商品房精装修交付法律风险研究

商品房精装修交付法律风险研究作者：VK集团法务室张春丽 当今精装修已成为商品房建设的的必然趋势。在日本、欧美等发达国家，毛坯房已基本被淘汰。2002年7月18日，我国建设部下发了《商品住宅装修一次到位实施导则》（以下简称《导则》），明确房地产市场要逐步取消毛坯房，提供全装修房。深圳市政府也明确提出2010年全市实现一手房100%精装修的要求。集中采购和管理、避免再装修浪费，是精装修的明显优势。但精装修增加了装修工序和设备部品，出现质量缺陷的机率大大提高，由此引发更多的质量争议。如何分析和解决这些争议，进而从源头上预防精装修带来的法律风险，是本文试图达到的目的。 一、精装修房屋的定义、质量缺陷及其判断标准 （一）精装修房屋定义《导则》对精装修的定义为“房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。显然，政府所要求的“精装修”，只是基本功能的实现和基本的装饰，并不是我们日常生活中所理解的精美而华丽的装修。它只是与“毛坯房”相对而言。毛坯房是指房屋专有部位没有经过任何装修，只是水电到户，墙面地面仅做基层处理，未安装洁具、灯具，基本上是空壳交付的房屋。满足《导则》的要求，就满足了精装修交付的条件。而当前市场上精装修交付有多种标准，有的还配置了家私、家电等设备，这种超过《导则》要求的精装修，属于开发商与购房人自行约定的内容，是对房屋功能的锦上添花。 （二）精装修房屋的质量缺陷《建设工程质量管理条例》释义第39条“质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求等。”《房屋建筑工程质量保修办法》第3条“本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”以上法规制定时，毛坯房还是房屋的主流产品，法规并未直接对精装修房质量缺陷作出规定。但鉴于精装修房屋也属于“房屋建筑工程”，因此参考以上规定，我们可以得出这样一条结论：精装修房屋不符合法律、法规、国家强制性标准、设计文件以及合同约定，存在妨碍使用功能、耐久性以及严重影响观感的情形，属于精装修质量缺陷。 （三）判断质量缺陷的依据1、国家标准与合同约定是判断质量缺陷的主要依据。《城市房地产管理法》规定“房地产的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范”；《建筑法》六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准”；《城市房地产开发经营管理条例》第十六条“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。”由此可见，国家标准，特别是强制性的标准、技术规范，是具有普遍约束力的质量标准；而合同中的质量条款则是双方当事人之间关于房屋质量的特别约定，该约定不违反法律法规强制性规定的情况下，对双方具有约束力。 合同法第六十一条规定“质量要求不明确的，应按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。具体到精装修房的质量标准，合同有约定的，依合同约定；合同没有约定的，依国家标准及行业标准；合同及标准均不明确的，则以符合交易习惯、满足合同目的实现为原则。但值得注意的是，对于国家强制性的标准，合同无权排除。强制性标准必须执行，是法律的强制性规定，当事人在合同中排除，应属无效。 例如入户门，《住宅设计规范》明确规定“住宅户门应采用安全防卫门”，而对“安全防卫门”，《住宅设计规范条文说明》中解释为“过去设计的住宅户门，一般没有安全防卫措施，普遍被住户改装或加装成安全门，本条要求设计就应采用安全防卫门，并宜将几种功能如保温、防盗、防火、隔声集于一身。”可见，住宅户门首先要满足防盗的要求。根据《防盗安全门通用技术条件》，防盗安全门是指“在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，有专用锁和防盗装置的门”，并规定了具体的检测标准。但在实务中，常见在商品房买卖合同中约定入户门为“钢质门”或“实木门”的，如果交付的入户门达不到防盗门的标准，出卖方以“符合合同约定”为由，恐怕不能免除产品质量责任。除了约定与国家标准之外，交易习惯也是判断质量问题的依据之一。一些表面的非功能性的质量缺陷，如排油烟机表面划痕、地板刮花、壁纸色差等，虽不影响合同目的实现，但属于明显感观瑕疵，按正常交易习惯，都应当以整改方式承担责任。 