【质量标准】毛坯交付问题及标准(改).pdf

交房标准及常见问题分析第1章楼地面工程1.1客厅、餐厅、玄关、卧室、书房楼地面1.1.1效果标准1、混凝土颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂，表面不起砂；暗敷管线不得露出或用关卡规则固定；3、楼地面观感以现场样板为准，砂浆或混凝土维修面积超过该处地坪面积的1/3，严重影响观感的，必须重新组织该处修整施工。1.1.2数据标准（以楼层室内1米水平线控制）1、表面平整度允许偏差为10mm。2、室内净高允许偏差为±20mm。1.1.3样板效果照片1.1.4常见问题1、楼板面混凝土起伏不平，麻面及残余砂浆未清理，观感较差，（处理意见：板面混凝提浇筑务必振捣密实，二次收面，装修阶段注意文明施工.）2、板面开裂，局部有渗漏痕迹，后期修补方式不正确反复修补，色差及观感较差。（处理意见：混凝土浇筑前需严格控制钢筋保护层厚度，泵管部位必须加强处理，防止开裂，开裂楼板修补需有专项方案，经公司审核后方能开始修补，注意材料及修补工艺选择合理选择。) 3、各种房间水泥地面基层标高，未考虑预留或预留高度不足地面装修时的高度尺寸要求，后期地坪存在打凿风险。（处理意见：主体阶段同楼层板面标高需加强复测，严格预留出地面装修标高。）板面起伏不平板面裂缝板面修补色差较大1.2用水房间楼地面1.2.1卫生间楼地面1、效果标准（1）楼地面与墙面交接处需做圆弧处理，地面面层无空鼓开裂等质量缺陷；（2）楼地面需做24小时蓄水试验，以水盖满地面为准，须留存详细试水试验记录，无渗漏；（3）各出水管道必须进行通球试验，通球验收完成后必须对管道进行有效封堵包裹，避免管道被破坏和堵塞；（4）楼地面观感以现场样板为准，楼地面维修面积超过该处地坪面积的1/3，严重影响观感的，必须重新组织该处修整施工。2、其他要求标准（1）卫生间门口防水层涂刷宽度为门洞口内侧向外200mm；（2）表面平整度允许偏差为4mm，防水保护层统一向侧地漏找坡；3、样板效果照片 防水涂料施工闭水试验管道保护卫生间楼地面工程样板效果照片4、常见问题（1）卫生间基层和墙面砂浆及杂物未清理干净，阴角圆弧成型质量较差，影响防水涂料施工质量。（处理意见：严格按照防水施工工序进行施工。）（2）卫生间向地漏找坡不准确，卫生间积水不能及时排除。（处理意见：卫生间找坡过程中参照标高控制及水平控制向地漏找坡。）（3）管道根部及阴角防水附加层未做，防水上返高度及涂膜厚度不符合设计标准，涂膜局部开裂空鼓。（处理意见：严格参照施工工序及设计标准，先施工细部附加层，后大面防水施工，控制涂膜厚度及基层处理，防止开裂分层。）基层未清理，防水上返不足阴角圆弧成型质量差涂膜开裂，分层 1.2.2阳台、入户花园楼地面1、效果标准（1）找平层表面为毛面，找平层表面应密实，抹子纹应整齐一致，门槛线条顺直，不得有起砂、起皮、蜂窝、裂缝等质量缺陷(2)楼地面无积水、无空鼓开裂等质量缺陷；吊洞部位楼地面需做24小时蓄水试验，以水盖满地面为准，须留存详细试水试验记录，无渗漏；(3)楼地面观感以现场样板为准，楼地面维修面积超过该处地坪面积的1/3或维修点超过3处，严重影响观感的，必须重新组织该处施工。2、数据标准(1)表面平整度允许偏差为10mm；(2)楼地面高差满足设计要求，建筑完成面比厅室楼地面低20mm。3、样板效果照片阳台楼地面工程样板效果照4、常见问题（1）阳台管道吊洞渗水。（处理意见：吊洞工艺需改进，采用二次吊洞工艺进行封堵，后期注意养护。） （2）降板门槛线条破损严重，局部地面凹凸起伏较大。（处理意见：主体阶段采用定型钢模，严格控制拆模时间，后期注意成品保护，后期修补尽量一次成型。)（3）地面与阳台反坎下口凹槽未修补，管根部及角落未清理。(铺贴墙砖阶段要求工人将凹槽一次补平清理到位。）竖向管道渗水门槛破书严重管根部未清理，下口未修补1.2.3厨房楼地面（交楼标准不做防水）1、效果标准(1)混凝土颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂，表面不起砂；(2)各出水管道进行通球试验，管道通畅无堵塞、管道无破损漏水情况；（3）烟道下口挡水反坎及防水涂料需符合设计要求。