2007南京新街口商业地产项目报告

'2007年南京新街口商业项目报告一、新街口商业市场现状南京的新街口商圈，在全国10大“中国著名商业街”中排名第三，紧随北京王府井、上海南京路之后。其面积约1.2平方公里，由中山东路、中山南路、洪武路、淮海路四路相围而形成了。新街口商圈聚集了众多商家，其中营业面积上万平方米的大型商贸流通企业近二十家，商业面积达70万平方米，日均客流量30－40万人次，双休日超过60万人次。在黄金周期间，新街口的日均客流量甚至达到100多万人次。1.1存量市场综合性百货商场租售及经营状况目前，新街口商圈的商业中心主要以综合建筑体及纯商业体两种形式存在，商业面积都在20000平方米以上，均采用统一经营管理方式，但在收取租金的方式上有比较大的差异。一种是采用单纯的销售扣点方式（扣点比例在20%-33%之间），一种是采用进场费和扣点相结合的方式运做，总体经营状况良好。表1-1新街口主要百货商场情况列表金鹰商场东方商城新街口百货中央商场苏宁银河大洋百货层数6层6层6层6层5层8层面积450002000041000450002000070000（平方米）未来新街口还会有一批重量级的百货商场进驻，例如美美百货打算进驻金轮广场，而国际高端百货巨头香港恒隆则选中了位于正洪街广场的新华社地块，金鹰准备在原交家电地块打造其第三期，还有德基商场的二期等等，由此我们可以看到，未来百货商场的竞争是十分激烈的。集中型商铺租售及经营状况新街口商圈的集中型商铺主要分布在时尚莱迪购物中心、长发银座、万达广场一层以及华新商厦等。经营业态以服装及饰品为主，租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金的顶峰。集中型商铺目前的经营状况好坏不一。经营最好的是“时尚莱迪购物中心”。由于其位臵正处新街口核心区域，加上准确的客户定位及物业管理公司优秀的管理和理念（关门时间推迟到10：00，规定业主不可以随便休息停业），深得白领人士和学生的欢迎。“时尚莱迪”的商铺空臵率极低，租金和转让费都出现了较大上涨。华新作为新街口集中型商铺的鼻祖，其经营状况每况愈下，目前空臵率已超过三成。而温妮服饰已经被华联商厦收回，自行经营。地铁商铺作为南京新兴的集中型商铺，以其优越的地理位臵和较高的人流量使得租金始终维持在一1 2007年南京新街口商业项目报告个比较高的水平，目前经营状况良好。其中餐饮业经营状况最好，这主要是由于新街口地区的餐饮功能还不完善，地铁商铺的中小型餐饮正好填补了这一空白。但是我们发现地铁商铺也存在一些问题，例如由于前期规划时没有设立上下水和排烟通道，使得就餐环境比较差。表1-2新街口主要集中型商铺情况列表总经营面积面积区间租金主要业态（平方米）（平方米）（元/平方米〃天）负一层：22.0-26.0时尚莱迪购物中心10000服饰10-15负二层：15.0-18.0万达购物广场服饰、日常生活用9.0-12.0200025-35（1楼）品、美容（产权式商铺）负一层：13.8华新商厦7000休闲服饰10-20一层：14.6-18.0二层：13.5-17.0一层：9.5-7.0长发银座9000餐饮、美容、美发60-140二层：6.5-5.0三层：5.0-3.018.0-23.0地铁商铺8000餐饮10-80（苏宁整体购得）临街商铺租售及经营状况新街口商圈的临街商铺主要集中在汉中路、王府大街和石鼓路路段，面积区间以20-40平方米为主，业态主要是以服饰、花卉、美容和休闲娱乐为主，租金水平普遍为4.50-5.00元/平方米〃天，其中以王府大街的租金水平最高。而由于所处位臵和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大。