2、广告宣传与精装修的质量标准实务中经常出现买受人投诉“货不对版”的纠纷。这个“版”，通常并不是国家标准或者合同中的明确约定，而是出卖方的广告。包括路牌、报纸广告、售楼书、宣传单页、沙盘、模型、样板间，以及销售人员的口头说明等。这就涉及到广告与合同的关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条专门针对这类纠纷作出规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，一个房地产广告同时符合了三个条件就构成合同义务：一是宣传内容是针对开发规划范围内的房屋及相关设施，二是宣传内容具体确定，三是宣传内容对合同的订立及房屋价格确定有重大影响。那么，广告中关于精装修的宣传，包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等，只要是“具体确定”的，都将构成出卖方的合同义务，交付时不一致的，就构成“货不对版”，要承担违约责任。 3、样板房是重要的交付标准实务中开发商通常在销售现场设置样板房，也有的叫“交楼标准间”或者“示范单位 ”，但法律角度看，都属于样板房。依据《商品房销售管理办法》第31条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”所以叫什么并不重要，重要的是给客户提供了什么信息，只要构成“具体确定”而没有作特别说明，都视为交付标准。这符合法理，也符合情理。故从避免纠纷的角度，样板房应当与交付标准相一致，如果有不一致之处，应当在显著之处作出标注，予以说明。例如为了展示效果，样板房中通常会按正常生活场景来布置，里边会摆上并非交付内容的家私、电器、装饰品等，对此，就应当在醒目处标明：“室内所有家私、电器，除标明为交付标准之外，均不属于交付内容”，以免误导客户，徒增纠纷。 二、精装修房屋三大质量缺陷及其法律风险从当前实务中看，精装修房最易引发纠纷的三类质量缺陷是部品质量、装修质量以及室内空气质量。（一）部品质量缺陷部品主要是指以工业化方式生产，在施工现场安装的房屋部件和设施，如门窗、厨柜、洁具、开关插座、地板等。这些部品都是开发商通过采购取得，并非自己生产。但如果存在质量缺陷，同样要承担违约责任。建筑法第五十六条规定“设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术指标，其质量要求必须符合国家规定的标准。”第五十九条规定“建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。”《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210－2001）明确规定“建筑装饰装修工程所用材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定”。门窗不合格，影响到房屋的安全、保温、防水；厨柜、地板的质量，关系到室内空气质量能否达标；开关插座直接关系到人身与财产安全；洁具涉及到节水性能；不合格的墙地砖及石材可能产生超标的辐射。（二）装修质量缺陷装修质量缺陷主要体现在装修施工时设计不当与用料及工法的错误。如某业主发现其厨房两排厨柜之间的净宽很狭窄，提出投诉。经查《住宅设计规范》“双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于０．９０ｍ”，该厨房的装修不符合规范的要求。另外，涉及到人身安全隐患的部位，如室内栏杆高度、楼梯宽度，国家规范都有明确规定，违反即构成质量缺陷。装修用料，主要是木材、石材、涂料、胶粘剂等，通常都包含有害物质（甲醛、苯、氨、TVOC、辐射等），《民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325-2001）》对各用料的有害物质最高含量均有明确规定，违反也构成质量缺陷，如不对单元房屋的用料严格控制，最终还会导致室内污染超标。施工工艺方面，《住宅装饰装修工程施工规范》详细规定了住宅建筑内部的装饰装修工程施工的标准，对装修中的成品保护、防火、防水、抹灰、吊顶、隔墙、门窗、涂饰、电气安装等材料质量及施工要点都作了明确要求。《建筑装饰装修工程质量验收规范》则明确了装修的验收合格标准与方法。装修工艺不符合规范要求的，也将构成质量缺陷。（三）室内环境污染 《住宅装饰装修工程施工规范》将“室内环境污染”定义为：指室内空气中混入有害人体健康的氧、甲醛、苯、氨、总挥发性有机物等气体的现象。室内空气中有害气体超过规定的标准，即构成不合格。