（4）表面平整度允许偏差为10mm。3、样板效果照片 厨房楼地面工程样板效果照片4、常见问题（1）厨房地面烟道口未设置挡水坎未涂刷防水，吊洞质量差，造成渗水。（处理意见：严格按照标准封堵工艺及设置挡水坎和防水施工。）（2）厨房地面部分明装水电线管未有效固定及成品保护，管线在降板处未设置弯头。（处理意见：水电线管明装需严格按照标准施工。）烟道渗漏 1.3楼地面标识1.3.1水、暖管线标识1、效果标准(1)毛坯房交付时应在暗敷管线区域楼地面上进行标识；(2)标识时应明确管线走向，并应注明管线种类。2、数据标准：标识边线从管线两侧向两边延伸150mm。1.3.2逐户验收尺寸标识1.效果标准（1）毛坯交付前应按地方机构要求在地面标记出房间净高、净宽、门洞高度及宽度等实际尺寸。（2）标识应清晰，美观。2、数据标准：标识边线从墙向内延伸500mm。1.3.3样板效果照片楼地面管线标识样板效果照片楼地面实测数据标识效果照片第2章墙面工程2.1室内墙面水泥砂浆墙面(按毛坯房交楼标准：公共部分详二次装修设计；阳台、入户花园墙面做法参见建筑设计图纸。卫生间为防水墙面。)2.1.1效果标准 1、基层必须处理到位，抹灰层与基层之间及各抹灰层之间结合必须粘结牢固；2、在不同材料交界处（剪力墙、柱、梁和砌体的交界处），挂铁丝网进行补强，防止该处出现裂缝。铁丝网应符合设计要求，平整，并紧贴在基层面上；3、孔洞、电箱、槽、盒周边的抹灰表面应平整、方正，暗敷管线不得露出墙面，金属加强网不得露出墙面；4、管道后面的抹灰表面须与墙面整体标准一致；5、墙面无空鼓、裂缝、起砂、强度低等质量缺陷，且面层无明显色差，纹理一致；6、墙面观感以现场样板为准，墙面修补处应方正、美观，维修面积超过该处地坪面积的1/3或维修点超过3处，严重影响观感的，必须重新组织该处施工。2.1.2数据标准1、立面垂直度、表面平整度允许偏差4mm，阴阳角顺直、方正度允许偏差4mm；2、开间、进深尺寸与设计尺寸理论推算值允许偏差为10mm。3、预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确，出墙口整洁、顺直；4、墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。内墙面工程样板效果照片2.1.4常见问题 1、墙面空鼓开裂未处理或处理方式不正确容易造成二次空鼓开裂，空鼓修补后色差较大影响观感验收。（处理意见：抹灰基层处理拉毛需合格，后期空鼓修补严格按照方案实行，避免二次返修。）2、墙面线盒定位标高不准确且未成品保护，污染严重。（处理意见：线盒定位需参照灰饼高度，遵照施工工序进行，线盒抹灰及时成品保护和清理。）3、水电线槽线盒修补粗糙。（线槽修补砂浆强度及工人手艺加强控制，注意修补后养护）墙面修补色差大，观感差线盒收口处粗糙线槽修补质量差2.2卫生间室内墙面防水墙面防水材料厚度与防水材料层(遍)数符合规范要求，无漏刷。1、基层表面应平整，不得有空鼓、起砂、开裂等缺陷。基层含水率应符合防水材料的施工要求。防水层墙面的防水层高度不得低于1800mm。2、涂膜防水层涂刷均匀，厚度为1.5mm，不露底。 卫生间抹灰成型效果淋浴区防水涂刷高度不低于1.8m卫生间内墙面工程样板效果照片2.3墙面标识厨房、卫生间、阳台、玄关、走道内墙面只标识建筑1m线，其它房间内墙面标识建筑1m线和测量点。2.4室外墙面（外墙砖墙面）2.1.1效果标准1、基层必须处理到位，面砖层与抹灰层，抹灰层与基层之间及各抹灰层之间结合必须粘结牢固；无空鼓开裂2、外墙面线条顺直，墙面无污染；3、外墙竖向排水管顺直，美观；4、窗台及鹰嘴坡度及外窗密封胶打设需满足要求。5、空调板内清理及排水坡度符合要求6、墙面观感以现场样板为准，墙面修补处应方正、美观，，严重影响观感的，必须重新组织该处施工。 2.1.2数据标准1、立面垂直度、表面平整度允许偏差4mm，阴阳角顺直、方正度允许偏差4mm；2、预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确，出墙口整洁、顺直；3、外墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。