农业商贸物流园新建项目可行性研究报告

'农业商贸物流园新建可行性研究报告60 目录第一章项目总论11.1项目基本情况11.2投资方简介21.3本可行性研究报告的编制61.4项目背景与建设的必要性71.5项目定位和战略发展目标161.6项目功能181.7主要技术经济指标201.8可行性研究结论21第二章市场需求分析222.1物流需求特征222.2项目经济腹地农业资源分析262.3项目物流流量预测36第三章项目建设方案393.1建设原则393.2建设内容及建设规模393.3技术设备工程方案423.4总图布置503.5运输543.6公用辅助设施56第四章信息平台方案604.1信息平台概述604.2信息平台的作用604.3信息平台设计625.1项目选址685.2建设条件695.3场址评述74第六章环保、劳动安全与节能756.1环境保护756.2劳动安全766.3节能78第七章组织机构与人力资源配置817.1组织管理与机构设置原则817.2组织机构设置827.3人力资源配置与管理8360 8.1建设项目管理858.2建设项目实施进度86第九章投资估算与资金筹措889.1投资估算889.2资金筹措929.3资金使用计划92第十章财务分析及社会评价9410.1财务分析9410.2社会评价100第十一章项目风险和对策分析10211.1项目存在的风险因素10211.2防范及降低风险的对策104第十二章运营模式与政策配套10712.1X农产品生产物流中心投资模式建议10712.2生产物流网络10912.3农业产业化示范基地11112.4推动物流中心建设发展的配套政策113第十三章结论和建议11613.1结论11613.2建议116附图11860 第一章项目总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称X农副产品商贸物流园项目（以下简称“XXXX”）。1.1.2项目选址本项目选址于安庆新城东区长风铁水联运综合物流基地，东至环城东路，南至元山路，西至内环东路，北至星光路，交通条件十分便利。（详见附图1：项目选址图）。1.1.3项目承办单位XXXXXXXXXX物流股份有限公司法定地址：法人代表：联系电话：传真：1.1.4项目主要建设内容本项目总占地面积约1215.3亩，总建筑面积约为729852平方米，分为农副产品批发交易区、特色农产品交易区、冷链物流区、货运配送区、信息服务中心、会展服务中心、配套服务区七大功能区域。主要进行蔬菜、水果、肉类、水产品、干果干货、粮、油和特色农产品的现货交易、电子交易、储存、流通加工、运输、配送和信息处理等。本项目将配套建设一个专用码头（4个5000吨泊位）。项目建成后将辐射整个武汉城市圈、环鄱阳湖城市群及长三角地区。60 1.1.5项目建设进度本项目分为三期三年建成，预计2013年12月底完成一期施工建设。1.2投资方简介1.2.1XXXXXXXX（下称“某某集团），前身为成立于1992年12月的X省XX公路总公司，是目前X省最大的交通基建与运营企业，经营范围主要是投资和营运X省内的高速公路、开发经营房地产、参与民航运输及机场建设、金融投资等，先后被评为中国服务业企业500强、全国交通企业100强和X省企业50强等荣誉称号。截至2010年底，某某集团总资产达到710亿元，员工6000多人，拥有18个公路运营管理处和13家全资（控股）子公司。其中，XXX高速公路股份有限公司，是内地首家在境外上市的H股公路企业，同时也是国内为数不多的公路类A+H股上市公司；XX传媒、监理公司、检测中心、XX公司、交通设施公司主要从事公路建设、管理的服务和延伸开发业务。目前，某某集团运营管理路线里程1870公里，包括合宁、合巢芜、高界、合徐、合安、连霍高速X段、宣广祠、宁连高速X段、沿江、合淮阜、安景、马芜、六潜、阜周、合肥绕城高速北环段等多条国道主干线和区域干线高速公路，以及205国道天长段、安庆长江大桥和合铜公路，其中高速公路营运里程1716公里，占全省高速公路通车里程60%；在建和拟建高速公路及跨江大桥项目总里程逾1000公里。某某集团旗下的XX地产集团和XX公司从事房地产投资开发，分别在合肥、巢湖、六安、铜陵、池州、滁州、苏州、山东莱州、北京、深圳、上海等城市进行房地产投资，主要项目包括合肥御景山庄、合肥安高•城市天地、合肥滨湖时代广场、巢湖云水湾、六安御景•龙湖山庄、铜陵铜都天地、池州高速秋浦天地、滁州高速东方天地、山东莱州三山逸海等高档住宅，以及北京安联大厦、深圳安联大厦、上海东方金融广场等国际甲级写字楼项目，总建筑面积达400万平方米。60 某某集团开展多元战略投资，先后参股省民航机场集团、徽商银行、华安证券。当前，某某集团紧紧围绕“以路为主、四轮驱动，适度推进多元化”的发展战略，高举科学发展观旗帜，坚持“为政府融资、为人民修路”的二为宗旨，强化“改革、开放、政策支持”三大支撑，发展“高速公路、房地产业、路域经济、金融投资”四大板块，抓好“党的建设、人才队伍建设、制度建设、企业文化建设、作风建设”五项建设，着力构建和谐企业，努力把企业建设成为现代化、多元化、跨地区、跨行业发展的大型综合性集团公司。1.2.2XXX科技股份有限公司公司的前身XXX科技发展有限公司成立于1999年5月12日，2007年6月28日整体变更为XXX科技股份有限公司，2010年1月6日在深交所中小板块成功挂牌上市。公司自设立以来一直从事高速公路信息化建设领域的系统集成、应用软件开发及运行维护业务，是我国少数具有高速公路信息系统建设高端核心软件的企业之一，具有丰富的高速公路信息化研发和建设经验，是X省高速公路信息化建设龙头企业。公司是国家科技部认定的“国家火炬计划重点高新技术企业”、“国家火炬计划软件产业基地骨干企业”以及X省科技厅认定的“高新技术企业”。公司拥有三个国家级火炬计划项目、一个X省火炬计划项目。公司先后荣获了“全国十佳高速公路机电系统集成商”、“全国高速公路机电工程优秀集成商”、“全国高速公路机电工程技术创新奖”、“X省优秀高新技术企业”、“X省软件十强企业”、“中国交通信息产业十周年优秀企业”等称号。公司高速公路信息化建设实力较强，作为高速公路信息化建设行业拥有资质最全面的企业之一，是X省唯一一家拥有住房和城乡建设部颁发的“公路交通工程专业承包通信、监控、收费综合系统工程资质”的公司，也是X省首批获得工业和信息化部颁发的“计算机信息系统集成二级资质”的公司并于2009年12月21日获得了“60 计算机信息系统集成一级资质”，此外，公司还拥有“建筑智能化工程专业承包二级资质”、“安全技术防范行业一级资信等级证书”等。公司以“科技创新、发展为本；质量第一、信誉至上”为经营方针，通过了ISO9001:2008国际质量体系认证，公司的全资子公司天津市天安怡和信息技术有限公司通过了软件企业成熟度等级认证标准（CMMI）3级认证。1.2.3X省高等级公路工程监理有限公司X省高等级公路工程监理有限公司于1996年7月18日正式挂牌成立，隶属于XXXX。1999年5月获部颁公路工程甲级监理资质证书；2006年4月获部颁特殊独立隧道专项资质证书，2007年10月获部颁特殊独立大桥及机电工程专项资质证书，2006年11月公司试验室通过CMA计量认证，并取得交通建设工程试验检测机构乙级资质。公司于2000年12月顺利通过了ISO9002国际质量体系认证，2006年10月通过了中质协质量保证中心ISO9001质量管理体系认证，ISO14001环境管理体系认证，GB/T28001-2001职业健康安全管理体系认证，每年均通过中质协质量保证中心复审，体系运转良好。公司拥有600多名工程监理从业人员，其中正高级工程师1名，高级工程师52人，高级经济师3人，高级会计师2人，工程师240人。50%以上具有交通部或省级交通部门颁发的监理工程师或专业监理工程师证书，其中18人已取得交通部机电工程专业监理工程师资质，经过交通部培训率达到95%。公司现拥有博士生2名，研究生35名。公司还是合肥工业大学土木工程学院教学实习基地。公司自成立以来，除承接省内的高速公路监理任务外，还积极拓展省外监理市场。监理业绩遍布全国十四个省份、自治区。至2010年底先后承接并完成了省内合宁高速公路、合巢芜高速公路、沪蓉高速高界段、芜湖长江大桥北岸公路接线、合安高速公路、连霍高速公路X段、马芜高速公路，蚌宁高速公路来安至明光段、明光至蚌埠段，徽杭高速公路、亳阜高速公路、芜宣高速公路、蒙蚌高速公路、庐铜高速公路、铜黄高速公路、黄塔桃高速公路、沿江高速公路、宁淮高速公路X60 段、合宁高速公路扩建工程、合淮阜高速公路、安景高速公路、六潜高速公路等项目，独立监理里程超过1600公里；省外新疆世行贷款项目乌奎高速公路，新疆奎屯至塞里木湖公路工程，山东曲荷高速公路、贵州镇胜高速公路、浙江金丽温高速公路、浙江杭新景高速公路、福建省福宁高速公路、漳龙高速公路、福建泉州至三明高速公路、陕西禹门口至阎良高速公路、陕西西柞高速公路、十堰至天水高速公路陕西境石泉至上元观段、江西赣粤高速公路、江西昌九高速公路改造项目、江西九江至瑞昌（赣鄂界）段、河北省兰高速公路邯郸至涉县段、山西省忻阜高速公路、山西省太佳高速公路等项目，独立监理里程超过600公里。在成功监理2200公里高速公路中包括特大桥30余座；高速公路枢纽互通20余座；隧道工程100余座，里程超过100公里。以及大量与高速公路相关的交通机电、安全设施、绿化、环保、小区建设工程的监理任务和约1000公里的省内外一级公路、二级公路及以下路网项目；市政道路、房建监理业务。2000年，公司在乌鲁木齐市设西部办事处；2003年，在福建省设东南办事处；2006年，在深圳设深圳办事处；2007年，在北京设北方办事处。1.2.4安庆市江花棉业有限责任公司安庆市江花棉业有限责任公司是于2003年11月成立的民营企业，坐落在安庆市沿江东路江花小区，主要经营棉花收购、加工、销售和棉花进出口业务，以及棉花仓单质押、棉花储运与物流业务等。公司拥有望江县雷丰农产品发展有限公司、安庆市银山江花棉业储备公司、东至县江南棉业有限公司和彭泽县杨梓兴发棉业有限公司。注册的“X”牌棉花商标，被安庆市政府评为安庆名牌产品，年收购籽棉3.5万吨，加工皮棉1.5万吨，棉花仓储能力达3万吨，公司拥有众多的贸易伙伴，销售渠道畅通，业务遍布X、江西、江苏、浙江、新疆、河北、山东、福建等省，公司常年经营内地棉、新疆棉、进口棉（美棉、澳棉、印度棉）等品种，年贸易量2.5万吨，年销售额3亿元人民币。2007年公司被评为安庆市农业产业化龙头企业及X60 省供销系统农业产业化龙头企业，荣获2007年安庆市政府质量奖，2008年评为省级农业产业化龙头企业，2008年荣获全国棉花加工50强企业称号，2008年被安庆市委市政府授予最佳农业产业化龙头企业称号。公司运用现代棉花交易手段，积极开展现货交易和网上电子撮合交易，积极介入郑州棉花期货市场，开展进出口棉花贸易，坚持灵活的经营制度，建立现代管理制度，企业经营规模不断扩大，通过几年的发展，公司固定资产总值过亿，年利税超过3000万元，解决下岗职工再就业480人，棉花收购旺季聘用附近农民工500余人；建立棉花基地10000亩，带动80000人从事棉花生产经营活动，增加棉农收入560万元。1.2.5储飞先生等。1.3本可行性研究报告的编制1.3.1报告编制依据（1）安庆市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要；（2）安庆市城市总体规划（2003-2020）；（3）安庆港总体规划；（4）国家《物流业调整和振兴规划》；（5）X统计年鉴—2010；（6）安庆统计年鉴—2010；（7）X省粮食现代物流发展规划；（8）有关技术标准、规范及规定；（9）项目承担单位提供的基础数据；（10）有关部门出具的证明材料。1.3.2报告研究范围（1）根据国家有关政策，结合安庆市实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性；（2）规划并确定项目的建设内容及规模；（3）项目建设地点及项目建设的有利条件；60 （4）项目建设方案；（5）环境保护、劳动安全及节能；（6）企业组织及劳动定员；（7）工程实施进度安排；（8）投资估算和资金筹措；（9）经济效益和社会效益评价。1.4项目背景与建设的必要性1.4.1项目提出的背景1.4.1.1物流调整和振兴规划为农产品物流加快发展提供了契机国务院于二○○九年三月十日印发了《物流业调整和振兴规划》(以下简称《规划》)，指出：制定实施物流业调整和振兴规划，不仅是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级的需要，也是服务和支撑其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业的需要，对于促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。要求：各地区、各部门要把思想和行动统一到党中央、国务院的决策部署上来，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步增强大局意识、责任意识，加强领导，密切配合，切实按照《规划》要求，做好统筹协调、改革体制、完善政策、企业重组、优化布局、工程建设等各项工作，确保《规划》目标的实现，促进物流业健康发展。为促进物流业结构调整和振兴，充分发挥物流业调整和振兴专项投资的作用，国家发展改革委办公厅于3月26日印发了《物流业调整和振兴专项投资管理办法》，明确了新增中央投资用于支持的物流业重点工程项目范围包括多式联运转运设施工程、物流园区工程、城市配送工程、大宗商品和农村物流工程、制造业与物流业联动发展工程、物流标准和技术推广工程、物流公共信息平台工程和应急物流工程。目前，国家还正在制定今后一段时间内物流业振兴专项资助方案。60 《物流业调整和振兴规划》的发布和《物流业调整和振兴专项投资管理办法》的印发，为安庆市加快发展农产品物流提供了难得的历史机遇。1.4.1.2X城市带承接产业转移示范区为农产品物流发展提供了强大的动力为适应国际国内产业转移趋势,推动我国产业结构优化升级,提升产业整体竞争力,探索中西部地区大规模承接产业转移的新途径和新模式,促进区域协调发展,国家设立X城市带承接产业转移示范区,范围是X长江流域的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市，辐射到X全省。X城市带承接产业转移示范区,于2008年12月正式获国务院批准，为X9市参与泛长三角区域合作提供重要平台。根据《X城市带承接产业转移示范区规划》，在承接产业转移总体布局中，将建设三大承接产业转移集聚区，安庆产业集聚区是其中之一，重点承接发展石化、机械、轻纺、物流等产业。在承接产业转移的重点和方向规划中，装备制造业、原材料产业、高技术产业、轻纺产业、现代农业和现代服务业是承接产业转移的重点和方向。规划指出：轻纺产业要建成国内著名的纺织产业基地。现代农业要按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，不断提升农业产业化、标准化、规模化、机械化水平，建成长三角重要的农产品供应基地。现代服务业要强化承接产业转移配套服务，优先联动发展生产性服务业，积极发展生活性服务业，建成与长三角联系紧密的现代服务业基地。按照预期，示范区区域将建成为长三角的农产品、能源原材料、旅游休闲基地，以及中部地区最重要的现代装备制造、高新技术产业基地，争取成为中西部地区体制机制最优、产业集中度最高、投资强度最大、生态环境最好的地区之一。X城市带承接产业转移示范区的建设将提升X省农产品、纺织、物流等产业的发展水平，为农产品物流发展提供了强大的动力。60 1.4.1.3X省商贸流通业“十二五”发展规划的通知X省政府于二〇一二年十二月二十一日印发了X省商贸流通业“十二五”发展规划的通知，指出：十二五期间，省商贸流通业将重点推进农村商品流通网络建设；打造农产品现代流通体系；提升城市商贸服务业功能；支持市场主体加快发展；推动商贸流通领域现代化建设等等。实施农产品现代流通综合试点工程。以加强冷链、仓储、交易厅棚、加工配送中心等基础设施建设为重点，推动农产品批发市场、县乡农贸市场升级改造和社区菜市场标准化建设，改善经营环境，扩大辐射能力，并逐步在部分农业生产基地支持建设一批预冷设施和初加工设施，有效调节农产品上市时间，打造现代化的农产品流通链条。构建现代商贸物流体系。实施现代商贸物流示范工程，引导企业树立供应链管理理念，促进流通企业内部物流社会化，支持共同配送和第三方物流发展，建设一批商贸物流园区和现代物流中心，加速物流专业化和社会化。鼓励物流企业采用先进适用的物流技术和现代信息技术，改造升级传统仓储、配送设施，推进商贸物流自动化、信息化、标准化和集约化，提升我省商贸物流业发展水平。“十二五”期间，重点支持合肥、芜湖现代商贸物流示范城市和蚌埠、阜阳、安庆、宣城、滁州等区域性商贸物流园区建设，在全省创建10个物流示范园区、20个物流示范企业、发展50个城市商品配送中心。1.4.1.4安庆具有成为农产品物流枢纽的区位优势安庆市位于X西南部、长江下游北岸、皖鄂赣三省交界处，地理坐标为东经117º03´、北纬30º30´，是连接长江三角洲和中西部地区的重要交通枢纽，具有承东启西的区位优势。水路顺江而下可经南京至上海出海，溯江而上可通达武汉、重庆，腹地的华阳河、皖河、菜子河、罗昌河四大水系和长江干线相通。公路现有G205、G318、G105等三条国道，S103、S209、S211、S212、S227、S228等七条省道，高速公路有沪蓉高速、合安高速、合铜黄高速贯穿境内。铁路有京九铁路分流线——60 合九铁路与全国主干铁路网衔接，南京-安庆城际铁路、安庆铁路大桥也已开工建设。安庆天柱山民航机场辟有至北京、上海、广州、温州、厦门等航线。已初步形成了以铁路、公路、长江航运和航空运输多种运输方式构成的综合运输网络。按照X省综合交通体系发展规划，到2020年区域内将有合九、铜九以及安庆支线构成的“两横两纵”铁路骨架和沪蓉、合安、济广、合铜黄构成的“两横两纵”高速公路骨架，运输网络将更加完善。铁路、公路、长江航运和航空运输，形成互为补充、现代化的综合运输网络，将使安庆对周边地区形成放射状的辐射力。安庆市区位与对外交通详见附图3：项目对外交通图。综合考虑以上述各因素，在安庆市建立农产品物流中心具有“天时、地利、人和”的优势。1.4.2项目建设的必要性1.4.2.1建设综合性农副产品市场的必要性1.4.2.2提升农产品现代物流水平的需要农产品物流是以农业产出物为对象形成的物流，是以满足顾客需求为目标，对农业产出物从起源地到消费地有效率、有效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。农产品物流是由农产品的采购、生产、流通加工、包装、运输、储存、装卸、配送、分销、信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了农产品保值、增值和组织目标。虽然近年来，我国农产品物流取得了一定的成效，但与发达国家农产品物流相比，我国农产品物流还存在一些问题。（1）物流技术落后导致物流过程损耗严重农产品的生物性能（含水量高、保鲜期短、极易腐烂变质等）对运输效率和保鲜条件提出了很高的要求。目前，我国农产品物流还是以常温物流或自然物流形式为主，农产品在物流过程中损失很大。据统计，目前，中国粮食产后损失占粮食总产量的12％～15％，果蔬类产品损失率达到了20％，超过3000万亩农田的产量，这与发达国家5％60 以下的果蔬损失率相比，差距很大。（2）农产品的供应主体分散我国是一个农业大国,目前尚处于以家庭为生产单位的小农经济阶段,农产品不仅数量巨大,而且供应非常分散。我国农产品供应的主体主要是由众多小规模、分散的、无差异的农户组成的。我国的人均耕地不足1.5亩，仅占世界的平均水平的40%，预计到2010年，全国人均耕地的数量将下降到1.4亩左右。据农村住户调查，“十五”时期，农户平均每人经营耕地面积在1.96亩到2亩左右，比“九五”时期的平均2.8亩有所下降。这种分散的供应状况很难短期内改观，无法形成生产商主导型的供应链。（3）农产品的采购主体复杂，中间环节多在我国的农产品流通过程中，呈现出中介主体过多，链条过长的局面。农产品流通主要经过农户—中间代理—产地批发商—运输商—销地批发商—零售商—消费者这一供应链进行实体流动，其中零售商的情况最为复杂，包括各种农贸市场、规模大小的超市及综合性的零售店和地摊销售等。参与我国农产品采购的主体众多，有大规模的产地批发商、销地批发商、流通加工企业、大型连锁零售商，但大部分是规模小、层次低、离散性强、联合型差的农户、个体运输商、小商店及个体摊贩。这使得物流活动作业分散，专业化程度小，组织管理效率低下，缺乏竞争力，难以获得物流系统规模效益和实现供应链物流一体化管理。而链条当中过多的中间环节又导致农产品从田间到餐桌之间需要经过一个“漫长”的过程,在这个过程中,从农户—中间代理—产地批发商—运输商—销地批发商—零售商,从而构成农产品采购所发生的费用、运输费、销地批发市场所发生的费用、销地零售市场所发生的费用等,加上由于各环节之间存在讨价还价的环节,增加了交易费用。因农产品运输时间较长所造成的腐烂损失以及装卸次数较多所造成的二次污染,进一步增加了农产品的交易成本。（4）农产品物流的信息化水平明显不适应60 我国农产品物流的信息化程度低下，体现在供应链的各个环节上。首先从生产过程开始，我国的农户目前由于分散经营的特点，使得对于农产品生产信息的获得主要还是依靠传统的方式，特别是那些落后的地区。由于缺乏有效的信息指导，农产品的生产带有一定的盲目性，难以应对市场需求的变化。其次在农产品价格信息的获得方面，一项对全国十几个省的农产品批发市场的调查统计结果显示，对于市场信息获得的渠道，自己的信息渠道所占的比例最高，依靠同行的传播占第二位，第三位是依靠对方上门供货，其他渠道如当地市场发布、政府部门发布、传播媒体及网络所占的比例都很少。另外，对批发市场供给信息的调查结果表明，不提供供求信息和价格信息占58.6%，可见目前的批发市场在信息提供方面比较欠缺。（5）农产品物流专业化和社会化程度较低目前，由于对发展现代农产品物流的作用和意义的认知度和认同度较低，农业物流基础设施投入不足，农产品物流人才缺乏等原因，名副其实的农产品第三方物流企业数量还很少，农产品物流专业化和社会化程度较低。建立以信息技术和供应链管理为核心，以集散面大、位于交通枢纽的区域农产品物流中心为骨干的农产品现代物流体系，不仅是解决农产品物流中存在诸多问题的重要手段，也提升农产品现代物流水平所必需的。1.4.2.3推动农业产业化升级的需要发展现代农产品物流业，是推动农业产业化升级、有效解决“三农”问题的重要手段，对于建设社会主义新农村意义60 重大。我国是一个农业大国，农业生产资料和农产品的物流量不仅数量巨大，而且供应非常分散，物流成本很高。发展现代农产品物流，降低农业生产和农产品流通过程中的物流成本，提高农产品流通速度，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，提高农民的组织化程度和农产品的市场竞争力，使农产品在流通过程中实现增值；而且可以提高农产品的标准化程度和质量安全，减少农产品在运输过程中的损耗，降低和杜绝农产品公共安全事件的爆发，有利于保障城乡居民的根本利益，稳定增加农民收入，推动农业的产业化、现代化进程，提高农业的整体效益。从农产品物流自身的功能作用分析，已经由单纯的产品计划调运与供求调节转变为价值实现、产业经济和平衡供求三重功能。农产品物流的三重功能，是与经济转轨时期的农产品物流的重要地位相适应的，关系稳定与发展的大局。价值实现功能关系农民收益实现、农村社会稳定，是产业发展的基础；产业经济功能关系农民增收、农村发展，是城乡统筹发展的保障；平衡供求功能关系社会与经济全局，是稳定与发展的前提。农产品物流的新功能将有力地促进农产品市场体制的发育与完善。具体表现在：一是能够减少流通环节，降低流通成本，提高农民收入；二是能够促进农民合作组织发展，提高农业组织化程度；三是能够减少农产品流通过程中损失，增加商品供应量；四是能够提高质量标准，增强农产品国际竞争力；五是能够延长产业链条，实现农产品流通服务环节增值；六是能够提升产业化水平，促进农业产业的升级换代。1.4.2.4建设地区性物流节点城市的需要60 根据物流业振兴规划，国家将建立一批物流节点城市，优化物流业发展的区域布局。物流节点城市分为全国性物流节点城市、区域性物流节点城市和地区性物流节点城市。全国性和区域性物流节点城市由国家确定。全国性物流节点城市包括：北京、天津、沈阳、大连、青岛、济南、上海、南京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成都、南宁、西安、兰州、乌鲁木齐共21个城市。区域性物流节点城市包括：哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共17个城市。地区性物流节点城市由地方确定。由于我国整体上物流水平较低，地区性物流节点城市只有通过经济发展和物流基础设施建设，某一个城市在这个地区形成了一个物流集散的制高点，该城市就有可能成为地区性物流节点城市。安庆市若能成为地区性物流节点城市，对安庆市的经济发展将产生巨大的推动力。X农产品生产物流中心将在建设安庆市地区性物流节点城市的过程中发挥重要的作用。X农产品生产物流中心定位于区域配送和市域配送相结合的现代物流中心，集市场信息、现代仓储、专业配送、多式联运和市场展示及商品贸易于一体，形成客户广泛、服务辐射半径大、规模大、配套服务等特色。由于其基础设施先进，技术和资金力量雄厚、交通发达等优势，对周边地区形成相当强的辐射作用，能够吸引和拉动周边地区经济要素和经济活动向生产物流中心聚集。其运行过程中自发的经济规律和社会效益使其在推进城市经济持续快速增长的同时，也向周边地区辐射直接或间接效应，使周边地区的经济、管理、人民的生活水平等得到提升。1.4.2.5应对全球化竞争的需要进入二十一世纪后，国内外的形势发生了很大变化，我国农产品流通面临全新的环境。