祁阳县新建商品房交付使用管理办法

祁阳县新建商品房交付使用管理办法（征求意见稿）第一条为加强商品房交付使用管理，维护商品房交易双方当事人的合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《湖南省城市房地产开发经营管理办法》、《建设工程质量管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本县实际，制定本办法。第二条本县行政区域内国有土地上各类新建商品房的交付使用以及相关的监督管理活动，适用本办法。第三条本办法所称商品房，是指房地产开发企业取得国有土地使用权后开发建设的、用于销售或出租的房屋。第四条县房地产开发主管部门负责全县商品房交付使用的监督管理。住房和城乡规划建设、国土资源、公安消防、人防、环保、城管等部门按照各自职责，共同做好商品房交付使用的相关管理工作。第五条商品房屋建筑工程竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收；房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收，并依法向建设行政主管部门提出认可申请。县建设行政主管部门应当在法定期限内出具是否认可的文件。 房地产开发企业、勘察、设计、施工、工程监理部门应依据有关法律、法规、规章的规定进行竣工验收。第六条建设行政主管部门对商品房屋建筑工程竣工验收认可的方式是依据有关法律、法规、规章的规定收讫竣工验收备案文件并出具备案证明。房地产开发企业应当自商品房屋建筑工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，向县建设行政主管部门或其授权的管理部门办理房屋建筑工程竣工验收备案手续。房地产开发企业在办理房屋产权初始登记时，应当提交房屋建筑工程竣工验收备案证明。第七条建设行政主管部门收到房地产开发企业报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在5个工作日内在工程竣工验收备案表上签署文件收讫及备案意见；验证文件不齐全的，应当责令限期补齐文件。县建设行政主管部门发现房地产开发企业在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织验收。第八条商品房屋建筑工程竣工后，房地产开发企业必须向县城乡规划主管部门申请专项验收，县城乡规划主管部门应当对房屋建筑工程和配套设施建设是否符合规划许 可要求和规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合的，房地产开发企业不得组织竣工验收，不得交付使用；县建设行政主管部门不予办理竣工验收备案手续；房屋登记部门不得办理产权登记手续。县城乡规划主管部门自接到申请之日起20日内进行专项验收；经验收符合规划许可要求和规划条件的，出具准予竣工验收文件。县城乡规划主管部门在进行专项验收时，应当对房屋建筑不计算容积率的部位及建筑面积予以明确；不计算容积率的部位及建筑面积不得计入分摊面积，也不予房屋权属登记。第九条房地产开发项目竣工后，依据有关法律、法规、规章的规定需申请专项验收的，房地产开发企业应当向公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收；有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收；经验收符合有关法律、法规、规章的，有关部门出具认可文件。第十条房地产开发企业开发建设的商品房，经验收合格并达到交付条件，方可交付使用；未经验收或经验收不合格、未达到交付条件的，不得交付使用。第十一条商品房按设计要求达到下列条件后，方可交付使用：（一）单位建设工程和配套设施建设经城乡规划主管部门核实符合规划许可要求和规划条件，取得建设工程规划许 可证和配套设施符合规划要求的证明文件；（二）单位建设工程经验收合格，取得建设行政主管部门的竣工验收备案证明文件；（三）用水纳入城市自来水管网并分户装表供水，供水压力达到设计要求，取得供水部门供水批准文件；（四）用电纳入城市供电网络并分户装表供电，供电电压达到设计要求，取得电力部门供电批准文件；（五）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统，管网畅通且取得排污批准文件；（六）配套绿化按规划设计要求建成并取得城乡规划主管部门的认可文件；（七）道路、照明等配套设施建设符合设计要求，经房地产开发企业组织设计、施工、工程监理等单位竣工验收合格，出具验收报告，并取得城乡规划主管部门符合规划设计要求的认可文件；因分期开发建设不能与主体工程同时交付使用的，应完成临时通行道路、临时照明等设施的建设；（八）消防设施符合设计要求，并取得公安消防部门的认可文件；（九）电梯安装验收合格并取得使用登记证明，符合安全运行要求。（十）已选聘前期物业服务企业，办理物业承接查验手 续；（十一）小区内做到清洁、场地平整；分期交付的，应当采取有效措施与施工工地隔离；（十二）经房地产开发主管部门备案，取得商品房交付使用备案证明文件；（十三）达到售房合同约定的其他条件；第十二条因特殊原因不能与商品房同时交付使用的配套设施，房地产开发企业应当提供临时设施，并出具经相关部门批准的配套设施建设方案；相关部门在审批配套设施建设方案时，可要求房地产开发企业提交建设保证金或授权使用房地产开发项目资本金；相关部门要督促房地产开发企业按配套设施建设方案建设。