室内环境污染一是来自建筑本身，如混凝土抗冻剂中的氨，混凝土砌块中的氡，矿渣砖、石渣中的放射性物质；二是来自装修，如大芯板、多层胶合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低档材料污染更甚；三是来自家具等装饰物件，如板式家具、布艺家具带来的苯和甲醛等。危害最大的5种污染物质是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。由于污染源的多样性，即使单项指标合格，房间的总体污染指标仍有可能超标，构成室内环境污染的质量缺陷。2002年1月1日开始实施的《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB/50325－2001），提出了对氨、游离甲醛、苯、总挥发性有机污染物指标浓度的限制，规定了民用建筑工程及装修工程验收时，室内环境污染经检测不合格，不得交付使用。2003年3月1日起正式实施的，由国家质量监督检验检疫总局、国家环保总局、卫生部联合制定并发布我国第一部《室内空气质量标准》（GB/T18883-2002），明确提出“室内空气应无毒、无害、无异常臭味”的要求，需要控制的化学性污染物质不仅包括甲醛、苯、氨等污染物质，还有可吸入颗粒物、二氧化碳、二氧化硫等13项，规定凡有害物质含量不符合《规范》规定的，不得投入使用。据中国室内环境委员会五年来对六千户家庭室内环境检测结果显示，有儿童健康问题的家庭百分之九十室内环境超标。2008年是中国生育的高峰年，中国将有一百六十万个婴儿诞生。为了保护母婴健康，预防由于室内环境污染引发的儿童先天性缺陷、白血病和儿童铅中毒，中国室内环境委员会确定2008年6月为“关注室内环境污染，保护母婴身体健康”宣传月。精装修带来的室内环境污染，也可能产生三聚氢氨效应。所以，开发商对该风险应当高度关注。 （四）精装修房屋质量缺陷引发的法律风险 精装修引发的法律风险，可能导致开发商的违约责任和侵权责任。从侵权角度看，因室内环境污染致人身体损害，开发商要承担赔偿责任，包括可能产生的精神损失。从违约角度看，交付的房屋不符合质量要求，开发商要承担整改与赔偿的责任，如果房屋有重大质量缺陷，尤其是关系人身与安全的方面不合格，购房人不能达到合同目的，可以此为由主张解除合同。以下重点讨论违约责任的几种情况。1、重大质量缺陷可以成为购房人退房的理由退房，即购房人的单方解除合同权。除了双方明确约定的情形之外，一般不支持单方随意解除合同。法律规定可以单方解除合同的质量问题只有两种情形，一是主体结构质量不合格；二是存在质量问题严重影响正常居住使用。前者与精装修关系不大，我们重点讨论后一种情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。精装修房屋，出现什么质量问题算是“严重影响正常居住使用” ？一般来说，购房人购买精装修房屋的目的，就是无需装修即能居住使用，如果装修质量存在重大缺陷，必然使购房人不能达到这一合同目的，即使房屋主体质量合格，也会“严重影响正常居住使用”，否则就与毛坯房没有区别了。因此，就精装修房屋而言，存在以下情形就应当认为严重影响正常居住使用：（1）精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格，墙壁粉刷与地板铺装质量低劣须全面返工等。（2）精装修设计、部品不符合强制性国家标准，对居住者的人身、财产安全构成隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、燃气管道设计安装存在安全隐患，装修材料不符合防火要求等。（3）室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。因“严重影响正常居住使用”而导致合同解除的，开发商不仅要退还购房人的价款，还要赔偿购房人因此而产生的经济损失。 2、因重大质量缺陷构成延期交房延期交房，是指超过合同约定的时间交付房屋。这种情况下，除出卖人能证明存在不可抗力或者其它免责事由，都应向购房人承担违约责任。双方在合同中事先有约定的，按约定履行，没有约定或者约定不明的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，经买方催告后三个月内仍不能交付的，买方有权解除合同。精装修房屋由于增加了室内装修工序，工期较毛坯房延长三分之一甚至更多，由于室内装修存在多工种交叉作业，质量控制的要求较高，稍有疏忽，就可能造成不能按期交付。