【标准】绿地营销策划部精装修交付指引

支持文件营销策划部工作流程会签作业指引装前  言    为进一步加强绿地泉控股集团及所属项目公司对室内精装修工程的管理与品质把控，使精装修工程设计管理、营造管理等产品管理内容及程序有章可循、有据可依，使整个项目的精装修工程管理更加规范、高效、经济，特制定本指引。 本指引对管理规程中各阶段的工作内容、工作方法作出细化说明，并结合工程实际，对精装修工程设计、施工管理过程中的工作重点和管理经验进行阐述。指引力求所述内容，更具实际操作性，为公司精装修工程管理起到积极的指引作用，以供大家参考。  本指引适用于集团下属项目公司参照执行。  目  录 前  言1范围2定义 2.1产品定位  2.2样板区2.3对标  2.4项目精装修工作小组 3项目精装修管理阶段划分及管理流程图 3.1 项目精装修管理阶段划分 3.2 精装修管理总流程图  3.3 精装修管控流程表 4精装修产品定位阶段管理 4.1 精装修定位阶段流程图  4.2 项目基础资料收集及竞争楼盘对标 4.3 编制《产品策划书》 4.4项目启动会  5 精装修设计实施阶段  5.1建筑户型选择阶段  5.2精装修概念设计阶段 5.3 精装修深化设计阶段 6 精装修施工阶段6.1 样施工前准备工作6.2 施工阶段  7精装修交付验收阶段 7.1 精装修交付阶段流程8 精装修工程评价阶段 8.1 项目精装修综合品质评价 8.2 精装修工程营造总结 9 交付后服务阶段9.1 成立售后服务组 9.2维修与服务任务管理（以海珀为例） 9.3其他前置工作附录 前  言 本指引根据山东绿地泉控股集团品牌中心管控要求起草，在起草过程中，调查了项目精装修开发过程管理情况，征求了集团技发部、项目公司意见。 本指引为首次发布，自2016年10月15日起实施，试运行时间为3个月。 本指引由山东绿地泉控股集团品牌中心起草并归口管理，各项目公司在使用本指引过程中，可向品牌中心产品研发部咨询、反馈各类问题和建议。精装修精细化管理手册 1 范围 本指引明确山东绿地泉控股集团，项目开发过程中营销条线精装修管理流程、审批权限、操作规范，是山东绿地泉控股集团营销条线开展精装修管理的制度依据。 2 定义  2.1产品定位 产品定位，是指集团项目开发过程中需首要明确样板区（售楼处、样板间等）产品目标的一项决策；产品定位主要从规划、建筑、景观、室内、材料、成本、物业等多方面作研究，使项目样板区产品营造达到市场目标需求。 2.2样板区  样板区，主要由建筑、景观、室内三大系统组成。在项目营销准备阶段完成建筑、景观、室内一体化的实景，为项目营销推广提供客户体验场地，通过实景展示让客户提前了解产品标准、加强客户感知促进销售；其中样板区精装修组成部分为：售楼处、样板房、首层入户大堂、标准层电梯厅、参观通道、体验厅等区域。 2.3对标 对标是指同类产品之间的对比，主要针对房产品的建筑、景观、室内、科技、成本、材料、设备设施等多个方面进行开发理念、技术对比。通过对比、分析、借鉴，确定本项目的产品标准，从而提高产品竞争力，是集团品牌中心要求项目公司在产品定位前须完成的一项工作。 2.4项目精装修工作小组 在工程施工、采购招标管理过程中，为协调各部门意见，统筹管理，明确工作领导小组成员；指导决策设计、工程、招标管理工作。 全面统筹精装修设计委托、设计合同管理；设计、材料评审发起人；工程的整体计划、组织、落实、协调工作；评估；交付验收、后期维修支援人员组织、落实、物业服务3项目精装修管理阶段划分及管理流程图 3.1 项目精装修管理阶段划分 根据项目开发过程中精装修设计、精装修工程的阶段性工作特点，集团公司将精装修管理分为六个阶段： a) 精装修定位阶段 本阶段主要工作内容：项目精装修管理人员负责项目基础资料收集及竞争楼盘产品对标工作；参与《项目策划书》编制；参加项目启动会《项目策划书》的评审。 集团拟定组织实施项目启动会，将出台管理办法；具体执行以集团发文要求实行。 b) 精装修设计实施阶段 本阶段主要工作内容：建筑户型平面优化及确认；精装修《室内设计任务书》编写、精装修硬装设计单位选择与委托、方案设计、扩初设计、施工图设计，材料确定；软装陈设的设计委托及实施。 c) 精装修样板区施工阶段 本阶段主要工作内容：项目精装修样板区施工委托、施工过程管理、现场评审。 d)精装修交付阶段 项目公司按集团交付工作管理要求，组织项目交付管理工作。 e) 精装修工程评价阶段项目精装修工程、管理人员、精装修供方的评价。f)精装修售后服务阶段  本阶段主要工作内容：项目公司或委托第三方成立售后服务组、维修与服务任务的过程管理、服务后总结。  