武汉都汇华府交付总结报告.ppt

武汉和昌·都汇华府交付总结报告武汉都汇华府管理处2014年11月12日怡丰物业 目录54312交付情况目前的一些遗留问题对设计的一些建议交付总结前期介入与交房业主提出问题情况分析 武汉和昌·都汇华府项目一期3#、5#、6#、7#及底商共计821户，符合交房条件738户，于2014年10月28日—11月2日进行集中交付，集中交付期间到场业主共计623户，成功交付444户，到场交付率71.27%，整体交付率60.16%。交付现场平稳有序，集中交付期间没有重大突发事件和对交房现场服务的投诉，部分业主因对空调机位、AB户型可改造空间处理方案等问题意见较大未收房。一、交付情况和昌·都汇华府交付情况 交付区域:和昌·都汇华府一期3#、5#、6#、7#楼交付时间：2014年10月28日至2014年11月2日总户数：821户符合交付条件户数：738户到场户数：623户交付户数：444户到场交付率：71.27%整体交付率：60.16%整体交付数据一、交付情况 日期10月28日10月29日10月30日10月31日11月1日11月2日符合交房数738738738738738738到场户数63146163988271交付户数4997105786055到场交付率77.78%66.44%64.42%79.59%73.17%77.46%累计到场户数49146251329389444累计交付率6.64%19.78%34.01%44.58%52.71%60.16%日期项目每日交付数据统计一、交付情况 各楼栋交付数据统计一、交付情况楼号应交户数到场户数交付户数到场交付率未交户数整体交付率3#1201027876.47%4265.00%5#23619713870.05%9858.47%6#1221057470.48%4860.66%7#24820714268.60%10657.26%商铺121212100.00%0100.00%合计73862344471.27%29460.16% 目录54312交付情况目前的一些遗留问题对设计的一些建议交付总结前期介入与交房业主提出问题情况分析 前期介入查验数据二、前期介入与交房业主提出问题情况分析2014年7月份，物业公司进驻武汉和昌都汇华府项目，开始对户内、公区等土建、门窗、弱电等问题进行了查验，并每日对查验问题进行汇总，发送工程建设部进行整改，整改完成后进行复验。查验问题及整改情况统计如下：楼栋号问题及整改数汇总土建塑钢门窗水电安装弱电闭水试验问题总数问题整改数整改率问题总数问题整改数整改率问题总数问题整改数整改率问题总数问题整改数整改率问题总数问题整改数整改率问题总数问题整改数整改率3#72063288%36532088%25622387%575495%9778%332885%5#1525131386%87074185%44438386%11610792%655585%302790%6#72567393%41239195%25722788%393897%11100%1616100%7#1260104683%69255180%36030484%806986%848095%444295%总计4230366487%2339200386%1317113786%29226892%15914390%12311392% 交付验房问题数据验房中业主提出问题共计1447项，其中土建问题617项，塑钢门窗问题437项，入户门问题180，水电问题156，弱电问题57项；平均每户2.32项。楼号土建问题门窗问题水电问题入户门问题弱电问题总计3#96711331122235#1871345444184376#75732121122027#255158688415580商铺410005合计617437156180571447二、前期介入与交房业主提出问题情况分析 集中交付期间客户反馈问题与前期介入问题数据对比分析二、前期介入与交房业主提出问题情况分析前期验房各类问题所占比例交付验房各类问题所占比例问题对比土建问题门窗问题水电问题入户门问题弱电问题交付验房61743715618057前期介入23391317292425159 前期介入及交付验房典型问题图片展示针对都汇华华府一期3#、5#、6#、7#交付，业主反馈问题共1447项，问题主要集中表现在土建部分：墙地面空鼓，地面起砂等；塑钢门窗歪斜，窗框破损，开启不畅等；入户门凹陷、划痕、配件不齐等；以及空调机位等设计问题。