从国内状况分析，一方面随着人们传统生活习惯的改变，对农产品流通的规模、频率和质量安全都有了更高要求；另一方面随着我国经济的发展、城市化程度的提高以及与世界经济贸易往来的增加，形成了巨大的农产品物流。中国加入世界贸易组织后，农副产品在国内、国际两个市场流通，农产品的流通规模不断扩大。2008年我国农产品进出口总额为991.6亿美元，同比增长27.0%，形成了巨大的农产品物流，客观上要求摆脱集贸式的农副产品批发市场原始形态，减少农产品流通过程中的损耗和成本，降低农产品流通市场的风险，形成有效率的现代市场运作形式与市场组织力量。60 从国际形势分析，首先贸易技术壁垒日益突出，农产品质量安全标准要求越来越高，对流通环节的要求也随之提高。此外，入世对我国造成的一些潜在影响和深度影响开始显现出来。按照入世承诺，在过渡期后我国物流业开放速度加快。抢先进入中国的世界快递四巨头联邦快递(FedEx)、联合包裹(UPS)、荷兰邮政集团(TNT)和敦豪(DHL)正加紧在中国物流市场排兵布阵。与此同时，日本、澳大利亚、欧洲等国外物流公司也开始向中国投资，把整个国际物流市场的竞争移植到了中国。外国物流巨头进一步“抢滩”，物流面临国际竞争的压力加大，各类物流企业重组整合的规模和范围将会进一步扩大，优质物流资源将加快向强势企业集中，我国民族物流企业面临新的严峻考验。在这种情况下，提升和改造传统的流通环节过多、质量标准低下的农产品流通体制，探索新型的、高效的、安全的农产品流通形式和运行机制势在必行。1.4.2.6加快安庆市城市建设的需要目前，许多跨国公司和国际先进企业在选择新的区域市场和生产基地时，着眼点逐步从优惠政策转向综合投资环境，都要求城市的现代化水平达到一定的程度，尤其注重当地的物流设施和物流服务水平。物流环境的优劣已经成为投资者评价一个地区投资环境的重要内容。安庆市城市化发展的进程也在呼唤各类物流中心的发展。首先，农产品生产物流中心的市域配送功能与城市居民的日常生产生活息息相关。随着经济的发展和人口的流动，安庆城市居民迅速增加，其生活水平也日益提高。人们越来越追求现代化的生活方式，需求日益向精品化、个性化方向发展。农产品生产物流中心的建设及其市域配送功能的发挥，主要针对高频、少量的配送，可以帮助解决居民物质生活所需物资的流入，快速、有效地供给和配送众多门店和家庭所需产品。其次，建设现代化的物流中心，有利于改善企业的投资环境。它可以比较集中地办理各方面的物流业务，统一调剂余缺，合理使用储运设备和资财，克服在传统物流运作中的忙闲不均现象。比起各个经营单位各自为政地处理物流活动，集中的物流中心操作可以节约城市的建设投资，提高物流设备的利用率。由于物流中心的集成化服务，有利于企业统一安排运输计划，合理组织运输，节约运费和运力。经过规划的物流中心，可以减少车辆拥挤，帮助城市有效解决交通混乱的状况等等。这都为投资者创造了良好的生产和生活环境。60 最后，物流的发展也促进了城市化的进程。如果没有物流配送的发展，城市商业、货仓商场、购物中心、超市、连锁商场以及总代理制、总经销难以兴起，从而很大程度上影响城市商贸的发展，直接影响城市居民生活的质量。同时，城市的信息技术，尤其是互联网、电子商务、多媒体技术、金融市场以及外贸的发展和招商引资等等也需要现代物流的加速发展。物流发展已经成为城市经济新的增长点，是城市化进程中新的推动力。总之，建设X农产品生产物流中心对安庆市经济发展意义重大，应以创新的思维和改革的精神加快发展。本项目的建设是必要的，应该抓住时机，尽快实施。1.5项目定位和战略发展目标1.5.1项目定位X农产品生产物流中心的定位是：立足皖西南，辐射泛长三角，服务全国，建立公、铁、水、空联运体系，以粮、棉、油等农产品为主要服务对象，以综合物流为依托，开展信息交流、商务贸易、保税仓储、期货交割、流通加工、物流金融、土地流转等增值性服务，集物流、商流、信息流、资金流为一体的多功能现代农产品物流中心。1.5.2战略发展目标1.5.2.1总体战略发展目标把X农产品生产物流中心建设成为以供应链管理和信息化为特征的、物流设施运营良好、物流服务水平一流、物流集散效应显著、产业经济效益良好的农业产业化示范基地。1.5.2.2分阶段发展目标（1）近期（起步期）目标（2009-2012年）确定2009～2012年为X农产品生产物流中心建设的起步期。近期的发展目标如下。60 规划与资源整合目标：完成物流中心建设实施方案，整合各种物流资源，为规模化、专业化物流服务体系形成打下基础；基础设施建设目标：完成物流中心规划建设的相关基础设施，建设物流信息平台；园区招商与建设设计目标：展开并完成物流中心专业物流设施建设设计方案，完成投融资招商工作；服务平台搭建目标：搭建中心内工商、税务、银行、质检、海关、土地、房产、农委、供销、商务等政府职能机构服务平台；构建物流行业区域合作协会，促进多层次的物流合作取得实质性进展。品牌建设目标：设计统一的LOGO，形成鲜明易于识别的“X”农产品生产物流中心品牌形象，并发展成为X省名牌。（2）中期（发展期）目标（2013-2015）X农产品生产物流中心建成并正式运营，物流基础设施能力得到充分扩充和保证，物流体系对区域农业发展和农产品加工、流通形成强有力的支撑和促进作用，能够为农业产业提供一体化经济的全程物流服务。X农产品生产物流中心在X省的农业产业化和物流体系中的龙头效应开始显现，“X”品牌发展成为全国名牌。（3）远期（提升期）目标（2016-2020年）X农产品生产物流中心实现跨越式发展，物流设施体系运营成熟，呈现优质化发展趋势。与区域内农产品生产加工、流通企业合作紧密，形成联动的物流服务联盟，物流成本降低，社会物流服务水平提升，物流产业经济效益显著，成为长江中下游流域主要的农产品物流集散基地和农业信息化、产业化、环保化示范基地，“X”品牌发展成为国际知名品牌。1.5.3品牌发展战略品牌是一种名称、术语、标记、符号或设计的组合，其目的是辩识制造商或者销售商的产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务分别开来。X农产品生产物流中心主要采取如下品牌发展战略：60 （1）统一品牌战略致力于打造“X”农产品生产物流中心统一品牌，突出品质理念，整合中心的服务三农、食品安全、规模优势、集聚能力、综合服务等内容，塑造“发展现代物流、服务三农经济、保障食品安全、构筑和谐社会”的品牌形象。重点做好两方面的工作：一方面，积极与工商部门衔接，做好物流中心整体品牌、服务商标注册的各项工作。另一方面，加强与中心业主的联系，通过共享资源，共同做大做强“X农产品生产物流中心”这一平台。（2）名牌战略名牌是指那些在同类产品的品牌中，质量好、价格合理、服务及时、符合消费者需求、取得较大市场份额、为广大消费者所乐于接受的部分品牌。名牌给企业所能带来的社会声誉和地位、经济效益是毋庸置疑的。但是名牌的形成需要一个较长的培育过程，从品牌的产生，到知名国际品牌的闪亮登场，一般要经过区域性名牌、省级名牌、全国性名牌，再到国际名牌。可以依托现有的区域性名牌产品“X”牌棉花，进行品牌延伸，从棉花延伸到食用油、农特产品等，充实品牌资产内涵，扩大影响、增强品牌竞争实力，维系品牌的知名度、美誉度和忠诚度，逐步将“X”牌塑造为省级、全国性名牌。1.6项目功能X农产品生产物流中心分为分为粮食仓储配送区、棉花仓储配送区、食用油仓储加工区、特色农产品交易区、冷链物流区、货运配送区、综合信息大楼、商务服务中心、配套服务区九个功能区域。不仅提供运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送等物流服务功能，而且提供信息交流、质量检测、商品展示展销、现货交易、电子交易、期货交割、保税仓储、财务结算、物流金融、教育培训、咨询服务等物流增值服务功能，为入驻物流企业和客户创造一个信息化、网络化、集约化的农产品现代物流平台。项目功能主要包括：60 l交易功能物流中心为交易者和经营者提供粮食、棉花、食用油、农资、饲料、纺织品等商品展示、现货交易和电子交易平台，提供信息、交易、配送等“一站式”服务。在全国农产品交易体系中能具有较大的影响力，争取有1～2种产品能形成全国性的指导价。l仓储功能物流中心为入驻企业提供农副产品和农资的仓储和运输服务，足以满足交易量的需求和交易的延续，并提供国家储备棉仓储服务。l加工功能物流中心为农副产品提供深加工、包装、检测服务，实现农副产品价值的提升。l配送功能物流中心为城市超市、连锁经营企业提供农副产品配送，为农村提供农资配送服务。l期货交割功能物流中心为郑州商品交易所，全国棉花交易市场，合肥国家棉花交易中心等提供棉花、食用油等农产品期货交割服务。l冷链物流功能物流中心为肉类、禽蛋、水产和蔬菜等农产品进口提供保税仓库功能。l保税仓库功能物流中心为棉花、食用油等农产品进口提供保税仓库功能。l生产管理物流中心统筹安排生产物流网络一级服务站、二级服务站的收购、生产加工、基地种植等计划与管理，对整个产业链进行管理。l土地流转功能物流中心提供为农业生产基地、农业产业化建设提供农村土地流转交易服务平台。l物流金融功能60 物流中心提供仓单质押功能，为农民生产提供融资服务。l会议会展功能物流中心提供会议会展的功能，能承办国家级的农产品相关会议、会展。l配套服务功能物流中心为经营者、交易者、管理者和入驻企业提供功能完备、条件优越的配套服务，包括行政、商务、信息、物业、酒店等综合配套服务。1.7主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1主要技术经济指标表序号指标项目单位指标值备注一、建设规模及内容1项目占地面积㎡8102002总建筑面积㎡7298523仓储能力万吨棉花仓储5万吨特色农产品仓储5万吨粮食仓储10万吨食用油仓储5万吨冷链物流仓储5.5万吨4运输（配送）能力万吨/年3605用电量万千瓦时/年14896用水量万吨/年0.057劳动定员人2800　8建设期年3从筹备到投产二、经济数据1项目总投资万元244820　　建设投资万元232823.6　　流动资金万元1280.94　　建设期利息万元10715.01　2资金筹措万元244820　　其中：企业自筹万元83692　银行借款万元161128　3经营收入万元125998460 全部建成投入运营后年度4总成本费用万元989559全部建成投入运营后年度平均5营业税及附加万元214173全部建成投入运营后年度6利润总额万元56251全部建成投入运营后年度平均7所得税万元14063全部建成投入运营后年度平均8净利润万元42188三、财务评价指标1总投资利税率%21.462总投资利润率%17.233内部收益率(税前)%20.34　内部收益率(税后)%14.534税前动态投资回收期年6.4含建设期3年税后动态投资回收期年7.85盈亏平衡点（BEP）%78.71.8可行性研究结论本项目总投资为244820万元；项目全部建成投产后，年度营业收入达到1259984万元。年均利润总额为56251万元，年均营业税金及附加214173万元；年均利税额270425万元；所得税14063万元，年均净利润42188万元。项目静态投资利润率为14.89%；投资利税率为21.46%。税后财务内部收益率为14.53%，静态投资回收期（含建设期）为6.4年；动态投资回收期（含建设期）为7.8年，经济效益显著，项目在财务上可行。项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够促进就业，调整产业结构，促进经济健康、协调、可持续发展。综合以上分析，项目实施后有良好的社会经济效益，项目是可行的。60 第二章市场需求分析物流需求具有涉及面广、内涵丰富和无法进行单一计量的特点，因此，准确把握物流市场需求量有一定的难度。对于物流中心而言，由于服务对象的不确定性，在预测其物流需求时更加难以度量。但深入分析也可以发现，物流活动是渗透到生产、流通、消费整个社会经济活动过程之中的，与社会经济的发展存在着密切的联系，是社会经济活动的重要组成部分，因而物流需求与社会经济发展有着密切的相关性。因而，可以通过对物流需求影响因素的分析，来推测物流需求的变化趋势。2.1物流需求特征2.1.1经济增长带动物流需求潜力巨大X农产品生产物流中心服务的直接经济腹地为安庆市、六安市、池州市以及巢湖市的部分地区，间接经济腹地为X省的合肥市和铜陵市、江西的九江市和景德镇市、湖北的黄冈市、河南的信阳市等地区，辐射区域为泛长三角区域和华中地区，这些区域国民经济的快速发展，社会消费品零售总额持续高速增长，将带动货物运输量和城市配送量的快速增长。以安庆为例，2003年-2010年安庆市地区生产总值（GDP）如图2.1和表2-1所示。图2.12003-2010年安庆市地区生产总值（亿元）60 表2-12003-2010年安庆市地区生产总值年份GDP单位：亿元按可比价格增长速度2003323.69.30%2004392.012.50%2005429.612.60%2006494.212.60%2007593.513.40%2008704.712.20%2009802.6612.30%2010988.1113.60%2003年-2010年安庆市社会消费品零售总额如图2.2和表2-2所示。图2.22003-2010年安庆市社会消费品零售总额（亿元）表2-22003-2010年安庆市社会消费品零售总额单位：亿元年份社会消费品零售总额：亿元增长速度2003114．5210.10%2004127．8311.62%2005145．5613.87%2006167．5715.12%2007198．0618.20%2008241.7622.06%2009287.919.1%60 2010338.719.2%2003年-2008年安庆市货物运输量如图2.3和表2-3所示。图2.32003-2008年安庆市货物运输量表2-32003-2008年安庆市货物运输量年份货运量单位：万吨增长速度200342004.53%200443663.95%200544952.95%2006590431.35%20075899-0.09%20085698-3.40%2.1.2特色农产品物流需求明显60 安庆市是一个农业大市，有着独特的自然资源和生产优势，是长江中下游重要的农产品集散地和粮棉油生产基地，农业特色板块经济健康发展，在全省乃至全国都具有一定比较优势的粮食、纺织、油脂、水产、茶叶和畜禽六大主导产业发展态势良好。《安庆市农业特色板块经济发展规划（2009-2013年）》提出的总体目标是：2009-2013年，以纺织、粮食（食品）加工、油脂、水产品、畜禽、茶叶、小区域特色农产品以及城郊型农业为重点，加快发展八大农业特色板块，在龙头企业集群、农产品加工水平、农产品品牌建设、产业化经营带动能力以及农产品原料生产基地建设等方面有较大发展和提升。到2013年，八大农业特色板块实现农业加工值400亿元（年均增长17%），农户户均增收2500元，培养一批年销售收入超过10亿和超过5亿元的龙头企业。农业特色板块的快速发展，会带来优势农产品物流需求快速增长。2.1.3进出口物流需求增长加速一方面，X农产品生产物流中心服务的经济腹地近年来对外贸易发展迅速，进出口物流需求增长加速。以安庆为例，2003-2010年安庆市进出口总额如图2.4和表2-4所示。图2.42003-2008年安庆市进出口总额(万美元)表2-42003-2010年安庆市进出口总额单位：万美元年份进口总额出口总额进出口总额增长率20033329126211595023.00%20047704148222252641.20%2005545717264227210.86%20066148220732822124.21%20078386286703705631.31%200818507347625326843.75%2009110643877649840-7.0%201017528505656809336.6%另一方面，X城市带承接产业转移示范区60 的建设，将会加快轻纺产业、现代农业等承接产业转移重点产业的发展。轻纺产业承接发展高档精梳纱线、色纺纱线、混纺纱线、交织织物、无梭布、装饰用布、产业用布等产品。现代农业强化农副产品加工产业承接基础，积极引进龙头企业和产业资本，通过自建和订单合作等方式，建设X优质水稻、“双低”油菜、优质棉花、无公害蔬菜、畜禽水产、花卉苗木等优势农产品生产基地。轻纺产业和现代农业的加快发展，会推动棉花、纱锭、特色农产品等的进出口量的快速增加，从而进一步加快进出口物流需求的增长。2.1.4基础设施的改善会吸引更多农产品物流安庆港建设速度加快，港口物流基地基础设施逐步完善。拟建的安庆长江铁路大桥，将贯通铜九铁路与安庆的连接。这些物流基础设施条件的改善，将吸引周边区域和铜九铁路沿线的大量物流需求，尤其是大宗农产品的物流需求。2.2项目经济腹地农业资源分析X农产品生产物流中心服务的直接经济腹地为安庆市、六安市、池州市以及巢湖市的部分地区，间接经济腹地为X省的合肥市和铜陵市、江西的九江市和景德镇市、湖北的黄冈市、河南的信阳市等地区，辐射区域为泛长三角区域和华中地区，详见附图4：项目经济腹地与辐射区。2.2.1安庆市农业资源分析安庆市土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食、棉花、油菜等多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。安庆地貌多样，物产丰富，2008年耕地面积2818平方公里；林业资源丰富，林木覆盖率已达37.2%，林木储积量2146.5万立方米；境内长江支流发达，河湖密布，水域总面积3000平方公里，养殖面积1272平方公里。60 安庆2010年粮食种植面积454156公顷，比上年扩大1696公顷，其中稻谷面积385267公顷，比上年减少3007公顷。棉花种植面积72649公顷，油料种植面积137483公顷，蔬菜种植面积68533公顷。安庆2010年粮食总产量261.96万吨，比上年减产4.65万吨，下降1.74%，但仍属“十一五”时期较好水平。其中，夏粮12.37万吨，增长8.7%。秋粮249.59万吨，下降2.2%。油料、棉花减产，其它经济作物平稳增长。安庆2010年油料产量25.26万吨，下降6.7%。棉花产量92131吨，下降2.8%。蔬菜、水果在扩大优质品种的基础上平稳发展。蔬菜产量140.87万吨，增长3.4%。水果产量32772吨，增长5.9%。2010年主要农产品产量见表2-5。表2-52010年安庆市主要农产品产量产品名称产量（万吨）比上年增长%粮食261.96-1.7油料25.26-6.7棉花9.21-2.8蚕茧0.7416.1茶叶0.745.0蔬菜140.873.4水果3.27725.9肉类29.612.4禽蛋15.898.7水产33.694.62010年肉类总产量29.61万吨，比上年增长2.4%。禽蛋产量15.89万吨，增长8.7%。水产品产量33.69万吨，增长4.6%。2.2.2六安市农业资源分析2010年，六安市全年粮食种植面积689千公顷，比上年扩大13.4千公顷；油料种植面积103.73千公顷，比上年下降6.53千公顷；棉花种植面积11.2千公顷，比上年扩大0.33千公顷。蔬菜种植面积65.53千公顷，扩大3.87千公顷。2010年粮食产量459.1万吨，增长1.9%；油料产量20.4万吨，下降8.2%；棉花产量15607吨，增长18.2%。蔬菜、水果在品种优化的基础上平稳发展。2010年六安市主要农产品产量如表2-6所示。60 表2-62008年六安市主要农产品产量产品名称产量（万吨）比上年增长（%）粮食459.11.9油料20.4-8.2棉花1.5618.2蚕茧5.9328.1茶叶1.682.8蔬菜126.95.4水果3.847.7肉类48.12.7禽蛋12.84-2.6水产26.247.12010年，六安市全年肉类总产量48.1万吨，比上年增长2.7%，其中猪牛羊肉产量33.85万吨，增长3.1%。禽蛋产量12.84万吨，下降2.6%；牛奶产量18591吨，增长15.5%。水产品产量26.24万吨，增长7.1%。2.2.3巢湖市农业资源分析2010年巢湖市粮食作物种植面积349.4千公顷，比上年减少1.1千公顷，其中夏粮播种面积69千公顷，增长3.1%；早稻种植面积45.9千公顷，比上年下降5%。油料种植面积104.3千公顷，减少3.9千公顷。棉花种植面积57.8千公顷，减少0.5千公顷。蔬菜种植面积60.8千公顷，扩大2.3千公顷。2010年巢湖市粮食产量236.5万吨，比上年增加0.6万吨，增长0.2%。夏粮产量33.4万吨，增长4.0%。油料产量23.5万吨，下降16.4%；棉花产量6.6万吨，下降0.4%。巢湖市2010年末全市生猪存栏43.9万头，比上年下降0.4%；全年生猪出栏79.6万头，增长3.4%。主要肉类产量16.6万吨，增长0.2%，其中猪牛羊肉产量7.1万吨，增长1%。禽蛋产量9.4万吨，增长22%。水产品产量17.9万吨，增长6.6%。2010年巢湖主要农产品产量如表2-7所示。60 表2-72010年巢湖市主要农产品产量产品名称产量（万吨）比上年增长%粮食236.50.2油料23.5-16.4棉花6.6-0.4肉类16.60.2禽蛋9.422水产17.96.6巢湖市是X省6个茶叶主产市（黄山、六安、宣城、池州、安庆和巢湖）之一，该市的庐江县是X省14个茶叶主产县之一。2006年巢湖市茶叶种植面积达8万亩左右，加工干茶叶近5000吨，总产量约占全省茶叶总产量的10％，实现销售收入3亿多元，利税约500万元。茶叶大量种植造就了很多茶叶加工企业应运而生。据统计，目前加入巢湖市茶叶行业协会的有50多户，其中10多户经过多年发展，已经达到了一定规模，产品档次也得以不断提升，并创造出一些在省内外叫得响的品牌，如居巢区的“都督翠茗”、“巢湖银尖”，含山县的“昭关翠须”“含山翠眉”以及庐江县的“白云春毫”等。2.2.4池州市农业资源分析2009年池州市粮食生产获得丰收。全年粮食作物种植面积114.7千公顷，比上年扩大3.0千公顷，粮食产量67.9万吨，增长3.0%;油料种植面积36.4千公顷，油料产量8.01万吨，增长21.3%;棉花种植面积24.6千公顷，棉花产量2.94万吨，增长4.5%;蔬菜种植面积13.5千公顷，蔬菜产量30万吨，增长4.9%;肉类总产量7.65万吨，增长4.9%;水产品产量11.71万吨，增长13.1%。2009年池洲主要农产品产量如表2-8所示。表2-82009年池州市主要农产品产量60 产品名称产量（万吨）比上年增长%粮食67.93.0油料8.0121.3棉花2.944.5蔬菜304.9肉类7.654.9水产11.7113.12.2.5合肥市农业资源分析合肥市2010年粮食种植面积28.26万公顷，比上年扩大1.5%；油料种植面积12.46万公顷，减少10.1%；棉花种植面积1.87万公顷，减少1.5%；蔬菜种植面积5.06万公顷，增长5.3%；瓜果种植面积1.87万公顷，增长15.8%。粮食产量193.52万吨，比上年增长1.6%，连续七年增产。其中，稻谷产量149.81万吨，下降0.5%；小麦产量30.91万吨，增长11.8%。油料产量25.85万吨，下降18.5%；蔬菜产量109.25万吨，增长9.4%；瓜果产量42.14万吨，增长18.0%。年末生猪存栏113.96万头，比上年增长2.0%；全年生猪出栏229.97万头，增长2.5%。主要肉类产量38.02万吨，增长3.3%，其中猪牛羊肉产量19.62万吨，增长3.3%。禽蛋产量13.61万吨，增长5.7%；牛奶产量9.20万吨，增长47.2%；水产品产量12.29万吨，增长9.0%。2010年合肥市主要农产品产量如表2-9所示。表2-92010年合肥市主要农产品产量产品名称产量（万吨）比上年增长（%）粮食193.521.6油料（含油菜籽）25.85-18.5油料中（油菜籽）19.87-26.1棉花1.85-2.2蔬菜109.259.4瓜果42.1418.060 肉类38.023.3禽蛋13.615.7水产12.299.02.2.6黄山市农业资源分析2010年，黄山市农林牧渔业总产值66.6亿元，同比增长4.5%，其中：农业产值33.4亿元，增长4.2%；林业产值8.7亿元，增长3.1%；牧业产值20.9亿元，增长5.2%；渔业产值2.0亿元，增长4.5%。全市农作物总播种面积达131.3千公顷，同比下降0.6%，其中：粮食作物种植面积65.4千公顷，下降1.0%；油料种植面积29.9千公顷，下降2.1%；蔬菜种植面积21.6千公顷，增长1.1%；药材种植面积5.4千公顷，增长4.7%。主要农产品产量增多减少。其中：粮食总产量35.32万吨,增长1.2%；油料产量3.30万吨，下降22.3%；蔬菜产量38.23万吨，增长2.6%；糖料产量3.69万吨,增长16.7%;茶叶产量2.40万吨，增长1.9%；水果产量5.62万吨，下降1.6%；肉类总产量8.64万吨，增长4.5%；家禽出栏433.3万只,增长5.2%;蚕茧产量5861吨,增长11.0%;水产品产量1.79万吨，增长5.0%。2010年黄山市主要农产品产量如表2-10所示。表2-102010年黄山市主要农产品产量产品名称产量（万吨）比上年增长（%）粮食35.321.2油料3.30-22.3蔬菜38.232.6糖料3.6916.7茶叶2.401.9水果5.62-1.6蚕茧0.586111.0肉类8.644.5水产1.795.060 2.2.7铜陵市农业资源分析铜陵市2010年实现农、林、牧、渔业现价总产值16.1亿元，同比增长4.0%，其中，农业产值8.62亿元，增长3.3%；林业产值1.31亿元，增长9.8%；牧业产值2.69亿元，增长2.3%；渔业产值2.49亿元，增长3.4%；农林牧渔服务业产值0.99亿元，增长8.5%。铜陵市2010年农作物总播种面积47262公顷，比上年增长1.0%。其中，粮食作物播种面积26525公顷，增长0.6%；棉花播种面积为4663公顷，增长0.6%；油料作物播种面积9898公顷，增长1.5%；蔬菜、瓜果播种面积5512公顷，增长3.6%。铜陵市2010年粮食产量15.69万吨，比上年增长0.4%；油料产量1.92万吨，下降10.5%；棉花产量0.53万吨，增长2.8%；蔬菜、瓜果总产量13.56万吨，增长5.5%。