对缝效果鹰嘴效果分格缝效果阴阳角效果2.1.3常见问题1、外墙线条不顺直，外墙砖破口较多影响观感。（处理意见：在外墙抹灰阶段严格控制模数及线条阴阳角顺直）2、部分外墙鹰嘴倒返水或鹰嘴坡度过大，限制窗扇开启。（处理意见：外窗收口时提前预留测量窗扇开启距离。）3、分格缝勾缝质量较差，大小不一。（处理意见：分格缝勾缝需连续，力道均匀。）4、外墙砖基层处理不符合要求，墙面大面积返碱。（处理意见：外墙砖施工前基层必须干燥，雨天暂停施工）5、阴阳角不顺直，大小头，海棠角未清缝。（处理意见：对工人逐一交底，阴阳角标准做法必须严格遵照实行。）海棠角未清缝阴角勾缝大小不一窗台未找坡外墙落水管不顺直第3章顶棚工程 3.1户内客厅、餐厅、玄关、卧室、书房间顶棚修正平整，满刮腻子两道批顶向下返边3-5公分。室外天棚再刷底漆一道、面漆外墙乳胶漆二道，平涂。厨房、卫生间钢筋混凝土结构楼板底（清理平整、干净）（住户另安装吊顶）3.2客厅、餐厅、玄关、卧室、书房间、室外天棚标准：3.2.1表面应光滑、平整、均匀一致，无明显刮纹，阴角应顺直；3.2.2表面无明显色差，无透底、脱皮、鼓包、开裂现象；3.2.3涂饰面层应粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈等缺陷。3.3厨房卫生间砼楼板天棚标准不存在烂根、夹渣、孔洞、胀模、露筋等3.4数据标准1、地坪至顶棚各检查点高低差大于15mm的房间，在房间四角墙面引出水平点检查顶棚水平度，允许偏差小于10mm；2、净高允许偏差小于－15㎜、极差20㎜。3、其他检查项标准同内墙面3.5样板效果照片室内天棚腻子效果室外天棚腻子效果厨卫顶棚效果3.6常见问题1、顶棚开裂渗水，楼板返锈。（处理意见：主体阶段严格控制底筋保护层厚度，混凝土振捣密实，天棚腻子施工前用黑水泥打底。） 2、顶棚顶板极差严重超过规范标准，阴角线条不顺直。（处理意见：主体阶段混凝土浇筑前后必须复测顶板极差，动载较大部位加强支撑。）3、外墙顶棚腻子与瓷砖接触部位泥口未清理。（处理意见：在腻子施工过程中交底做到一次清理到位。）天棚开裂渗漏阴角线条不顺直天棚漏筋返锈第4章门窗工程4.1户内外门洞口4.1.1效果标准1、门洞收口处无色差，接缝自然，线条顺直2、门洞高度及宽度尺寸符合设计要求，门洞需方正。4.1.3数据标准1、门洞口宽度和高度尺寸偏差＜10mm；门垛宽度偏差＜3.0mm.4.1.4样板效果照片 门洞口收边效果门洞口尺寸控制效果户内外门洞效果照片4.1.5常见问题1、户内门洞宽度及高度不符合设计要求，后续存在打凿风险。（处理意见：在主体和砌筑阶段严格控制门洞尺寸，尤其需根据结构1m线控制标高。）2、门洞口收边收口粗糙，开裂。（处理意见：门洞口需预留出二次收边面，且严格按工序进行收边收口，注意养护。）门洞尺寸偏小后期打凿收边收口粗糙 4.32铝合金门窗4.2.1材料、做法标准2、主要构件及五金配件须与合同约定及样品一致；3、门型、窗型符合设计要求；4、铝合金窗安装符合防雷接地连接要求。4.2.2效果标准1、安装位置及开启方向符合设计要求；4、门窗框、扇表面平整光洁，无明显色差、凹痕、划痕、机械损伤等；6、门窗框周边塞缝密实，密封胶表面光滑、顺直、无断裂；门窗下框应填塞密实，无可视变形，；8、材料进场及安装完成后的铝合金门窗必须做好成品保护工作；9、窗须做淋水试验，无渗漏，提供试验报告。4.2.3数据标准1、固定点应距窗角不大于150mm，间距不大于600mm；2、压条角部对接缝隙应小于1mm，不得在一边使用2根（含2根）以上的压条，且压条应装在室内一侧；3、密封胶与玻璃和门窗框、扇型材的粘接宽度不小于5mm；4、抹灰完成后，所有门洞口尺寸为净宽=洞口设计尺寸-25mm，净高=洞口设计高度-25mm，允许偏差为±5mm；窗洞口尺寸为净宽=洞口设计尺寸-25mm，净高=洞口设计高度-25mm，允许偏差为±5mm；门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm，门窗横框的水平度允许偏差为2mm；6、七层及七层以上的建筑外开窗、面积大于1.5m2的窗玻璃、距离可踏面高度900mm以下的落地窗玻璃，必须使用安全玻璃；7、悬窗开启角度不大于30˚，同时开启距离不大于300mm。