在工期不足的情况下，开发商究竟应当赶工交付，再花时间精力整改，还是为了保证质量，宁可延长工期、承担延期交付的违约责任，需要从具体情况出发，权衡利弊，作出取舍。实务中争议较大的问题是，房屋虽按约定时间交付，但因为存在质量问题进行整改，购房人认为整改期间应当属于延迟交付，而开发商认为整改是在正常交付基础之上进行的，不存在延迟交付责任。笔者认为，延迟交付与整改期间的损失赔偿属于不同的违约责任。延迟交付可以因各种原因造成，不一定以质量问题为前提；只要满足了交付的基本条件，即竣工验收合格、具备“两书”，就可以交付；而即使交付之后，因质量问题进行整改期间，如果造成业主不能正常使用房屋，开发商仍应赔偿因此而发生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”可见，并不是说出卖人只负责保修就完了，造成的其它损失也是要它承担的，这样，买受人的利益已经得到了保护，不需要借助于延迟交付的违约责任。 3、一般质量缺陷，开发商承担保修责任并赔偿损失精装修房屋比毛坯房更容易出现质量缺陷，比如门窗变形、地板起翘、瓷砖或粉刷层空鼓、墙壁污损等，这些都不影响合同目的的实现，不影响交付，更不影响合同的履行，但购买人有权要出卖人进行维修或者更换，使购房人得到无瑕疵的产品。 实务中常见购房人以普通质量缺陷要求开发商承担延迟交付甚至退房责任的案例。南京周某与某开发商签订精装修房屋买卖合同后，开发商于2006年11月取得了《竣工验收备案表》，12月交付。交付时周某发现发现窗台有空鼓现象，一楼北阳台栏杆未做防锈处理，玻璃贴膜有小气泡，一楼卧室有部分靠边的地板有松动现象，于是拒收。后申请仲裁主张开发商延期交房，并要解除合同。但仲裁庭认为，取得“竣工备案表”就是开发商竣工验收合格的标志。虽然周某发现了房屋存在许多装修质量问题，但这些问题都只应归纳在“瑕疵”的范围内，不表明该房存在严重质量问题，未导致周某购买房屋的目的不能实现。因此不能成为周某拒绝收房或请求解除合同的合法理由。仲裁庭最终裁决，不支持周某要求开发商支付延期交房违约金、解除合同的仲裁请求。 三、精装修房屋质量缺陷的法律风险控制如何在推广精装修过程中减少和控制法律风险，是开发商都要面对的问题。实务中也有许多作法值得分析和总结。（一）通过改变销售方式来规避风险的种种尝试由于法律对精装修房销售模式并无明确规定，有的开发商为减少精装修质量缺陷责任，试图通过销售方式来规避风险。1、附赠销售买卖双方只签署毛坯房销售合同，约定精装修部分均为赠送。采取这种方式，可能是开发商认为，赠送品的质量要求较低，购房人对赠送品的质量瑕疵不会太计较。但这种方式存在两个问题：一是并不能有效规避质量责任，根据合同法第191条，“附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。”也就是说，开发商的这种“赠送”，要承担与出卖人相同的责任。二是赠送的精装修部分，其价格已经包含在毛坯房的价格中，在按毛坯房价格交纳一次营业税外，按照营业税暂行条例实施细则，“将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产”，该部分还会被再次征收营业税，这就成了偷鸡不成反而蚀把米。2、指定搭售开发商在销售时，要求购房人同时签订两份合同，一份是向开发商购买毛坯房，另一份是与开发商指定的装修公司签订精装修施工合同。开发商采取这种模式，主要有两个原因：一是转移精装修质量责任，规避延期交房风险；二是政策原因，如南京市一度实行商品房价格管制，但不限制精装修部分的价格，导致一些开发商通过精装修的单独计价规避政府指导价的限制；上海市以房屋购买总价确定税收比例，签署两份协议，可以以毛坯房销售争取较低的税率。 这种方式仍然存在三点风险。首先，根据反不正当竞争法第12条，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。开发商强制购房者与装修公司签约，属于“强制搭售”，是法律禁止的行为。第二，购房人即使与开发商指定的装修企业签订了装修协议，作为独立于房屋买卖合同之外的装修协议，定作人具有较大的解除权。依照合同法第286条，定作人可以随时解除承揽合同，造成承揽人损失的，应当赔偿损失。一旦购房人解除装修协议，开发商隐含在装修部分的房屋价款就会发生损失。第三，搭售的精装修协议，其房屋面积与买卖合同是相同的，通常按建筑面积计算，而建筑面积包含了室外公摊面积，这就出现了业主要自掏钱包装修公摊面积的荒谬现象，给业主维权提供了一个很好的理由。从以上分析可以看出，以非正常的销售方式来规避法律风险，难免顾此失彼，得不偿失。