3.2 精装修管理总流程图 精装修管理六阶段之间的工作内容及相互流转关系如图1所示。参考合约部目标成本参与编制《项目策划书》（参与项目启动会，进行《项目策划书》评审）项目基础资料收集及竞争楼盘对标一、精装修定位阶段建筑户型选择二、精装修设计实施阶段《室内设计任务书》编写设计单位选择、委托方案设计施工图设计施工单位选择、委托施工过程验收施工准备施工过程管理维修、服务任务的管理成立交付服务小组施工供方评价营造总结竣工交付验收软装设计单位选择、委托 三、精装施工阶段四、精装交付阶段五、营造评价阶段六、交付后服务阶段图1精装修管理总流程图 3.3 精装修管控流程表 为明确项目公司、专业公司在精装修管理各阶段中需执行的事项，以及具体需上报集团公司审批的关键节点，以利于项目公司实际操作。 项目公司须按照该表列明的事项节点、审批权限进行上报审批。 4 精装修产品定位阶段管理4.1 精装修定位阶段流程图4.2 项目基础资料收集及竞争楼盘对标 4.2.1 总体要求 针对营销、规划、景观、精装修、成本等相关专业、住宅科技及物管公司进行项目基础资料收集，对集团公司内部及外部竞争楼盘进行对标，根据对标结果编写完成《产品策划书》，项目精装修管理人员负责精装修部分内容的编写。 4.2.2项目基础资料收集  用地现状、交通出行、现状公共服务设施、大市政配套、周边环境、用地主要规划指标、容积率、建筑面积、密度、层数、绿化率、限高、建筑间距要点、配套要求、交通规划要点、项目区域定位及品质营造、地理位置优越性及劣势、自然气候特征、城市历史文化内涵与底蕴、地方文化习俗、居民的群体性格特征、居民的日常消费习惯、特点及消费心态等。4.2.3竞争楼盘对标 针对营销、规划、景观、精装修、成本、物管公司对周边竞争楼盘及集团公司内部同类项目进行对标。  4.3 编制《产品策划书》 项目总监组织各相关系统人员编制《产品策划书》，明确项目地块及周边概况、项目所在城市历史文化背景、市场定位及产品定位、规划设计、建筑设计、室内设计、景观设计、安装、基础设施配套设计、物业管理及服务体系。 《产品策划书》精装修部分需完成：项目开发计划、精装修产品标准及意向、精装修项目目标成本、精装修人员配置、合约规划、主材采购规划。 4.4项目启动会 项目总监组织启动会。 5 精装修设计实施阶段 5.1 建筑户型选择阶段项目总监组织户型选择评审会，根据项目营销需求，召集技发、工程、合约等部门参加，形成会议纪要及成果，报集团品牌中心批复。5.2 精装修概念设计阶段项目组织《室内设计任务书》编写，总监组织任务书评审会，根据项目营销需求，召集技发、工程、合约等部门参加，填写《评审记录表》、整理评审会议纪要、会议签到表，形成会议纪要及成果，报集团品牌中心批复。根据批复意见，召集设计单位进行概念设计，原则上从发出设计任务书至概念方案提报，时间不超过25天。根据概念方案评审成果，确定合作设计单位，发起设计合同审批（如与施工单位为同一家公司，则不需要单独发起）。5.3精装修深化设计阶段总监组织深化设计评审会，根据项目营销需求，召集技发、工程、合约等部门参加，填写《评审记录表》、整理评审会议纪要、会议签到表，形成会议纪要及成果，报集团品牌中心批复。原则上从确认概念方案至设计深化方案提报，时间不超过15天。5.3.1深化施工图评审须提报资料1、 施工图设计说明； 2、室内总平面图； 3、室内家具布置图； 4、室内隔墙尺寸图；  1、室内地面平面图； 2、室内吊顶平面图； 3、立面索引图； 4、所有立面图； 5、 所有细部节点大样图； 6、门表详图； 7、 家私位置参考图表及参考图示；8、 机电布置图； 9、空调组织图； 10、插座布置图； 11、照明布置图； 12、 给排水平面布置图； 13、洁具表； 18、 煤气管道终端位置图； 19、 材料供应商资料表及装修材料样板。5.3.2灯光深化设计深化评审须提报资料1、 地面灯光布置图显示灯具位置； 2、 天花、墙立面灯光布置图显示灯具位置； 3、 地面灯光布置图显示回路分布及回路代号； 4、 天花灯光布置图显示回路分布及回路代号； 5、 初步控制清单及灯具数量和负载； 6、 剖面和细节图（根据建筑/室内）；7、 灯具清单； 8、 照明灯具规格说明； 9、 灯光控制系统单线图； 10、 演示图（根据建筑/室内基本透视图）；  6 精装修施工阶段6.1施工前准备工作6.1.1施工单位选择项目公司参照集团公司的标准文件，编写《室内装修施工招标文件》，经工程部、合约部、技发部、财务部等部门会签，报集团公司审批，确定拟招投标单位。