房地产行业数列天下~5000万套新房数据如是说：交付增速，精装修率，物业费和其他-20200102-中信证券.pdf

数列天下——5000万套新房数据如是说交付增速，精装修率，物业费和其他中信证券研究部张全国陈聪张若海孙明新罗鼎联系人：李金哲2020年1月2日 报告核心工作核心工作及结论搜集搜房网、安居客的新房数据，建立了覆盖592个城市，开盘时间跨度为2014年到2021年，总计4万个新盘项目，项目户数合计超过5000万户的样本项目。对交付增速，竣工周期，精装修率，物业费等作了定量测算。预计2020年竣工面积8.2亿平米，同比增长13%。竣工周期在4年内拉长4.3个月。精装比例从2015年9%提升到2019年的24%，2021年这一数字有望达到38%。2 CONTENTS目录1.数据获取：数源全量搜集，多维交叉验证2.竣工前瞻：关键因素分析3.下游策略：产业链数据进一步跟踪探索3 1.数据获取：数源全量搜集，多维交叉验证I.数据采集：全量样本优势，数据具备前瞻II.数据清理：多源交叉验证，保证数据质量4 数据源说明——现有数据源缺乏前瞻性国家统计局优点：官方数据源，权威可信，定期公布。问题：T+20更新上月竣工历史数据，比较滞后；各项指标不存在勾稽关系。上市公司公告优点：前瞻性高，历史完成率在99%左右。问题：企业一般在年报发布次年计划，比较之后；只有少数披露相对透明的公司会披露。数据源优缺点对比数据源对比国家统计局上市公司公告搜房网/安居客更新频率月度年度月度或高频前瞻性无(历史数据)有前瞻性(1年)更具前瞻性(1-2年)准确性较好极好较好搜集难度简单(结构化好)较难(数源分散)中等(有一定反爬) 数据源说明——数据全量搜集第三方数据源搜房网，字段包含在售项目名称、位置、开发商、房价、物业、物业费、楼栋数、总户数等；安居客，项目数量更多，但是数据字段缺失较为严重。采集说明使用分布式数据采集架构。搜房网：采集592个城市，开盘时间跨度为2014年到2021年，总计5.2万新盘项目，项目户数合计超过7000万户。安居客：采集528个城市，开盘时间跨度为2014年到2021年，总计6.6万楼盘项目，项目户数合计超过8000万户。数据价值颗粒度细，包含楼盘详细信息，包括开盘时间，竣工时间，装修状况，物业费等；前瞻性强，跟踪Y+2数据，具备一定预测性；通用性强，对房地产开发、物业管理、建材、家电家具等行业具有指导意义。6 数据清理——多源交叉验证，确保数据准确数据清理：促进数据挖掘构建数据清理字典：头部开发商、物业公司字典；全国660个城市的字典（级别、省会、人口、GDP）；离群值处理：基于行业理解精准识别异常值，剔除数据噪音。数据对齐：保证数据准确单网站数据去重：基于模糊匹配规则，结合不同字段特性组合赋权，进行数据去重；跨网站数据对齐：基于字符串相似性和语义相似性构建特征向量，使用分类模型判断数据是否是同一实体。升维方法：寻找关联变量基于数据采集和数据清理构建样本数据。样本数据、样本项目：覆盖592个城市，开盘时间跨度为2014年到2021年，总计4万个新盘项目，项目户数合计超过5000万户。以项目数据为基础，研究竣工面积增速、精装修率。7 数据校验——年度趋势和统计局数据有较强相似性2015年至2018年，统计局公布年度竣工面积在10亿平左右，样本数据合计竣工面积6亿平左右，我们认为样本数据覆盖度达到60%，有一定代表意义；对比样本数据和统计局发布数据的历史记录，年度竣工面积同比增速变化高度一致，我们判断，样本数据清理规则有一定科学性，具备一定代表性。2015-2018年统计局与项目样本竣工数据对比单位：万平米统计局竣工面积样本项目竣工面积统计局竣工增速样本项目竣工增速120,00020%15%100,00010%80,0005%60,0000%-5%40,000-10%20,000-15%0-20%2015年2016年2017年2018年资料来源：国家统计局，搜房网，安居客，中信证券研究部8 2.竣工前瞻：影响后周期关键因子I.4年竣工周期拉长4.3月II.样本项目竣工面积2020年预计增长13%III.精装占比持续提升9 竣工周期拉长4.3月本报告定义的竣工周期，不是开工到竣工时间，而是开盘到交房时间；通过样本数据测算，竣工周期逐季波动上升，2015Q1平均18.8个月，2019Q4增加至23.1个月，竣工周期在4年内拉长4.3个月；头部房企平均竣工周期更长，但竣工周期稳定，5年间平均竣工周期都在22个月左右。非头部房企平均竣工周期明显拉长，有快速和头部房企看齐的趋势。而近年来头部房企市占率的快速提升，也拉长行业平均竣工周期。2015-2019年开盘项目平均竣工周期单位：月2015-2019年开盘项目中不同类别房企竣工周期资料来源：搜房网，安居客，中信证券研究部数据科技组。注：头部房企包括：碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、绿地、绿城、新城、华润、世茂、金地、龙湖。10 样本数据显示：2020年竣工面积预计增长13%样本项目2020年竣工面积预计8.2亿平米，同比增长13%，其中2020Q4同比增长19%。样本项目2021年竣工面积预计8.5亿平米，同比增长3%。考虑到2020年在售项目可能统计不全面，我们预计竣工面积增速应该更高。2019-2021年样本项目竣工面积/增速单位：万平米2019-2020年样本项目月度竣工面积单位：万平米资料来源：搜房网、安居客等（含预测），中信证券研究部11 不同城市竣工表现一二线城市的竣工面积在2020年四个季度预计均会保持小幅增长，其中二季度同比增速最快，四季度仍是竣工高峰。重点城市方面，预计广州在竣工端回暖明显，四个季度均保持持续增长；北京前三个季度保持增长，四季度小幅回落；深圳除一季度竣工端较为低迷，后三个季度均会保持增长。三四线城市在2020年竣工的表现相对较为疲软，预计除了在2020年第二季度保持同比小幅增长之外，剩下三个季度均有不同程度的回落。