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浅析商业综合体项目分期交付设计要点——以昆明恒隆广场为例■顾皓波[摘要]本文以昆明恒隆广场工程总承包技术标为例，从织方面。（3）地下室分期界限的确定。地下室功能图2b中上部深色部分为需先期交付使用的商建筑设计、结构设计及机电设计等方面，阐述了大型商业复杂，需解决停车分区及流线、设备分期使用等问业变配电房，它同时落在后期交付区域及后期交付综合体项目在有先后期交付使用建设时，其设计方面的要题。（4）大型公共建筑结构上往往有多道后浇带，的防火分区内，这就需要把它划分入先期交付区点，对建筑设计企业、施工总承包企业有一定的指导意义。这些后浇带穿越各建筑使用功能，对先期交付使用域，形成独立防火分区；或并且归入北侧防火分区部分产生影响，这就需要分析结构后浇带对分期使内，同时检验北侧防火分区不超过规定使用面积。[关键词]商业综合体建筑设计分期交付用的影响。（5）设备机房等对分期使用的影响及解决办法。由于城市商业办公的飞速发展，出现了越来越在实际操作中，由于开发商对施工设计企业的多的大型公建以及商业综合体，而这些大型公共建分期要求比较笼统，所以不能简地按施工图上功能筑、商业综合体施工往往分期施工，分期交付和运分区划分分期施工界限，而需要建筑师对项目仔细营。这就对设计企业、工程总承包企业在有先后期分析和研判，根据实际施工可能给使用造成的影响交付时设计方面提出了新的要求。本文通过对昆明来确定分期的界限。恒隆广场技术标投标方面的分析论述，阐述大型商三、分期交付使用设计要点分析业综合体项目在应对分期交付使用时设计方面应注由于商业综合体项目总建筑面积巨大，功能复意的要点。杂，在考虑分期建设的影响时需从整体考虑，由整一、项目概况体到局部，由建筑设计到各专业设计，这样能比较2昆明恒隆广场总用地面积为5.6万m，紧临昆高效地把控和解决问题。明轨道交通第二、三线换乘站，建设范围北至东风首先，从整体考虑，分期建设运营分别对商业a地下一层b地下三层路、西至北京路、南至尚义街、东至尚义巷。建成运营和后期施工的影响。在总体布局上主要分析后图2平面后浇带对分期交付使用和防火分区的影响分析2地下一层平面由于先后分期界限的存在，使原后将成为一个总建筑面积40万m，集高档购物中心、期商业运营时人流和疏散对施工场地的影响，需要先两个疏散出口中的一个被挡住，这时就需要增加5A商务写字楼、城市公寓聚集，集金融、商务、居预留出施工场地和通道，同时需解决商业运营时车通道，使疏散出口可用。如图3a，北侧深色部分为住等功能为一体的新兴城市综合体。业主对工程总流和停车，明确哪些地下车库坡道可以使用。此外增加疏散联通道。再如地上二层平面，如图3b，深承包要求为先期完成6层商业裙楼（SA）区域及办尚需考虑运营区域消防车道及回车场地；后期施工色商业部分被划分于先期交付商业部分，但它并没公楼底层区域（OT-2），商业部分先期开业，办公楼区域对已运营部分安全的影响，并采取隔离措施等。有落位于先期交付防火分区内，如作为一个独立分高区（OT-1）同时施工。如在分析本项目时，在确定后期施工场地区域区也不具备条件，此时可将它划分入北侧先期交付后，原消防车道不能环通，此时就必须为先期运营防火分区或调整先后期分界线并入后期交付，遇到区域消防车道留出足够的回车场地。此外后期施工这种类似情况需和开发商沟通，来确定解决办法。区域对地下车库坡道的使用产生影响，这时就需要对局部总图进行调整，以满足商业运营时入库停车的需要。大型商业综合体，后浇带分为沉降后浇带和伸缩后浇带，数量较多，往往对先后期交付区产生影响。在分析后浇带对分期建设的影响时，把后浇带以及会受影响的设备功能用房用颜色表示出来，就能非常清晰地判断受影响的区域。图2中浅色的沉降后浇带穿过了先交付消防控制室，需要对此部分进行微调，使消防控制室能够正常地使用。