施工细部节点交付标准案.doc

苏州旭辉新建物业常见问题及解决办法修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、编制总则说明 规划设计人员依据国家相关规范、行业标准及个人专业技术进行产品的规划设计，符合国家规范、行业标准，但是未从便利客户、便利服务及永升物业实际管理需求等角度出发，致使部分建造完成的设施不能满足便利客户及物业后期管理需要，随着苏州旭辉新建项目开发规模的不断增长，规划、设计、施工等重复性问题大量存在，造成交付项目二次大面积整改的事件不断发生。给客户生活带来诸多不便，增加了后期物业维护成本及管理难度。苏州永升新建物业常见问题及解决办法（下简称解决办法）主要由设计缺陷和施工质量两部分内容构成，编制过程中充分借鉴了业务评估及相关案例教训等图例，同时引用了集团《旭辉集团前期介入工作指引》、《旭辉集团项目物业承接查验流程及标准》的相关内容，作为本解决办法的支持。一、目的为了有效避免项目前期规划设计功能缺陷、施工质量等共性问题的重复出现，提高住宅产品的适用性，减少后期整改费用，降低后期物业维护成本与管理难度，在国家相关规范和集团相关标准的基础上，总结永升物业管理积累的经验、从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计要求，前置性参与规划设计，提高住宅产品的适用性以及降低后期物业维护成本与管理难度。二、范围适用于苏州旭辉地产、苏州永升物业内的所有部门、房地产开发公司和其下属的物业服务中心。三、职责1、苏州永升物业负责编制、修订本解决办法。2、苏州永升物业运营部前介组、各物业服务中心负责参照本办法，结合各项目的实际情况参与地产前期规划设计工作。3、苏州旭辉地产各部门、开发公司应参照本解决办法与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 五、新建物业常见问题案例名录（一）设计缺陷类（二）施工质量类1.小区出入口设置21.垃圾桶、果皮箱设置1.地埋灯进水损坏2.围墙设置22.绿化浇灌系统设置2.景观水池渗漏、返碱3.单元门雨棚设置23.保洁取水点设置3.单元楼栋通道、勒脚沉降严重4.单元门设置24.室外消防管网铺设4.机动车道上窨井盖损坏严重5.机动车库出入口设置25.小区地面排水井、沟设置5.设备房渗漏、潮湿6.非机动车库出入通道设置26.机动车库排水沟设置6.电梯底坑渗漏7.监（消）控中心设置27.防火门设置7.木质复合材料防火门损坏严重8.物业服务中心设置28.巡更道设置8.管线穿墙（板）处渗漏9.垃圾房中转站设置29.出入口机动车道闸设置9.机动车道橡胶减速坡松动损坏10.天台30．门禁设置10.地库、住户室内渗漏点较多11.空调机位设置31．闭路监控设置11.地库伸缩缝盖板生锈、渗水12.机动车道设置32．供配电设施12.绿化回填土量少，掺杂建筑垃圾13.景观道路设置33．排污坑、泵设置13.水表井内管道阀门损坏，水浸电梯14.地面机动车停车位34．乔木种植14.15.非机动车停放点设置35．室外防腐木、铁艺制品15.16.地库照明设置36．绿化内汀步石设置16.17.景观照明设置37．一、二层公共楼道窗防盗设置17.18.水景设置38.备房配置18.19.消防楼梯及电梯厅灯具、开关设置39.消防报警地址码设置19.20.单元大厅、电梯厅设置40.消防栓前侧阀门设置20.六、常见问题及解决办法（一）设计缺1.小区出入口设置：门岗处夜间照明亮度不够岗亭未采取左右开门的形式出入口地面铺贴石材，容易破损人车未分流，早晨上班高峰易拥堵。二、曾经出现的问题：一、标准及要求：1）人、车通道：住宅区域实行全封闭式管理，出入口要人车分流，人行出、入口设置门禁，刷卡出入小区；车辆出入口设置道闸管理系统（高层楼宇小区设置双行车道，实现固定卡、临时卡分离，避免上、下班高峰拥挤，优先考虑远程读卡系统，卡片应首选有源卡）及防闯、防撞设施，门岗设计与闸杆安装避免存在间隙，要有足够的回车余地、转弯半径及减速带；人、车通道刷卡处均设置雨棚；机动车出入口地面铺设沥青路面，如若铺设石材，要求基础采用钢筋混泥土基础，石材厚度不低于10CM。