2019-2020年分季度样本项目一二线城市竣工面积单位：万平2019-2020年分季度样本项目三四线城市竣工面积单位：万平米米资料来源：搜房网、安居客等（含预测），中信证券研究部12 北广深竣工面积持续增长，上海相对疲软2019-2020年分季度样本项目北京竣工面积单位：万平米2019-2020年分季度样本项目上海竣工面积单位：万平米2019-2020年分季度样本项目广州竣工面积单位：万平米2019-2020年分季度样本项目深圳竣工面积单位：万平米资料来源：搜房网、安居客等（含预测），中信证券研究部13 华东华南地区竣工维持高位，西南地区增长迅速华东、华南、华中地区竣工面积近两年分列竣工面积一、二、三名。其中华东地区，2020年竣工面积预计超2亿平米，同比增长20%；华南和华中地区竣工面积在2020年也将维持高位，预计分别达到1.7亿平米和1.3亿平米；按增速看，虽然西南只有四个省，竣工面积绝对值相对较少，但是在2020年的预计竣工面积同比增长幅度是最大的。西南地区预计在2020年竣工面积同比增长30%，达到1亿平米。2019-2020年分地区样本项目竣工面积单位：万平米资料来源：搜房网、安居客等（含预测），中信证券研究部14 精装修率快速提升，2021年有望达到38%我们将装修状况分为全精装（非毛坯），部分精装（毛胚、非毛坯）和非精装修（毛坯）。从2015年到2019年的当年竣工楼盘中，精装比例（全精装和部分精装）从2015年9%提升到2019年的24%，2021年这一数字有望达到38%；华南区域精装修率更高，其次为东北区域，西南区域。2015-2021年样本交房项目精装修率不同区域2019年样本交房项目的精装修率资料来源：搜房网、安居客等（含预测），中信证券研究部注：精装修率按照户数加权15 头部房企、高线城市精装率更高头部房企拥有高于行业平均的精装修率。高线城市精装修率更高。不同企业2019年样本交房项目的精装修率不同城市2019年样本交房项目的精装修率资料来源：搜房网，安居客，中信证券研究部16 3.下游产业链：趋势明确，多行业受益I.建材/家电/家居等行业也受益竣工面积及精装修率提升II.物业管理在管面积提升，新盘物业费更高17 后周期趋势明确，多行业或将收益竣工面积增长，对应着后周期确定性，包括物业管理、建材、家电、家居等下游产业存在潜在投资机会；精装房率提升，对TOB业务的基础建材、家装主材、厨电、橱柜等相关公司业绩值得期待。房地产下游产业链房地产物业管理建材家电家居资料来源：中信证券研究部18 样本项目物业费逐年上涨竣工面积的增长意味着物业公司在管面积的提升，碧桂园服务、万科物业、绿城服务，无论是年度增加在管面积，还是同比增长率均排名行业前列。对2014年至2019年开盘新楼盘物业费数据分析，我们发现新盘的物业费持续走高，从2014年的平均1.60元/平米/月上涨到2019年的2.50元/平米/月。2019-2020年已经确定由物管公司管理的在售新盘面积2014-2019年样本项目平均物业费变化单位：元/月/平米资料来源：搜房网，安居客，中信证券研究部19 风险提示研究结论来自于我们搜集的样本，虽然样本覆盖率高，但是并非全样本，存在一定的数据误差。我们搜集数据的网站原始数据可能存在一定误差。在项目与开发企业、物管公司匹配的时候，由于我们数据字典不完善，可能存在匹配不精准的问题。20 感谢您的信任与支持！THANKYOU张全国（地产分析师）陈聪（基地产业首席分析师）张若海（数据科技组首席分析师）执业证书编号：S1010517050001执业证书编号：S1010510120047执业证书编号：S1010516090001联系人：李金哲孙明新（首席建材分析师）罗鼎（首席建筑分析师）执业证书编号：S1010519090001执业证书编号：S1010516030001 免责声明分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明：（i）本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法；（ii）该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系。评级说明评级说明投资建议的评级标准买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%以上；增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%～20%之间报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表股票评级持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～5%之间现，也即：以报告发布日后的6到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上；A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上；市场以摩根士丹利中国指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准；韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～10%之间；价指数为基准。弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上其他声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构（仅就本研究报告免责条款而言，不含CLSAgroupofcompanies），统称为“中信证券”。法律主体声明本研究报告在中华人民共和国（香港、澳门、台湾除外）由中信证券股份有限公司（受中国证券监督管理委员会监管，经营证券业务许可证编号：Z20374000）分发。本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发：在中国香港由CLSALimited分发；在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCo.,Ltd.分发；在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd.分发；在美国由CLSAgroupofcompanies（CLSAAmericas,LLC（下称“CLSAAmericas”）除外）分发；在新加坡由CLSASingaporePteLtd.