铜陵市2010年肉类总产量1.59万吨，比上年增长3.3%；禽蛋总产量0.58万吨，比上年增长3.0%；2010年水产品产量2.11万吨，增长3.5%。2010年铜陵市主要农产品产量如表2-11所示。表2-112008年铜陵市主要农产品产量产品名称产量（万吨）比上年增长（%）粮食15.690.4油料1.92-10.5蔬菜、瓜果13.565.5棉花0.532.8肉类1.593.3禽蛋0.583.0水产2.113.52.2.8湖北黄冈市农业资源分析60 黄冈市2010年农林牧渔业总产值364.79亿元，增长11.96%。粮食种植面积521.03万公顷，比上年增加7.38万公顷；棉花种植面积5.45万公顷，增加0.35万公顷；油料种植面积23.18万公顷，减少0.21万公顷。黄冈市2010年种植业总产值189.13亿元，增长1.7%。粮食总产量320.93万吨，比上年增产5.77万吨，增长1.8%，其中：小麦19.45万吨，下降9.1%；稻谷276.12万吨，增长1.38%；棉花产量7.29万吨，增产0.16万吨，增长2.2%；油料产量48.94万吨，减产1.04万吨，下降2.2%；蔬菜产量241.62万吨，减产0.38万吨，下降0.2%；水果8.9万吨，增产0.84万吨，增长10.4%。黄冈市2010年畜牧业总产值117亿元，增长12.5%.肉类产量48.87万吨，增产5.76万吨，增长13.4%，其中猪肉产量31.68万吨，增长7%；禽蛋产量25.4万吨，增产3.86万吨，增长16.9%；生猪出栏435.31万头，增长11.6%；牛出栏36.85万头，增长47.82%；山羊出栏55.81万只，增长15.9%；家禽出笼6650.5万只，增长15%。猪、牛、羊存栏分别为367.66万头、76.95万头、49.3万只，分别增长56.44%、3.1%、3.71%。黄冈市2010年渔业总产值49.01亿元，增长6.4%。水产品产量40.73万吨，增长7.2%，再创历史新高。特色水产品小龙虾养殖势头强劲，全市小龙虾养殖面积40.5万亩，总产量4万吨，增长5.3%。2010年黄冈市主要农产品产量如表2-12所示。表2-122010年黄冈市主要农产品产量产品名称产量（万吨）比上年增长（%）粮食320.931.8棉花7.292.2油料48.94-2.2蔬菜241.62-0.2水果8.910.4肉类48.8713.4禽蛋25.416.9水产40.737.260 2.2.9江西九江市农业资源分析2010年九江市的农作物播种面积及产量稳中有增。全年粮食作物播种面积27.31万公顷，增长2.5%；粮食产量153.47万吨，与去年基本持平。油料作物播种面积12.76万公顷，增长5.5%；油料产量19.14万吨，增长8.8%。棉花播种面积5.90万公顷，增长5.4%；棉花产量9.61万吨，增长5.4%。2010年九江市的牧渔业发展加快。全年肉类总产量18.97万吨，比上年增长5.9%。生猪出栏198.94万头，增长4.9%；生猪存栏118.48万头，增长8.4%。牛奶产量1258吨，增长208.2%。全年水产品产量36.94万吨，增长5.8%，其中特种水产品产量12.36万吨，增长7.3%。2010年九江市主要农产品产量如表2-13所示。表2-132010年九江市主要农产品产量产品名称产量（万吨）比上年增长（%）粮食153.470油料19.148.8棉花9.615.4蔬菜75.751.5茶叶0.5330.8水果11.20-3.9肉类18.975.9水产36.945.82.2.10河南信阳市农业资源分析2010年信阳市农林牧渔业总产值493.87亿元，比上年增长5.0%。其中，种植业总产值320.27亿元，增长4.3%；林业总产值15.49亿元，增长10.0%；畜牧业总产值124.16亿元，增长5.2%；渔业总产值21.50亿元，增长10.6%。60 2010年信阳市粮食作物种植面积822.76千公顷，增长0.2%。其中，水稻448.06千公顷，增长1.8%；小麦296.97千公顷，增长0.3%；油料作物种植面积250.85千公顷，增长4.5%；蔬菜种植面积106.68千公顷，下降2.1%；茶叶种植面积62.33千公顷，增长8.8%。2010年信阳市粮食生产再创历史新高，总产量115.04亿斤，增长0.4%。其中，夏粮28.38亿斤，增长0.8%；秋粮86.67亿斤，增长0.3%。油料总产量63.59万吨，减产1.0%；蔬菜311.03万吨，增长4.0%。茶叶总产量4.12万吨，增长20.8%。信阳市2010年末全市规模化养殖小区1120个。全年肉类总产量57.76万吨，比上年增长5.9%；禽蛋类24.15万吨，增长1.9%；牛奶8262吨，增长7.1%。2010年信阳市养殖水面利用面积105万亩，比上年增长4.5%。水产品产量26.10万吨，增长9.5%。2010年信阳市主要农产品产量如表2-14所示。表2-142008年信阳市主要农产品产量产品名称产量（万吨）比上年增长（%）粮食575.220.4油料63.59-1.0棉花0.61-17.9蔬菜311.034.0茶叶4.1220.8水果11.364.2肉类57.765.9禽蛋24.151.9水产26.109.52.2.11项目经济腹地主要农产品总产量项目经济腹地2010年主要农产品总产量如表2-15。表2-15项目经济腹地2010年主要农产品产量单位：万吨60 　品种粮食棉花油料蔬菜水果肉类禽蛋水产安庆市261.969.2125.26140.873.277229.6115.8933.69六安市459.11.5620.4126.93.8448.112.8426.24池州市67.92.948.01307.6511.71巢湖市236.56.623.5--16.69.417.9合肥市193.521.8525.85109.2542.1438.0213.6112.29黄山市35.32-　3.338.235.628.64-1.79铜陵市15.690.531.9213.56-1.590.582.11湖北黄冈市320.937.2948.94241.628.948.8725.440.73江西九江市153.479.6119.1475.7511.218.97-36.94河南信阳市575.220.6163.59311.0311.3657.7624.1526.1合计2319.6140.2239.911087.2186.3372275.81101.87209.52.3项目物流流量预测2.3.1货物种类仓储和配送货物种类包括粮食、棉花、食用油、蔬菜、农特产品等。期货交割库存放货物主要包括棉花、粮食等。保税仓库存放的货物主要是棉花、大豆等。流通加工主要包括粮食加工、油料分装以及其它货物流通加工。2.3.2物流需求预测指标选择由于物流是复合产业，反映其运作、服务规模和水平的总量的指标也是多元的。从目前物流规划编制、可行性研究中对物流需求的分析状况看，根据物流活动的环节、内容和操作工作量来反映物流需求，对确定物流基础设施规模和社会物流成本，是相对较为普遍的做法。因此，物流需求量一般包括运输量、仓储量、配送量、流通加工量、包装量和搬运装卸量。通常情况下，能满足运输、仓储、配送需求的物流设施，完全可以适应附加作业的要求，因此附加作业对物流设施规模的影响暂不考虑。为方便计算，在此规定：X60 农产品生产物流中心以货物流量作为物流需求预测指标，货物流量为运输量、仓储量、配送量之和。2.3.3主要货物流量预测（1）粮食流量根据2008年9月发布的《X省粮食现代物流发展规划》，X省粮食跨省和省内流量双向增加。出省粮食流向主要是东南沿海省市，江苏、福建、浙江、上海、广东等省市约占75%；山东、湖北、湖南、广西、海南等省市约占20%；京津等省市约占5%。省外调入的粮食，玉米占一半左右，主要从河北、河南、东北购进；其余稻谷、小麦、大豆主要从江苏、山东、河南、黑龙江购进。省内粮食主要是从北部和中部主产区流向粮食加工量大的城市、主要消费城市以及皖南、皖西南山区。X粮食流量如表2-16所示。表2-16X粮食流量单位：万吨年份全省粮食流量流出省外省外流入省内流量跨省流量2006年149584523042010752010年180091044045013502015年200010005005001500X农产品生产物流中心物流服务的经济腹地2010年粮食产量合计为2319.61万吨。作为重要的粮食物流节点，按完成全省粮食流量的1.5%计算，预计2013年粮食流量达到20万吨，2015年粮食物流量达到30万吨。（2）棉花及纺织品流量X农产品生产物流中心物流服务的经济腹地2010年棉花产量合计为40.2万吨。综合考虑安庆市江花棉业有限责任公司棉花产量增加、期货交割量增加、第三方棉花代储和纺织品仓储，以及进口棉花保税仓储需求，预计X农产品生产物流中心2013年棉花及纺织品物流量达到15万吨，2015年棉花物流量达到20万吨。（3）油料流量60 X农产品生产物流中心物流服务的经济腹地2010年油料产量合计为239.91万吨。综合考虑油料分装和第三方油料代储，预计X农产品生产物流中心2013年油料物流量达到10万吨，2015年油料物流量达到15万吨。（4）蔬菜流量根据经济腹地蔬菜产量，预计X农产品生产物流中心2013年蔬菜流量达到40万吨，2015年达到50万吨。（5）农特产品根据经济腹地水果、茶叶、地方特产等产量，预计X农产品生产物流中心2013年农特产品合计达到20万吨，2015年达到25万吨。（6）水产流量根据经济腹地水产、肉类、禽蛋等产量，以及综合考虑跨区域流通、城市配送、批发交易，预计X农产品生产物流中心2013年水产及肉类等物流量达到15万吨，2015年达到22万吨。综上所述，预计X农产品生产物流中心2012年物流总量为130万吨，2015年物流总量达到172万吨，如表2-17所示。表2-17物流中心主要货物流量预测（单位：万吨）年份粮食棉花及纺织品油料蔬菜农特产品水产及肉类合计2013201510502015130201530201560252217260 第三章项目建设方案3.1建设原则X农产品生产物流中心是由政府牵头、企业实施的符合安庆市经济社会发展的一项物流系统工程。X农产品生产物流中心的建设有助于构建安庆市或者更大范围的物流系统，最大限度地减少物流设施的重复建设，合理发挥既有设施的功能和作用，提高物流效率和客户服务水平。具体建设原则如下：1）符合X省及安庆市经济社会发展、安庆市城市总体发展战略规划的具体要求。2）体现现代物流科学、高效、经济、环保的特点，合理安排物流中心内各功能分区和配套设施的建设布局，满足经营与管理的需要。3）坚持不断创新的原则，运用现代科学管理手段，利用先进信息网络技术，建成整个物流中心的核心信息管理系统。4）本着节约资金、减少投资的原则，采用先进、成熟、适用、可靠的技术方案和设备。3.2建设内容及建设规模规划用地位于安庆市临港产业区东部，四周具体界址范围为：东距长江大堤200米、西临内环东路、南临元山路、北临星光路。规划总用地面积约81.02公顷。60 图3-1物流中心选址图3.2.1物流中心功能布局X农产品生产物流中心在规划布局上综合考虑了产业物流服务功能、商贸物流服务功能、保税物流服务功能及辅助配套功能发展的服务需求，协调物流产业自身发展所需的软硬件环境配套需求及人与环境和谐发展的需求。在总体功能结构方面布局物流企业总部基地区、综合办公区、会展交易区、棉花物流区、粮食仓储加工区、食用油仓储加工区、冷链物流区、共同配送区、配套服务区、保税物流区、流通加工区和多式联运区等十三个功能区域。（1）信息服务区含信息服务中心大楼及配套水池、消防池和停车场，主要提供园区行政管理、物流企业总部基地、园区信息服务等功能，总占地面积0.9公顷。（2）综合办公区含管理办公大楼，主要提供棉花物流区、粮食仓储加工区、冷链物流区和食用油仓储加工区的日常管理、办公服务，总占地面积0.5公顷。（3）会展交易区60 含会议服务中心大楼、会展交易大楼和汽车维修站等建筑，提供会议、酒店、商务洽谈、展示交易和其他商务服务功能，总占地面积11.80公顷。（4）棉花物流区以棉花仓储为主的功能区，包含棉花纺织品仓库、棉花纺织品周转库、棉花观察场、汽车衡、停车场等，总占地面积6.00公顷。（5）粮食仓储加工区以粮食仓储加工为主的物流功能区，包含粮食仓库、粮油周转仓库、粮食加工车间、成品粮仓库和粮食烘干车间等，总占地面积3.70公顷。（6）冷链物流区以蔬菜果品、肉类、水产品和速冻食品的冷冻仓储为主的物流功能区，包含冷库和停车场，总占地面积3.00公顷。（7）食用油仓储加工区以食用油的仓储、精炼和分装为主的物流功能区，包含食用油储油罐、食用油精炼加工车间、食用油分装车间和成品油仓库以及暂存罐和中水池的辅助设施，总占地面积3.33公顷。（8）共同配送区以货物配送服务为主，兼具仓储服务的功能区，主要包括货运信息服务大楼、配货楼、仓库和司机酒店，总占地面积7.47公顷。（9）配套服务区为物流中心内工作人员以及物流中心用地范围内的拆迁人员提供住宿、餐饮以及其他公共生活服务的功能区，包括配套住宅楼和配套服务楼。总占地面积5.33公顷。（10）保税物流区依托长风港作业区和铁路专用线，开展保税物流业务，包含海关监管大楼、查验场、保税仓库、出口监管仓库和保税堆场，总占地面积6.00公顷。（11）流通加工区60 提供货物的分拣、包装、深加工、检测等增值服务，以满足各类客户的个性化需求和市场需要，实现价值的提升。包含流通加工车间、标准仓库以及垃圾转运站、污水处理站等，总占地面积2.67公顷。（12）多式联运区依托港口码头、铁路专用线、环城东路以及天柱山机场，开展多式联运的物流功能区，包含铁路专用线、粮食仓库、标准仓库、集装箱堆场、散杂货堆场等，总占地面积19.29公顷。（13）市政公共设施包含配电所、水塔和消防池、泵站、监控室等配套市政服务设施，总占地面积0.64公顷。3.2.2用地规划方案项目规划占地面积81.02公顷，用地类型包括商业服务用地，用地面积为18.02公顷；道路广场用地，用地面积为10.20公顷；仓储用地，用地面积为49.16公顷；公共绿地，用地面积为3.00公顷；市政设施用地，用地面积为0.64公顷。规划方案的各类用地如下表所示。表3-1物流中心规划用地平衡表用地代码用地名称用地面积所占百分比（公顷）(%)C公共设施用地18.0222.24W仓储用地49.1660.68U市政设施用地0.640.79S道路广场用地10.212.59G公共绿地33.70合计　81.02100.003.3技术设备工程方案3.3.1技术方案1）棉花物流作业流程60 （1）棉花的接收和入库棉花进入物流中心→过磅称重→卸货观察场地→进入棉花仓库（2）棉花的发放和出库棉花仓库→过磅称重→验收合格→火车（汽车）2）食用油物流作业流程食用油进入物流中心经过简单加工后流通火车运来成品油→检验→储油罐→流通加工→汽车3）粮食物流作业流程（1）粮食的接收和入仓火车来粮食→卸粮→移动带式输送机→清理筛→移动式装仓机→粮食仓库（2）粮食的发放和出仓粮食仓库→扒谷机→移动带式输送机→散粮火车装车机→火车4）普通货物物流作业流程（1）普通货物的验收和入仓汽车（火车）来普通货物→验证→检测→验收→分类→搬运→按要求存放（2）普通货物的出库和核准按要求存放→搬运→核准→检测→把普通货物装上汽车（火车）5）集装箱物流作业流程（1）集装箱的验收和入仓汽车（火车）到货→卸货→叉车（吊运机）→仓库货架（集装箱货垛）（2）集装箱的出库和核准仓库→出库合格→叉车→装集装箱→吊运机（叉车）→载货汽车→火车3.3.2设备方案1）主要设备选择依据60 （1）使用需求该物流中心进出的货物主要为棉花、粮食、食用油及其原料、副产品等，建、构筑物以仓库、堆场、公用设施为主，运输方式前期以公路为主，后期以铁路为主，水路运输为辅。设备的选择应该根据项目的工艺要求及技术参数的计算，确定物流中心各工序的设备性能、规格及数量。（2）性能价格比物流作业的功能是设备规划与选择的依据，所选设备必须履行的功能就是要服务于作业目标。对物流中心作业而言，收货、库内搬运作业、拣货、装卸、发货、运输及各项增值服务作业都是有机联系的，应该本着先进、高效与节能的原则，对设备仪器进行选择。（3）设备来源主要设备应来源于国内最先进的生产厂家，要求设备性能可靠，能够实现作业现代化、机械自动化、维修和服务方便化。2）主要设备选型表根据以上所述设备选择依据和物流中心内各类货物物流作业流程，结合货物的年处理量和设备的作业量，初步选用各类主要设备及其数量参见下表。表3-2粮棉油及物流仓库主要设备选型表序号名称用途单位数量1运输汽车车辆短途外运辆2002棉花堆垛机棉花籽、皮棉的堆跺码高台203汽车衡棉花计量台64食用油罐食用油的储存设备台125食用油罐仓辅助设备食用油储存套26罐装计量设备灌装货物计量台57电瓶叉车棉花及货物的堆取台208常压灌装机食用油灌装台用户自定9混流谷物烘干机粮食干燥台260 10清理筛筛除粮食里的杂质台1011扒谷机散粮出仓台412移动式带式输送机粮食的输送台1013散粮皮带装车机散粮装车台414粮情测控系统仓内温度湿度通风检测套115货架普通货物的存放平方米16托盘普通货物的单位存放个17集装箱货物的单位存放个18捆扎机对包装进行自动捆扎台19移动和固定摄像头对仓库进行监控个20自动贴标机给包装贴统一标签台21物流信息平台物流信息综合转换等套1表中选择的设备主要针对棉花、粮食、食用油及其原料和副产品的仓储、运输和配送，至于农资和其他普通货物可以根据自身的规模进行整体估算。设备的选择主要出于初期投资经济性的考虑，如未来物流中心内有第三方物流企业入驻，可根据实际运营企业和配送客户的需要另行添购或租用其它物流企业的车辆设备，该表中只是建议性的列出部分设备名称，数量待定。3.3.3工程方案3.3.3.1主要建、构筑物建筑结构方案1）设计依据《棉麻仓库建设标准》2002修订版《粮食仓库建设标准》2001修订版《食用油库建设标准》1994版《商业普通仓库建设标准》1992版《建筑设计资料集》第二版第五集《建筑设计防火规范》GB50016-2006《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-200160 《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《钢结构设计规范》GB50017-2003《砌体结构设计规范》GB50003-2001《构筑物抗震设计规范》GB50191-93《门式钢架轻型房屋钢结构技术规程》CECS102：20022）建筑结构方案物流中心内建、构筑物按建筑功能类型主要分为三类：仓储、运输、配送、加工等物流设施；办公、商务及配套生活设施；公共配套设施。具体信息参见表3-3主要建、构筑物一览表。结构设计将根据建筑方案特点、造型及功能要求，采用与之适宜的结构型式。力求配合建筑方案做到满足功能要求，外型美观，结构合理，技术先进，安全可靠，在结构选型和选材上侧重考虑实用性和经济性。（1）仓储、运输、配送、加工等物流设施—棉花仓库、纺织品仓库采用钢筋混凝土排架结构，两种类型的棉花仓库，其中12栋棉花仓库平面尺寸为30×65m，檐口高度9m，脊高15m；3栋棉花仓库平面尺寸为15×65m，檐口高度7m，脊高15m。库房间距不少于15m，预应力钢筋混凝土折线型屋架，预应力大型屋面板，基础为钢筋混凝土独立柱基。—农产品仓库（冷冻库）采用钢筋混凝土排架结构，3栋仓库平面尺寸为20×70m，每栋仓库5层，檐口高度17m，脊高20m，库房间距不少于10m，预应力钢筋混凝土折线型屋架，预应力大型屋面板，基础为钢筋混凝土独立柱基。—粮食仓库采用钢筋混凝土排架结构，1栋粮食仓库平面尺寸为30×78m，4栋粮食仓库平面尺寸为27×78m，4栋粮食仓库平面尺寸为30×65m，檐口高度6m，脊高15m，库房间距不少于15m；1栋成品粮库平面尺寸为30×4060 m，檐口高度12m，脊高15m，库房间距不少于15m，预应力钢筋混凝土折线型屋架，预应力大型屋面板，基础为钢筋混凝土独立柱基。—储油罐采用立式拱顶钢板罐，基础采用钢筋砼筏基。按照5万吨食用油的总容量分别设为1个1000立方米、2个2000立方米、9个5000立方米储油罐。—成品油分装车间采用轻钢结构标准厂房。成品油分装车间内设检测室、灌装房、成品库及其他辅助生产设施。—卸货观察场地采用12cm混凝土面层，30cm的3：7灰土层，另设10cm混凝土垫层。—堆场采用15cm混凝土面层，30cm的3：7灰土层。—停车场停车场为硬质铺地，在停车位间隙适当铺设透水砖和草坪，在增加物流中心绿化面积的同时，也有利于雨水的渗透和排放，同时灌溉绿地，符合节水节能的原则。（2）办公、商务及配套生活设施—信息服务中心总建筑面积45600平方米，每层建筑面积2400平方米，主体采用钢筋混凝土框架结构。信息服务中心内进出口手续办理及资金结算银行分理处占二层，设于第1-2层；农产品电子商务平台占一层，设于第3层；物流中心办公区占三层，设于第4-6层；第三方物流公司办公区占八层，设于第7-14层；另有四层公司自用，设于第15-18层；计算机信息中心占一层，设于第19层。—会展服务中心总建筑面积56525平方米，每层建筑面积2975平方米，主楼地上19层，主体采用钢筋混凝土框架结构。60 会展服务中心内商铺占三层，设于商务中心的1-3层；餐饮占两层，设于商务中心的4-5层；写字间占五层，分别设于主楼的6-10层；客房占八层，设于主楼的第11-19层。—宿舍楼采用框架式结构，4栋16层的，平面尺寸为30×40m，层高3m；2栋19层的，平面尺寸为30×40m，层高3m。（3）公共配套设施—交易中心标准仓库采用框架式结构，每栋1层，仓库平面尺寸为40×75m，檐口高度9m，脊高12m。—批发交易市场采用框架式结构，每栋4层，平面尺寸为50×100m，层高4m，共6栋。另外每栋4层，平面尺寸为70×120m，层高4m，共2栋。—库管办公楼、车间办公楼采用框架结构，负责整个物流中心的总体调度，同时监控管理棉花、油料仓库。—配电所、泵房、水塔消防池、监控室、汽车维修加油站采用砖混结构。—其他辅助设施参见总平面布置图。3）主要材料混凝土：均采用C25（暂定）；钢筋：主筋：HRB400级（按计算配筋时）；HRB335级（按构造配筋时）；箍筋：HBR400级；HRB335级；板钢筋：HRB335级；HRB235级；砌体：采用MU10红砖。60 3.3.3.2主要建、构筑物表物流中心内主要建、构筑物按照货物类别及主要功能分区列表如下。表3-3主要建、构筑物一览表序号建构筑物名称单栋基底面积(m2)层数单栋建筑面积(m2)栋数建筑面积(m2)仓储容量结构形式一棉花物流区（101亩）1棉花仓库19501390012468004．25万吨钢筋混凝土排架2棉花仓库97511950358500．75万吨钢筋混凝土排架3库管办公大楼8004320013200　钢筋混凝土框架4棉花堆场27501275012750　　5棉花观察场2000————————　　6停车场A4508————————　　二食用油物流区（35.5亩）1食用油油罐区372.41372.493351.64.5万吨立式拱顶钢板罐2食用油油罐区227122724540.4立式拱顶钢板罐3食用油油罐区154115411540.1立式拱顶钢板罐4车间办公楼8004320013200　砖混5食用油分装车间18002360013600　砖混6成品油仓库12001240012400　砖混7停车场C2912————————　　三粮食物流区（97.5亩）1粮食仓库234014680146801.2万吨钢筋混凝土排架2粮食仓库2106142124168484.2万吨钢筋混凝土排架3粮食仓库1950139004156004万吨钢筋混凝土排架4成品粮仓库120012400124006000吨钢筋混凝土排架5粮食加工车间18003540015400　钢筋混凝土框架6信息服务中心24001945600145600　钢筋混凝土框架7自动化冷库1400570003210005万吨　8停车场B5083————————　　四商贸交易区（161亩）1现货交易批发市场50004200009180000　钢筋混凝土框架2标准仓库30001300039000　　3会展服务中心29751956525156525　钢筋混凝土框架60 4汽车维修站10001100011000　　五货运配送区（111.5亩）1货运信息楼2400614400114400钢筋混凝土框架2配货楼320026400532000　钢筋混凝土框架3标准仓库30001300039000　钢筋混凝土排架4司机旅店24304972019720　钢筋混凝土框架5停车场D8520　　　　　　六配套宿舍区（64亩）1配套宿舍楼12001619200476800　钢筋混凝土框架2配套宿舍楼12001922800245600　钢筋混凝土框架3公园2681　　　　　　4园区辅助生活设施18005900019000　钢筋混凝土框架5泵房20012001200　砖混6配电所10001100011000　砖混7监控室48014801480　砖混8水塔与消防池10021100211002　砖混9环卫工人休息处8018018010公共厕所60160160七合计————————629154.6　　3.4总图布置3.4.1物流中心概况X农产品生产物流中心位于安庆市新城东区长风铁水联运综合港，以农产品物流为主，主要运营业务包括棉花、粮食、食用油及农资的储存、配送，以及其他农产品的展示交易，同时配备食用油分装车间。规划中的铁路从物流中心北侧2.5公里处长风乡前江口通过新建长江铁路大桥横过长江，接通铜九铁路，物流中心东侧为长风港区。整个项目所经营的粮食、棉花、食用油等为大宗物资，非常适合运价低廉的铁路和水路运输，而项目所在区域又恰好处于铁路与水路的合抱之中，具备从事农业物流良好的交通区位条件和地理优势。60 3.4.2总图布置原则1）严格执行国土资源部发布和实施的《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知和规定。2）符合X省安庆市总体规划和征地要求，充分利用建设用地，达到项目市场调研分析的规模要求。3）在满足功能使用要求和技术经济合理的前提下，努力使物流中心做到功能分区明确，建筑群体布局合理，努力实现物流运作的科学化和现代化，同时注重环境绿化和节能措施。