大型商业综合体，消防分区及消防疏散是先期图1整体鸟瞰图运营的关键难点，通过对施工图消防部分的分析并二、大型商业综合体分期交付使用，设计需要考虑结合先后交付运营分区，调整出相应的分区图纸。a地下一层平面b二层平面的问题如地下三层防火分区（如图2a），左侧深色部图3分期交付对防火分区影响分析通常情况下，项目开发商会有一个初步的分期分为在先期交付区域内的停车位，但此部分防火分机电设备往往对分期建设运营产生较大影响，交付运营的想法。但由于项目总建筑面积巨大，分区落在后期交付的办公部分的防火分区，此部分停此时需要设备各专业进行分析。在整体设计时由于期交付，并先期运营时会造成许多问题，具体如下：车位如需使用，则必须此部分防火分区要先行建设往往不会考虑分期建设运营，导致很多设备功能用（1）场地分期界限的划定。由于大型商业综合体建完毕和交付使用。遇到这样类似情况，就必须调整房落位于后期施工区域，一旦先期商业运营，就会筑密度较高，需同时满足商业运营和建筑施工的条原先先后交付分区界限，使防火分区在先期使用的产生问题，此时就需要设备专业针对先期运营进行件，场地交通问题比较突出。（2）建筑内部分期界情况下保持独立，能够正常使用并起到作用。此例适当地调整。限的划定。包括建筑内部商业运营部分及需配合施中，调整后减少先期停车数量十个，但不影响停车以项目为例，暖通部分高层核心筒处为排烟机工的界限确定。主要问题集中在人员疏散、流线组及消防疏散。（下转第053页）010 城市建筑┃规划•设计┃URBANISMANDARCHITECTURE┃PLANNING•DESIGN级旅游度假区”等，发展特色村镇游览、农林自然三角地区、以及面向市域的，区域级、市级的旅游风光体验，以及主题游乐等功能。休闲活动区域。三级旅游休闲区目标是建设面向近③滨海临江型旅游休闲活动区沪地区、面向市域、面向区县的，市级、区级的旅主要位于沿长江及临东海区域，空间划定上主游休闲活动区域。对于这两类地区，规划主要强调要涵盖一部分具有生态、景观、游乐价值的岛屿、其布局的均衡性原则，实现多样化的旅游休闲活动滩涂、港区等滨水陆域以及邻近水域，发展度假休区覆盖全城，满足游客及市民的旅游消费需求和旅闲、生态体验等功能，强化邮轮、游艇、游船等水游参与诉求。上旅游产品打造。（5）旅游用地规划引导（3）分级引导以节约集约利用国土资源为导向，以功能统筹根据旅游休闲区的资源禀赋、交通条件、服务和资源整合为原则，探索旅游建设用地保障机制：配套、建设发展空间潜力等因素进行综合考量，划为重大旅游项目引入预留用地可能性，建议在黄浦分三个重要性不同级别。江沿线、郊区、滨海临江区域面向旅游功能预留一表1旅游休闲区分级评价体系些发展备用地；工业用地转型中旅游功能的引入，一级评价二级评价因子三级评价因子中心城、郊区零星工业用地转型应适当考虑旅游功因子能，作为旅游项目、设施的建设用地；城市规划编图1“三大圈层”旅游空间构架示意图现状资源数量资源数量3.旅游空间引导体系旅游资源潜在（规划）资源数量制关注旅游用地空间，完善旅游规划引导体系，和禀赋现状资源价值各级城市规划形成良好的对接；建议开展村庄规划旅游在城市中并非均匀分布，而是集中在某些资源价值潜在（规划）资源价值建设时，对于以乡村旅游为重要产业的村庄，设置特定的区域。城市内部的旅游空间引导不仅直接影现状轨道交通线路及站点数量轨道交通潜在（规划）轨道交通线路及站一定的公共服务设施用地，用于旅游项目及接待设响着旅游资源利用效率，也影响着城市土地利用变点数量施建设。化。基于现状和潜在旅游资源空间分析，设置“旅现状地面公交、水上交通等线路旅游交通其他公共旅游交及站点数量四、结语游休闲区”，作为旅游景点资源展示、旅游活动开展、条件通潜在（规划）地面公交、水上交立足于“十二五”期间加快建设世界著名旅游旅游配套服务设施加强的旅游功能主体空间，加强通等线路及站点数量城市的发展目标，衔接全球城市的总体发展愿景，资源的空间整合及管理的统筹协调，是上海未来旅现状停车场面积静态交通游发展应遵循的思路。