2）岗亭：设置在城市干道上的入口，宜适当后退，留出2-3辆车排队的空间（10米-15米），避免对城市交通的影响；岗亭应出檐800以上，为门岗在外工作提供遮蔽、步行出入口上方应设置雨篷；岗亭设置在机动车出入通道中间，岗亭门设置在两侧，内开门，岗亭对外方向要有270°以上视野，视野内不应有遮挡物，以保证管理人员对车行道及人行道的同时监控。监控视野范围部分，作大玻璃面处理；岗亭整体标高宜抬高300左右；配置空调机。3）夜间照明：设置高杆节能灯，满足夜间人、车出入及物业安全管理要求。4）监控：人行通道设置枪机，机动车道设置车辆对比系统，岗亭设置收费监控探头，苑门处设置快速球机。 三、建议方案：人、非机动车、机动车分流，岗亭设置在一侧，设置防雨措施。道闸采用使用JSDZ—YR型闸杆高度800mm。门岗处增加照明在岗亭两侧设置内开门或移门人车分流，岗亭设置于道路中间且两侧设置内开门，刷卡机有挡雨装置，根据实际需求可设置机动车双出、双进车道，人行出入口设置摆闸。出入口地面避免铺贴石材，建议铺筑沥青1.园区围墙设置： 小区围墙探头边设置照明，影响监控效果围墙边种植高大树木围墙高度过低围墙铁艺栅栏与实体柱高差大，顶部不平直二、曾经存在的问题：一、标准及要求：1）高度：小区外围围墙高度不低于2.5m，封闭式组团围墙高度不低于1.8m；临近围墙（3米）不设置固定的构筑物、建筑物、高大乔木以防止攀爬，且围墙内部设置巡更道。。2）形式：围墙尽量采用混凝土结构，围墙顶部平直并应设计防爬刺，顶部平直，方便红外报警或电子围栏的安装；围墙如采用通透式围栏，采用竖型栏杆，栏杆间距应小于10cm，且上端安装防爬刺，且杆件采用不易变形和破坏的规格，栏杆与实体墙柱高差不大于10cm；金属网围墙，只能作为临时围墙。3）防越设置：优先采用电子围栏系统；底部与围墙顶部距离应小于0.2米，且设置声光报警系统、监控系统，监控探头距离不大于50m。4）照明：围墙需要设置一定数量的照明，采用高杆灯，杜绝镶嵌式围墙照明。三、建议方案一：铁艺栅栏加实体墙样式，栅栏间避免设置横杆，围墙高度不低于2.5m，栅栏间距不大于10cm。四、建议方案二：围墙顶部平直，便于安装电子围栏。 二、已存问题图片：1.单元门雨棚设置：单元门厅钢化玻璃雨棚易被高空抛物击碎，且容易自爆三、建议方案：单元出入口上方的挑檐，避免选择玻璃等易碎、易损材料，设置排水管。一、标准要求：1、单元出入口上方的挑檐，不应选择玻璃等易碎材料。四、参考图片：2.单元门设置:无框玻璃门，易爆裂伤人电动感应移门，易坏维修费用较高安装90度限位地弹簧，门经常不关闭一、标准及要求：1、闭门器：单元门禁优先选用闭门器，如选用地弹簧应选择无限位型。2、单元门：单元门采用有框双层夹胶钢化玻璃门扇，门扇框无咬口；由于维修费用较高，一般项目不建议采用电动移门；如高端项目为了提升楼盘品质，安装了电动移门，建议内侧采用手动按钮开门，并设置防夹人措施。单扇打开时可使用宽度应不小于700mm，门洞宽度低于1.4米时，设置为子母门。3、门禁：单元门设置IC卡门禁，建议使用磁力锁，避免使用电子插锁，门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质，并应增加稳固装置，控制电源线路暗敷，防剪；同时地下车库、架空层等公共区域能进入楼内的通道门，应是钢质通透防火门；单元门锁应具备失电断锁功能，保障停电后能出入。 二、已存问题图片：有咬口的门框，易夹手三、建议方案一：门洞宽度大于1.4米的，采用双扇对开门；小于1.4米的，采用子母门。四、建议方案二：采用有框双层夹胶钢化玻璃门扇，门扇框无咬口，把手牢固、耐用、易维修。1.机动车地库出入口设置： 二、已存问题图片：地库出入口地面铺贴石材，易损坏,坡道设置陡峭读卡器无雨棚,设置在坡道上一、标准及要求：1、安全距离：车库出入口对着城市道路时，应留有7.5米以上安全距离，并在车道出口朝市政道路内侧2米的60度角内，不准有遮挡。2、坡道做法：地面采用金刚砂或者水泥压花，出入口坡道小于15度，转弯大于120度，有防止路面水进入车库的坡道防水坎、防洪闸及排水沟。3、配置：出入口有配置反光镜、监控镜头、刷卡器处安装雨篷和防撞设施；设置有减速坡、防滑坡槽和道闸管理系统，道闸采用捷顺IV型栅栏式道闸，读卡器禁止设置在坡道上。四、建议方案二：刷卡器处安装雨篷和防撞设施。六、建议方案四：读卡器不应设置在坡道上。