表1-3新街口临街商铺情况列表主力面积区租金商业形式主要业态间（平方米）（元/平方米〃天）石鼓路靠近临街商铺花卉礼品、服饰、美容美发20-404.00-5.00莫愁路段药店、花店、休闲娱乐（酒20-40汉中路以西临街商铺吧、茶座等）、美容美发、4.50-6.00100-200餐饮汉中路以东临街商铺药品、服饰、汽车美容20－404.00-5.00王府大街临街商铺特色餐饮100-2006.50-8.002 2007年南京新街口商业项目报告1.2在售市场1.2.106年商业市场市场概述06年南京市共销售商业用房54.64万平方米，较05年增加了9.28%，均价为6655元/平方米。其中江南八区成交量达到19.09万平方米，占到总量的35%，均价达到17981元/平方米。1.2.206年分区域商业市场销售分析图1-106年南京市各区域商业成交情况（单位：万平方米元/平方米）2518000成交面积成交价格160002014000120001510000800010600040005200000六合江宁鼓楼建邺雨花栖霞浦口秦淮下关玄武白下数据来源：南京中原DRC监测数据江宁、六合的成交量最大共计33.66万平方米，占到全市的61.60%，成交价格六合最低2429元/平方米。从上图中可以看出06年成交价格最低和最高的两区均价相差将近1.5万元/平方米，价格相差7-8倍。各区中以白下区成交价格最高，也正是这个原因导致白下区可售的商业面积虽在7万平方米以上，但其商业销售量却是全市最低的。另外，南京市产权式商铺目前也出现了一些问题，一、受资金压力，在建工程无法按期竣工；二、经营管理者与购房者的租赁协议无法实施；三、承诺的收益难以兑现或缩水严重。这些问题使得投资者在心理上对购买商铺产生了一定的阴影，特别是单价较高的白下、玄武等区域。虽然这些区域的商业氛围比较浓厚，供应量也比较充足，但是较高的价格就意味着较高的风险，因此一些中小投资者会因此转而投资目前售价较低的新城区。1.2.307年1季度分区域商业市场销售分析3 2007年南京新街口商业项目报告图1-207年1季度分区域商业市场销售分析6000018000面积均价160005000014000400001200010000300008000200006000400010000200000江宁浦口六合建邺鼓楼栖霞秦淮雨花白下下关玄武数据来源：南京中原DRC监测数据07年一季度南京市共成交商业用房近10万平方米，其中江宁区成交量最大，占到总成交量的46.06%；而白下区一季度仅销售870平方米，可售面积高达7万平方米，均价1.16万元/平方米，成交量仅为南京市成交总量的0.87%。1.3类比个案分析表1-4新街口个案情况售价租金商业面积经营方式层数（元/平方（元/平备注（平方米）米）方米/天）被江苏银行整体臵地广场销售1-3层400025000-买下长发中心只租不售-2-1层6000--正在招商长发银座产权式商铺1-3层12000一层45000--目前只售出中国龙世中心销售-2-5层5500一层56000-银行购买的一套招租或一二一二层均价正在前期招商，一龙台国际1-3层4500一层15层整体销售30000层层高6.1米目前只有肯德基新世纪广场只租不售1-5层40000--和必胜客两家进驻目前正在前期招金轮广场未定1-5层30000--商4 2007年南京新街口商业项目报告层高6米，现家乐福租赁面积，剩余大行宫地下只租不售-1层23600-12-18约5000平方米正商业广场在招商,与家乐福区域直接相通德基二期自营1-8层150000--商场金鹰三期自营-120000--商场总计395600二、新街口商业市场未来2.1新街口商圈规划根据新编制的《南京新街口商贸商务区2004～2010年发展研究规划》，到2010年新街口将被打造成一个规模较大、环境优美、功能完善、具有一流设施和管理水平的国内外知名的现代化都市商贸商务区。