4）满足城市规划、消防、卫生等规程、规范要求，合理组织人流、物流，减少交叉和干扰，尽量满足人车分流，安排足够的停车场地，采用集中和分散相结合的停车方式。3.4.3总平面图布置整个物流中心总平面呈长方形，城市主干道从南侧和东侧通过。物流中心内主要建、构筑物按照运营货物类别及储区分为七大区域（详见主要建、构筑物一览表）：-A区：棉花纺织品仓储配送区，储存能力为5万吨-B区：粮食仓储加工区，储存能力为10万吨，-C区：食用油仓储加工区，食用油仓储5万吨-D区：商务服务区，包括交易大厅和会展服务中心-E区：特色农产品仓储配送区，特色农产品储存能力为5万吨，冷链存储能力5.5万吨-F区：仓储配送区，储存能力为5万吨-G区：配套服务区60 项目区域在城市道路星光路以南，元山路和铁路以北，本着客货分流的原则，将客流集中区与物流集中区分开布局。其中项目配套服务区、商务服务区等，属于客流相对集中的区域，主要布局在二期；项目棉花仓储加工区、粮食仓储加工区特色、农产品仓储配送区等，属于物流相对集中区域。环城东路位于项目区域东侧，长江铁路大桥引线和元山路位于项目区域南侧。在项目区域东西两侧各设两个主出入口，北侧中央设有一个主要出入口，其中东侧出入口接入城市主干道。在物流中心内采用地上局部集中停车的方式，并设置相应的绿化，有效降低污染，保持良好的工作环境。考虑到棉花、食用油的易燃性，在仓库和储油罐区的外侧利用大面积的绿地与周边建筑和基础设施有效隔离（总图布置满足规范中的间距要求），将危险系数降到最低。3.4.4竖向布置项目所在位置地势平坦，属于长江下游平原区，因而竖向布置采用平坡式。在进行竖向布置时，物流中心内地面竖向标高与周围场地和道路的标高相适应，仓库的室内外高差为0.15米，方便车辆出入。给排水管、消防供水管、照明电缆、通讯电缆干线尽量综合均沿物流中心干道进行地下直埋式敷设。地面雨水采用暗管有组织排水方式，通过道路两侧雨水管网排至城市管网中。3.4.5道路项目范围内道路主要分为主干道、次干道以及支路，主干道为南北走向，与环城东路平行，与环城主干道平交。次干道与支路主要遍布各个功能区的内部，其中主干道宽50m，次干道宽32m，转弯半径最大为20m。在进行道路的布置时，既要能保证运输车辆和机械设备在作业区的运行顺畅，又要能做到有效节约用地。主次干道形成的棋盘式路网格局将整个项目区划分为各个独立的功能区，使功能区四周交通道路布局合理，能够满足消防以及运输的需要。项目区域内道路应级别分明，交通组织流畅，布局科学合理且满足规范要求。具体的道路布局详见项目内部道路分析图。60 3.4.6绿化项目用地区域与周边的城市干道之间设置具有隔离及安全防护功能的防护绿化带，为整个物流中心提供了良好的绿色保障。物流中心内采用草坪将露土全部覆盖，沿路边、围墙边种植对大气含尘、含菌浓度不产生有害影响并有一定吸尘能力的乔木、灌木，在大片绿地上种植或搭配种植树形优美的树种，并在适当的位置设置花坛和集中绿地。主干道道路设有绿化隔离带，主要种植绿色灌木。棉花仓库、储油罐区外围的防护绿地应均匀种植具备防火阻燃功能的树木，可降低火灾隐患，减小火灾带来的影响。绿带采用复层种植并设置淋尘水管，既有利于植物生长，又能提高减尘效果；信息服务中心是整个物流中心绿化比较集中、绿化率较高的区域，通过设置防护绿化带可以起到防尘、降噪、隔离等方面起到积极作用。3.4.7园区建设主要控制指标该项目根据实际调研、市场分析测算的结果和各项技术规范要求，规划物流中心园区建设的主要控制指标如下：（1）五线控制对建筑后退道路红线统一规定，主干道退后红线不小于10米，次干道退后红线不小于5米，支路不小于3米。主干道交叉口距中心线100米范围内、次干道距中心线60米、支路距中心线30米范围内原则上不容许设置机动车出入口。五线控制一览表如下。表3-4五线控制一览表　地块编码性质代码用地性质用地面积（公顷）备注红线　S1道路用地-实线控制绿线　G1绿地3.00实线控制紫线----　蓝线----　黄线U-01U9消防站用地0.31实线控制60 U-02U11供水用地0.21U-03U12供电用地0.19（2）用地控制考虑到启动区农副产品物流的主要功能，确定用地规划分类与规划控制指标如下表3-5和表3-6。表3-5用地规划指标控制表地块编码用地性质用地面积(公顷)建筑面积绿地率容积率建筑密度建筑限高兼容用地性质用地面积构成比(m2)(%)(%)(m)W-01W17.3265880200.93012M2,W3=70.00,M2=30.00,W-02W110.695400200.93060C1W3=70.00,C1=30.00,W-03W17.9371370200.93012M2,W3=70.00,M2=30.00,W-04W123.31209790200.93012M2,W3=70.00,M2=30.00,C-01C25.281584003033045　　C-02C27.142142003033060　　C-03C25.6196000303.52060　　U-01U120.19950400.52012　　U-02U90.331650400.52012　　U-03U110.12600400.52012　　表3-6规划用地汇总表序号类别代号类别名称面积（公顷）比例（%）1C公共设施用地18.0222.24　C1商业金融业用地18.02　2W仓储用地49.1660.683S道路广场用地10.212.59　S1道路用地10.2　4U市政公用设施用地0.640.795G绿地33.70总计　　81.0210060 3.5运输整个农产品物流中心货物日平均运输量约为1万吨，运输方式以铁路、公路和水路运输为主，其中，铁路约占总运输量的60%，日运输量可达0.6万吨，公路运输约占总运输量的25%，日运输量可达0.25万吨，水路约占总运输量的15%，日运输量可达0.15万吨，运输量的大小决定了基础设施建设的规模，而基础设施建设又决定了货物的运输方式，以上三者的综合考虑才最终确定科学经济最优化的运输方案。3.5.1铁路运输物流中心若按全年满负荷运作，其铁路线日运量可达0.6万吨。按每趟列车50个车皮，每个车皮载货60吨计算，则物流中心平均每天要进出火车2列。为了便于铁路运输，引入了一条铁路专用线，这对于物流中心的铁路运输提供了有力保障。本项目暂时不考虑购置火车运输车辆。车皮的供给可以通过与当地铁路局建立长期友好联系解决，也可以灵活租用社会车辆。项目区域内需要新修建铁路线一条，位于项目区域的东侧，大致呈南-北走向，与环城东路主干道平行。通过项目区域内的主干道、次干道与公路运输接驳，实现公铁联合运输。3.5.2水路运输项目所在位置为长风港区，运营业务为农产品物流，具体是以棉花、粮食、食用油、农资为主的大宗货物，由于水运价格低廉，通过水路运输大宗货物最为经济，未来水路货运量以农产品为主，将会强势增加。项目东侧设有三处出入口，可实现物流中心内货物与长江航运无缝接驳。3.5.3公路运输60 按物流中心满负荷运转，公路运输日运量约有0.25万吨，主要服务于货物的城市加工配送和短途中转，可以满足城区及周边地区多样化的物流需求，提高物流效率，节约物流成本。根据公路货运量，本项目需要配置货运车辆200辆，基本满足物流中心公路货运的要求，如后期货物运输需求量有所增长，则另行添购或租用社会车辆。物流中心的公路货运主要集中在东侧和南侧，运输车辆可从物流中心东侧南侧主要出入口进出。3.5.4集装箱运输集装箱运输形式承担了物流的三大功能：标准化的包装，便捷的装卸搬运功能以及良好的储存功能。特别是在多式联运中，便于装卸和搬运，很容易从一种运输方式转换为另一种运输方式，是联系铁路和水路运输以及其他运输方式的关键，高效、便捷的优势非常明显。本项目所经营的棉花等可使用集装箱运输，通过集装箱运输大幅度提高了农产品的物流速度、质量及经济效益。集装箱运输在物流中心的用地位置主要集中在三期，临近铁路和环城路的堆场，集装箱用地四周道路系统发达，有效的加强了运输各功能环节之间的衔接，使得货物的到场、装卸、分拣、包装、集装、运输等各个环节衔接紧密，运作流畅。集装箱运输用地充分发挥了铁水联运和集装单元化的最大优势，实现现代物流的机械化和标准化。3.6公用辅助设施3.6.1给排水工程1）设计依据有关的国家现行设计规范、规程：《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）（2005年版）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）60 《污水综合排放标准》（GB8978-96）Ⅱ级标准2）系统说明（1）给水工程水源：农产品物流中心内各建筑的生产、生活用水及消防给水水源为安庆市政供水管网供给，供水压力不小于0.2MPa。水量：物流中心内的生活用水主要集中在配套服务区和商务服务区，日平均生活用水量为296m3/天；绿化用水约为134m3/天；其余考虑加工厂用水、地面冲洗用水及工作人员正常用水，综合计为343m3/天。（2）排水工程结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。3.6.2供电系统1）设计依据《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004《建筑照明设计标准》GB50034-2004《通用用电设备配电设计规范》GB50055-93《民用建筑电气设计规范》JGJ/16-2008《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《建筑防火设计规范》GB50016-20062）供电方案60 拟在项目区范围内新建35KVA变电所。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。照明配电电源引自物流中心变电所，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。此外各主要建筑物宜自备柴油发电机组，作为照明和商务活动的后备电源。3）防雷措施本项目各主要建筑物均按三类防雷考虑。低压配电系统的接地型式采用TN-C系统，所有的金属管道、机架、金属设备外壳和电气设备的在正常情况下不带电的金属外壳均应按上述系统做接零保护。各屋面应设避雷网，引下线暗设。防雷接地电阻不应大于30Ω，所有建筑物电源入户处均应做重复接地，接地电阻不应大于10Ω，重复接地和防雷接地可共用接地装置。3.6.3消防设施根据国家《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的规定，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火等级的单层建筑，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。1）消防给水系统在物流中心区域内设置消防储水池及泵房一座，并设景观水池及室外消防给水管线，室外消防给水管网与市政给水管网合用，室外消防用水量由市政给水管网负担。室外消火栓间距不超过120m，保护半径150m内，距外墙的距离大于5m并小于40m；在普通仓库内各防火单元设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心；棉花仓库易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。2）急救消防设施在棉花、粮食、交易大厅各防火单元内均配置手提式干粉灭火器，并在储油罐区、变配电所等处配置手提式干粉灭火器以及时扑灭初起火灾。3）消防水量室外消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：10L/S自动喷水灭火用水量：30L/S60 本工程消防总用水量：70L/S3.6.4监控通信1）建筑设备监控系统（或称BA系统）：本工程BA系统采用集散型系统，由中央级及现场级组成，中央级为主机和外部设备，现场级包括DDC子站及现场控制设备。DDC之间通过通讯数据线连接组成一个完整系统，对给排水系统、变配电系统、柴油发电机系统、公共区域照明等进行监视及节能控制。2）综合布线系统：是将语音信号、数字信号的配线，经过统一的规范设计，综合在一套标准的配线系统上。3）有线广播系统：设置一套有线广播系统，含服务性和业务性广播两个功能。火灾时切断正常广播转为紧急广播系统。4）安全防范系统：本工程属普通风险对象的安全防范工程，其安全防范系统包括视频安防监控系统、出入口控制系统、入侵报警系统。5）停车场管理系统：自动计费、收费显示、出票机有中文提示、自动打印收据、出入栅门自动控制、入口处设空车位数量显示、使用过期票据报警、物体堵塞验卡机入口报警、非法打开收款机钱箱报警、出票机内票据不足报警。6）消防系统：包括火灾自动报警系统、消防联动控制系统、火灾应急广播系统、消防直通电话系统、电梯运行监视控制系统。3.6.5防震防洪1）防震抗震根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001），安庆市地区属于抗震设防烈度7度区，各类建筑物及工程构筑物，须严格按照7度抗震烈度要求设防。预留避震疏散通道与疏散场地，使居民的疏散救护便捷安全，保证主要道路畅通无阻。避震疏散通道主要利用主次干道形成通畅的快速疏散体系，疏散的主要方向为北和南，对疏散通道沿线建筑高度和建筑后退距离严格控制，以保证建筑物倒塌后仍能通行。60 2）防洪长江防洪堤安庆段的等级和标准按照1954年型设防，项目所在区域东侧紧靠长江，防洪排涝设施的建设应该和非工程措施紧密结合，以防为主，完善项目范围内的排水系统。60 第四章信息平台方案4.1信息平台概述物流的信息化是现代物流的一个重要特征，也是是现代物流中心的一个重要标志。随着信息技术的商务应用向广度和深度发展，尤其是在互联网上的深度应用，物流企业将面临的信息数量大、种类多、变化快，市场要求物流企业具有高水平的物流信息管理能力。物流信息管理的目的是在信息平台的支撑下，利用信息将物流企业的各种运营和决策综合起来，提高其市场竞争力。在现代物流的运作过程中，通过使用计算机技术、通信技术、网络技术等手段，大大加快物流信息的获取、处理和传递速度，从而使物流活动的效率和快速反应能力得到提高。物流信息管理不仅是对物流信息从分散到集中，从无序到有序，从产生、传播到利用的过程，同时对涉及物流信息活动的各种要素，包括人员、设备、工艺过程进行管理，实现物流资源的有效整合和最佳配置。物流信息管理还强调信息的有效管理，即强调信息的准确性、有效性、及时性、集成性和共享性，在信息的收集、整理中要避免信息的缺损、失真和失效，同时要加强交流，信息只有经过传递交流才会产生价值。X农产品生产物流中心的发展必须依赖信息平台的支撑，采用先进的高科技网络信息技术，实现对物流信息准确的收集、及时的传递、高效的处理和管理，才能对整个生产物流中心资源进行优化整合，提高资源的利用率，实现物流系统的优化运作，从而提供高质量、高水平的物流增值服务，提高生产物流中心的经济效益和社会效益。因此，建立和完善信息平台，对于建设X农产品生产物流中心，开展现代物流服务活动是极其重要的工作内容。4.2信息平台的作用（1）信息发布147 利用信息平台，通过授权和建立相应的信息发布规则，为企业发布信息提供帮助和服务。这些信息既可以是广告和宣传方面的，也可以是业务方面的。特别是业务方面相关信息，如农产品价格信息、运力信息、货源信息、定单执行情况、仓库资源信息、库存状况、政府政策信息、预告与警示信息等的发布。（2）信息交换在物流中心聚集的企业主要包括：工业企业、流通企业、第三方物流企业、货代企业、仓储企业、配送企业等。信息平台为这些在业务发展和经营管理方面具有密切联系的企业之间交换各种信息创造良好的条件。同时，有利于X农产品生产物流中心与其它物流中心、配送中心之间数据交换，实现区域物流信息共享。（3）信息整合在信息发布和交换的基础上，通过信息平台整理，协同企业之间的运作，可以形成与设施综合利用、装备租用等相关的，能提高企业经营与管理效率的共用信息，发挥信息在引导企业进行物流运作方面的作用，提高物流信息和物流资源利用率。（4）优化物流管理通过信息平台提供的物流管理优化方法，可以为企业提供优化物流管理与运作的支撑，支持用户优化运输线路安排及实时调度等，从而以最短的流程、最快的速度、最小的费用实现物流系统的正常运行，提高物流效率，降低物流成本，提升物流企业的服务水平。（5）信息托管通过开发具有综合管理功能、通用性的物流信息管理系统，形成对物流运作与管理的信息管理支持，为开展物流服务与经营的中小型企业提供信息化管理环境与软、硬件条件支持，使这些企业可以借助信息平台进行企业内部业务管理。这种具有信息管理与服务托管特点的业务，可以降低中小企业信息系统开发与信息环境建设的成本。（6）物流业务管理147 信息平台在发挥对物流业务进行管理上的基本作用体现在两个方面：一是创造数据处理环境与条件，为物流服务企业进行仓库管理、配送管理、运输管理、货物追踪管理等业务管理和客户关系管理等提供支撑；二是建立企业之间的业务交往与合作管理平台信息，降低企业之间建立业务往来的成本，提高业务联系的紧密度，尤其加强物流中心与上下游企业之间的合作，形成并优化供应链。（7）电子交易电子交易管理可以完成对网上交易活动全过程中的人、财、物，对客户及本企业内部的各方面进行协调和管理，为网上交易提供了一个良好的交易服务和进行管理的环境，使电子商务的交易过程得以顺利、安全地完成。4.3信息平台设计4.3.1信息平台设计原则本项目信息平台设计原则如下：（1）采用先进的系统规划设计理念、计算机硬件和网络技术进行设计开发，选用技术成熟的产品以保证有完善的售后服务，各系统平台尽量一致，以减少系统开发和维护的成本。（2）信息平台为面向用户的系统，设计要充分考虑到服务对象的要求，使系统具备实用性与可操作性。（3）信息平台是对物流企业与社会开放的，在系统设计时应充分考虑系统安全性问题，采用网络安全技术和严格的用户权限管理，以防止非法操作和恶意入侵造成的系统灾难。（4）信息平台将提供每天24小时不间断服务，在系统设计时应充分考虑系统可靠性问题，通过采用备份方案提高系统可靠性，避免由于系统崩溃而造成灾难性后果。4.3.2信息平台网络设计信息平台网络147 系统采用集中信息化处理，网络的各种应用集中在网络信息中心。根据发展需要，本项目对信息平台网络建设要求如下：l建立高速主干网络，保证物流中心各部门的每个信息节点都能通过网络访问中心服务器，请求应用查询数据库。l采用统一的网络标准和接口标准。l选择高水准的计算机网络系统，确保企业网络的高可靠性，为网络的可靠运行和企业内部的数据安全提供保障。l有良好的可拓展性，能够满足不断扩大的业务需求。l物流中心与各级服务站之间通过互联网连接。网络系统设计方案如下：网络信息中心设于生产物流中心综合办公楼，采用3COM交换机作为核心交换机。数据库服务器、应用服务器与交换机采用千兆以太网连接；核心交换机与各用户的子交换机之间采用可靠、高速的千兆以太网络技术，实行双线制容错连接，从而确保了网络的安全可靠性，使网络主干不受布线系统损坏的影响。网络服务器与网管工作站采用高性能服务器和工作站，客户终端工作站通过子交换机再连到主交换机。在网络信息中心，Internet经防火墙、核心交换机与物流园内部局域网相连。服务器采用企业级服务器，操作系统采用UNIX，数据库采用Oracle。网络信息节点拓扑图见图4.1。信息平台网络系统主要硬件设备表见表4-1。表4-1信息平台网络系统主要硬件设备表项目计划数量(台)品牌备注服务器4IBM智能交换机23COM防火墙1安氏子交换机503COM工作站微机500联想147 图4.1网络信息节点拓扑图4.3.3信息平台软件设计4.3.3.1功能设计根据项目服务范围与功能定位，信息平台软件设计满足如下六个功能：（1）产品价格信息发布利用全国棉花交易市场、郑州商品交易所、合肥全国棉花交易中心、农产品期货网等商品信息，建立X农产品价格信息中心，并实时发布各类产品价格信息。（2）物流信息服务功能物流信息服务是信息平台的基本功能。物流信息服务包括对各类物流信息提供输入、组织、维护、发布、查询、交换等服务。（3）物流资源整合功能147 物流资源整合功能通过系统接口的标准化将不同结构信息系统进行整合，通过物流信息化标准，将分散的、不同标准的信息资源进行整合，根据一定的标准提供开发式的物流应用系统，整合中小物流企业的信息资源。（4）在线交易功能物流业务在线交易功能为供需双方提供一个电子交易平台，有利于规范市场动作，整合大量闲散物流资源。物流在线交易功能包括：网上报价、网上下单、网上配载、信息外包和项目招标等。（5）物流作业管理功能物流作业管理功能包括库存控制、贸易管理、运输工具管理、财务管理等，可对企业内部、外部资源进行计划与管理，并能面向物流作业供应链的全过程。（6）物流业务辅助决策功能利用信息平台积累全面、长期数据，通过建立物流业务的数学模型，对历史数据进行分析、挖掘，为用户在预测、规划评估等方面提供决策支持。辅助决策功能包括：物流优化、各级客户地理分析、运输能力模型分析、交通物流资源优化、门到门服务分析优化、联运优化方案分析、仓储能力分析、中转仓库优化方案等。4.3.3.2结构框架设计信息平台系统采用三层结构框架，即数据层、服务层和用户层。（1）数据层信息平台数据层是对各类物流相关数据进行采集、组织、存储和维护。数据层的主要数据库包括：l基础信息数据库包括区域综合交通运输信息、区域配送路线信息、区域物流设施基础信息、物流企业基本信息、工商企业基本信息、物流相关信息、政策法规信息等；l供需信息数据库包括车辆需求信息、车辆供给信息、仓库供给信息、仓库需求信息、农产品需求信息、农产品供应信息、其他物流需求信息等。147 l综合管理信息数据库包括快递管理、快速通关管理、计划控制、仓储管理、运输管理、货代管理、配送管理、客户关系管理、统计分析等基础信息。（2）服务层服务层是基于数据层上的物流应用服务信息平台，在这些平台上可根据客户在不同时期的不同需求开发不同的应用系统。基本平台包括：基础信息服务系统、物流作业管理信息系统、物流企业管理信息系统、供需交易信息系统等。l基础信息服务系统为客户提供各类信息的查询、共享、交互等服务，包括：商品价格查询、流程查询、在库查询、在途查询、定制查询、账单下载、实时跟踪、定制信息、咨询服务等。l物流作业管理信息系统物流作业管理信息系统是为物流中心内的物流企业提供多种物流作业过程的现代化管理手段，并为企业提供多项优化辅助决策的增值服务。包括仓储管理系统、配送管理系统、运输管理系统、货代管理系统、报关管理系统、采购管理系统、结算管理系统、合同管理系统、客户关系管理系统、数据交换系统、决策支持系统等。l物流企业管理信息系统该系统对物流中心及物流中心内物流企业实现计算机管理。包括自动化办公系统、财务管理系统、统计管理系统等。l电子交易系统该系统为供需双方提供规划、快捷的交易方式。包括：实时查询、清单录入、网上下单、信息反馈、网上报价、网上交易、网上联盟、数据交换、信息外包、项目招标等。（3）用户层147 用户层面向生产物流中心内部与外部的物流企业、社会其他相关部门和客户，系统采用身份认证的方式在系统中进行层次划分，向不同的用户提供不同层次的标准程序接口和通信服务机制，以便提供不同层次的信息服务。在用户层设置相关的系统安全防护措施，保证网络、数据库和应用系统的安全。4.3.3.3技术设计信息平台的建设依托现代高科技网络通信技术和计算机管理技术的支撑，为实现信息平台各项设计功能，拟采用以下技术：l数据自动采集与存储技术物流信息数据采集通过条形码和扫描读数仪技术进行，信息存储拟应用计算机数据库技术、海量数据存储和管理技术。l数据及系统的安全维护平台的程序接口拟采用密码加密技术、密钥管理技术、数字签名技术及防火墙技术；平台的数据层拟采用数据库实时备份技术及双机热备份技术等。l数据通信与交互采用局域网来完成EDI通信，应用CORBA技术、开放EDI技术和InternetEDI技术来完成物流信息共享和信息交互作业。l信息标准化所有物流信息均采用物流信息分类编码标准体系及EDI相关代码标准体系。l在线交易拟应用电子商务技术完成物流的网上交易活动。l物流优化决策与管理通过综合应用计算机管理信息系统技术、企业业务流程重组技术、企业资源规划技术、商业智能技术来实现物流优化决策与管理。147 第五章项目选址及建设条件5.1项目选址5.1.1选址原则（１）符合各项规划区域范围和四至界限明确，符合《安庆港总体规划》，符合《安庆市土地利用总体规划》和城市发展规划，符合《国家物流业调整与振兴规划》。（2）配套条件良好以安庆港长风港区为依托，有较好的能源、综合交通、供水、通讯以及其它基础条件。（3）可持续发展注重环境保护，以人为本，节约用地，减少对生态和环境的影响，坚持可持续发展原则。5.1.2场址选择该项目选址于安庆市临港产业区东部，东临环城东路、西临内环东路、南临元山路、北侧为星光路，位于安庆港铁水联运综合物流基地，交通、供电、供水等配套工程正在逐步实施，供水、供电设施齐备。规划中的铁路从物流中心南侧长风乡前江口通过新建长江铁路大桥横过长江，接通铜九铁路，物流中心东侧为长风港区。整个项目所经营的棉花和食用油为大宗物资，非常适合运价低廉的铁路和水路运输，而项目所在区域又恰好处于铁路与水路的合抱之中，具备从事农业物流良好的交通区位条件和地理优势。147 5.2建设条件5.2.1区域发展概况（1）区划与人口安庆市为X省直辖市。位于X省西南部，长江下游上段北岸，北纬29°47′～31°17′、东经115°46′～117°44′。长江流经市境200余公里。其四至为：隔江与江西省九江、湖口、彭泽和X省东至、贵池、铜陵等地相望；北、西绵亘大别山南脉，与X省霍山和湖北省英山、蕲春、黄梅等地峰壑相通；东北与X省无为、庐江、舒城等坦途相接。面积15398平方公里。全市辖7县1市3区，共设19个街道办事处和102个镇、61个乡、1226个居委会、1608个村委会。另外，省属农垦企业华阳河农场和皖河农场均坐落在市境内。2010统计年度，全市人口出生率为9.36‰，比上年上升0.08个千分点；死亡率为4.73‰，比上年下降0.14个千分点；自然增长率4.63‰，比上年上升0.22个千分点。