五、建议方案三：坡道地面采用金刚砂或者水泥压花。三、建议方案一：采用格栅式道闸采用捷顺4型（JSDZ007），高度1.4米。1.非机动车库出入口设置：二、已存问题图片：五、建议方案三：坡道宽度不小于2米，转弯平台纵深距离不小于2米。四、建议方案二：安装内嵌式壁灯,采用水泥铺筑带压花的全坡面形式。一、标准及要求：1、出入口坡道采用全坡面形式；2、坡道宽度不小于2m；3、转角平台纵向距离不小于2m；4、有防止路面水进入车库的防水坎、防洪闸、排水沟；5、坡道上设置夜间照明灯，且灯具宜采用内嵌式。三、建议方案一：采用金刚砂铺设的全坡面形式。采用中间坡道，两侧台阶的形式，不便于推车上下采用两侧坡道，中间台阶的形式，不便于推车上下转弯半径较窄，车子不好通过，灯具外露，易被撞到。 1.监（消）控中心：二、已存问题图片：消控室与监控室未设置在一起，控制室设置在地库，通风不良一、标准及要求：1、消防控制中心避免设置在地下室，应与监控中心合并，设置在靠近物业服务中心的物业用房内，有防干扰隔离措施；2、面积不少于35M2，应安装空调、防鼠板、灭火器、应急照明、温湿度计；地面设置防静电地板，墙面、顶棚有防尘措施；3、消防报警在监控中心有声光信号；4、控制中心门的入口处设置明显的功能及疏散指示标识。三、建议方案：监（消）控室设置在地面一层，监控室与消控室合并,设置在同一处,便于监控。2.物业服务中心设置：服务中心门前附近无临时停车位一、标准及要求：1、按规范提供物业功能使用要求的物业用房；2、位置设置在小区大门附近，地上一层，交通便利的地方；3、适当设置地面车位，便于业主停车办理业务。二、已存问题图片： 三、建议方案：建议物业服务中心设置在小区出入口附近或小区中心，便于业主办理业务，门前或附近临时停车位不少于10个。有机动车位10个。1.垃圾中转站设置:外侧门内侧门无垃圾中转站，垃圾堆于地库车位边，影响品质一、标准及要求：1、垃圾收集站在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要；2、垃圾收集站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置，托运车辆进出小区及垃圾异味不影响住户；3、配置清洗水源及排水、排气设施，墙面贴1.2米瓷砖，面积大小与小区实际需求情况相匹配。二、已存问题图片：三、建议方案：设置在小区靠市政路侧，内外开门，垃圾托运车，不必进入小区；内部设置给排水及卫生间设施，给水管径不小于5cm，墙面铺贴瓷砖不低于1.2米。 二、已存问题图片：1.天台：采用铝合金门，不利于火灾时人员逃生一、标准要求：1、天台门设置有框玻璃门，门外开，内外装通锁，设置破玻璃锤。2、设置外墙清洗、维修用固定吊绳的设施，荷载量不小于500KG。3、女儿墙考虑高度安全性，必要时加装防攀爬装置，并考虑防雷规范要求；4、排水口设置水篦子，给水管应有保温措施。5、防雷带焊接、安装牢固，符合规范要求。天台门采用木质防烟门，且加挂锁，火灾时不利于人员快速逃生三、建议方案：天台门采用单层钢化玻璃有框门，门上半部安装双铰链，内、外侧装锁，内侧设置破玻璃锤。2.空调机位设置：一、标准及要求：1、住宅、商铺应设计预留空调机位；2、空调机位尺寸符合安装需求，位置便于安装。百叶设置较密实，通风不畅，易造成空调死机商铺未预留空调机位住户空调室外机位小，安装维修不便三、建议方案：空调机位应有一定的防水、散水坡度，并安装排水口，家用空调外机尺寸如下：分类功率外机尺寸（宽*深*高）挂机1P720*300*5501.5P820*300*6502P850*350*750柜机2P900*350*7503P950*350*850二、已存问题图片： 四、参考图片：1.机动车道设置：石材路面易损坏一、标准及要求：1、机动车道建议沿小区围墙内侧设置，使用沥青或水泥路面，不建议铺石材，如铺石材，要求厚度60mm，尺寸为300*300；两侧设置侧排水且设置雨水篦子，避免在主干道上设置窨井；2、主干道两旁3m范围内栽种高杆乔木或行道树；规划2m以上的绿化带；、已存问题图片：机动车道上设置窨井,易损坏三、建议方案：靠围墙边设置机动车道，铺筑粗粒沥青路面，井盖不宜设置在道路上。 1.景观道路设置：景观路面排水沟采用鹅卵石铺垫，易散落，且不好清理。