匙”就视为房屋的交付使用，从此以后产生的房屋毁损、灭失的风险都由买受人承担。实践中，存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付”理解不同而发生的争议。如出卖人往往认为“房屋交付”就是“交钥匙”；而买受人则认为，消费者买的是商品房屋所有权，而不仅仅是房屋的使用权，“房屋交付” 不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。根据《合同法》的有关规定，商品房买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付房屋的义务，并且负有向买受人转移房屋所有权的义务。但是，在商品房交易过程中，往往是房屋实际交付使用和房屋所有权转移（买受人取得《房屋所有权证》）在时间上不一致。所谓“房屋的交付使用”，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但“房屋的交付使用”并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产而言，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”所以，买受人应该认清“房屋的交付使用”与取得房屋所有权的区别。在订立商品房买卖合同时应该对“房屋交付使用”进行明确约定，以便充分反映自己的真实意思表示。例如可以在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权，取得房屋产权证书等内容。九、商品房主体结构质量不合格，或者虽然房屋主体结构合格，但是因为房屋其他质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权要求解除商品房买卖合同并有权要求赔偿损失；如果存在其他质量问题，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人有权自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担商品房质量问题一直是近年来消费者投诉的热点和难点问题。由于商品房质量问题引起的纠纷近年来也呈上升趋势。目前，我国实行商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。房地产开发企业在向买受人交付销售的新建商品房时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品房承担质量责任的法律文件 。我国同时实行建设工程质量投诉处理制度。公民、法人和其他经济组织对于建设工程质量问题可以通过信函、电话、来访等形式向建设行政主管部门反映。商品房质量是指商品房作为产品的质量，即商品房工程实体质量或者商品房工程质量。按照ISO标准，其定义是：反映实体满足明确和隐含需要能力的特性之总和。这里的“明确需要”是指在合同、标准、规范、图纸以及技术文件中已经做出明确规定的要求。而所谓“隐含需要”一是指顾客或者社会对于实体的期望；二是指人们所公认的、不言而喻的、不必做出规定的“需要”，例如作为商品房应该满足人们的正常居住使用功能，就属于“隐含需要”。该《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条同时规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《解释》把商品房质量严重不合格列为可以请求解除合同或者请求赔偿损失的条件。这些条件是：1、由于商品房屋主体结构质量不合格不能交付使用；2、在交付使用后，商品房屋主体结构质量经核验确属不合格；3、因商品房屋质量问题严重影响正常居住使用。其中，商品房主体结构质量问题是指由于严重超过规范规定的基础不均匀下沉、建筑物倾斜、结构开裂和主体结构强度严重不足等影响结构安全和建筑寿命，造成不可补救的永久性缺陷。建设工程主体结构质量合格与否，应当由有资格的国家建筑工程质量检验机构鉴定做出结论。应该注意由于商品房屋主体结构质量不合格以外的其他质量问题影响正常居住使用，购房者请求解除合同和要求赔偿损失的，《解释》要求商品房质量问题应该达到“严重影响”程度。至于“严重影响”的具体认定，则由人民法院结合案情和有关建筑规范、规定来判断。《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”《解释》中的“保修期” ，根据国家有关规定，房屋地基基础和主体结构是在合理使用年限内承担保修；在正常使用情况下，商品房各部位、部件的保修内容与保修期是：1、屋面防水3年；2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或者供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。十、商品房面积“缩水”按照有利于买受人的原则处理。近年来，商品房买卖合同纠纷中，有关商品房面积“缩水”的反映越来越多。一方面是由于个别房地产开发企业确实存在欺诈消费者的情况；另一方面是由于大多数商品房买卖合同买受人对于房屋面积计算规范不了解产生的歧义。建筑面积计算规则很多，也比较复杂，技术性较强，一般应该由专业的部门来测量计算。按照我国现行规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。商品房套内建筑面积为购房者独立产权，分摊的共有建筑面积为共有产权。套内建筑面积是指建筑物外墙所围成空间的水平面积（使用面积），加上结构面积组成。商品房买卖合同买受人所购买的商品房面积除了包括此套住宅的套内建筑面积以外，还包括分摊的共有建筑面积。商品房面积误差比计算公式如下：产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝-----------------------------×100%合同约定面积根据建设部有关规定，按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，应当在商品房买卖合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套（单元）计价的现房，买受人对现房实地勘察以后，可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的期房销售，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并且约定误差范围。在交房过程中，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在双方约定范围以内的，维持总价款不变。如果套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出了双方约定的误差范围的，合同中约定有处理方式的，应当按照约定处理方式解决。如果合同中没有约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。《解释》第十四条规定：“ 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”十一、商品房买卖合同中约定违约金过高，当事人请求减少的，人民法院应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少商品房买卖合同履行过程中，经常出现的违约情形有：房地产开发企业未能按照合同约定时间内交付商品房使用权、未能在合同约定时间内办理《房屋所有权证》、交付的房屋与合同约定不符、交付的房屋存在质量瑕疵等等。