开发商正确的选择应当是采用正常销售方式，买卖双方签订以精装修商品房为标的的买卖合同，同时，抓住几个关键环节控制好法律风险，这才能适应未来以精装修房屋为主流产品的发展趋势。 （二）少装修多装饰，以礼品劵替代直接赠送装修和配置的部位、部品越多，室内污染控制的难度越大，质量风险也越大。但随着市场竞争的加剧，减少装修配置，又会在竞争中处于劣势。如何既提高精装修配置标准，又避免质量风险？减少装修项目，赠送装饰项目，并且以礼品券代替实物，不失为一种较好的方式。如前所述，精装修的法定标准并不高，按导则的要求只须完成基础性项目。对这些项目控制好质量和室内污染，还是相对容易的。而放进了家私、电器、窗帘这些物品之后，空气质量就很难达标，并且日后质量保修也是相当麻烦的事情。消费者权益保护法第35条规定，消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。　消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。作为开发商交付的产品，开发商要承担销售者的责任。某项目开发商赠送业主分体空调，使用多年后出现窗外机噪音问题，业主还是找开发商投诉，要求解决。此类纠纷今后会更多。尽管开发商事先与厂家约定，出现质量问题时，由购房人找开发商，开发商再找厂家，但一旦生产厂家发生关停并转等情形，开发商就无从转移责任。解决的办法是对基本装修配置以外的其他设备、装饰，包括家私、家电、窗帘等，开发商物色若干供货厂商，由开发商向购房人赠送一定价值的礼品券，购房人持劵选购产品，由厂商按其要求，送货、安装产品，开发商与厂商凭券结算。这种方式下，买卖双方是购房人与供货厂商，日后如有质量问题，就等于购房人自己买的商品有了问题，与开发商无关；而房间内放入了这些物品后，空气质量是否合格，也与开发商无关。对于购房人来说，他可以在赠送的金额内选择自己需要的物品，更能满足个性化的需求。 （三）要高度警惕室内环境污染的风险 一套住宅，如果室内环境污染检测不合格，可以被认定为不合格的产品，开发商要承担退房和赔偿损失的责任。如果购房人因室内污染导致疾病，开发商更要承担侵权赔偿的责任，其后果可能是很严重的。类似的案例已经时有发生：购房人生病后，委托专业检测机构对其房屋室内进行检测，结果不合格，就以此向法院起诉，要求开发商赔偿。由于环境污染损害是一种特殊侵权案件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，“因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任。”也就是说，原告以室内环境污染起诉开发商时，只需证明自己住的是被告建造的房屋，健康受到侵害，而开发商要想免除责任，就得提供法律规定的免责事由，并负责证明室内空气质量没有超标或者超标与原告受损没有因果关系。如果不能证明，就要由开发商承担不利的后果。显然，此时开发商要找法定的免责事由或者证明此事与自己无关是非常困难的，最终大都以败诉了结。要避免这类风险，除了前述的加强交付前的质量控制、采用合格的装修材料、以简单装修为原则、尽量减少直接装修的部位、改送家私为送购物劵之外，应当特别重视室内空气质量检测这项工作。。空气质量的争议，通常发生在交付之后半年甚至更长时间，此时房屋经过使用，甚至经过了业主的再装修装饰，即使他重新委托的检测结果不合格，也不能证明是交付时即存在的污染，如果此时开发商有交付前检测合格的证明，就可以对抗购房人日后取得的房屋空气质量不合格的证据。鉴于目前精装修房的室内空气质量检测并不是法定的要求，不是房屋验收合格备案的必经程序，有的开发商为节约成本，减少了这一环节；有的开发商采取抽检方式，但抽检的条件不严格、不科学。比如按《民用建筑工程室内环境污染控制规范》要求，对自然通风的建筑，检测甲醛、氨、苯，TVOC的条件应当为“对外门窗关闭1小时后进行”，检测氡的条件是“对外门窗关闭24小时后进行”。如果不严格依照国家标准规定的检测条件检测，而是在开窗状态或者关窗后立即取样，这样的检测不能真实反映质量情况，这样的证据，因作假而不具备证据的效力。即使是严格条件下的抽检，也存在未满足最大盖然性要求的问题。比如，开发商抽检合格的房屋，交付后购买人立即请检测单位检测，并得出不合格的证明，这就可以直接推翻开发商的抽检合格证明。所以，要想最大程度地避免空气质量不合格的风险，最好做到“一房一检”，由检测单位为每一套房屋出具合格证明。如果这样有困难，至少应当在抽样时比例大一些，做到对每一户型、每一不同装修风格与布局的房屋、每一使用不同材料装修的房屋都有代表被检测，加上严格的过程记录和检测数据，才能具有防范风险的作用和证据效力。