到2010年，整个大新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为8万人，营业收入1200亿元，其中零售业为300亿元，占全市商贸业零售总量的三分之一左右。根据《南京老城控制性详细规划（2006年深化版）》要求，新街口将在现有基础上进一步扩展空间，东扩西延，向东直达大行宫，向西至莫愁路，地上、地下结合，形成一个有机的复合城市空间。在新街口商圈西延方面，目前金鹰国际扩建工作即将开始，他们已将位于汉中路一侧的交家店商场全盘拿下准备改造升级。东扩方面，将征迁苏宁电器东侧用地，向太平路延伸。新街口在扩容的同时还加强特色街区的建设，规划提出完善提升现有特色商业街，包括太平南路黄金珠宝一条街，莫愁路机电特色商业街，王府大街美食一条街，洪武路金融商务一条街，引导培育一批适应现代需求的特色商业街（区），包括仓巷文化商业步行街，朝天宫西街古玩民俗文化街区，南浦厅手工坊一条街，长白街美食一条街，瑞金路娱乐休闲一条街，石鼓路酒吧美食街等。在文化旅游休闲功能上，营造文化特色以朝天宫、仓巷和甘熙故居所蕴涵的历史人文资源为主要依托，形成以仓巷为中心的西部地区明清文化休闲区，将堂子街东王府衙规划为太平天国壁画艺术馆，朝天宫恢复建设谢公祠，在罗廊巷规划区青少年活动中心等。2.2区域土地情况表2-1南京市白下区土地存量情况土地现实际出让面积挂牌价格成交价款楼面地价位臵用途中标单位状（平方米）（万元）（万元）（元/平方米）江苏饭店地块，东至宾馆、商业、太平南路，南至小火江苏融德臵业办公、酒店式毛地25598.780008000625瓦巷，西至火瓦巷，有限公司公寓北至户部街5 2007年南京新街口商业项目报告白下区新华分社地块，东至规划道路，商业、办公、北至中山东路，西至酒店式公寓用毛地12719.110001000121江苏苏宁臵业破布营，南至正洪街地；广场商业、办公、江苏名城房地白下区太平南路地社会停车场用毛地999.8300300447产开发有限公块地司苏宁电器连锁南京市白下区淮海商业、办公、毛地9243.415002560462集团股份有限路地块酒店式公寓公司商业、办公、部分毛南京盛天臵业中山南路239号5969.919001900909酒店式公寓地有限公司商业、办公、白下区铁管巷A地上海泰龙房地金融、酒店式净地1128634400344004689块；产公寓商业、办公、白下区铁管巷C地上海泰龙房地金融、酒店式净地6822.117600176004300块产公寓总计————726396470065760————核心商业圈次级商业圈2.3项目整体分析6 2007年南京新街口商业项目报告2.3.1项目介绍项目位臵处于汉中路和莫愁路的交汇处位于新街口商圈次级商业圈的边缘紧邻南京的医疗中心道路类别商业区交通干道。项目易达性项目周边有公交站台，紧邻未来地铁二号线出口项目西侧莫愁路为单行线禁止机动车自北向南行使汉中路设有交通隔栏，自汉中路西面到达比较困难石鼓路无障碍，可达性较强项目内部配有地下和机械式停车场，停车方便周边环境靠近妇幼保健医院、省中医院、省口腔医院周边有女子中专、五中等学校7 2007年南京新街口商业项目报告项目周边1公里半径内有超过5000户居民商业的日照情况项目沿东向和南向呈L型，日照情况良好区域消费水平从目前新街口区域各大百货公司的营业情况来看该区域具有较强的消费水平。