第十三条电力、自来水、燃气、通信、有线电视等专业经营单位，应当按照合同约定，积极配合开发企业完成房地产开发项目专项配套设施建设；专项工程竣工后，根据开发企业申请及时进行交付使用验收，保证商品房买受人需要;验收合格后5个工作日内向开发企业出具相关证明文件。第十四条房地产开发企业交付使用商品房前，应当向房地产开发主管部门提交商品房交付使用备案申请，并提交下列材料：（-）商品房交付使用备案申请表; （二）城乡规划主管部门核实商品房单位建设工程和配套设施建设符合规划许可要求和规划条件的确认文件；（三）单位工程竣工验收备案证明文件；（四）涉及公共安全的内容，需提交公安消防、人防、环保部门出具的认可文件；（五）房地产（物业）行政主管部门已办理房地产开发项目物业承接查验备案手续的文件；（六）房地产行政主管部门审核可用于房屋权属登记的房产测绘成果报告。第十五条房地产开发主管部门应当自受理商品房交付使用备案申请之日起10个工作日内，验证材料齐全的，出具商品房交付使用备案证明文件；材料不齐全的，书面告知申请人并说明理由，房地产开发企业应当及时整改。房地产开发主管部门在查验商品房交付使用备案申请材料时，可以进行现场核查。第十六条商品房通过交付使用备案的，房地产开发主管部门应当在政府网站上公开。第十七条房地产开发企业在商品房售房合同交付使用条件中，应当就取得商品房交付使用备案证明文件进行约定。房地产开发企业在申请商品房预售许可时提交的商品房售房合同示范文本，未就取得商品房交付使用备案证明文件进行约定的，不予商品房预售许可；房地产开发企业与承 购人签订的商品房售房合同与示范文本不一致的，不予办理商品房预售合同登记备案手续。商品房交付使用时，房地产开发企业应当在项目所在地公示商品房交付使用备案证明文件。第十八条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权转移登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权转移登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。第十九条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。交付使用双方对商品房符合合同约定及达到交付使用条件的意见达成一致的，可以自行交付使用；交付使用双方未达成一致意见的，当事人可以向县人民政府申请调解；调解未果的，可以通过诉讼、仲裁的方式确定商品房是否达到交付使用条件。第二十条商品房交付使用时，房地产开发企业应当 提供商品房质量保证书和使用说明书。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第二十一条商品房不符合交付使用条件的，不得交付。房屋登记、土地登记等部门办理商品房初始登记或者土地变更登记手续时，应当查验商品房交付使用备案证明文件。第二十二条商品房交付使用时，其配套基础设施应当按照合同约定和有关规定移交有关单位维护管理；共用部位、共用设施设备按照规定由前期物业服务单位承接查验。房地产开发企业与前期物业服务企业应当依据物业承接查验办法的规定进行查验与移交，房地产（物业）行政主管部门要加强对物业承接查验的指导和监督工作。第二十三条房地产开发企业有违反本办法行为的，由房地产开发主管部门记入信用档案。第二十四条房地产开发企业在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，由建设行政主管部门依据《建设工程质量管理条例》第五十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第九条之规定，责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。 第二十五条房地产开发企业违反本办法第八条第一款规定组织建设工程竣工验收的，依据《城乡规划法》第四十五条、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第三十五条之规定，建设工程验收无效，不得交付使用。房地产开发企业违反本条第一款的规定将建设工程交付使用的，应认定为未组织竣工验收、擅自交付使用，由建设行政主管部门依据《建设工程质量管理条例》第五十八条之规定，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。第二十六条房地产开发企业未将本办法第十四条规定的材料提交房地产开发主管部门、未办理商品房交付使用备案手续交付商品房的，应认定为将未经验收的房屋交付使用，由房地产开发主管部门依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条之规定，责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条的规定处理。第二十七条违反本办法的行为，法律、法规和规章已有处罚规定的，从其规定。第二十八条有关管理部门及其工作人员在商品房交 付使用的监督管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十九条本办法自公布之日起施行。本办法印发之日前取得商品房预售许可证的，不适用本办法，应依据有关的法律、法规、规章和售房合同交付商品房。