2010年末全市户籍人口615.62万人。安庆市劳动力资源丰富，农村人口占绝大多数，18—60岁主要劳动力外出务工率较高，因此对于农业的产业化、机械化、规模化经营要求逐年突显。（2）经济与产业经过几十年的发展，安庆市经济结构已经由“一二三”转变为“二三一”结构，国民经济保持平稳快速增长。初步核算，2010年全年地区生产总值（GDP）988.11亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值155.55亿元，增长4.5%；第二产业增加值523.99亿元，增长19.4%；第三产业增加值308.57亿元，增长10.4%。第二、第三产业对地区生产总值增长的贡献率为66.1%和28.4%。分别比上年提高4.7个百分点和下降1.5个百分点。地区生产总值中三次产业比例为15.7:53.0:31.3。147 安庆市土地辽阔，土壤、气候和水资源条件较好，光热资源丰富，适宜棉花和多种经济作物生长，对于林果业和水产渔业生产也是十分有利。近年来，安庆市农田水利、交通、电力等基础设施发展很快，进一步开发农业和相关产业的潜力很大。安庆市主要农作物有：棉花、水稻、油菜、茶叶、水果等。全年粮食种植面积454156公顷，比上年扩大1696公顷，其中稻谷面积385267公顷，棉花种植面积72649公顷，油料种植面积137483公顷，蔬菜种植面积68533公顷。全年粮食总产量261.96万吨，比上年减产4.65万吨，下降1.74%，油料产量25.26万吨，下降6.7%。棉花产量92131吨，下降2.8%。蔬菜、水果在扩大优质品种的基础上平稳发展。蔬菜产量140.87万吨，增长3.4%。水果产量32772吨，增长5.9%。安庆市畜牧业、渔业稳步发展。2010年全年安庆市肉类总产量29.61万吨，比上年增长2.4%。禽蛋产量15.89万吨，增长8.7%。水产品产量33.69万吨，增长4.6%。由于气候适宜、农业科技投入逐渐增加，安庆市大部分农作物、水产品的产量丰富、品质优良，具备农业规模化、产业化、品牌化发展的基本条件。（3）资源与配套安庆地表水资源丰富，平均地表水资源量105亿方，地下水资源量22.3亿方，地下水与地表水重复计算量18亿方，水资源总量109亿方。安庆市通讯设施齐全，功能完备，具有现代化的与国际接轨的各种通讯设备。电力充沛，用电还可享受X省政府的财政补贴。安庆中心城区现有火电厂两座，总装机容量为82万千瓦。至2007年底，安庆中心城区电网共有2座220kV变电站、9座110kV变电站。安庆市规划新建9座220千伏变电站、22座110千伏变电站。完善的基础设施条件，为该市经济全面发展提供了十分有利的条件。5.2.2自然气候条件（1）地形地貌安庆市地貌丰富多样，总体特征是西北高、东南低。西北部是大别山低山区，中部丘陵起伏，间有低山、湖泊，东南部为长江洲圩滩地。147 安庆市境内地质构造单元属淮阳山字型构造前弧顶端到东翼及其内侧马蹄形盾地。沿江地质基层为白垩系砂砾岩，东郊圩区系湖口冲积层，由垩砾土、粘土沉积组成，上面覆盖着不同程度的填土层。北郊和西北部为一、二、三级阶地被砂层和粘土覆盖。在大地构造上，自雷家冲向北至洪水塘有一走向为60度头坡大断裂，断层的东南盘相对下沉，沉积了大片白垩系红层。整个用地范围内无大的地质不良现象。（2）地震情况a、场地地震分析依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001)，本场地地址抗震设防烈度为7度区，设计基本地震加速度值0.10g，设计地震分组为第一组。故本项目各主要建构筑物应依据《建筑抗震设计规范》的规定进行相应的抗震设计。b、场地土与场地类别根据《建筑抗震设计规范》规定，场地类别为III类。c、场地稳定性评价场地和地基稳定，适宜工程建设。（3）气象条件安庆市属亚热带季风气候区，气候温和，雨量充沛，光照充足，无霜季长，四季分明。年平均气温16.5°。极端最高气温：44.7℃极端最低气温：-9.3℃年最大降水量：2207.7mm年最小降水量：755.2mm年平均降水量：1403mm年平均雾日12.8天（一般在11月至次年3月的早晨）常风向：EN频率30%用地范围内无封冻史。147 5.2.3工程地质情况因目前尚未就本项目各主要建筑物地址进行钻探，因此本处的场地地层结构是借用物流中心邻近建筑物所作地质钻探后提交的岩土工程勘察报告的有关材料，此材料只作为本项目的前期工作参考，待前期工作完后应请有相应资质的工程勘察部门进行地质勘察作为设计依据。（1）基础形式及持力层选择依据钻探揭露地层资料，第一层：杂填土，厚0.6-3.3米，承载力不做建议,不宜直接作为建筑物地基持力层，应进行夯实挤密处理。第二层：粉质粘土，厚0.3-5.1米，承载力标准值fak=150Kpa,Es=6.21-9.63，可做为建筑物地基持力层。第三层：粘土，最大揭露厚度为15米，fak=300Kpa,Es=17.1-22.9。依场地工程地质条件及拟建建筑物特点，持力层可选择第二、三工程地质层粉质粘土、粘土，如持力层埋深浅，可采取浅基础，如过持力层埋深较深，可采取人工挖孔桩基础（第三层qsik=65kpa、qnk=2300kpa）。为防止建筑物产生不均匀沉降，适当加宽加强基础及上部结构刚度。（2）地下水水质评价场地地下水水位埋深约0.00-2.10米，属上层滞水，该地下水对混凝土无腐蚀性，不需要采取防护措施。综上所述，该场区位置优越，自然条件较好，交通运输便捷，所需各项配套设施均可就近解决，为市场建设提供了良好的条件。5.2.4外部交通条件（1）交通现状现状已基本形成四通八达的区域交通体系。国家公路网层面上有5条高速和3条国道、9条省道；沪渝高速、合安高速、合铜高速、岳武高速、济广高速贯穿境内；铁路大京九铁路东侧分流线——147 合九铁路，是安庆市境内的铁路干线；市域范围现状有2座公路大桥：安庆长江公路大桥（合安高速公路）、铜陵长江公路大桥（合铜黄高速公路）；水运有长江贯穿腹地，紧临安庆港中心港区，可停泊万吨级油轮和5000吨级货轮。安庆现状有一处机场，为军民合用机场，已开通至北京、广州等五条航线。（2）交通规划根据《国家中长期铁路网规划》，市域范围内铁路呈“两横两纵”布局。两横：阜景铁路，线位起自阜阳经六安、安庆，与宁安铁路一道跨过长江经池州进入景德镇，分为客货混行宁安铁路和合安铁路，该铁路为城际铁路，专用客运线路。两纵：合九铁路，起自合肥至九江，远期规划为双线铁路。合九城际铁路，连接合肥至九江，合九城际铁路与合安城际铁路局部段并线使用。构建区域高速公路网，在相邻城市之间形成快速、高效、便捷的交通走廊，在已基本形成的国家干线公路网的基础上，形成覆盖全区域的公路网络；建立覆盖六安、池州、铜陵、景德镇等区域的3小时都市交通圈；各县（市）与中心城之间形成1小时交通圈。在安庆区域内形成“四纵三横”的高速公路网。“四纵”分别为：济广高速、岳武高速（接合安高速）、枞阳至池州高速和合铜黄高速。“三横”分别为：沪渝高速、江北高速和沿江高速。市域内规划形成12条一级公路：3条国道：105、206和318国道；9条省道：103线、209线、211线、212线、213线、228线、229线、320线和332线。区域过江通道规划：望东长江公路大桥（济广高速公路）、安庆长江五桥、安庆长江三桥、安庆长江二桥、安庆长江四桥、池州长江公路四桥、池州长江公路三桥（枞池高速公路）、池州长江公路二桥、池州长江公路大桥。依据《安庆港口总体规划》，长江流域安庆市区域范围内规划有中心港区、宿松港区、望江港区和枞阳港区四个港区，中心港区集中在安庆市中心区范围内，包括古皖河作业区、五里庙外贸集装箱综合物流基地、马窝散货物流基地和长风铁水联运综合物流基地四个作业区。147 5.2.5防洪、排涝条件项目所在地区域有长江（X），根据规划，到2012年，X省长江干流能安全防御1954年型洪水，主要支流防洪标准可达20年一遇，沿淮洼地除涝标准达到5—10年一遇。5.2.6配套设施条件（1）供水项目建设地点位于安庆市东部新城区，东部新城区规划新建第四水厂（马窝水厂）,供水能力为41万m3/日，涉水设施配套工作正在开展，现状用水可从三水厂引线，第四水厂未来完全可以保证自来水供应。（2）供电项目场址属安庆市电业局供电区域，电力充足，供电设施完善，完全可以满足项目用电要求。近期可从规划的秦潭变电站引线，远期由长风变供电。5.2.7项目施工条件项目所选场址地势平坦，平整土地要求不高，所须地基和基础处理的费用较低，防水、防洪容易。综合交通运输条件极其便利，区位优势明显、地方建筑材料的供应渠道和施工用地、用水等条件均能满足建设施工的需要。5.3场址评述本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。147 第六章环保、劳动安全与节能6.1环境保护6.1.1建设地点环境现状（1）四邻环境现状拟建地点位于安庆市未来规划的东部新城区，周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大气、土壤的自净能力较强。（2）拟建地点大气、土壤环境现状安庆市属亚热带季风气候区，大气环境质量较好，土壤纳污能力强。6.1.2主要污染源及污染物项目建设期主要污染源为污水、废水、噪声、粉尘及施工机械排放的有害气体。固体废弃物的主要污染源来自建筑垃圾和生活垃圾。项目运营期的主要污染源为粉尘、废气、油蒸气挥发、噪声、污水、固体废弃物。6.1.3项目污染治理依据（1）《环境空气质量标准》（GB3095—1996）（2）《地表水环境质量标准》（GH3838-2002）（3）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）（4）《建筑施工场界噪声限值标准》（GBl2523—90）（5）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）（6）《大气污染物综合排放标准》（GBl6297—96）（7）《城市区域环境噪声标准》（GB3096～1993）（8）《工业企业厂界噪声标准》（GB12348～1990）（9）《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）（10）《中华人民共和国清洁生产促进法》147 （11）国家和地方部门有关建设项目环境保护管理办法中相关规定6.1.4项目污染治理方案(1)废水治理与综合利用本项目污水主要为清洗废水，成分主要是泥土，基本无有害物质，可与生活废水一起及生活污水，经化粪池处理后，达标排放。(2)噪声治理噪声主要产生于泵、冷冻机及冷凝风机。泵及冷冻机采用单独房间隔离，同时在设计中选用优质低噪设备，并采用减震基础，在产生噪声的厂房内壁涂敷吸声材料，选用隔音门窗，在冷凝风机进气口安装消声器。经过以上降噪措施后，可满足GB12348-90的要求。(3)固体废弃物的治理为控制固体废弃物对环境的污染，开展固体废弃物资源化工作。冷冻水产品和干熟食品在储藏过程中产生的不合格品及下角料，可制作饲料供养殖场用于养殖或集中收集制作肥料回用于农田，不会对当地环境造成污染。(4)绿化美化环境场区绿化是环境保护的重要措施之一，也是工厂文明建设的重要标志，是工厂规划设计中不可缺少的组成部分。本项目将充分利用原有条件，选配良好的树种和植物，对场区进行绿化。绿化的重点以场前区、道路两旁和建筑物周围等空地为主，采取乔、灌木和乔灌木与绿篱搭配；草坪与花卉相间的形式美化场区平面，并利用绿化植物改善环境，为职工创造优美舒适的生产生活条件，促进企业生产发展。6.2劳动安全6.2.1设计依据本项目主要为安庆市江花棉业有限公司X省X147 农产品生产物流中心项目，属农产品储存、流通加工、配送等。其设计依据为：1、《中华人民共和国劳动法》2、《中华人民共和国清洁生产促进法》3、《工业企业设计卫生标准》GBZ1-20024、《工业企业厂界噪声标准》GB12348-906.2.2职业安全卫生主要措施根据国家有关改善劳动条件、加强劳动保护的规定，物流中心充分考虑劳动安全与卫生，努力改善劳动环境。对电伤、机伤、摔伤及噪声等不安全因素，依据“安全第一、预防为主”的方针，积极采取有效措施防范，为企业创造一个安全、文明的生产环境，有关措施如下：（1）园区内生产车间建筑耐火等级为二级，生产火灾危险性为丙类，现有建筑物布置及占地面积应符合防火规范要求。现有总图布置充分考虑园区道路的贯通，给大型消防车进出留足回旋余地。在建筑装修上，采取隔声设计，设置隔声门窗、车间内墙使用吸音材料作吸声处理。（2）电气安全建筑物设计按国家规定设置避雷系统。所有电气设备金属外壳均妥善接地，电气设备和线路绝缘良好。生产设备均制定安全操作规程，使工人做到有章可循，同时按规定配备必要的安全防护用品，所有危险区域均设有危险标志和防护措施。（3）防机械伤害车间内应考虑足够的安全通道，设置必要的照明装置，留足安全间距及安全操作位置，危险部位设置标志及危险警告指示。（4）生产卫生园区内各企业生产车间应保持整洁，空气新鲜，地面无明显积水，墙地面、设备、工器具、操作台等应经常擦洗。实验室和办公室内装有空调，保证室内的温度、湿度要求和空气清新。对产生的废料等设专人及时清理，保证生产环境清洁卫生。147 6.3节能6.3.1设计依据（1）《中华人民共和国节约能源法》（1997年颁布实施）（2）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第143号）（3）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（4）《中国节水技术政策大纲》（5）《节能省地型建筑推广应用技术目录》（建设部2006年3月发布）（6）国家标准《综合能耗计算通则》6.3.2设计原则1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合企业具体情况，尽可能做到能源综合利用。6.3.3节能措施1、建筑节能（1）利用建设位置的特点，在安排平面布置和形体设计时充分考虑保证良好的朝向，保证有组织的自然通风和自然采光，从而减少机械通风设备、空调开启频率和时间，降低人工照明的电耗。最大限度地减少室内环境对人工采暖通风设备的依赖，达到建筑与自然的统一。（2）在保证设计风格的前提下，尽量选择适宜的建筑体形系数和窗墙比。（3）采用传热系数较小的窗框材料，保温绝热性能好的门窗，以有效阻挡热辐射侵入房间。通过保温隔热功能材料和传统承重材料之间的相互配合，降低建筑物自身围护结构的传热系数。（4）推广采用新型墙体建筑材料，促进资源节约。147 （5）屋面采用珍珠岩预制板等保温绝热性能好，传热系数较小的新型材料和相应的施工工艺。2、电气节能措施（1）所有电气设备，均采用建设部推荐的节能产品，杜绝使用淘汰产品。（2）除特殊需要外，尽可能多采用T8荧光灯管（配电子镇流器）及节能灯，对同一区域（房间）内的灯具进行分组控制。（3）在低压配电盘和冷水机组配电盘处设无功自动补偿装置减少无功损耗。（4）采用铜质电线、电缆布线，对于冷水机组这样的大负荷采用母线槽供电，以减少有功损耗。3、空调通风节能措施（1）在中央空调末端冷冻水回水管上设电动阀，空调室内加装温控开关，以控制室内温度。空调冷冻水供回水总管之间设有压差控制器，根据冷冻水系统的压差变化而自动调节旁通水流量。（2）冷水机组选用部分负荷性能优越的螺杆冷水机组，且采用多台组合的方案，使机组不论是在高峰负荷还是部分负荷时都能有较高的效率。（3）冷水机组、冷却水塔管路上设电动阀，使冷冻水泵、冷却水泵和冷水机组、冷却塔之间实现一对一的运行。（4）采用分散式空调机组的房间，优先选用高效节能的产品。（5）合理布置送、排风系统，选择风量、压头适当的风机，使风机在高效率的状态下工作。6.3.4节水措施（1）工业用水重复利用技术大力发展和推广工业用水重复利用技术，提高水的重复利用率是工业节水的首要途径。（2）冷却节水技术147 发展高效换热技术和设备。鼓励发展高效环保节水型冷却塔和其他冷却构筑物。发展高效循环冷却水处理技术。（3）供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。6.3.5减排措施（1）加强环境监管，对项目内企业加强监督检查和监测频次，增强对企业排污状况、设施运转情况的监控能力，确保企业污染治理设施正常运转，污染物稳定达标排放。（2）严把环保准入关，按照区域、流域和行业规划环评，建立一套科学严密、运转有序、层层把关的排污总量指标审核程序，凡新上项目必须执行环境影响评价和“三同时”制度，严格控制排污总量，做到增产、增效、不增污。147 第七章组织机构与人力资源配置7.1组织管理与机构设置原则7.1.1管理主体与模式X农产品生产物流中心的管理主体是X农产品生产物流中心董事会，管理的基本模式是组建项目公司，由该公司按照董事会的规划方案，实施建设和经营。X农产品生产物流中心的组织机构和人力资源的配置，均在此前提下进行。7.1.2机构设置原则（1）决策权、执行权和监督权三权分离原则本物流中心的决策权属于股东大会（股东会）以及由股东大会选出的董事会，董事会是物流中心的常设机构，负责中心的经营管理工作。中心日常经营活动的执行权属于由董事会任命的经理阶层。对中心经营活动的监督权属于监事会。（2）利益与成果相结合的原则在设置物流中心组织机构的时候，必须将组织机构成员的利益同中心经营管理的好坏紧密的结合起来。在这当中尤其要注意将员工利益与中心的效益联系起来。（3）素质第一的原则公司组织机构各类人员的配备，应当坚持素质第一的原则。作为公司的领导人员，他们必须具备下列一些知识：1）关于公司产品的生产技术方面的知识。2）关于领导对象所构成的系统知识，如组织行为学、管理心理学等。3）关于在解决问题的过程中，对必须与之发生联系的外部环境的知识。147 7.2组织机构设置物流中心项目的前期筹备工作由安庆江花棉业有限公司负责组织实施，物流中心的建设及建成后的管理实行董事会领导下的总经理负责制，自主经营。1、组织机构公司设总经理1人负责全面工作，下设各业务科室及行政管理科室，具体负责公司的各项工作。组织机构系统见下图：图7.1X农产品生产物流中心组织结构图2、工作制度该项目全年作业天数360天，人员年工作日251天，行政管理实行单班制，仓储区三班制，每班工作8小时。另外在繁忙时期，通过劳务服务公司，雇佣一定比例临时工人。147 7.3人力资源配置与管理7.3.1人力资源配置本着务实、高效、精干的原则，在满足项目生产经营和管理需要，保证项目顺利进行的前提下，合理设置劳动定员。表7-1X农产品生产物流中心人员组织结构、人员配备劳动定员部门管理人员在册工人（含技术员）临时工人合计董事会77监事会33总经理11副总经理77办公室95059人事部3710后勤部1214060212计财部5813结算中心53540信息部5813保卫部8562488服务部24336144504交易管理部157590市场开发部43539仓储部15168112295加工部357703301135运输部710545157配送中心78436127合计172187775128007.3.2人员培训147 对员工可采取内部培训的方式和到外地进行研修、带培的方式对员工进行100%上岗前培训。147 第八章建设项目管理及实施进度8.1建设项目管理为了确保项目保质保量完成，达到精品工程的目标，对项目建设实行法人负责制、工程招投标制、承包合同制、监理制、验收制等制度。施工组织管理：在项目经理的统一部署下，工程技术部负责编制项目招标文件，通过招标，选择有资格的工程承包单位，并组织有关人员进行培训，制定相应规章制度，协调各方面工程，为工程实施创造必要的条件。严格执行工程监理制度：建设单位应委托（或通过招标）有资格的工程质量监理机构，全面负责工程监理，并实行监理工程师负责制，以确保项目工程质量和建设工期要求。8.1.1实施原则与步骤1）项目的实施首先应符合国内的建设审批进度，同时要积极创造条件，保证各项建设费用的落实。2）成立公司下属的项目部负责项目实施的组织、协调和管理工作。3）设项目经理，作为项目的法人及用户代表。项目实施进程中的决策、指挥、执行以及对外谈判与联络等均由项目经理负责。经理向公司负责，公司对项目经理进行监督，检查。4）在项目实施过程中，公司作为项目执行单位应与项目的设计、供货、施工、安装等履行单位签订相关合同，履行必要的法律手续，按照国家的有关法律、法规执行。5）与有关项目履行单位协商制定项目实施计划，并于履行前通知有关各方。8.1.2组织机构与分工为了确保项目的顺利进行，由主管部门领导参加，组成“147 工程筹建小组”，专门负责项目的组织、协调、领导工作。由“领导小组”负责组建工程项目部，作为项目执行单位，全面负责项目的具体实施工作。拟聘请有关专家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技术问题的咨询与决策。项目部下设三个职能部门：1）资金部：负责项目的财务计划和实施计划安排、与项目履行单位办理合同协议，以及资金的使用收支手续。2）综合部：负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作。负责项目技术文件、技术档案的管理。主持设计图纸会审、处理有关技术问题，以及组织职工的专业技术培训等工作。3）工程部：负责项目的土建与安装工程施工，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；项目设备材料的订货采购保管，调拨等项工作。8.2建设项目实施进度为使本项目尽快建成并投入使用，项目批复后，应尽快委托有关部门进行初步设计和资金落实，同时做好设备考察和订货工作，并对工程建设实行招投标。同时，为确保工程进度和建成运营后达到预期效益，应合理安排工期，做好市场开发和管理人员的培训工作。根据项目进展情况，预计批复可行性研究报告后，项目从前期准备工作到竣工验收投入使用共需3年时间。8.2.1施工进度安排整个项目实施进度安装见下表：147 表8-1项目工程实施进度表（按季度分）8.2.2建设与运营的衔接X农产品生产物流中心可以采取边建设、边运营的方式，在进行基础设施建设的同时进行招商，当经过3年的建设期，即可进入全面的营运期。147 第九章投资估算与资金筹措9.1投资估算9.1.1投资估算范围本项目总投入资金估算范围主要由建设投资、建设期利息、流动资金三部分组成，其中，建设投资主要包括：建筑安装工程费用、设备及工器具购置费用、与工程建设相关的费用（含建设用地费用、建设单位管理费、工程勘察设计费、环境影响评价费、城市基础设施建设费、工程招标代理费、监理费、工程保险费等相关费用）、基本预备费用等。9.1.2投资估算依据及编制说明9.1.2.1建筑工程费、安装工程费本项目建筑安装工程费用及辅助配套设施费用依据安庆市部分类似结构类型单项工程每平米造价参考指标以及X省清单计价规范，参考国家相关部门制定的《粮食仓库建设标准》、《棉麻仓库建设标准》、《食用油库建设标准》等专用仓库建设标准，按照单位面积造价指标进行估算。9.1.2.2设备及工器具购置费设备、工器具购置清单依据报告第三部分“项目建设方案”中相关内容，参考市场价格进行估算。9.1.2.3与工程建设相关的费用本项目与工程建设相关的费用，包括建设用地费用、项目前期工作费用、建设单位管理费、工程勘察设计费、工程监理费、工程招标代理费、环评报告编制费、施工图审查费、工程保险费、项目开办费、其他行政规费（如城市基础设施建设费）等。各项费用估算依据分别为：（1）建设用地费用本项目147 用地处于安庆市新城东区，安庆市目前土地基准价格，本项目土地价格为28.4万元/亩，符合《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307号）规定要求。土地契税按照成交价格的4%计算。（2）项目前期工作费用按照与委托方签订的可行性研究报告合同文本确定项目建议书及可行性研究报告编制费用；依据原国家计委《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格1999[1283]号）确定可行性研究报告评估费用。（3）建设单位管理费依据财政部《关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》（财建[2002]394号）文件规定计算。（4）工程勘察设计费依据国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计价格字[2002]10号）、《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）文件规定计算。（5）工程监理费依据国家发改委《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）文件规定计算。（6）工程招标代理费依据国家计委《关于<招标代理服务收费管理暂行办法>的通知》（计价格[2002]1980号）文件规定计算。（7）环评报告编制费依据国家计委、环保总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价[2002]125号）文件规定计算。（8）施工图审查费依据建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》（建设部令第134号）文件规定计算。（9）工程保险费依据工业厂房、仓库等建设项目的标准，工程保险费率为0.3%，基数为土建工程费用和设备费用。147 （10）其他行政规费主要为城市基础设施建设费用，依据安庆市政府办公室《关于进一步规范城市基础设施配套费征收使用管理的意见》（宜政办发[2004]27号）计算城市基础设施建设费。9.1.2.4预备费用预备费仅考虑基本预备费用，按照建设投资的5%计算。9.1.2.5建设期债务资金融资成本按照规划，债务融资为中长期融资，融资成本按照中国人民银行最新公布的金融机构贷款基准利率计算，三年期贷款利率为6.65%。