而作为买受人一方的主要违约情形是未能按照合同约定时间交付购房款项。在实践中，买受人往往通过约定高额的商品房买卖合同违约金来保障自己的权益。因此，就出现了当事人双方因为违约金支付而产生的各种纠纷。为了协调商品房买卖合同当事人之间的权利义务关系。《解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”这是最高人民法院第一次以司法解释的形式明确合同约定违约金过高，超过造成损失的，一方当事人提出请求时，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。同时还明确了当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加时，应当以违约造成的损失确定违约金数额。如果买受人在签订商品房买卖合同时，没有约定违约金数额或者没有约定损失赔偿数额计算方法时，《解释》第十七条规定：“ 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”十二、商品房“按揭”与商品房买卖合同“按揭”一词是指置业者以实物资产或者有价证券、契约等作为抵押获得贷款的活动。在我国，预售商品房按揭合同中并不事先转移房屋所有权，虽名为按揭合同，实质上仍为抵押贷款合同。预售商品房贷款抵押，是指商品房买卖合同中的买受人在支付首期规定的商品房价款以后，由银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保的行为。而且在我国现实房地产交易活动中，预售商品房贷款抵押往往和商品房买卖合同的出卖人——房地产开发企业对银行提供保证担保紧密相连。所以在通常的商品房按揭中，一般存在着四个合同，即商品房买卖合同、按揭贷款合同、通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押担保合同和保证担保合同。这中间的按揭贷款合同、抵押担保合同以及保证合同都属于商品房担保贷款合同。由于商品房交易过程中经常出现因为未能订立商品房担保贷款合同而导致商品房买卖合同无法继续履行；或者由于商品房买卖合同被解除、撤消或者无效导致商品房担保贷款合同没有意义；或者由于购房人没有按照担保贷款合同约定偿还贷款；或者没有按照担保贷款合同约定办理商品房抵押登记手续等等情形产生纠纷。因此，《解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 对于商品房买卖合同一旦被确认为无效或者被撤消、解除时，《解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”如果商品房买卖合同买受人没有按照担保贷款合同约定偿还贷款，也没有办理房屋抵押登记手续，银行有权请求处分商品房买卖合同项下买受人的合同权利。因此，《解释》第二十六条规定：“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”在商品房买卖合同买受人已经取得《房屋所有权证》并且和银行办理了房屋抵押登记手续时，银行有权就被抵押的商品房优先受偿。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[编辑本段]最高人民法院公告　　法释〔2003〕7号　　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。　　最高人民法院　　2003年4月28日 　　[编辑本段]最高人民法院关于审理商品房买卖　　合同纠纷案件适用法律若干问题的解释　　（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）　　为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。　　第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。　　第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 　　第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。　　第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。　　第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。　　第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。　　当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。　　第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。　　被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 　　第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。　　第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 　　第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。　　第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。　　第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 　　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。　　第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。　　第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。　　第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。　　第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。 　　第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。　　第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。　　第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。　　第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。　　第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。　　第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。　　第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。　　《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。 PAGEPAGE2