以下是部分问题图片：墙面空鼓地面空鼓二、前期介入与交房业主提出问题情况分析 地面起砂飘窗台裂纹推拉门毛条脱落二、前期介入与交房业主提出问题情况分析窗户无法锁闭 窗户把手损坏阳台护栏变形二、前期介入与交房业主提出问题情况分析厨房下水管破损入户门密封条脱落 二、前期介入与交房业主提出问题情况分析业主验房问题处理流程集中维修期维修后期集中交付期集中交付期每日验房问题分类统计，并发送置业工程部持续跟踪并及时向业主反馈情况，整改完成后及时邀约业主进行复查针对各项问题合理安排维修时间，把控维修进度根据验房问题统计数据，积极协调施工单位，合理排布维修计划专人跟盯，保证每日对维修情况进行跟踪了解，督促施工单位整改客服管家关注业主装修，并定期对空置房进行检查，提升业主满意度 目录54312交付情况目前的一些遗留问题对设计的一些建议交付总结前期介入与交房业主提出问题情况分析 做好交付工作最重要的一个目的，就是“提升和昌品牌，塑造物业形象”，以下是对此次交付的一些总结：（一）、设计方面：1、站在业主生活、后期管理的角度去设计/要求本次武汉都汇华府项目交付，业主矛盾点多数集中在设计问题，且物业公司验房过程中，亦发现较多设计缺陷。2、物业公司前期介入物业公司前期介入作为提升地产项目品质与施工质量的重要一环，需我们更加重视，特别是设计阶段的前期介入，如可抽调各项目、各部门管理人员组成介入小组参与。3、设计问题处理流程对于施工期发现的设计问题，建议出具明确的反馈处理流程与制度，以方面推进问题快速解决；三、交付总结 （二）、施工方面：1、做好工程质量把控工程质量是企业的生命，这就要求我们在施工期间做好施工质量的监督把控，充分发挥监理单位的监督检查作用，同时落实验房问题整改。2、严格控制施工工期合理排布施工计划，并严格控制，提前预留出风险整改时间，将所有问题，安排在交房前处理完毕，以做好充分的交付准备。建议在交付前3个月将工程大面施工完毕，预留2个月的细部整改处理时间，以及1个月的开荒保洁、现场布置、熟悉时间。3、施工期间做好成品保护4、施工期间设计问题发现与解决建议在施工过程中，工程师也能够多站在业主使用及后期管理的角度进行监督，对发现的设计问题及时提出并协调进行整改，避免问题堆积后整改困难。三、交付总结 （三）、销售方面1、做好置业顾问的培训与监督本次交付，同样出现业主反应实际情况与前期销售所说相差较大，甚至有个别置业顾问随意承诺的情况。销售阶段需要我们做好置业顾问培训与监督的同时，建立对置业顾问、代理公司的责任追究机制。（四）、物业验房1、合理排布验房计划并严格落实项目团队进入初期，要结合施工进度与验房工作开展，合理排布验房计划，计划排布后，严格落实各项验房工作的开展与节点把控。2、督促工程部协调施工单位整改转变验房人员观念，由“发现问题”到“发现并督促整改问题”转变。督促工程部协调施工单位在交付前将问题整改完毕。三、交付总结 （五）、交付准备1、系统梳理、统一标准结合已交付项目准备情况，系统梳理总结出统一的交付准备工作与交付准备物料，进行知识沉淀，为后期其他项目交付做好参考、借鉴。2、做好交付前培训工作交付前，针对参与交付人员做好充分的培训工作，避免外地支援人员对项目情况、当地政策、问题说辞等不熟悉导致业主不满。3、资料移交、操作培训交付前，除了做好交房物料（钥匙、业主资料、门禁卡等）的移交外，需同时开展项目资料的交接以及对物业人员的设施设备操作使用培训。4、开展交付演练、现场发现解决问题交付前，开展不低于1次的交付演练，现场发现问题并进行相应整改。如果有条件，可以安排公司内部购房员工参与提前进行模拟交付。三、交付总结 （六）、交付现场1、应急处理预案、流程交付前应建立充分的应急预案，并落实培训、全员熟悉，知道出什么问题该怎么解决，解决不了该找谁。