（公司注册编号：198703750W）分发；在欧盟由CLSA（UK）分发；在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发（地址：孟买（400021）NarimanPoint的DalamalHouse8层；电话号码：+91-22-66505050；传真号码：+91-22-22840271；公司识别号：U67120MH1994PLC083118；印度证券交易委员会注册编号：作为证券经纪商的INZ000001735，作为商人银行的INM000010619，作为研究分析商的INH000001113）；在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发；在日本由CLSASecuritiesJapanCo.,Ltd.分发；在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd.分发；在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发；在菲律宾由CLSAPhilippinesInc.（菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员）分发；在泰国由CLSASecurities(Thailand)Limited分发。针对不同司法管辖区的声明中国：根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可，中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。美国：本研究报告由中信证券制作。本研究报告在美国由CLSAgroupofcompanies（CLSAAmericas除外）仅向符合美国《1934年证券交易法》下15a-6规则定义且CLSAAmericas提供服务的“主要美国机构投资者”分发。对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。任何从中信证券与CLSAgroupofcompanies获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericas。新加坡：本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd.（资本市场经营许可持有人及受豁免的财务顾问），仅向新加坡《证券及期货法》s.4A（1）定义下的“机构投资者、认可投资者及专业投资者”分发。根据新加坡《财务顾问法》下《财务顾问（修正）规例（2005）》中关于机构投资者、认可投资者、专业投资者及海外投资者的第33、34及35条的规定，《财务顾问法》第25、27及36条不适用于CLSASingaporePteLtd.。如对本报告存有疑问，还请联系CLSASingaporePteLtd.（电话：+6564167888）。MCI(P)071/10/2018。加拿大：本研究报告由中信证券制作。对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。英国：本段“英国”声明受英国法律监管并依据英国法律解释。本研究报告在英国须被归为营销文件，它不按《英国金融行为管理手册》所界定、旨在提升投资研究报告独立性的法律要件而撰写，亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制。本研究报告在欧盟由CLSA（UK）发布，该公司由金融行为管理局授权并接受其管理。本研究报告针对《2000年金融服务和市场法2005年（金融推介）令》第19条所界定的在投资方面具有专业经验的人士，且涉及到的任何投资活动仅针对此类人士。若您不具备投资的专业经验，请勿依赖本研究报告的內容。一般性声明本研究报告对于收件人而言属高度机密，只有收件人才能使用。本研究报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。本研究报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但中信证券不保证其准确性或完整性。中信证券并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可能会受汇率影响而波动。过往的业绩并不能代表未来的表现。本报告所载的资料、观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断，可以在不发出通知的情况下做出更改，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任。中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域、单位、集团及其他附属机构的流动。负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定。分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定，但是，分析师的薪酬可能与投行整体收入有关，其中包括投资银行、销售与交易业务。若中信证券以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构为此发送行为承担全部责任。该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息。本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议，中信证券以及中信证券的各个高级职员、董事和员工亦不为（前述金融机构之客户）因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任。未经中信证券事先书面授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。中信证券2020版权所有。保留一切权利。