6.1.2签订《室内装修施工合同》项目公司根据室内装修施工招标结果形成意向，经工程部、合约部、技发部、财务部等部门会签，报集团公司审批，确定中标精装修的施工单位（对于集团公司指定固定的施工单位走议价程序除外）。合同签订相关内容及注意事项详见附件一。6.1.3施工现场协调项目公司在室内装修施工单位进场前负责协调精装修施工单位与土建总包单位的相关事宜，如住宿、卫生间、临时水电、垃圾清运、成品保护、交接验收等。项目公司负责协调室内装修施工单位与甲供材料商之间的配合事宜，如灯具、进户门等，要求由室内装修施工单位统筹甲供材料的进场施工进度。6.2施工阶段6.2.1材料管理在施工阶段，项目公司是精装修材料的主要责任者，无论是甲供材料还是乙供材料，重点包括以下几个方面：1、主材的采购计划时间节点是否合理，是否满足施工进度要求；2、是否与供货方及时签订买卖合同；3、材料的到货进场时间是否可以保证6.2.2质量管理项目公司是精装修施工阶段质量管理的主体，负责精装修施工质量管理的日常工作。在精装修工程重要的分项工程中应邀请设计人员、监理人员、施工单位项目经理、技发部、工程部、集团品牌中心进行现场技术交流。加强对施工现场的日常巡视，对施工过程中出现的问题及整改情况进行跟踪并作相应记录。品牌中心对于精装修工作有督导责任，通常在项目隐蔽工程验收、阶段验收等时间节点安排检查。6.2.3进度管理项目公司在施工进度管理的主要内容为：1、要求施工单位拟定总体进度计划、周度计划及施工进度控制节点；2、分析施工单位进度计划的合理性、可行性，提出调整意见；3、监督施工单位进度计划的执行情况，并适时采取措施保证计划的实现； 1、对于劳动力（人员数量、现场工效）、材料（质与量）、现场设备进行每天检查；2、根据集团公司的要求，及时将真实的施工进度进行上报品牌中心根据对精装修项目的检查情况，对进度偏差的修正方案及相关措施提出指导意见。6.2.4成本管理6.2.4.1项目公司是成本管理的责任主体。根据事先核定的精装修成本限额，及合同明确材料成本。对于个别前期未明确价格的材料、施工中变更的材料、新增施工费及由于甲方原因引起的返工费用，与合约部、工程部相互配合，协调解决，尽量不突破限额成本。如根据实际情况需增加成本时，应对必要性进行分析，由合约部、工程部、技发部确认后报集团公司审批。6.2.4.2资金支付根据装饰合同的约定，根据节点发起付款计划。6.2.4.3变更签复根据变更原因分为设计变更、工程变更、施工联系单（施工方要求调整）三种，所有变更需书面提出，说明变更原因，并根据情况提供样品及现场照片等。6.2.5安全管理项目公司是安全管理的责任主体。应配合工程部、监理公司，督促、监督施工单位做好安全文明施工管理工作。品牌中心不定期组织安全专项检查。6.2.6其他管理现场管理人员根据项目特点，要求施工组织上应该改进施工程序，减少交叉施工，利于成品保护，避免返工，一般工序：1、管线设备安装2、防水施工3、天花基层4、墙面作业5、顶固饰面6、墙面基层7、地面湿作业8、墙面饰面 1、地面其他饰面2、软装摆场管线安装应符合国家规范、提前与智能化、灯具等厂家交底；点位准确、安装牢固；防水施工不应仅考虑样板现场，包括样板间楼上及看房通道整体；墙面施工应做好成品保护，易触碰的阳角做好成品保护地面作业需提前考虑瓷砖的铺贴方式及花纹颜色是否一致。7交付验收阶段由施工单位提出交付验收，根据公司交付验收流程，由营销部、工程部、技发部、物业公司共同组成交付验收小组，验收完好后，将样板房关闭，移交物业公司，由物业公司进行日常的保洁、检查、物品的摆放等工作。施工单位提供维修联系人名单。重点工程在交付验收前，应组织至少一次交付预验收。8 精装修工程评价阶段8.1项目精装修综合品质评价项目综合评价包含以下四个方面：项目精装修组织计划合理性；制度执行落实性；项目工程品质；现场现场配合度；对于供方进行客观公正的后评估8.2 精装修工程营造总结项目管理人员参与项目营造总结的编写，在项目交付结束后1个月内完成；内容要求营造过程中的亮点和不足，可提升的方向、技术；可推广的技术和管理经验。完成后，报品牌中心审批、推广。9 交付后服务阶段9.1成立交付后服务组物业人员公司人员的招聘及培训工作应提前进行，项目样板区交付后，可以由案场进行统一管理。针对交付区域进行除甲醛及开荒保洁工作。质保期内的维修内容需明确施工时间及完成时间。 9.2维修与服务任务管理（以海珀为例）  售楼处接待及样板间服务，详见附件 9.3其他前置工作售楼处网线及电话线应至少提前15个工作日进行申请