9.1.2.6铺底流动资金流动资金为维持项目正常运营而由企业预先支付的资金，包括外购原材料、外购燃料及动力、员工费用、管理费用及其他费用等。根据项目规划及功能分区进行估算。9.1.3项目投资估算投资估算是在项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上，估算项目投入总资金（包括建设投资和流动资金）。根据目前行业状况，在充分调研安庆及周边地区相关企业物流发展需求的基础上，立足安庆市社会经济发展情况，结合与行业内各专家交流的意见，确定本项目总投资估算为244820万元。详细估算参见附表9-1：物流中心建设投资总估算表。附表9-1物流中心建设投资总估算表单位：万元序号工程项目或费用名称建筑面积（㎡）建筑安装工程设备及安装工程其他费用合计一建设投资　169199.229533.0054091.38232823.601工程费用　　　　　1.1棉花物流区　4287.98　　4287.981.2食品油仓储加工区　2690.57　　2690.57147 1.3粮食仓储加工区　4963.34　　4963.341.4信息服务区　11667.71　　11667.711.5冷链物流区　21445.75　　21445.751.6管理办公区　1253.87　　1253.871.7会展交易区　47656.20　　47656.201.8共同配送区　11735.90　　11735.901.9配套住宅区　25989.06　　25989.061.10流通加工区　2040.00　　2040.001.11保税物流区　4364.15　　4364.151.12多式联运区　21838.69　　21838.691.13码头建设　5000.00　　5000.001.14绿化费　900.00　　900.001.15道路及管线　3366.00　　3366.00　小计　169199.220.000.00169199.222设备购置费　　　　　2.1棉花仓库设备　　350.00　350.002.2汽车衡*3　　105.00　105.002.3食用油油罐　　1400.00　1400.002.4食用油精炼设备　　1100.00　1100.002.5暂存罐　　30.00　30.002.6食用油分装设备　　1200.00　1200.002.7锅炉　　22.00　22.002.8油泵　　126.00　126.002.9中水池设备　　10.00　10.002.10平房仓设备　　100.00　100.002.11立筒仓、稻壳仓设备　　150.00　150.002.12粮食加工设备　　1300.00　1300.002.13变配电所设备　　1200.00　1200.002.14堆存仓储设备(叉车/堆垛机)　　590.00　590.002.15物流信息平台(软件/硬件)　　500.00　500.002.16安保设备/设施　　150.00　150.002.17农产品检验检疫设备　　400.00　400.002.18龙门吊　　800.00　800.00　小计　0.009533.000.009533.003其他费用　　　　　3.10建设单位管理费　　　2034.752034.753.20建设单位临时设施费　　　508.69508.693.30可研编制费　　　200.00200.00147 3.40勘察费　　　1350.001350.003.50设计费　　　3000.003000.003.60监理费　　　1017.371017.373.70工程保险费　　　507.60507.603.80土地使用费　　　36293.8436293.843.90人员培训费　　　650.00650.00　小计　　　45631.4245631.424预备费　　　　　4.10基本预备费　　　8459.968459.96　小计　　　8459.968459.96二铺底流动资金　　　1280.941280.94三建设期利息　　　10715.0110715.01　总投资合计　169199.229533.0066087.33244819.559.2资金筹措本项目资金来源由企业自筹、金融机构借款等方式组成，企业自筹83692万元，金融机构借款161128万元。（1）资本金本项目资本金为44629万元，占项目总投资的34.2%，由项目发起人（安庆市江花棉业有限责任公司，X省安庆市禾丰农资有限公司）或其牵头的投资集团投资共同出资，资本金出资比例符合国务院《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号）以及资本金调整等相关文件规定。（2）金融机构贷款以本项目土地使用权及地上构筑物做抵押、项目投资人提供第三方连带担保的形式，项目筹集建设期债务融资161128万元，占项目总投资的65.8%。9.3资金使用计划本项目的建设期为3年，147 根据项目规划建设周期及实施进度表，经估算，项目各年投资计划如表9-2所示。表9-2各年度投资计划单位：万元序号项目合计建设期123项目总投资24482035242893871201911建设投资232823.63422280901117700.62建设期利息10715.01102044205275.013流动资金1280.940640640.94项目各年投资计划详细情况见附表9-2：项目投资使用计划及资金筹措表。147 第十章财务分析及社会评价10.1财务分析10.1.1财务评价依据本项目按照国家发展改革委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（发改投资[2006]825号）文件规定，依据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关要求进行财务评价，同时，参考财政部《新企业准则》、国家税务总局《企业所得税法》、中国人民银行发布的利率标准以及相关部门颁发的财会、税收等方面的政策、规章制度。10.1.2财务评价基础数据选取10.1.2.1计算期本项目财务评价计算期包括建设期和运营期，共17年，其中，建设期3年，达产运营期14年。项目按照“滚动投资、建成一期、投入一期”的方式，滚动开发。10.1.2.2财务基准收益率本项目财务基准收益率确定为9%。10.1.2.3税率本报告采用的各种税率见表10-1。表10-1适用税率序号税项税基税率1营业税营业收入5%2增值税销售收入的17%3城市建设维护税率营业税.增值税7%4教育费附加税率营业税增值税3%5房产税各项租金收入12%6土地使用税实际占用土地面积3元/㎡147 7企业所得税利润总额25%10.1.2.4利率融资成本按照中国人民银行最新公布的金融机构贷款基准利率计算，五年期以上贷款利率为6.8%。10.1.2.5生产负荷投产期2年内的生产能力利用率分别为设计生产能力的60%、80%；自运营期第3年开始，所有业务达到设计生产能力。10.1.2销售收入估算10.1.2.1营业总收入估算本项目营业收入主要来源于以下各项：仓储收入、流通加工收入、运输收入、装卸搬运收入、贸易收入、租金收入、车辆服务收入、信息服务收入、融资服务收入。1.仓储收入。仓储费用根据仓库存放货类的年度物流量（前述市场需求预测数据）、利用效率和单价分别计算；棉花、食用油、粮食仓库的单价为12元/吨，冷库单价为18元/吨；达产后年度仓储收入900万元。2.流通加工收入。本项目核算食用油灌装及大米加工收入。灌装线按照年度5万吨加工能力并全部销售计算，年收入60000万元；大米按照10万吨加工能力并全部销售计算，年收入45000万元。3.运输收入。本项目核算自由车辆运输收入及通过园区开票的运输收入。运输物流量按照物流中心自有车辆运载能力以及预测物流量计算，平均运输半径为250公里，运输单价0.6元/吨/公里，自由车辆运输收入9000万元；通过园区开票的公路运输收入为51120万元。4.装卸搬运收入。装卸搬运量按前述需求预测计算，装卸搬运单价为10元/吨，达产后年度收入3440万元；过磅费单价为1元/吨，达产后年度收入为344万元。5.贸易收入。147 达产后，棉花贸易量15万吨，年贸易额45亿元；粮食贸易量为30万吨，年贸易额8.7亿元；农特产品贸易量20万吨，贸易额约为20亿元；油料贸易量10万吨，年度贸易额为11.2亿元。6.租金收入。商贸交易区月租为15元/㎡，年度租金收入为3240万元；货运服务区配套出租15元/㎡，年度租金收入为835万元；行政办公区扣除自用部分全部出租，月租为25元/㎡，年度租金收入720万元；商务服务区全部为出租经营，月租为30元/㎡，年度租金收入为2385万元；汽配区出租经营，租金为25元/㎡，年度租金收入为30万元；员工配套住宅租金8元/月/㎡，年度租金收入为1175万元。7.车辆服务收入。按照园区规划停车位数量和车流量、工作天数计算，5元/次，年度收入为152万元。8.信息服务收入。全部建成投产后，园区发展会员2000个，年会员费收入600万元；年发布信息数量6000笔，年收入60万元；广告数量500个/月，年收入300万元；电子商务撮合交易额30亿元，年收入3000万元。9.仓单质押中介收入。按照园区棉花物流量的50%进行计算，每笔按照仓单质押金额的0.5%提取，年中介收入1500万元。综上，根据估算，项目全部建成投产后，年度营业收入达到1032801万元。10.1.2.2营业税金及附加估算根据估算，项目经营期全部投产后，营业税金及附加费214173万元，其中，营业税62999万元，城建维护费4410万元，教育费附加1890万元，其他税负（不含所得税）138574万元。10.1.3总成本费用估算1.外购燃料及动力。汽油费用按照运输行业经验值，选取自营运输收入的30%计算；水电价格按照安庆市现行市场价格，工业用水价格2.024元/立方，经营服务用水2.517元/立方；一般工商业用电价格0.7825元/千瓦时。全部投产后，年度成本为4058万元。2.流通加工成本。147 本项目核算购进食用油半成品及稻谷。食用油半成品10900元/吨；加工用稻谷收购价为2800元/吨；全部投产后，年度购进原料82500万元。3.贸易购进价格。棉花收购价格29400元/吨，油料收购价格10600元/吨，稻米收购价格2600元/吨，各类农特产品采购均价9800元/吨；全部投入运营后，年度外购商品价格成本为821000万元。4.职工薪酬。设计固定员工2800人，人均工资及福利费按照人均1600元/月计算；临时员工（季节工人）751人，人均工资按照750元/月计算；另外，分别按照X省相关标准计算单位缴纳的社会保险，比例为32.3%。全部投产后，年度员工费用为6099万元。5.设备维修费。按照固定资产净值的1%计提日常维修费用。6.固定资产折旧。房屋及建筑物残值率5%，直线折旧，期限30年；机械设备无残值，直线折旧，期限10年；计算机设备无残值，直线折旧，期限5年。7.无形资产及递延资产摊销。无形资产（土地使用权）无残值，直线折旧，期限50年；递延资产无残值，直线折旧，期限5年。8.其他费用。营业费用（市场推广费用）按营业收入的1%计算；房产税按照租金收入的12%计算；土地使用税按照实际占用面积3元/m2计算；其他管理费用（含业务招待费等）按照营业收入的1.8%计算。本项目按照要素估算法计算成本费用，经估算，达产后年均总成本为989559万元。10.1.4利润估算经估算，本项目运营期达产后年均利润总额为56251万元，年均营业税金62999万元；年均利税额270425万元；年均所得税14063万元，净利润42188万元。项目静态投资利润率为17.23%；投资利税率为21.46%。10.1.5财务评价指标基于上述财务评价报表，对本项目进行盈利能力分析及偿债能力分析。147 10.1.5.1盈利能力分析本项目主要盈利能力评价指标如表10-12。表10-12项目盈利能力指标　所得税前所得税后财务内部收益率（FIRR)20.34%14.53%财务净现值(i=9%)8659741104静态投资回收期（含建设期3年）6.68.1动态投资回收期（含建设期3年）8.311.610.1.5.2偿债能力分析根据项目经营现金流和盈利能力分析，按照融资还本付息计划，本项目将在第10年末（含建设期3年）清偿全部贷款，项目偿债能力指标如表10-8。表10-8项目偿债能力指标　345678910利息备付率3.694.855.436.958.5411.3916.8635.30偿债备付率1.731.881.731.771.721.801.752.0110.1.6盈亏平衡分析本项目生产能力的盈亏平衡计算如下：=78.7%本项目完成运营后，生产负荷达到设计生产能力的78.7%，项目即可保本。10.1.7财务评价结论从上述财务评价盈利指标、偿债能力指标、敏感性指标分析可以得出结论：本项目的盈利能力指标、偿债能力指标均超过基本指标，表明本项目在财务上是可行的，经济上是合理的。147 在盈利能力方面，本项目税前财务内部收益率为20.34%，财务净现值为86597万元，静态投资回收期（含建设期）为6.6年，动态投资回收期（含建设期）为8.3年；税后财务内部收益率为14.53%，财务净现值为41104万元，静态投资回收期（含建设期）为8.1年；动态投资回收期（含建设期）为11.6年。上述数据表明，本项目在盈利能力方面，超过财务基准收益率，盈利能力比较乐观。在偿债能力方面，利息备付率、偿债备付率指标是反映项目主体偿债能力的重要指标，在项目可行性分析中，这两个指标的最低要求是必须大于1，指标数值越高，还本付息的资金保证程度越高。本项目的利息备付率均大于3，偿债备付率均大于1.7，可见，项目的资金保障程度较高，偿债风险较低。需要注意的是，项目从开工建设到实际运营过程中，有诸多因素将影响项目的经营效果，在不确定分析中，财务评价结果受营业收入因素极其敏感，这说明为项目的经济效益受经营因素影响很大，故本项目运行过程中注意规避上述风险。10.1.8主要财务评价报表的编制财务评价报表主要包括（详见附表）：附表10-1：营业收入、营业税金及附加估算表附表10-2：总成本费用估算表附表10-3：固定资产折旧估算表附表10-4：无形资产及递延资产摊销估算表附表10-5：流动资金估算表附表10-6：利润及利润分配估算表附表10-7：项目投资现金流量估算表附表10-8：项目资本金现金流量估算表附表10-9：财务计划现金流量估算表附表10-10：资产负债表147 10.2社会评价X农产品生产物流中心项目除了带给投资企业不错的经济回报外，更主要的效益体现在社会效益方面。（1）推动经济增长方式转变，优化产业结构，促进地区经济发展。农产品物流中心的建立，有利于实现农作物种植、农业初级产品流通、农业产业化生产与农产品贸易的一体化发展，引导农业由低附加值产品向高附加值产品发展，促进农业产业化调整，加快农业一体化发展，提高农产品知名度和市场竞争力，促进农村发展，利于农民增收。（2）提升城市功能，提高城市竞争力。X农产品生产物流中心，将致力于打造长江流域中部重要的农产品物流中心，“承接东西、贯穿南北”，充分发挥安庆丰富的农产品资源优势和得天独厚的区位优势，将安庆市打造成全国重要的物流节点城市，促进农产品物流资源在长江流域中部的集聚，提升安庆市的城市竞争力，增强城市辐射功能。（3）吸引企业投资，加快新城东区开发和建设，优化城市布局。X农产品生产物流中心的成功运作，吸引潜在投资者在新城东区的投资，引导新城东区住房、餐饮娱乐、商务服务等相关配套设施的投资建设，带动城市向东部地区发展，明确区域发展定位，优化城市发展布局，利于“双百工程”实现。（4）推动物流服务的社会化和专业化发展安庆市物流业发展仍处于由小规模、分散、管理理念传统的阶段，在“物流业调整和振兴规划”出台以后，全国各地竞相推出促进物流业发展的一系列举措。安庆市借此良机，凭借良好的农业资源优势、优越的区位优势和有利的扶持政策，以“X农产品生产物流中心”为行业示范，引进物流业专业技术人才，启动物流基础设施配套建设和信息化建设，鼓励生产、商贸企业剥离或外包物流功能，整合物流资源，促进物流专业化、集约化、规模化发展，引导生产、商贸与物流企业的联动发展，降低企业物流成本，提高企业市场竞争力。147 （5）增加劳动就业，促进农民增收，利于社会和谐发展。农产品物流中心建成后，将增加2000多个固定就业岗位，同时吸引近800个临时就业机会，增加城镇居民可支配收入，物流中心形成规模效应后，带动周边配套设施的开发、建设与运营，届时还将增加大量的就业岗位和机会；物流中心的现货交易市场和电子商务平台，搭建了农业合作化组织与采购商之间的交易平台，直接缩减了农产品流转环节，让利于农。（6）创设农产品新型交易模式农产品物流中心电子商务平台的开发、运营与推广，有利于引导广大农户借助电脑终端进行网上实时行情查询和交易，开拓农资、农机与农副产品交易新渠道，使农户足不出户实时了解交易行情，及时发布供需信息，降低投入成本，打开产品市场销路。147 第十一章项目风险和对策分析11.1项目存在的风险因素11.1.1市场风险市场是影响项目建设、招商、经营和进一步发展的决定性因素之一，对本项目而言，市场风险主要存在四个方面：11.1.1.1宏观经济的影响物流行业明显受到宏观经济运行状况的影响，物流市场与宏观经济的波动周期在时间上和振幅上的对应关系也非常明显，即当国民经济景气时，市场需求旺盛，而当国民经济处于调整期时，物流市场需求下降。随着我国改革开放的深入，宏观经济的周期性波动愈见明显，因此，本项目不仅会受到国际经济大环境的影响，也将更易受到我国宏观经济的影响。11.1.1.2市场发育程度的影响我国物流市场仍处于初级阶段，大多数生产、流通企业对第三方物流的需求表现的不明显。加之制约物流消费的因素仍然大量存在，如缺乏先进的物流设备、管理经验，信息资源不完善等。这些因素都影响了对物流的需求，也影响着仓储配送市场的发育和发展。11.1.1.3竞争风险X农产品生产物流中心的主要业务是粮、棉、油大宗农产品的流通加工和物流服务，以及肉禽、水产、蔬菜、水果等农产品的批发交易与物流服务。通过招商，吸引国内、国际知名物流企业进驻，另外中心内有部分第三方物流的自营业务。由于目前安庆内已有部分物流企业，有向现代物流业延伸的趋势和抢占市场的打算，这使得本项目将面临较大的竞争压力。147 11.1.1.4对其他行业依赖的风险本项目仓储出租、配送等业务，主要为农副产品加工企业、农副产品流通型企业提供第三方物流服务、信息交流服务和现货交易服务，这一部分业务经营好坏，将不可避免地依赖于其他行业发展的情况。11.1.2经营风险因素本项目经营风险因素主要表现在以下几个方面：11.1.2.1组织模式和管理制度不完善的风险公司是因本项目而设立的项目公司，组织模式和管理制度需要不断完善，在激烈的市场竞争形式和快速变化的经济环境下，组织结构和管理制度完善程度将会影响公司的经营。11.1.2.2内部激励机制和制约机制不健全的风险企业内部激励机制的不完善将可能影响经营管理者对企业经营的投入程度，约束机制不够健全可能使经营者权利得不到有效的监督而导致中心整体经营产生风险。11.1.2.3管理风险从管理上来说，物流行业在国内刚刚兴起，无论是物流中心还是第三方物流的经营，这方面的管理经验和人才均显不足。尽管该中心的开发方有雄厚资金实力，但如何能尽早吸引大的采购中心、第三方物流公司进驻本中心，提高X农产品生产物流中心整体的竞争实力，并同时发展自营的第三方物流，仍是管理者必须面对的问题。11.1.3财务风险11.1.3.1筹资风险147 本项目规模较大，投资额较大，根据目前估算，需要筹集的资金约为8亿元人民币。虽然项目公司已取得银行综合授信额度，需要注意到的是，自2010年下半年以来的货币紧缩政策仍在继续，本项目在建设和运营过程中要充分考虑到信贷收缩给项目带来的潜在风险，未雨绸缪，安排好资金计划。11.1.3.2现金流风险本项目主要的收入来源为物流中心管理收入、自营业务收入、场地出租收入，如果招商环节、自营管理上出现问题，必将使项目现金流入受到较大影响，从而影响项目总体的进展。11.1.3.3利率风险对公司而言，利率风险是指利率水平的上升或银行对本项目融资利率的提高导致资金成本或债务负担的增加。11.2防范及降低风险的对策11.2.1防范市场风险对策X农产品生产物流中心一方面立足于农产品区域配送、城市配送，与市内其他规划中的物流中心形成互补和联动，形成错位经营。另一方面重点规划和建设好信息平台，建立生产物流中心与港区货物的快速处理和协同体系，培养物流供应链的核心竞争力。吸取国外成功物流中心的运作经验，完善，物流信息网络体系、建设物流综合服务系统、全力构筑大辐射的现代物流发展平台。为进入中心物流企业提供快捷、便利的服务，为他们的实际运作减少不必要的中间环节。11.2.2防范经营风险对策11.2.2.1向政府申请财政补贴和税收减免积极争取有关部门在项目建设贷款贴息、征地、动迁、安置以及中心外市政配套费用补贴与减免等方面的支持，降低项目开发成本，控制项目风险。同时，对项目运营产生新增税收，建议由税务部门按比例返还。147 11.2.2.2优化组织结构公司将以精干高效为目标，在稳定现有组织模式的基础上，根据企业内外情况变化及发展战略需要，适合稳妥地对组织体系进行调整和优化，建立现代企业制度。努力做到机构扁平化，并划小核算单位，增强激励机制。11.2.2.3建立目标考核体系公司将对经营管理者制定科学的目标考核体系，完善对经营管理者的奖惩制度。同时，制订严格的岗位责任制，树立“与客户一荣俱荣，一损俱损”的观念关系。11.2.2.4吸引优秀人才加盟本项目将利用安庆市及周边的人才集聚效应，向海内外公开招聘，吸引各类人才，并尽早予以全面的岗位、技术和服务培训，提高经营管理能力。11.2.2.5提高与政府职能部门之间的协调能力生产物流中心建设的成功与否要看项目单位能否“招得进，留得住”。公司应与政府各相关部门保持良好的关系，还将积极与政府职能部门进行沟通，提高与政府职能部门的协调工作，力争今后保住入驻中心的企业减少办事环节，提高效率。与优秀物流相关企业合作，构筑信息服务平台，为进入中心的客户提供较好的物流信息查询、流程安排等服务，同时，也使自营业务借助信息平台，高效运转。11.2.3防范财务风险对策11.2.3.1资金风险的防范公司应通过争取投资方的增资和吸引大企业投资等方式使资本金如期到位。另一方面抓紧与银行进行前期接触，保证其余建设资金按时到位。同时应加大招商力度，以促进项目的尽早收回投资取得收益。147 11.2.3.2贷款偿还风险的防范加大招商力度，利用边建设边运营的收入，及时偿还银行贷款，以降低银行贷款带来的风险。11.2.3.3利率风险的防范为了规避利率风险，应在经营中根据招商等的实际情况，对现金支出和收入流量的期限作详细分析，通过采用不同期限贷款的合理组合来降低总的利息支出。147 第十二章运营模式与政策配套12.1X农产品生产物流中心投资模式建议12.1.1投资模式介绍与选择目前国内外城市大型物流设施在运作模式上普遍体现着一个共同点，就是政府与当地私营业主共同参与规划并付诸实施。由此产生了PPP(政府与企业共同参与)模式。PPP是英文“PUBLIC-PRIVATE-PARTNERSHIPS”的首字母缩写，直译为“公私合伙制”，即政府通过与企业建立伙伴关系提供公共产品或服务的一种方式。PPP的投资模式的优势在于三个方面：效率、集成、责任。1）效率是指通过减少重复设置和分担管理费用更好地使用现有的资源，具体为：政府与企业共同规划建设公共基础设施，避免重复建设造成浪费，同时也提高了资源的使用效率。公共设施的建设运营中融入了私营的成分，可以实现对公共项目管理费用的合理分担。2）集成是指通过共同参与获得更大集成化的方式。集成化是现代化管理的标志和效率实现的要求。PPP模式中集成化从宏观角度体现了政府的政策目标与公共项目实施途径的一致性；从微观角度体现了公共资源和私营资源的集成效应。如PPP中通过政府指导、公共组织协调统一规划基础设施建设，实现社会资源整合，并通过集成化管理手段（信息共享）管理社会经济活动。3）责任是指共同参与的规划能确保公共服务有更大的责任。将私营企业纳入公共项目规划建设的主体，有利于公共部门对社会经济活动中关键问题的关注，确保公共服务承担应有的责任。实现政府与企业长期合作关系的原则包括：政府与企业共同规划；鼓励企业投资，通过建立长期的合同关系，政府与社会获得私营企业提供的服务；更多地将公共服务方式市场化。建议X农产品生产物流中心采用公私合作伙伴（PPP）的投资模式。147 12.1.2实施PPP投资模式的具体措施根据安庆市物流发展现状与X农产品生产物流中心的性质与功能，X农产品生产物流中心宜采取PPP投资模式。在统一规划后，由核心企业进行整体运作，负责建设与融资，进行项目招商，政府进行监督和协调。政府提供优惠政策，并约束企业的建设开发行为，确保物流中心的建设规划目标。政府和企业的具体职责为：（1）政府与核心企业共同规划物流中心的目标与功能。（2）政府提出各种优惠政策（税费政策、财政政策、产业政策、人才政策）来吸引私营企业对城市物流项目的投入和参与，实现统一规划的目标。（3）政府设置园区管理办事机构，这一机构在物流中心的规划规划、建设、招商过程中起到组织、管理、服务、协调的作用，在项目运营中起到监督协调、兼顾各方利益的作用。（4）企业应推动物流中心从单纯的基础设施平台发展为能够整合不同物流企业资源、引导物流企业群形成战略联盟关系、具有综合物流管理能力的综合物流服务商。（5）共同搭建公共信息平台。物流中心应该建立面社会各类物流企业的，能促使不同的物流活动能够有效地衔接的公共信息平台，政府给予一定的资金支持。以物流中心为基础建立区域公用信息平台以及专用信息平台，推动物流企业统一标准与公用信息平台连接。对于物流中心中一些物流企业规模较小，没有足够实力实现信息化运作，可以由物流中心主导，集中众多小规模企业的需求建立共同信息化解决方案。12.1.3物流中心的分阶段任务（1）基础建设期提出物流中心的整体规划，通过引入战略合作伙伴方式，引入物流地产商，进行物流中心的投资和建设，重点放在服务平台的建设上。147 设立投资管理公司，对物流中心实施统一管理与规划运作，并设立政府一条龙服务机构，政府应提出优惠政策，并承担开发中的协调沟通工作。具体职责包括：第一，统筹规划。将X农产品生产物流中心作为重点工程项目列入安庆市物流业发展规划。第二，明确产业政策。