景观路拐弯角度太小，绿化易被踩踏地面沉降、裂缝、积水现象较多一、标准及要求：1、路面材料的选择与铺装应与整体景观、局部特征协调，并通过适度的色彩变化、组合来活跃住区的环境气氛；2、线形设计应有适度变化，间设活动节点，且配合节点设计植物或雕塑小品；3、道路设计满足出行要求；4、路面夹角处设计为圆弧形状；5、设计排水装置，绿地与路面交接处在低洼处设置排水槽、沟等。三、建议方案一：避免采用水洗石路面，铺砖路面分色清晰（大理石路面设置伸缩缝）；道路拐角做成圆弧，留有坡度，预防积水；排水沟采用大理石活动盖板形式。二、已存问题图片：四、建议方案二：夯实基础，铺混凝土20cm再铺设路面砖。2.地面机动车停车位：采用植草格，易损坏采用小方块石材，易脱落；停车位上设有窨井，检修不便挡轮胶容易损坏一、标准及要求：1、按需求合理布局地面临时停车位；2、设置石材挡车器；3、机动车位上避免设置窨井盖。二、已存问题图片：三、建议方案：建议地面停车位不设置塑料植草格，铺设水泥砖；避免车位上设置窨井；采用石质挡轮装置。长逸采集图片 1.非机动车停放点设置：未配置充电箱，客户使用不便一、标准及要求：1、根据设计停放车辆的数量设置非机动车停放点，地面上需要有棚顶及照明；2、结合当地情况设置一定数量的电瓶车充电箱，上锁管理，方便业主使用。三、建议方案：安装充电插座箱（上锁）。车库内车位划车位线，做墙裙，防止车轮污染墙面。建议在规划设计中体现，避免后期增加，影响品质。二、已存问题图片：2.地库照明设置大量采用40w日光灯管，未分区域、分路、交叉控制，能耗较高三、建议方案一：建议采用采光井、太阳能照明等节能设计。四、建议方案二：灯具考虑采用60%节能灯、40%日光灯分散分布，灯具采用分路分区交叉控制，开关应安装在便于操作的位置。一、标准及要求：1、地库照明配置独立线路，单独计量；2、采用分区域、分路、交叉控制。二、已存问题图片： 1.景观照明设置：灯具被灌木掩盖，影响照明效果三、建议方案一：避免将灯具安装于灌木中。四、建议方案二：高杆灯采用4U-55W暖光节能灯。一、标准及要求：1、泛光照明不影响住户，不造成光污染；2、预留节日装饰用电源接口，装饰灯开关、接口、电源等部位应隐蔽设计或设计在儿童不宜接触处；3、路灯灯杆与房屋本体保持1.5米以上距离；4、景观灯采取分区域、分级、交叉、时间控制方式；5、水景灯具电源不高于24V。二、已存问题图片： 1.水景设置：无安全围栏，存在安全隐患水池中安装灯具，易损坏，交付后基本不使用水池底部铺设鹅卵石，清理较困难，后期均被清除掉三、建议方案一：避免安装水景灯，周边建议采取投光灯或草坪灯；如底部放置鹅卵石，鹅卵石应固定。四、建议方案二：临近水池景观路设置安全围栏。一、标准及要求：1、避免安装水景灯；2、水池底部不建议铺设鹅卵石，清理较困难；3、水景灯具电源不高于24V。二、已存问题图片：2.消防楼梯及电梯厅灯具、开关设置：消防楼道内设置手动开关，经常无人关灯四、建议方案二：应急照明采用节能式应急照明。安装射灯，能耗大，温度较高，有火灾隐患一、标准及要求：1、楼道照明应采取声控或触摸式控制；2、大堂装饰灯与照明灯分开控制；3、楼栋主出入口预留节日装饰电源接口。三、建议方案一：消防楼道采用触摸延时控制开关；电梯厅建议安装节能灯或球形灯，安装球形灯泡要求采用人体感应开关控制；避免安装射灯。二、已存问题图片： 1.单元大厅、电梯厅设置：单元大厅未预留电视电源插座轿厢入口处未放坡2CM，易进水三、建议方案一：轿厢入口处放坡2CM，防止水进入电梯。四、建议方案二：一层大厅预留电视电源插座，避免后期破坏墙体装修。一、标准及要求：1、轿厢入口处放坡2CM；2、照明建议安装节能灯，采用人体感应开关；3、一层大厅预留电视、擦鞋机电源插座；4、在楼层强电井内预留维修电源插座。二、已存问题图片： 1.垃圾桶、果皮箱设置：无固定位置及标识，未分类一、标准及要求：1、在小区道路周边及花园内适当位置，合理设置垃圾箱（桶）；2、大小适当，分类设置，外观应与小区风格相匹配。四、建议方案二：垃圾分类。三、建议方案一：设置固定位置底座硬化。二、曾经出现的问题：2.绿化浇灌系统设置：绿化给水管径小，无法满足夏季浇灌需要而使用消防水源。四、成品图片：一、标准及要求：1、绿化取水点合理分布，用水应独立供水，独立计量。