潜在（规划）停车场面积打造具有全球魅力的旅游城市，是上海旅游未来发现状酒店、餐饮及购物设施数量展的目标。笔者立足上海实际情况，以旅游休闲活（1）概念界定酒店、餐饮及购物与质量“旅游休闲功能区”是指旅游资源集中、产品设施潜在（规划）酒店、餐饮及购物动区为抓手，对上海旅游空间体系构建提出了具体旅游服务设施数量与质量的规划策略引导。在下一步研究中，将就全市旅游特色鲜明、环境品质优良、配套设施完善，具有明配套现状旅游咨询中心等其他服务休闲活动区的规划设计引导、建设时序安排、实施确的空间边界和一定的用地规模，以旅游和休闲活旅游咨询中心等设施数量与质量动为主要功能或主要功能之一，同时承担城市其他其他服务设施潜在（规划）旅游咨询中心等其体制机制、政策保障措施等提出相关设想及建议。他服务设施数量与质量参考文献功能，形成产业综合竞争力的综合性区域。旅游项目建设空间余地[1]张金山.世界城市视角下的北京旅游建设研究（2）分类引导建设发展旅游交通建设空[J].旅游学刊，2013(11)：42-49.①都市型旅游休闲活动区空间潜力间余地[2]翁瑾，王珍，范京枝，朱晓兰，王晨晨，沈涵.主要位于中心城范围内，以优秀历史建筑、历旅游服务配套建史文化风貌区、风貌保护道路、工业遗产资源、新设空间余地上海建设世界著名旅游城市重点旅游功能及项建标志性建筑、公园绿地广场等为主要旅游吸引物，（4）空间布局引导目布局研究[Z].2012年度上海市旅游局决策咨整合城市商业、文化、体育等设施资源，打造集都一级旅游休闲区目标是打造为具有高吸引力和询研究重点课题.市观光、美食购物、娱乐休憩、商务会展等旅游产影响力的，主要面向全球、面向全国的，世界级、[3]Pearce，D.G.Anintegrativeframeworkfor品于一体的，且具有较强城市景观特征和鲜明风格国家级的旅游休闲活动区域。规划主要强调其布局urbanresearch[J].AnnalsofTourismResea-的旅游休闲区域。与城市总体规划确定的中央活动区、国际级专业中rch,2001,28(4)：926-946.②郊区型旅游休闲活动区心、城市重要功能区、重要生态节点等相协调，共[4]吴必虎，俞溪，严琳.城市旅游规划研究与实施主要位于郊区范围内，在空间划定上主要涵盖同优化全球城市空间格局，促进多功能公共中心地评估[M]..北京：中国旅游出版社，2010.“名镇名村”“郊区历史文化风貌区”“特色村庄”区发育。（作者单位：上海市城市规划设计研究院，上海“郊野公园”“上海国际旅游度假区”和“佘山国家二级旅游休闲区目标是建设面向全国、面向长200040）（上接第010页）区的餐饮和卫生间用水，商业区管线必须安装到位，容易的发现问题，从而为解决问题打好基础。而有房，负责部分先交付区汽车库通风排烟，此时需调如有与后交付区衔接的部分管道也需安装到位。些不容易解决的问题，或同原施工图产生冲突的地整先交付区机房设备。而先交付区消防通风设备机四、结语方需要同原施工图单位或业主进行沟通，从而得到房为本层车库或其他功能区间的消防排烟及补风使由于大型商业综合体施工图错综复杂，对于分一个解决问题的良好途径。用，运营交付前需验收完成。项目公寓部分通风排期交付运营而言，简单地分析研究往往不容易解决参考文献烟系统独立，对先交付商业区无影响。再如水专业，问题，需要各专业工种协调配合分析解决问题。在[1]赵志缙，应惠清.建筑施工（第四版）[M].上海：对于先后交付连接处部分，需利用找平层做明沟拦分析研究阶段，采用分析图的方法比较容易发现问同济大学出版社，2010.截后交付施工区污水设施，并在其外侧安置防水挡题，各专业工种把各自相关的信息如防火分区、设（作者单位：上海建工一建集团建筑设计院板。生活用水机房水池及变频泵供水设备供给商业备用房、后浇带等用色块表示出来，这样就能比较200120）053