包括：物流中心应享受经济开发区待遇；土地政策方面，应享受工业用地政策；财税政策方面，应设立低息贷款；必要的政府投资，如三通一平、交通枢纽、信息平台等。第三，协调政府有关部门的各种服务。如银行、海关、商业、保险、交通、公安等。（2）市场化经营运作时期主体物流企业引入其它第三方物流企业、管理咨询公司、制造商、增值服务商、零售商等客户。由主导企业进行物流中心的管理组织，第三方物流企业参与物流中心实际经营。以此来降低政府投资风险，实现企业化运作。由主体企业或企业联合体统一开发后出租，具体包括：由进驻物流企业各自定制开发后续设备；由工业企业、流通企业、交通运输企业入驻，开发物流设施，以及开展增值服务等多种形式综合开发。（3）综合发展时期随着物流市场的成熟，物流中心所发挥的产业集聚效应将会凸现，此时物流中心能够提供综合的物流信息平台、全面的物流增值服务，成为带动安庆市农业产业、服务业发展的新动力。12.2生产物流网络X农产品生产物流中心采用“生产物流中心+服务站+基地+农户”经营模式建设生产物流网络，建立以X农产品生产物流中心为核心的，集生产、加工、商贸、物流于一体的现代农产品产业链。农产品生产物流流程及网络拓扑结构如下图所示。147 图12.1生产物流流程图12.2生产物流网络拓扑结构以X农产品生产物流中心为核心的生产物流网络将配套建设17个一级服务站和170个二级服务站。服务站可以结合供销系统的“新网工程”和商务部牵头的“万村千乡市场工程”进行设置，“新网工程”旨在大力发展农业生产资料现代经营服务网络、农副产品市场购销网络、日用消费品现代经营网络和再生资源回收利用网络；“万村千乡市场工程”旨在建设农村市场体系，通过建设以城区店、乡镇店、村级店为主的农村消费经营网络，逐步缩小城乡消费差距。生产物流网络根据“新网工程”和“万村千乡市场工程”的建设情况布设服务站，本着共同建设和节约的原则，避免重复建设，并积极争取国家相关的优惠政策。其中服务站的主要职能如下：147 1）一级服务站主要职能：第一，收集并转运农产品，从二级服务站收集粮食、食用油等农产品，并将食用油、粮食运送到物流中心；第二，粮油加工，将收集到农产品进行加工。如将原粮脱壳、筛选、分装；第三，配送，负责将粮食、棉花、食用油根据需求配送到二级服务站。第四，物资回收，从二级服务站收集废旧物资，并将废旧物资运送到物流中心。一级服务站布局如附图5：项目服务网络图。2）二级服务站主要职能：第一，与农户或农村合作组织签定各类供销合同；第二，从农户或农村合作组织收购粮食、棉花等农产品。生产物流网络中服务站的布设应综合考虑棉、油农产品的生产基地的需求分布情况。本项目服务站的布设配置如下表。表12-1生产物流网络服务站布设配置表序号布设区域一级服务站数量（个）二级服务站数量（个）1怀宁县1102枞阳县1103桐城县1104太湖县1105望江县1106潜山县1107东至县1108池州市1109铜陵市11010合肥市11011六安市11012巢湖市11013宿松县11014罗田县11015蕲春县11016湖口县11017彭泽县11012.3农业产业化示范基地12.3.1农产品供应链管理模式147 在农产品生产链状结构的各环节和节点中，流通发挥着重要的衔接作用，它深刻地影响着农产品生产和加工的质量和效率。随着需求方对农产品质量、品质要求的提升，特别是对降低棉花异性纤维含量的迫切需求，农产品效益的提升单纯依靠成本控制、提高单产等单一环节管理已经无法满足要求，因此必须从控制整条农产品产业链的成本与质量出发，加强农产品供应链管理。在农产品供应链管理中，应以物流信息平台为媒介，始终将物流服务贯穿于产前准备、产中管理、产后加工、商业流通和最终消费等五大环节。图12.3农业产业供应链管理模式图12.3.2农业产业化示范基地运营机制产前阶段，政府和企业联手做好土地流转工作，大力推广连片种植、规模种植和订单农业，并根据市场需求信息，提供产品规划。农委与企业联手通过技术推广中心做好种子、种苗的指导和监督工作，保证种苗品质。产中阶段，通过配送网点与信息终端，做好田间管理，加强农机使用技术指导和农资使用技术指导。同时鼓励农民通过合作组织，互帮互学、相互协调、共同开发市场。147 产后加工阶段，企业和农户应通过一级、二级服务站，对于棉花油料、果蔬等农产品应重点加强按等级分类、采用商品化包装、提高其商品化率。在产品流通环节，企业应通过一级、二级服务站，以及商贸市场、物流中心，对冷链流通和存储技术、信息跟踪与发布技术、包装与质量标准化技术等的应用采取试点，并加以推广。在最终消费环节，销售企业要及时了解终端消费者的要求、了解直接客户的要求，并引导消费者和客户的消费习惯，分析消费者的数量与品质需求，为产品规划提供依据，并通过一级、二级服务站和信息平台，将产品需求信息向农户发布。12.4推动物流中心建设发展的配套政策12.4.1基本政策环境（1）加大基础设施投资安庆市政府要积极通过财政手段和政府投资机制，加大对物流中心周边衔接功能的交通、市政等基础设施投资，特别是物流中心的市政管网、电力、道路等设施的建设投资。实现项目用地“七通一平”，即通供水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力和平整土地。（2）土地等资源倾斜政策考虑到物流中心的公益性特点和长期、多功能开发的需要，政府在土地、电力、水等方面能够给予物流中心重大项目工业用地、工业用电和工业用水的优惠安排和政策倾斜。（3）税费政策物流业务环节实行从低统一税率。凡物流环节营业税一律从低统一税率，不论运输、仓储或相关业务统均按固定比率3%计征；允许物流企业通过整合社会资源外包业务所发生的运输、人工、包装、材料等经营成本及租赁物流仓库等基础设施、设备的租赁成本在应纳税额中进行抵扣。147 12.4.2招商引资政策（1）在物流中心建立起一套既符合政策和发展方向，又能为引进企业和职工所接受的社会保障体系及相关制度。（2）在融资方面，物流中心内入驻企业具有比物流中心外同类型企业优先权利。（3）引进企业的审批工作周期限定在一个月内，物流中心基础设施建设及经营项目的引进，采取由核心企业提供基本条件（如三通一平）和进行总体控制，谁建设谁经营，或按优惠的政策进行出租经营。（4）政府针对物流中心项目在财政、税收、立法上出台优惠的产业政策，个人所得税部分返还，物流中心企业上缴税收留成部分前三年50%返还给相关企业；为江花棉业等核心企业投资物流中心项目的贷款资金提供3～5年的贷款贴息。12.4.3为企业创造综合服务环境物流中心的建设和发展需要企业的参与。企业是物流中心建设和发展的主角，吸引企业入驻物流中心除了一些硬件措施外，还需要配套的服务参与。主要的服务内容有：网络信息服务，车辆信息服务、货源信息服务、金融服务、税收(包括关税)服务以及人力资源服务。这些都需要政府能够通盘考虑，做细致入微的工作。12.4.4加快物流中心建设发展的专项措施现代物流的发展离不开政府的重视和支持，尤其是在现代物流发展的初期，要特别突出政府在优化配置资源方面的统筹规划和协调监控方面的主要作用。1．设立物流中心建设发展的专项资金147 物流中心具有很强的公共服务特性，物流中心各项目建设所需资金应该得到政府财政上的支持。建立物流中心建设发展专项资金，用于物流中心的公共基础设施、信息化平台、第三方物流企业以及人才引进等物流发展政策支持方面的建设。2．建立并发挥物流行业协会的作用充分调动和发挥物流行业协会的作用。在国家有关部委和省政府有关部门的领导下，建立城市物流规划衔接机制和保障机制，政策协调机制，资源配置调节机制，以及物流重大项目合作机制。政府有关部门支持物流行业协会的开展工作，加强物流行业管理和服务。行业协会会成为沟通政府与企业的桥梁和纽带。在物流人才教育和培训、物流技术交流与推广、物流信息搜索与服务、物流统计体系建立、物流业对外交流与合作等方面发挥积极作用。3．加强与周边地区的合作与交流X农产品生产物流中心的建设要充分利用周边区域潜在的巨大资源，加强与周边地区的合作和交流，学习和借鉴周边地区经济建设的成果和经验，为物流中心的发展寻求机遇。147 第十三章结论和建议13.1结论本项目总投资为244820万元；项目全部建成投产后，年度营业收入达到1259984万元。年均利润总额为56251万元，年均营业税金62999万元；年均利税额270425万元；所得税14063万元，年均净利润42188万元。项目静态投资利润率为17.23%；投资利税率为21.46%。税后财务内部收益率为14.53%，静态投资回收期（含建设期）为8.1年；动态投资回收期（含建设期）为11.6年，经济效益显著。项目在财务上可行。从社会效益来讲，项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策。本项目对于提升农产品物流水平，推动农业产业升级，加快安庆市地区性物流节点城市建设，促进其产业结构调整，转变经济发展方式，改善城市投资环境，加强安庆市区域经济的竞争力，从而安庆市成为区域经济和贸易中心，都具有重要意义，社会效益深刻而广泛。因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。13.2建议13.2.1劳动力安置土地征用及动迁的费用中的劳力安置费和养老费用约占是土地成本的重要组成部分，该项费用是对地块内的劳动力进行补偿。因为建成后的物流中心实际营运需要大量的劳动力，尤其是项目的前期开发与建设更是需要充分的劳动力资源，所以，建议协商安排该地块内动迁的劳动力进入中心为中心提供劳力服务，这样不仅解决了中心内大量劳动力需求的问题，也可以为地块内的劳动力提供未来生活的保障，从而可以减少劳动力一次性补偿的费用支出。147 13.2.2提高物流中心土地利用率安庆市土地资源宝贵，土地价格不低，如何提高土地利用率是贯穿X农产品生产物流中心开发建设过程的重要问题。在进行项目的设计过程中要尽可能提高土地利用率，要掌握以下原则：l贯彻“惜土如金”的开发原则，推进土地利用的有序化、合理化、科学化。l坚持综合开发和全面利用。在中心建设前，统筹安排各区域用地，合理划分生产物流中心的功能区。有效地分配各功能区的实际用地以提高物流中心整体土地利用率和质量，避免重复建设和功能的冲突。l保证建设物流中心的资金及时投入，减少因为资金投入因素而带来的土地闲置，开发不完善等效率的损失。l尽可能地建设标准化物流配送仓库，购买通用的物流机械设备，有利于集约用地，提高土地利用率。l招商阶段，挑选具有一定规模和良好营运的企业进入生产物流中心，以创造良好的外部环境。l加大物流中心内部的信息平台的投入力度，强调中心的高科技含量和专业运作人员参与管理，从而增加生产物流中心服务的附加值。147 附图附图1：项目选址图附图2：项目总平面图附图3：项目对外交通图附图4：项目经济腹地与辐射区附图5：项目服务网络图附图6：项目内部道路分析图附图7：项目分期发展规划图147 147 147 147 147 147 147 147 附表附表9-1：项目投资估算汇总表序号工程或费用名称建筑安装工程费设备购置安装费其他费用小计(万元)比例(%)技术经济指标建设计划(年度)单位数量第1年第2年一建设投资6791675003970711512392.4%　　34222809011土建工程67916148106939739%　　18294511021.1棉花物流区22990022991.8%　　229901.1.1棉花仓库(30×65)1638　　1638　㎡46800163801.1.2棉花仓库(15×65)205　　205　㎡585020501.1.3库管办公大楼256　　256　㎡320025601.1.4棉花堆场(罩棚)96　　96　㎡27509601.1.5棉花观察场32　　32　㎡20003201.1.6停车场A72　　72　㎡45087201.2食用油物流区1423136015591.3%　　155901.2.1食用油油罐区(∮20)833　　833　m³4500083301.2.2食用油油罐区(∮15)74　　74　m³40007401.2.3食用油油罐区(∮12)19　　19　m³10001901.2.4车间办公楼240　　240　㎡320024001.2.5食用油分装车间126136　262　㎡360026201.2.6成品油仓库84　　84　㎡24008401.2.7停车场C48　　48　㎡29754801.3粮食物流区11923134501326810.6%　　1326801.3.1粮食仓库(30×78)164　　164　m³468016401.3.2粮食仓库(27×78)590　　590　㎡168485900147 1.3.3粮食仓库(30×65)546　　546　㎡1560054601.3.4成品粮仓库84　　84　　24008401.3.5粮食加工车间378384　762　　540076201.3.6综合办公楼7980　　7980　　45600798001.3.7自动化冷库2100961　3061　　21000306101.3.8停车场B81　　81　　50838101.4商贸交易区24072002407219.3%　　0240721.4.1现货交易批发市场13500　　13500　㎡1800000135001.4.2标准仓库630　　630　㎡900006301.4.3商务中心9892　　9892　　56525098921.4.4汽车维修站50　　50　　10000501.5配货物流区48870048873.9%　　048871.5.1配货楼2240　　2240　㎡32000022401.5.2货运信息楼1152　　1152　㎡14400011521.5.3标准仓库630　　630　㎡900006301.5.4司机旅店729　　729　㎡972007291.5.5停车场D136　　136　㎡852001361.6配套宿舍区202650020265　　　0202651.6.1配套宿舍楼11520　　11520　　768000115201.6.2配套宿舍楼7980　　7980　　45600079801.6.3园区辅助生活设施765　　765　　900007651.7公共服务设施11200112　　　01121.7.1泵房8　　8　　200080147 1.7.2配电所40　　40　　100004001.7.3监控室19　　19　　48001901.7.4水塔与消防池40　　40　　100204001.7.5公共厕所2　　2　　600201.7.6环卫工人休息处3　　3　　800301.8总图及公共设施29350029352.4%　　1169176601.8.1道路2217　　2217　㎡110868729148901.8.2绿化118　　118　㎡39434516701.8.3电力管线111　　111　m2913862501.8.4电信管线117　　117　m2915912601.8.5给水管线117　　117　m2930694801.8.6排水管线111　　111　m2920654601.8.7雨水管线143　　143　m3775786502设备06019060194.8%　　2543347602.1运输车辆　3298　3298　　　1319197902.2称重设备　240　240　　　9614402.3堆存仓储设备(叉车/堆垛机)　390　390　　　390　02.4粮食存储设备　102　102　　　102　02.5物流信息平台(软件/硬件)　1211　1211　　　48472602.6安保设备/设施　135　135　　　548102.7停车收费系统　5　5　　　2302.8办公设备　239　239　　　9614302.9农产品检验检疫设备　399　399　　　　3990147 3工程相关费用00292422924223.5%　　104931874903.1建设用地成本　　2351223512　㎡53070088611465103.2可行性报告及规划编制费　　6868　　　68　03.3建设单位管理费　　560560　　　15540503.4勘察设计费　　20102010　　　555145403.5监理费　　11981198　　　33186703.6招标代理费　　6363　　　174603.7环评费用　　2323　　　61703.8工程保险费　　226226　　　6316403.9施工图审图费　　6060　　　174403.10其他行政规费(城市基建等)　　15211521　　　42011010　　　　　　　　　　　04预备费0010466104668.4%　　2892757404.1基本预备费　　1046610466　10%1046572892757404.2涨价预备费　　　0　　　　　0二建设期利息00544054404.4%　　102044200　　　　54405440　　　102044200三流动资金00406640663.3%　　000　　　　40664066　　　　　0四项目总投资67916750049213124629100.0%　　35242853210Note：投资强度：151.5万元/亩。147 附表9.2：项目投资使用计划与资金筹措表序号项目合计建设期第1年第2年第3年1项目总投资24482035242893871201911.1建设投资232823.63422280901117700.61.2建设期利息10715.01102044205275.011.3流动资金1280.9404066640.942资金筹措24482035242893871201912.1项目资本金836921524229387390632.1.1用于建设投资79591.02142222090144468.022.1.2用于建设期利息102010201622.93862.1.3用于流动资金437.89082120　120197.890822.2金融机构借款1611282000060000811282.2.1用于建设投资153232.58200006000073232.582.2.2用于流动资金7052.0714007052.071融资方案金额占比项目资本金(投资方)4462935.8%金融机构借款8000064.2%147 附表10-1：营业收入、营业税金及附加估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年一营业收入047310378214999150910328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011.1仓储收入05407209009009009009009009009009009009009009009001.2流通加工收入063000840001050001050001050001050001050001050001050001050001050001050001050001050001050001050001.2.1食用油灌装0360004800060000600006000060000600006000060000600006000060000600006000060000600001.2.2大米加工0270003600045000450004500045000450004500045000450004500045000450004500045000450001.3运输收入0154804500060120601206012060120601206012060120601206012060120601206012060120601201.4装卸搬运收入09902860378437843784378437843784378437843784378437843784378437841.5贸易收入03894006392008090008490008490008490008490008490008490008490008490008490008490008490008490008490001.5.1棉花02700003600004500004500004500004500004500004500004500004500004500004500004500004500004500004500001.5.2粮食0522006960087000870008700087000870008700087000870008700087000870008700087000870001.5.3农特产品001200001600002000002000002000002000002000002000002000002000002000002000002000002000002000001.5.4油料067200896001120001120001120001120001120001120001120001120001120001120001120001120001120001120001.6租金收入0432565770938385838583858385838583858385838583858385838583858385147 1.6.1商务/办公配套设施04322007262831053105310531053105310531053105310531053105310531051.6.2货运服务配套设施005316988658658658658658658658658658658658658651.6.3商贸交易设施001944259232403240324032403240324032403240324032403240324032401.6.4住宿配套设施001175117511751175117511751175117511751175117511751175117511751.7车辆服务收入0811521521521521521521521521521521521521521521521.8信息服务收入022803360396039603960396039603960396039603960396039603960396039601.9融资代理服务0900120015001500150015001500150015001500150015001500150015001500二营业税金及附加044517123902791109110911091109110911091109110911091109110911091101营业税038566190784779127912791279127912791279127912791279127912791279122.1.1仓储业/其他服务业033624754593059955995599559955995599559955995599559955995599559952.1.2运输/装卸/搬运04941436191719171917191719171917191719171917191719171917191719172城建维护费04166538268398398398398398398398398398398398398393教育费附加01782803543593593593593593593593593593593593593594增值税020923138395240684068406840684068406840684068406840684068406840684.1销项056579928751175471233591233591233591233591233591233591233591233591233591233591233591233591233594.2进项05448789737113595119291119291119291119291119291119291119291119291119291119291119291119291119291147 附表10-2：总成本费用估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年1外购燃料动力费22818953787405840584058405840584058405840584058405840584058405840581.1水17537188888888888888888888888888881.2电2127621016127012701270127012701270127012701270127012701270127012701.3汽油/柴油消耗010802700270027002700270027002700270027002700270027002700270027002外购原料0495006600082500825008250082500825008250082500825008250082500825008250082500825002.1食用油灌装0327004360054500545005450054500545005450054500545005450054500545005450054500545002.2大米加工0168002240028000280002800028000280002800028000280002800028000280002800028000280003贸易采购03750006176007818008210008210008210008210008210008210008210008210008210008210008210008210008210003.1棉花02646003528004410004410004410004410004410004410004410004410004410004410004410004410004410004410003.2粮食0468006240078000780007800078000780007800078000780007800078000780007800078000780003.3农特产品001176001568001960001960001960001960001960001960001960001960001960001960001960001960001960003.4油料063600848001060001060001060001060001060001060001060001060001060001060001060001060001060001060004职工薪酬020824164609960996099609960996099609960996099609960996099609960995管理费用564277796337583951860478404783898836928366183629835978337183084830578303083003829765.1固定资产折旧费010163448344834483448333231583158315831582962270127012701270127015.2摊销费50416161616161624364704704704704704704704704704704704705.3设备维修(保养)费02378698348007657327006696376055765495224954684415.4业务招待费03690596975237853785378537853785378537853785378537853785378537853147 5.5营业费用046127461940498179817981798179817981798179817981798179817981798175.6房产税/土地使用税60211838101011651165116511651165116511651165116511651165116511655.7其他管理费0163974317360115605286052860528605286052860528605286052860528605286052860528605286财务费用00544049644420374030602312156474800000007经营成本(1+..