4.2.4外窗效果图 铝合金窗安装工程样板效果照片4.2.5常见问题1、外窗塞缝不密实，窗边未刷防水涂料，导致渗水（处理意见：严格落实工序验收制度，塞缝，防水工序需加强管理，后期渗漏修补点渗漏可注浆，线性渗漏需内面开槽修补。）2、窗框打胶槽未清理硅酮密封胶打设不密实，存在渗漏风险。（处理意见：外墙打胶槽在贴砖过程中及时清理。）3、外窗固定片未按要求进行弯折，后续收边收口粗燥，固定片外露。（处理意见：外窗固定片需要要求弯折90度后再固定，后期外露的及时切除修补）外窗渗漏打胶槽未清理外窗固定片外露 第5章栏杆与栏板工程5.1阳台栏板5.1.1效果标准1、玻璃栏板安装应牢固；2、阳台压顶坡度应正确；3、栏杆玻璃无缺角、无破损，表面无划痕；4、安装标准以现场样板为准。5.1.2数据标准1、六层及六层以下栏板净高不应低于1.05m；2、七层及七层以上栏板净高不应低于1.10m，不得有负偏差。5.2阳台栏杆5.2.1材料、做法标准1、材料的品牌、规格、样式须与合同约定及样品一致；2、栏杆采用样式须能够防止儿童攀登。5.2.2效果标准1、栏杆安装牢固且位置正确，高低一致；2、栏杆进场和安装完成后需做好成品保护工作，确保无锈蚀、掉漆和变形现象；3、安装标准以现场样板为准。5.2.3数据标准1、六层及六层以下栏杆净高不应低于1.05m；2、七层及七层以上栏杆净高不应低于1.10m，不得有负偏差；3、栏杆立杆间净距不应大于0.11m，正偏差不大于3mm，并且有防止攀爬措施。5.2.4样板效果照片 栏杆入墙处打胶栏杆入墙处盖帽保护栏杆安装效果图5.2.5常见问题1、栏杆横向及竖向固定螺栓外露，存在锈蚀污染墙面风险（处理意见：栏杆横向及竖向固定螺栓需在抹灰前进行固定，后续抹灰掩盖外露螺栓。）2、栏杆横向及竖向入墙处未打设密封胶，存在渗漏风险。（处理意见：栏杆横向及竖向入墙处清理后及时打设密封胶。）栏杆螺栓外露栏杆入墙处未清理打胶阳台栏杆工程样板效果照片5.4楼梯栏杆 5.4.1材料、做法标准5.4.2效果标准1、栏杆安装必须牢固；5.4.3数据标准1、从踏步前沿算起，扶手高度不应小于0.9m；2、楼梯水平段栏杆长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m；3、楼梯栏杆立杆间净距不应大于110mm。5.4.4样板效果照片5.4.5常见问题1、栏杆安装后楼梯净空尺寸变小，影响后期消防验收。（处理意见：前期图纸会审检查楼梯尺寸是否符合规范要求，后期栏杆安装严格控制净空尺寸。）第6章空调预留洞排气孔安装工程6.1材料、做法标准6.1.1空调预留洞及排气洞须进行预埋，禁止后期钻孔；6.1.2预埋管为De75PVC管，并伸出外保温饰面层外10mm；6.1.3阳台栏板必须结合空调位置设置空调预留洞。6.2效果标准6.2.1空调预留洞护口必须统一安装； 6.2.2空调预留洞通畅、无堵塞；6.2.3排气孔定位须符合设计要求，不得影响安装施工和后期使用、维修6.2.4安装标准以现场样板为准。6.3数据标准6.3.1柜式空调预留洞洞中距本层楼地面0.18m，距就近墙边100mm（特殊情况除外），向外倾斜5%；6.3.2壁挂式空调预留洞洞中距本层楼地面2.2m，距就近墙边100mm（特殊情况除外），向外倾斜5%。6.3.3排气道预留洞洞顶距上层板底距离为100mm；6.3.4排气道外壁抹灰前应满挂玻纤网，两边与墙体搭接长度为200mm；6.3.5排风孔孔顶距上层板底距离为100mm。6.4样板效果照片空调洞口排气扇6.5常见问题1、空调洞口未预埋后期开洞安装套管，或套管未向外找坡，反水渗漏。（处理意见：主体阶段套管必须预埋，局部未预埋后期开洞预埋套管外墙套管处需打密封胶。）2、烟道排气扇处封堵不密实后期有漏烟风险。（处理意见：排气扇封堵需严格控制，注意检查。） （作者：孙素）