厂房未经竣工验收交付使用的法律风险

厂房未经竣工验收交付使用的法律风险一、事实描述及前提在未经竣工验收时，作为发包人的我方已经开始进入厂房、并正准备投产经营。现要明确该过程中存在什么法律风险，采取什么方法能降低或防范该些法律风险。本篇法律风险的提示及相关建议的提出是建立在我公司已经取得该项工程的国土使用权证书、建设工程规划许可证书的基础之上。同时，本篇所言及司法实践仅为通常做法，并不具有绝对性。二、法律依据1.建筑法2.建设工程质量管理条例3.城市房地产管理法4.消防法5.环境保护法6.合同法7.审理建设工程合同纠纷法律适用若干问题的司法解释三、法律分析（一）法律禁止“建筑工程未经竣工验收交付使用”依据《合同法》、《建筑法》、、《消防法》、《环境保护法》、《审理建设工程合同纠纷法律适用若干问题的司法解释》相关规定，建设工程（包括建筑工程）未经竣工验收、消防验收、防治污染的设施的验收或者未通过该些验收，不得交付使用并进行生产经营，若交付使用将承担不利法律后果。相关法律条文的规定见后文。此处“交付使用”既包括“发包人擅自使用”，又包括经承包人同意的交付使用。任何一种交付使用，在未经竣工验收之前均为法律法规所禁止，但两者区别在于：发包人因未经竣工验收使用部分的建筑工程质量问题，所主张的民事权利能否获得司法支持。（二）“使用”和“擅自”的认定“发包人擅自使用”和“经承包人同意的交付使用”涉及到“使用”的认定，但是法律法规和司法解释均未明确界定其内涵，根据相关司法实践，“使用”认定应包括如下内涵：1.前提：建设工程未经验收、或验收未通过；2.程度：应为按照建筑工程的实际用途进行利用，如厂房则实际投入生产、办公楼则进行办公运营、住宅则为实际入住。若改变工程的用途，则依据改变之后的实际用途来确定程 度上是否符合要求。实践中发包人在工程现场临时存放生产所需的机器、设备、材料，待相关行业、政府、其他方面的参观等一般不认定为“使用”。或接3.范围：未经竣工验收使用的范围应以发包人实际使用的空间为限。对于发包人未使用的部分，出现质量问题时，发包人主张权利一般能得到支持。（三）未经竣工验收，交付使用建筑工程的法律后果1.“发包人擅自使用”的法律后果（1）擅自使用（转移占有）建设工程之日视为竣工日期。若发包人和承包人未约定支付工程款的期限或约定不明，则擅自使用之日亦视为工程款支付之日，那么违约金及利息由此日开始计算。（2）因其擅自所使用部分质量不符合约定，发包人主张民事权利的，不能得到司法支持，如主张存在质量问题而拒付工程款就难以获得司法支持。但是在合理使用寿命内的地基基础工程和主体结构质量问题不符合要求时，发包人因此主张权利的能获得支持。对于钢结构，立柱、主梁、次梁通常都算在主体结构的范畴；但小支梁、檩条是否算主体结构实践中存在争议，但通常认为也属于主体结构。（3）相关行政处罚：违反《建设工程质量管理条例》规定，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任；违反《消防法》的规定，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。违反《环境保护法》的规定，责令停止生产或者使用，可以并处罚款。2.“经承包人同意的交付使用”的法律后果（1）根据司法解释的精神和民法原则，“经发包人同意的交付使用”，发包人因使用建筑工程部分质量问题向承包人主张权利时，非一概不能得到司法支持；同理，竣工日期和工程款支付日期，也非为交付使用之日。（2）“经承包人同意的交付使用”也是未经竣工验收后的使用，违背了法律的强制性规定，也会因此承担相关的行政处罚，具体处罚类型与“发包人擅自使用”的法律后果一致。四、法律风险提示未进场且未投入生产运营。鉴于该事实，我公司的行为被认定为“未经竣工验收擅自使用”的可能性不大；但由于我公司将设备置于厂房的真实目的更倾向于为投入生产而开始安装设备，而非为生产所需而临时存放，因此，并不能排除我公司的行为被认定为“未经竣工验收擅自使用”。 1.若被认定为“擅自使用”行为，则公司有可能承担上述相关民事和行政的不利法律后果；2.若未被认定为“擅自使用”行为，尽管无需承担上述相关不利法律后果，但是由于机器、设备、材料的放置、移动等利用厂房的过程中可能会造成厂房损害，该损害会因我方造成而需自行承担责任。3.我方的行为在被承包人知晓或掌握相关证据的情况下，我方在谈判、调解、仲裁或诉讼中可能处于被动地位。五、法务部建议1.建议以合法有效途径给承包方施加压力，催促承包方配合验收，使得工程尽快完成验收并交付使用；2.建议暂不投入生产经营，机器、设备、材料的存放、移动尽量小心，尽量避免造成厂房损害；3.发现厂房存在质量问题应及时反映至工程部门，并对该质量问题进行记录，必要时应请相关部门做出证明。具体条文：1、建筑法：第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2、建设工程质量管理条例：第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。 第五十八条违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。3.城市房地产管理法第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。4.消防法第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。第五十八条违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格，擅自施工的；（二）消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止施工的；（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的；（五）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案，或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的，责令限期改正，处五千元以下罚款。6.环境保护法第二十六条建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同 时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。防治污染的设施不得擅自拆除或者闲置，确有必要拆除或者闲置的，必须征得所在地的环境保护行政主管部门同意。第三十六条建设项目的防治污染设施没有建成或者没有达到国家规定的要求，投入生产或者使用的，由批准该建设项目的环境影响报告书的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，可以并处罚款。6.合同法第二百七十九条：建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。7.审理建设工程合同纠纷法律适用若干问题的司法解释第十三条建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。