2、绿化取水优先采取自动喷灌与滴管设计，盲区设置浇灌水龙头；3、绿化取水应采取专用接口，预防非工作人员擅自取水。三、建议方案：1、点位间距半径30M以内，管径为50MM以上；2、采用专用快接头，有防尘盖；3、距离景观道路60CM左右，避免设置在机动车道边；4、采用下沉式保洁取水点形式，或与保洁取水点合并。二、已存问题图片： 1.保洁取水点设置：车库内架空层内内设置在地面上，距机动车道较近，存在安全隐患，雨雪天不好操作。周围硬化面积较小一、标准及要求：1、根据需求应合理布局，采用清洁水源，设置排水；2、机动车库保洁取水点50米-80米设置一个取水点，位置不影响车位使用；3、高层楼道内5—8层设置一处取水点；4、取水点建议在架空层或车库内合理分布设置。四、建议方案二：无法避免的在小区地面设置保洁、绿化取水点，采取下沉式取水点，排水管径不低于110mm，给水管阀门口径不大于25mm。三、建议方案一：在地库或架空层内设置保洁取水点，采用拖把池加龙头形式，排水管径不低于70mm，给水管阀门口径不大于25mm。、已存问题图片：2.室外消防管网铺设：四、建议方案二：管沟底部夯实、硬化，接头处作井。地面覆土层给水管基础垫层管道井管道接头井、盖管道接头三、建议方案一：设置管道渗漏监测器，成本低，效率高，出现渗漏时，能快速查到渗漏点，有利于及时维修。给水管道铺设时，管沟底部未处理，接头处未作井土层沉降，给水管受压变形，接头脱落，引起渗漏一、标准及要求：1、管道铺设前，内外防腐处理；2、根据管径、内压、外部荷载和管道敷设区的地形、地质、管材，需在管沟内浇筑混凝土；3、埋地的镀锌钢管一般都是沟槽连接，管道接口处需安装胶圈，并做好防腐；4、管道接口法兰、卡口、卡箍等应设置在管井或地沟内，不得埋在土壤中。二、已存问题图片： 1.小区地面排水井、沟设置：机动车道井盖易被压损坏景观路面无坡度，排水不畅，易积水三、建议方案一：景观路面两侧排水沟铺设石材盖板。四、建议方案二：机动车道上建议采用侧排水形式，排水篦子侧面石材设置活动的可以打开，方便清理垃圾。一、标准及要求：1、被绿化掩埋的管井设置标识，便于查找；景观路面两侧铺设排水沟。2、机动车道设置排水地漏。3、排水口大小、间距应满足雨季排水要求。二、现存问题图片： 1.机动车库排水设置：地漏形式排水，若堵塞难清理三、建议方案一：车道上建议采用暗沟，如采用明沟，要求采取有降噪措施。四、建议方案二：排水沟建议在地库周边设置明沟、无盖，便于清理垃圾；沟深不小于5CM，底有坡度，便于及时排水。一、标准及要求：1、采取防止雨水倒灌措施；2、设置排水沟，沟内应排水顺畅，无积水，盖板无噪音，盖板铺装后低于地坪，不建议设置地漏式排水系统；二、已存问题图片：机动车道上设置活动盖子车辆经过时噪音较大，且易损坏。2.防火门设置：防烟门闭门器规格较小，张开120度后不回位，易损坏地库内采用木质防烟门受潮发霉变形，易破损一、标准及要求：1、要求门扇外开；2、防火门安装闭门器，要求闭门器开启角度为180°；3、电插锁安装在门的侧面中间位置；4、电锁应采用符合消防规范的断电开启方式；5、闭门器的可调范围要合适。四、建议方案二：根据门扇大小，安装合适规格闭门器，消防楼道正常开闭角度不小于70度，单元门禁处不小于120度。三、建议方案一：地库内、重要设备房门及带有磁力门锁的防火门应采用钢质防火门。二、曾经出现问题图片： 1.巡更道设置：小区围墙边种植毛竹，易引起周界防越设备误报，交付后均被移除；未设置巡更道，安全员巡视不便利。三、建议方案：1、靠近围墙内侧设置机动车或人行道路，避免种植毛竹等高大植物。2、铺设与景观道路材料一致的汀步石，石材厚度不低于6CM，规格40×50CM,间距15CM，沙石基础。一、标准及要求：1、园区外围墙内应预留人员巡逻通道，以便周界报警时的有效监控；2、巡更道设置在绿化内的，需铺设与社区风格一致的道路。二、现存问题图片：四、参考图片：2.出入口机动车道闸设置：一、标准要求：1、小区、地库等出入口必须设置道闸；2、道闸与读卡器距离不少于3米,闸杆必须封闭严实，两端不能留有缝隙；3、门岗道闸采用捷顺系列道闸（杆式或采用栅栏式），如采用栅栏式，要求使用JSDZ—YR型闸杆高度800mm。