+)2884536257498619533449938219937869937539937219936909936589936269935979935709935439935169934899934628总成本费用(6+..+10)7924562567603669633721004124100144410006159996629988829980349972559970299967419967149966879966609966338.1可变成本(1+2+3)2284263956873878683589075589075589075589075589075589075589075589075589075589075589075589075589075588.2固定成本(4+5+6)56429861729799501496566938869305792103913249047689696894708918389156891298910289075147 附表10-3：固定资产折旧估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年1房屋及建筑物　原值00215038189879197764967379471093683926569162989602885758754886521844948346782　当期新增022206630960　　　　　　　　　　　　　　当期折旧0703270127012701270127012701270127012701270127012701270127012701　净值0215038189879197764967379471093683926569162989602885758754886521844948346782440812机器设备　原值001767391634593002254520881631117471826100000　当期新增0196426060　　　　　　　　　　　　　　当期折旧0196457457457457457457457457457261　　　　　　净值0176739163459300225452088163111747182610000003计算机等电子设备　原值0046410447544641740000000000　当期新增05808700　　　　　　　　　　　　　　当期折旧0116290290290290174　　　　　　　　　　　净值04641044754464174000000000004合计　原值024750903068685883410799627651473181700236686563707605495758754886521844948346782　当期折旧01016344834483448344833323158315831583158296227012701270127012701　净值023734868588341079962765147318170023668656370760549575875488652184494834678244081147 附表10-4：无形资产及递延资产摊销估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年1无形资产　原值08684228652239421924214542098420513200431957319103186321816217692172221675216281　当年新增88611465100　　　　　　　　　　　　　　当期摊销177470470470470470470470470470470470470470470470470　净值8684228652239421924214542098420513200431957319103186321816217692172221675216281158112递延资产　原值01306425731111965000000000000　当年新增1632409700　　　　　　　　　　　　　　当期摊销3261146114611461965000000000000　净值130642573111196500000000000003合计　原值09989271222550623890214542098420513200431957319103186321816217692172221675216281　当期摊销5041616161616162436470470470470470470470470470470470470　净值998927122255062389021454209842051320043195731910318632181621769217222167521628115811147 附表10-5：流动资金估算表序号项目最低周转天数周转次数第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年1流动资产　　0395996552683134865758657586575865758657586575865758657586575865758657586575865751.1现金301201733475085085085085085085085085085085085085085081.2应收账款30120394256517982626860678606786067860678606786067860678606786067860678606786067860671.3预付账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2流动负债　　0355335728272363756307563075630756307563075630756307563075630756307563075630756302.1应付账款3012　355335728272363756307563075630756307563075630756307563075630756307563075630756302.2预收账款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3流动资金　　04066824410771109451094510945109451094510945109451094510945109451094510945109454流动资金本年增加额　　0406641782527174000000000000流动资金投入计划：用于流动资金的项目资本金　　0406641782527174000000000000流动资金借款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　147 附表10-6：利润及利润分配估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年1营业收入047310378214999150910328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328012营业税金及附加044517123902791109110911091109110911091109110911091109110911091103总成本费用7924562567603669633721004124100144410006159996629988829980349972559970299967419967149966879966609966333.1折旧/摊销费用50426325064506458843918380236283628362836283432317131713171317131713.2财务费用00544049644420374030602312156474800000005毛利润-792123961466019110195672224723076240302480925657264362666226950269772700427031270586所得税　29013665477748925562576960076202641466096666673767446751675867647净利润-79294951099514332146751668517307180221860719243198271999720212202332025320273202937.1提取公积金　9491100143314681669173118021861192419832000202120232025202720297.2未分配利润　8545989612899132081501715576162201674617318178441799718191182091822818246182648累计未分配利润085451844131340445485956475141913611081071254251432701612671794581976672158952341412524059息税前利润(EBIT)-7921239620100240742398725987261362634226373264052643626662269502697727004270312705810EBITDA-28815027251652913829871299052993829970300023003330065300943012130148301753020230229147 附表10-7：项目投资现金流量估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年1现金流入047310378214999150910328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110825921.1营业收入047310378214999150910328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011.2回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　　　　　388451.3回收流动资金　　　　　　　　　　　　　　　　109451.4其他收入　　　　　　　　　　　　　　　　　2现金流出3451054513476430196885010071731006965100693110069001006868100683610068051006775100674810067211006694100666710066402.1建设投资34222809010000000000000002.2流动资金04066417825271740000000000002.3经营成本2884536257498619533449938219937869937539937219936909936589936269935979935709935439935169934899934622.4增值税020923138395240684068406840684068406840684068406840684068406840682.5营业税金及附加044517123902791109110911091109110911091109110911091109110911091103税前净现金流量-34510-720311784822659256282583725870259022593325965259962602626053260802610726134759514累计税前净现金流量-34510-106542-88694-66035-40407-14570113003720163135890991150961411221671751932552193622454963214475调整所得税　30995025601859976497653465856593660166096666673767446751675867646税后净现金流量-34510-75130128231664019631193401933619316193401936419387193601931619336193561937669187147 7累计税后净现金流量-34510-109641-96818-80177-60546-41206-21870-25541678636150555377489794213113549132905152281221468Note:　所得税前所得税后财务内部收益率（FIRR)20.34%14.53%财务净现值(i=9%)8659741104静态投资回收期（含建设期3年）6.68.1动态投资回收期（含建设期3年）8.311.6Note：税后投资利润率=17.23%;投资利税率=21.46%147 附表10-8：项目资本金现金流量估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年1现金流入047310378214999150910328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110878271.1营业收入047310378214999150910328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011.2回收固定资产余值　　　　　　　　　　　　　　　　440811.3回收流动资金　　　　　　　　　　　　　　　　109451.4其他收入　　　　　　　　　　　　　　　　　2现金流出1553048548877256397928710214191020705102099110202121020432101858410068051006775100674810067211006694100666710066402.1项目资本金14222209010000000000000002.2借款还本付息10204420124401296414420137401406013312135641174800000002.4经营成本2884536257498619533449938219937869937539937219936909936589936269935979935709935439935169934899934622.6增值税020923138395240684068406840684068406840684068406840684068406840682.8销售税金及附加044517123902791109110911091109110911091109110911091109110911091103税前净现金流量-15530-12386958612222113821209711810125901236914217259962602626053260802610726134811874累计税前净现金流量-15530-27916-18330-610852741737129181417715414068357943531203791464321725121986192247533059405所得税029013665477748925562576960076202641466096666673767446751675867646税后净现金流量-15530-1528759217444649065356041658261677803193871936019316193361935619376744227累计税后净现金流量-15530-30817-24896-17452-10961-442616158197143642216741554609148023099566118922138298212720147 附表10-9：财务计划现金流量估算表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年1经营活动净现金流量-288142192463828313290472841228238280312786827687275242749727452274732749327513275331.1现金流入0529682875024110905611561601156160115616011561601156160115616011561601156160115616011561601156160115616011561601.1.1营业收入047310378214999150910328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011032801103280110328011.1.2增值税销项税额056579928751175471233591233591233591233591233591233591233591233591233591233591233591233591233591.1.3其他收入　　　　　　　　　　　　　　　　　1.2现金流出288515463850386108074411271131127748112792211281291128293112847311286361128663112870811286881128667112864711286271.2.1经营成本2884536257498619533449938219937869937539937219936909936589936269935979935709935439935169934899934621.2.2所得税029013665477748925562576960076202641466096666673767446751675867641.2.3增值税进项税额054487897371135951192911192911192911192911192911192911192911192911192911192911192911192911192911.2.4营业税金及附加044517123902791109110911091109110911091109110911091109110911091101.2.5其他流出　　　　　　　　　　　　　　　　　2-4178-2527-174000000000000147 投资活动净现金流量-34222-849672.1现金流入　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2现金流出3422284967417825271740000000000002.2.1建设投资34222809010000000000000002.2.2维持运营投资　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2.3流动资金04066417825271740000000000002.2.4其他流出　　　　　　　　　　　　　　　　　3筹资活动净现金流量3422284967-12440-12964-14420-13740-14060-13312-13564-1174800000003.1现金流入35242893870000000000000003.1.1项目资本金流入15242293870000000000000003.1.2建设投资借款20000600000000000000000003.1.3流动资金借款000000000000000003.1.4其他流入　　　　　　　　　　　　　　　　　3.2现金流出1020442012440129641442013740140601331213564117480000000147 3.2.1各种利息支出10204420544049644420374030602312156474800000003.2.2偿还债务本金007000800010000100001100011000120001100000000003.2.3应付利润(股利分配)　　　　　　　　　　　　　　　　　3.2.4其他流出　　　　　　　　　　　　　　　　　4净现金流量-28814219802012822144531467214178147191430415939275242749727452274732749327513275335累计盈余资金-28813931219513477249225638977807592794107097123037150561178058205510232983260475287989315522147 附表10-10：资产负债表序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年1资产352421696571954012168142247562314412377482447712513772596202794472994443196563398893601423804154007081.1流动资产50452229830381095151233411339441440531547041649391768102002662236952470792704832939073173523408171.1.1货币资金01733475085085085085085085085085085085085085085081.1.2应收账款0394256517982626860678606786067860678606786067860678606786067860678606786067860671.1.3预付账款000000000000000001.1.4累计盈余资金5041263017512263813676647369574786812978364902351136911371201605041839082073322307772542421.2在建工程24750665720　　　　　　　　　　　　　　1.3固定资产净值0237348685883410799627651473181700236686563707605495758754886521844948346782440811.4无形资产及递延资产净值9989271222550623890214542098420513200431957319103186321816217692172221675216281158112负债及所有者权益352421696571954012168142247562314412377482447712513772596202794472994443196563398893601423804154007082.1流动负债0355335728272363756307563075630756307563075630756307563075630756307563075630756302.1.100000000000000000147 短期借款(流动资金借款)2.1.2应付账款0355335728272363756307563075630756307563075630756307563075630756307563075630756302.1.3预收账款000000000000000002.1.4其他　　　　　　　　　　　　　　　　　2.2建设投资借款200008000073000650005500045000340002300011000000000002.3负债小计20000115533130282137363130630120630109630986308663075630756307563075630756307563075630756302.4所有者权益小计15242541246511979451941261108111281181461411647471839902038172238142440262642592845123047853250792.4.1实收资本15242446294462944629446294462944629446294462944629446294462944629446294462944629446292.4.2累计盈余公积094920493482495066188349101511201213936159191791919940219632398826016280452.4.3累计未分配利润08545184413134044548595647514191361108107125425143270161267179458197667215895234141252405147'