2、处理业主问题应以交房为目的在验房人员/应急小组人员处理客户问题的时候，除业主大批集结或喧哗外，应以将房屋交付为目的，而非以将业主劝离为目的。（七）、交付后维修1、建立维修反馈及维修后交付机制针对交付期间业主所提问题，建立“施工方整改—物业、工程监督—反馈整改进度—整改完毕后邀约再次交付”的维修反馈与维修后交付机制。三、交付总结 目录54312交付情况目前的一些遗留问题对设计的一些建议交付总结前期介入与交房业主提出问题情况分析 四、对设计的一些建议自项目介入以来，物业公司站在业主及后期管理的角度，以方便业主生活，优化后期管理为出发点，对项目现场设计问题进行统一排查，结合业主前期反应设计问题进行梳理总结，以便公司在后期项目进行规避，现对以上问题进行图片说明： 1、问题描述：空调机位分割阳台面积，给予业主扩大使用面积的可行性，从而产生业主改变空调机位使用功能空调外挂的可能。2、问题描述：除左图所示问题外，该种设计外墙较高，阳台封闭后将导致外机排风不畅。四、对设计的一些建议 3、问题描述：空调机位置于客厅窗外侧，其尺寸过小，若正常放置则影响外机排风且易被积水侵泡；若垫高放置则机箱暴露于窗户视野范围内，影响观感。4、问题描述：空调机位置于卫生间窗外侧，窗户开启扇过小无法满足空调外机安装需求。四、对设计的一些建议 5、问题描述：卧室空调机位置于飘窗台内部，挂式空调安装后，内外机连接管线过长，且明部于室内，影响观感。6、问题描述：厨房、卫生间排气孔（厨房：燃气排气孔/卫生间：浴霸排气孔）低于窗洞上口,吊顶后无法掩盖，管道外露影响观感。四、对设计的一些建议 7、问题描述：公区步梯踏步阳角处未加设护角钢筋或其他补强措施。导致步梯普遍梯严重破损。8、问题描述：电梯前室常开防火门把手与玻璃制消防箱盖位置冲突，极易导致消防箱盖破损，不利于后期管理。四、对设计的一些建议 9、问题描述：卫生间排水管排布不合理。(排水主管弯头较多且110管径座便排水距立管较远。）不利于排水，易反气。10、问题描述：立面造型阳台存在清理死角。雨量较大时易产生积水，存在渗漏隐患。四、对设计的一些建议 11、问题描述：地下室及地库未采用LED节能灯，增加后期运营成本。12、问题描述：商铺女儿墙分割临近住宅阳台。影响业主采光及视野等使用效果。四、对设计的一些建议 13、问题描述：污水井置于单元门入口正中处，如遇入井维修情况，则会阻塞道路，影响通行。14、问题描述：园区主入口原设计未规划人车分流，不利于后期管理（经物业提出后已作变更）。四、对设计的一些建议 15、问题描述：园区非机动车棚较少，且设计位置分布不均匀，易导致后期停车问题发生。16、问题描述：前期设计无拖把池，现场保洁人员用水不便，增加了潜在管理成本（经物业提出后已作变更）。四、对设计的一些建议 17、问题描述：窗户开启扇居于空调机位较远一侧，不便于空调外机安放及后期维护。四、对设计的一些建议18、问题描述：入户大堂无法直达电梯前室。信报箱设在单元大堂内部，后期使用不方便。 19、问题描述：绿化取水口与套管间由混凝土填实，不利于后期维修。20、问题描述：地库坡道雨棚未封闭至坡顶截流沟处，易导致冬季雨后坡道结冰、湿滑，存在安全隐患。四、对设计的一些建议 21、问题描述：屋面消防水箱管道未采取保温措施，冬季易冻，阻塞管道，存在安全隐患；且作为上人屋面，消防水箱周边无围护，不利于后期管理。22、问题描述：入户大堂顶部窗户与吊顶位置冲突，无法完全开启。四、对设计的一些建议 23、问题描述：客梯基坑无排水设施，不利于后期基坑积水排放。24、问题描述：公区通风口未采取全封闭措施,下部反坎过低，易攀爬，存在安全隐患；且易潲雨积水，墙面发霉。四、对设计的一些建议 目录54312交付情况目前的一些遗留问题对设计的一些建议交付总结前期介入与交房业主提出问题情况分析 五、目前的一些遗留问题公区墙面有划痕公区墙面面板处未收口地下室电梯前室电梯门套未做好地下室漏水维修后墙面未修复 地下室雨水篦子多处破损公区安全出口指示牌歪斜公区走廊吸顶灯缺少灯罩天台防火门把手损坏五、目前的一些遗留问题 公区防火门闭门器损坏公区走廊墙体霉变五、目前的一些遗留问题园区部分苗木枯死公区消防管道套管未安装完成 汇报完毕多谢指正