道闸闸杆设计未考虑安装间隙问题，后期增加围栏，品质感较差四、参考图片：二、已存问题图片： 栏杆式闸杆，封闭不严实，后期增加围栏，整体不协调三、建议方案：景观规划设计时，充分考虑出入口设置与设备安装型号、款式；根据设备选型，设计出入口建筑结构；车库安装栅栏式大门安装栏杆式1.门禁设置：单元门使用插锁，容易损坏苑门不能自动关闭三、建议方案：1、组团人行出入口、进入楼宇的所有出入口安装门禁，安装自动闭门器，优先采用无限位地弹簧；2、门禁电子锁采用磁力锁。四、参考图片：一、标准及要求：1、进入楼宇的所有出入口安装门禁；2、组团人行出入口安装门禁；3、安装自动闭门器。二、已存问题图片： 1.闭路监控设置：夜间图像不清晰，看不清人；录像存储时间不足30天。门岗、监控中心的等重要岗位无监控探头。一、标准及要求：1、摄像机安装牢固，设备能满足白天、夜间正常使用，并保证图象清晰无干扰；录像保存时间不少于30天；2、室外监控镜头有红外灯光补偿功能。各监控点设置布局合理，和环境协调；3、采用双屏蔽同轴电缆的线路，应对外层屏蔽层进行单点接地。四、参考图片：三、建议方案：1、室外摄像头若附近无有效照明，需安装夜间补光设备；2、监控录像存储时间要求最少30日；3、门岗、物业服务大厅等收费岗及监控中心、设置监控探头，并与控制中心联网。4、不应有电线外露，明管敷设时，采用铁套管，防止剪断。二、已存问题图片：2.供配电设施：开关线路无起、止标识室外配电箱未放置汀步石，维护不便；基础设置过低，易进水、腐烂，箱门不易开关一、标准要求：1、小区采取双电源供电，若无双电源需配发电机；2、线路起止标识清晰；3、配电箱建议挂装于建筑墙面上，若安装地面上，应设置基础或硬化地面，并在与地面接触部位做好防水防潮处理，箱体远离苑区围墙及业主庭院。四、参考图片：三、建议方案：1、室外配电箱防水措施，基座离地20CM，箱门前设置汀步石小区采取双电源供电，若无双电源需配发电机；2、开关、线路起止标识清晰。二、已存问题图片： 1.排污坑、泵设置：地下车库出入口位置排污泵未设置超水位报警设置在车库内机动车道、机动车位上，存在安全隐患方案一方案二一、标准及要求：1、安装自动及手动排水装置，有水泵故障报警功能；2、重要设备房内排污泵有高水位报警系统；3、集水坑有效容积应满足最大排水泵5分钟的排水量，有效容积为起泵水位线到停泵水位线容积；4、建议重要位置设置双水泵。四、参考图片：三、建议方案：1、禁止设置在机动车库机动车道、机动车位上，建议设置在应急出口处；2、地下车库内同一水平面排水坑相互连通，至少一处设置超水位报警，重要设备房及位置报警信号联到监控中心。二、已存问题图片： 1.乔木种植：大、中型树木倾斜栽种，易倒伏树木根部未设置养护圈一、标准及要求：1、在乔木周边栽种喜阴小灌木，后期易养护。2、乔木土球应全埋入土壤；3、垃圾站周围宜种植高大乔木及有植物遮挡；4、小区内不宜种植有毒植物；5、绿化整体布局合理，局部搭配得当，适合当地生长，维护成本低，不应留有检修、治安、清洁盲点。四、建议方案二：挑选顺直树形，扶正栽种，安装支架防倒伏；永久支架采用镀锌钢管，支架做基础。三、建议方案一：乔木土球应全埋入土壤，营养土层厚度不低于1.2米，根部留养护圈，圈内撒树皮或陶粒覆盖；二、已存问题图片：2.室外防腐木、铁艺制品：室外休闲座椅、地板花架采用木质品，维护成本高，易损坏室外栏杆采用铁制品，非防腐、防锈材料，易损坏，维护成本高一、标准及要求：1、观赏性小品材料应使用金属制品或浇筑材料；2、不建议使用涂层构件或木质材料；3、尽量避免采用防腐木进行装修造型。三、建议方案：避免选用木质材料、易生锈铁制品，维修成本高，围栏安装304不锈钢等防锈、防腐措施材料二、已存问题图片： 1.绿化内汀步石设置：苑内道路设计不便利，习惯性图便利导致走“捷径”破坏小区景观室外配电箱门前未设置汀步石，维修保养踩踏绿化一、标准及要求：1、景观绿化内根据行走习惯、便利原则，采用“点对点”方式，设置汀步石；2、不宜大面积采用卵石、毛石等非平面材质铺设；3、减少使用木质材料铺设。四、参考图片：三、建议方案：1、石板踏步铺设时，石板间距应不小于15厘米，以便草皮维护；2、苑内道路根据行走习惯、便利原则，采用“点对点”方式，设置汀步石。二、已存问题图片：2.