周边商业设施周边同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也很关键◎目前已有项目分项经营面积目前租金主力面积租售方式项目名称（平方米）（元/平方米〃天）（平方米）1层：14.7-18.32层：6.3负一层整层销售金轮大厦5421.43层：4.9100-500其他分割出租4层：4.05层：3.71层：14.1-17.6金陵王府4218.0分割租售100-3002层：9.4-14.1◎在建项目及未来项目目前妇幼保健院二期正在施工阶段，规划其裙楼部分将会有部分商业体量，未来项目周边还会有金鹰三期、省中医院扩建项目等一批商业供应。2.3.2项目SWOT分析优势(Strength)劣势(Weakness)★处于成熟商圈，周边商业氛围较好※项目体量较小，无法形成规模优势，只能吸引单一客户★交通方便，可达性较好※目前知名度较低，短期内的传播半径无法远距离扩大★项目易识别，光照水平较好※进深长，总价高发展机遇(Opportunity)威胁因素(Threat)★稳定的固定消费群，购买力强※部分产权式商业失败案例存在负面影响★地铁二号线出口之一※项目周边临街商铺大多为民房改建，租金较低，对项目租金定位将会产生一定影响★处于商业中心和医疗中心的交界处8 2007年南京新街口商业项目报告★规划利好，商圈西延※新街口范围内正在招商的项目过多，会分流部分客源2.3.3个案分析长发银座——失败案例物业名称长发银座地理位臵南京市洪武路与户部街交汇处发展商长发房地产开发有限公司物业形式1—3层为商业部分一层：9.5-7.0定位时尚白领女性生活体验商业街二层：6.5-5.0租金价格三层：5.0-3.0配套有中央空调、中央排烟设施商业经营方式产权式商铺售后包租物管公司南京长发物业有限公司负一楼：永乐电器一楼：服饰、金夫人婚纱影楼、银行、索爱手机维修部商户分布状况二楼：餐饮三楼：美发、美甲目前购买者的收益不足4%1、处于新街口商圈内，周边配套完善项目特点2、虽然前期引入了永乐电器但招商情况较差金轮大厦裙楼商业——竞争案例物业名称金轮大厦裙楼地理位臵汉中路108号1—5层裙楼商业发展商南京金轮房地产开发有限公司物业形式6—28层写字楼1F沿街门面80—200平米/间04年当时销售价格面积2F—5F约1500平米/层销售价格地下室7980元/平方米地下商业部分1215平米均价9000元/平方米9 2007年南京新街口商业项目报告1层：14.7-18.32层：6.34元/平方米〃月租金价格3层：4.9物业管理费（不提供中央空调）4层：4.05层：3.7商业经营方式产权出售、经营权出租租售情况70%负一层商业空间1215平方米，7米层高，商业整层招租中。1层（沿街铺面）：王春美容院、外贸服装店、回味鸭血粉丝店、四明眼镜店、宝岛眼镜店商户分布状况2层、3层：新新公社休闲商务吧4层：百纳巴西烤肉餐厅、e家攻略科技休闲概念店5层：金鹰大酒楼1、地理位臵较好，属于新街口商圈项目特点2、商业空间采用店铺分割成市内步行街形式；3、初步形成了一定的休闲美食特色，但仍没有较鲜明的定位，经营状况一般。三、结论1、由于新城区供应量大，价格、投资门槛和风险又较低，未来升值空间较大，因此南京目前商业用房销售量主要集中在新城区2、白下区新街口一带商业销售速度缓慢（06年共销售1700平方米），存量较多（白下区的存量一直保持在7万平方米左右）。3、从购买商铺情况来看，除了自用或部分投资客以外，投资公司、银行等，购买力较强，一部分开发商选择对商业物业长期持有以租代售。4、区域未来2年内供应量较大，竞争激烈。5、新街口将在现有基础上进一步扩展空间，东扩西延，向东直达大行宫，向西至莫愁路，地上、地下结合，形成一个有机的复合城市空间。6、综合性百货商场目前经营状况良好，未来将会有一批高端百货进入。7、集中型商铺售价节节攀升，但经营状况好坏不一，目前招租项目较多。8、普通临街商铺由于大多为住宅改建，因此租售价格较低，其经营状况也相差较大。10'