商品房交付业主须知需注意的事项

住宅交房流程及业主自己需验收注意事项及法律问题一、交房验收的具体方法：1.去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：1)《住宅质量保证书》--可带走2)《住宅使用说明书》--可带走3)《竣工验收备案表》4)面积实测表5)管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。2.核实面积、合同及价钱多退少补问题。　　确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟二、交房验收的具体步骤：　　看完那些资料后，基本就可以去验收房子了（提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm )。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了作为业主，还需要对房屋本身细节进一步把关，及时让有关部门修理和完善。以下是细节把关的小窍门（包括精装修的房屋验收）：　　核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。门窗：　　1．试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固。　　2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）　　3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？　　4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？　　5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。　　6．窗户玻璃是否完好？　　7．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。●墙体及地面：1．检查墙体平整度、是否有空鼓、开裂、渗水、裂缝，水迹等情况。2、仔细检查地面平整度、是否有空鼓、开裂、渗水、裂缝，水迹等情况。如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。 ●屋顶：　　1．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。　　2．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。　　3．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。　　4．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。　　5．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。　　6．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方。　　7．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？8．内墙墙面上有否石灰爆点？●厨厕：　　1．检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水？在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。　　2．放置洗衣机位置的地面应有防水措施？3．卫生间门的上下冒头是否刷油漆？　　4．已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应设置返水弯。　　5．距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施。　　6．卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。　　7．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水如何？　　8．大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。9、验收厕卫的防水效果（其中，墙面防水应1.8米高）。　　10．排水管、污管道、排污口等的排水是否顺畅。，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。水池龙头安装是否妥当，下水是否顺畅？　　11．　自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。　　12、出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？　  13、自来水水质怎么样？    14．检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理    15.验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 ●小区环境及配套设施：1、小区道路是否符合规划设计要求，道路是否畅通？2、小区绿化是否符合规划设计要求？绿化效果是否符合要求？3、小区景观是否符合规划设计要求？景观效果是否符合要求？4、小区的配套设施是否符合规划设计要求？5、小区的业主会所、业主委员会办公室及物业管理房是否按照国家建设部有关文件规定修建？（根据国家建设部有关文件规定，开发商必须在商品房小区内按照商品房总面积的一定比例修建业主会所或业主活动中心、业主委员会办公室以及物业管理服务中心等的用房。）6、小区的煤气表、电表、水表应该三表到户。特别注意电表是不是一户一表分时计度方式！7、凡竣工的工程，必须做到“五通一平”即煤气、供水、供电、污水、道路，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建● 其他1、照明、动力开关应分开，而且开关、插座等必须牢固，并符合国家标准；2、电话、电视的线路设置是否合理，是否虚设、牢固。　　3、供水管的材质是否符合国家标准？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。　　4．阳台是否有裂缝，防护栏是否牢固、安全。5．室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。6.各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；7.各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求.在验收过程中一旦发现有前述问题，应立即将相应的问题以书面或照片、音像资料方式记录在案，以备维权。业主在验收时发现房屋的局部有质量问题要及时向开发商提出，要求开发商在相应的时间内予以维修到位。交房验收时，留心这些陷井！提醒一：各种收房资料要看齐开发商通知业主正 式宣布房子已经完工，并具备合同的各项交付条件。业主到现场收房时，必须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中约定的在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。催促业主尽快收房出了问题再也不管提醒二：和开发商共同验收新房不少市民在合同上约定了收房期限，不按期限收房要交违约金，部分开发商利用这一条款催促粘主收房，然后对房屋存在的问题就不管不问了。这个时候，粘主出现问题就很难找到开发商。提醒：一定和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒，在交房承诺解决的时间和责任，以便以后找其解决。最后，向开发商索取单独的“二书”（质量保证书和使用说明书）和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。要求交齐配套费用否则不让进房查看提醒三：签收房文件时“留一手”一些小区交房时，开发商不让业主进新房查看，业主必须把一些配套费用交齐后才开门。业主担心，如果先交了钱，一旦出现问题，就没有什么可以制约开发商的了。提醒：专家建议，在签合同时应约定，“交房时，应先验房然后输收房手续。”如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。一表应付所有项目所购房屋半未备案提醒四：仔细查看《备案表》不少业主收房时看到了开发商的《竣工验收备案表》，但却不知道，自己买的那一栋是否已经备案了。按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。提醒：业主在收房的时候不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。收房附带苛刻条件要求交一年物业费提醒五：未收房不应提前缴费一些小区的物业公司在粘主收房时，会要求粘主先交一年的物业管理费，才能收房。提醒：业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。三、交房验收的最佳流程：1、核验业主材料：业主核验并领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《房屋面积实测表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并由开发商加以说明；2、交纳剩余房款；3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》；4、业主做综合验收；业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。开发商与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议5、业主签署《入住交接单》对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。6、验房、填写验收记录和做房屋交接：验完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；符合政府规定和合同约定的，通过验收；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过天)。不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。7、交费笔笔算清：检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；换正规发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。8、签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。四、 商品房交付中的法律问题(一)商品房交付中的注意事项1、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住宅使用说明书》中。购房者查看《竣工验收备案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。2．购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。3．购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。在开发商已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。4．商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合同》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。(二)商品房交付中的有关法律问题商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。1．商品房“交付使用”。怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。2．商品房逾期交付的责任开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求法院变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。3．商品房交付不当的责任商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商在合理的时间予以补正，并可要求开发商赔偿损失。另一种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，并要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积超出约定的较多，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情况。购房者解除合同后，可以要求开发商赔偿损失，损失的计算一般很难确定，因此需要购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定计算方法，比如赔偿损失为房价款的5—10％，这样有利于保护购房者，否则在目前房价上涨比较快的时候，开发商并不担心购房者解除购房合同，购房者的利益也不能得到切实的保障。