一、二层公共楼道窗防盗设置：室外靠近住户窗户外露的雨水、燃气管未设置防爬刺，存在安全隐患一、二层公共楼道对外窗户未设置防盗网三、建议方案：1、一、二层公共楼道对外窗口安装不锈钢防盗网；2、室外靠近住户窗户且外露的雨水管、燃气管需设置防爬刺。一、标准及要求：1、楼道窗高度距地0.9米以上，低于0.9米需要设置防护栏；2、窗户选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗；对于直对走廊或通道开启的消防门要留有小窗口（可选择钢化玻璃），电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置窗花。二、已存问题图片：四、参考图片： 1.设备房配置：地面未刷漆或铺砖，门口无防水坎及防鼠板、应急照明、灭火器，地库重要设备房未设置排污泵超水报警设施三、建议方案：1、设备房地面铺贴地砖或做环氧地坪，墙面涂刷室外防水、防霉涂料，门口有防水坎及防鼠板，有应急照明、灭火器；2、地下各类设备房地坪需高出室外地坪30cm以上（如设备房地坪不是结构现浇，为后期填埋，则需要在填埋前做防水，并在四周垂直面卷边30cm），地库重要设备房设置排污泵超水位报警装置，信号连到监控中心。四、参考图片：一、标准要求：1、符合设备房三防一通要求，有应急照明、灭火器、温湿度计等设施。2、地库重要设备房设置排水沟、集水坑、一用一备的排水泵，设置超水位报警设施，且信号连至监控中心。3、设备房设备必须采取降噪措施，顶部设置维修吊架。4、配电箱上方不宜有水管穿行，实在无法避免的需设置导流板。二、已存问题图片： 1.消防报警地址码设置：二、已存问题图片：未提供消防地址码清单或提供的火灾报警地址与实际公安编号地址不符。三、建议方案：1、根据楼栋公安编号设计准确火灾报警地址码清单；2、地库内温感、烟感探头、手报按钮等地址码编码与车位编号相对应。一、标准要求：1、采用一模块多按钮的工作模式，按钮数量不超过6个；2、不宜跨区域设置；3、报警线路不宜过长；4、商业等独立产权消防总线控制模板安装区域合理，主要考虑后期维护。四、参考图片：2.消防栓前侧阀门设置：二、已存问题图片：消防栓前侧未设置阀门，消火栓损坏维修时，需整个管网停水，有重大安全隐患。一、标准要求：1、高层建筑单元设置管道阀门，地下车库建议在易冻位置设置分区控制阀门、靠近室外位置消火栓设置单独阀门控制；2、安装高度适宜在1.8m以下。 四、参考图片：三、建议方案：高层建筑单元楼栋分段、分区域设置管道阀门，地下车库建议在易冻位置设置分区控制阀门、靠近室外位置消火栓设置单独阀门控制，阀门设置安装位置高度不超过1.8米，便于快速操作。（二）施工质量一、标准要求：1、减少地埋灯及射树灯使用数量；2、使用质量较好、安全防护等级较高的产品；3、施工规范、严格按照施工要求施工，做好防水措施。二、已存问题图片：1.地埋灯进水损坏：施工质量较差，容易进水，损坏频繁设置地埋灯数量过多，后期维修费用高方案二方案一四、参考图片：三、建议方案：方案一：减少地埋灯及射树灯数量，更换为LED高杆照明灯；方案二：更换为节能草坪灯。2.景观水池渗漏、返碱： 池体返碱严重，品质感较差多数水池渗漏严重，均无法正常使用三、建议方案：减少水景设计，水景水池底部建议采用整体预制件，池体建造有预防返碱措施，周边最好使用不锈钢等成型材质。四、参考图片：一、标准要求：1、水景使用和维护费用较高，在园林设计中尽量少用；2、硬地水景应从池体结构上和防水工艺上采取彻底的防水措施，防止渗漏；3、喷泉及水景用水应循环使用。二、已存问题图片：1.单元楼栋通道、勒脚沉降严重：参照景观路做法楼栋落水檐沉降严重，导致燃气管受压变形进单元门通道沉降严重三、建议方案：建筑回土时，严禁掺杂建筑垃圾，基础夯实，沙石铺底，参照景观路基础做法，现浇C25钢筋混凝土20CM，面层找平后铺砖。四、参考图片：一、标准要求：1、夯实基础；2、回填土方时，不应有建筑垃圾。二、已存问题图片： 1.机动车道上窨井损坏严重：机动车车道上设置窨井，井盖容易被压坏三、建议方案：避免在机动车道上设置窨井，如无法避免，建议使用加厚、耐压圆形铸铁或水泥材料井盖(水泥井盖直径不大于40CM)。四、参考图片：玲珑湾一、标准要求：1、井盖不得高于路面（可略低于地面），井盖与路面之间顺平；2、单独井盖不得大于50cm*100cm（太大操作不便，不易打开）。二、已存问题图片：2.设备房渗漏、潮湿：地库内设备房未设置通风设施地面渗漏方案二方案一三、建议方案：方案一：地下各类设备房地坪需高出室外地坪30cm以上（如设备房地坪不是结构现浇，为后期填埋，则需要在填埋前做防水，并在四周垂直面卷边30cm），设备房地面铺贴地砖或做环氧地坪，门口有防水坎及防鼠板。方案二：设置通风设施，进线管线在室外抬高，管口封堵，配电箱采取下进线方式。四、参考图片：一、标准要求：1、防水、防潮、不渗漏，有通风设施；2、配置有温湿度计；3、地库重要设备房设置排污泵。二、已存问题图片： 1.电梯底坑渗漏：侧壁渗水底坑地面渗水四、参考草图：一、标准要求：1、电梯底坑应平整、整洁，设置自动排水系统；电梯底坑除缓冲器座、导轨座以及排水装置外，底坑的底部应光滑平整，底坑不得作为积水坑使用；在导轨、缓冲器、栅栏等安装竣工后，底坑不得漏水或渗水；2、电梯底坑内应有电源插座。三、建议方案：在电梯底坑设计安装防水内壳，做好防水及引流措施，无机房电梯底坑安装通风设施。二、已存问题图片： 1.木质复合材料防火门损坏严重：地库及门禁等处采用复合材料防火门，易损坏，电子锁、门扇易脱落。三、已存问题图片：三、建议方案：地库、重要设备房的防火门及带有磁力门锁的防火门应采用钢质防火门。四、参考图片：一、标准及要求：1、门扇开启灵活，无自开、自关、回弹现象。2、门框与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；3、门锁、拉手、插销、小五金、门碰头安装齐全，无遗漏，安装位置准确，牢固；4、电表箱、水表井、管道井、水表箱、弱电箱及电梯机房门等同类门使用通锁。2.管线穿墙（板）处渗漏：管穿墙（板）的孔、洞封堵不密实，渗漏严重穿墙电缆安装不规范方案二方案一三、建议方案：方案一：室外电缆进入配电房时应高于地面后再穿墙进入；方案二：采取预埋过墙管，线管穿墙（板）的孔、洞必须封堵密实，避免渗漏水。四、参考图片：一、标准要求：1、穿墙管必须有套管保护，并做好相应的防水处理；2、配电房高压环网柜电缆沟安装时应做好防水措施，避免出现渗漏现象；3、室外电缆进入配电房时应高于地面后再穿墙进入。二、现存问题图片： 1.机动车道橡胶减速坡易松动、损坏：机动车道橡胶减速坡易损坏三、建议方案：小区地面减速坡避免采用塑胶减速坡，要求采用砼基+面贴石材的形式或30×40CM毛大理石，高出路面5-8CM.四、参考图片：一、标准要求：1、小区大门及道路主要位置设置减速器；2、减速坡材料选用混凝土贴大理石或30×40CM毛大理石。二、现存问题图片：2.地库、住户室内渗漏点较多：机动车库内地面、墙角渗漏住户室内渗漏三、建议方案：防水层分多层防水，施工要严密，避免后期渗漏，伸缩缝有导流措施，管径符合排水要求，管道通畅。四、屋面防水施工现场图片：一、标准要求：1、防水层施工要严密，避免后期渗漏；2、伸缩缝有导流措施；3、下水沟、管口有水蓖子，管径符合排水要求，管道通畅。二、现存问题图片： 1.地库伸缩缝盖板生锈、渗水：无排水管或管细易堵塞，业主回家通道时常积水，品质感差，投诉多伸缩缝盖板采用铁制品，易生锈三、建议方案：地库伸缩缝采用不锈钢盖板，内预留引流、导流措施，引到排污坑内。一、标准及要求：1、地库伸缩缝内预留引流、导流措施，引流管管径不小于50mm，避免堵塞。2、设置盖板。二、已存问题图片： 1.绿化回填土量少，有建筑垃圾：绿化回土量较少，墙根外露，回土内掺杂建筑垃圾，不保水，绿化难养护三、建议方案：分批、分层回土，避免掺杂建筑垃圾，回土标高比设计高30-40CM,楼体墙角等位置高度不低于50CM。一、标准要求：1、根据种植品种回填土量，厚度不低于1.2米；2、严禁绿化回土内掺杂建筑垃圾。二、现存问题图片：阀芯老化，爆裂三、建议方案：1、水表井建议安装地漏，防止水表井水管漏水后及时排水，避免水流至电梯井。2、建议新建楼盘的电梯门坎适当2cm防水浸坡度，以防止水流进电梯井造成电梯损失。一、标准要求：1、高层楼道每5层管道井内设置取、排水设施及水池，顶层要设置保洁取、排水设施，拖布池尺寸不小于50cmX50cm；2、楼层电梯口做高差为2cm向外的放坡处理，防止清洁水不慎流入到电梯井道内。二、现存问题图片：2.水表井内管道阀门损坏，水浸电梯： 水表井内未设置地漏，井内水管漏水，水溢入梯井，泡坏电梯