浅析商品房交付中几个法律问题

!"".年#月河北青年管理干部学院学报7&$8/9!"".第一期（总第.’期）!"#$%&’"()*+*,-"#./012,%,3.$&.,4*5&1$*35"’’*6*:"9&;*$9:"9.’浅析商品房交付中的几个法律问题张海涛&，昌希灿!（&/河北青年管理干部学院，河北石家庄"$""#&；!/安徽交通职业技术学院，安徽合肥!#""$&）摘要：交付在商品房买卖合同中具有重要的法律意义，它不仅与房屋所有权的变动和风险责任的承担有着密切的关系，同时也是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等。商品房的交付必须具备法律规定的条件，只有经竣工验收合格并取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房方可进入房地产市场流通。关键词：商品房；交付；竣工验收中图分类号：)*+&,文献标识码：-文章编号：&"",%$’&!（!"".）"&%"".#%"#近年来，随着房地产市场的不断升温，房地产为，商品房作为不动产，其交付应以所有权的移转方面的法律纠纷也越来越多。在众多纠纷中，由于为标志，即把交付房产证作为商品房的交付方式，开发商和购房人之间不能正确地交付和接收商品认为只有这样才能更好地维护购房人的利益；另一房而引起的纠纷占了相当大的比重。究其原因，除了种观点则认为，商品房交付应以占有权的移转为标部分开发商存在欺诈行为、购房人法律知识欠缺之志，开发商将房屋钥匙交与购房人，购房人取得对外，相关法律、法规、政策的不完善是造成纠纷不断房屋的实际支配权，应看作是商品房的交付。笔者的原因之一。本文试对商品房交付中普遍存在的问认为第二种观点更符合交付的基本含义，即交付是题进行研究，希冀对实践有所指导，使消费者更好的标的物占有权而不是所有权的移转，交付是所有权维护自身权益、开发商更好的规范自己的行为。变动的前提条件而不是所有权变动本身。实践中，一、商品房交付的基本含义开发商将房屋钥匙交与购房人，实现了对房屋占有（一）交付的含义。交付即对标的物占有的转权的转移，应视为交付。!""#年最高人民法院《关于移。对动产而言，一般意义上，占有的移转也标志着审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题物权的变动；对于不动产而言，交付并不意味着物的解释》对此作了相同规定。因此，在当事人没有约权的变动，不动产物权的变动需要登记，但这丝毫定或约定不明的情况下，购房者领取住宅钥匙就视不能削弱交付在不动产物权变动中的作用，交付仍为房屋的交付使用。然是所有权移转所必不可少的步骤。没有有效的交二、商品房交付的法律意义付就不能够产生合理、正当的登记，更不能够产生商品房买卖虽然标的物是不动产，但法律关系风险的移转和所有权的变动。本质上属于买卖合同，由《合同法》调整，其中交付（二）商品房交付的方式。对商品房的交付方在这里最重要的意义就在于确定风险承担与利益式，实践中认识不一，主要有两种观点。一种观点认承受的界限。收稿日期：!""$%&!%"!作者简介：张海涛（&’($%），男，河北石家庄人，河北青年管理干部学院教师，法律硕士。研究方向：民商法。昌希灿（&’(!%），男，安徽六安人，安徽交通职业技术学院教师，法律硕士。研究方向：民商法。.# （一）交付是确定风险责任承担的界限。所谓风见，商品房交付最严格的条件是商品房项目的竣工险责任承担，是指买卖合同成立后，标的物因不可验收，因为竣工验收是行政法规对于商品房交付使归责于双方当事人的原因而发生毁损灭失时，损失用的强制性规定。对商品房交付必须通过竣工验收责任的归属#$%（&!’(）。关于这一问题，各国立法有不同这一标准，实践中并无争议。但是，由于我国相关的规定：英法等国法律以所有权移转的时间为风险移法律法规对“竣工验收”的标准并未作出明确的规转的时间，即在风险责任承担上实行所有人主义；定，使得这一标准在执行过程中出现了严重分歧。美德等国法律则按照交付移转原则，以标的物的实如“竣工验收”指的是建设工程质量专项验收还是际交付作为风险移转的标志，即在风险责任承担上指综合验收？“竣工验收”合格应以何种文件为准？实行交付主义。在我国，标的物毁损、灭失风险责任在上述问题上，开发商与购房人往往各执一词，争的承担是以交付为界的。我国《合同法》第$"(条规议不断。笔者认为，与开发商相比，购房人在资金、定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由交易经验、专业知识等方面均处于弱势地位，从保出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有护消费者这一弱势群体的利益出发，法律法规应对规定或者当事人另有约定的除外。由此可见，我国“竣工验收”的标准作出更为严格的规定。实行的是风险责任承担的交付主义，实践中，自开（二）商品房竣工综合验收合格。发商将房屋交付购房人之日起，该房屋发生毁损灭对何为“竣工验收”，我国法律从建设工程质量失的风险也同样移转与购房人。管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规（二）交付是确定利益承受的界限。利益承受是定。第一，根据国务院《建设工程质量管理条例》之指标的物于买卖合同订立后所生孳息的归属。在我规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组国，利益享受和风险负担实行损益兼归原则#(%（&)(’）。织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，《合同法》第$!)条规定：标的物在交付之前产生的并在验收合格后$+日内将建设工程竣工验收报告孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或人所有。由此，交付同样产生利益承受的移转，实践者准许使用文件报建设行政主管部门备案。第二，中，自开发商将房屋交付购房人之日起，购房人有根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》之规权对该房屋进行使用并获得收益。定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当三、商品房交付的条件向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开商品房交付的条件是指在签订商品房买卖合发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部同后，作为标的物的商品房在具备哪些要求后出卖门应当自收到竣工验收申请之日起)*日内，对涉及人即可将其交给买受人占有。《商品房销售管理办公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、法》第五章专门规定了商品房的交付，其中第)*条人防等有关部门或者单位进行验收，住宅小区验收原则规定房地产开发企业应当按照合同约定，将符的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。据落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设此，开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆（包括法定的交付使用条件和约定的交付使用条迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验件）的商品房，但是，由于目前我国法律、法规中对收结果应报房地产开发主管部门备案。商品房交付应具备的“法定条件”规定的不够具体笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专明确，极易引发纠纷。在实践中就经常出现开发商项验收，其结果只能说明建设工程本身的质量状将尚不具备交付条件的房屋交付购房人，而购房人况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房却难于通过法律途径维护自身合法权益的事例。笔是否符合进入市场的条件。从《购房合同》的性质及者认为，合法的商品房交付至少需要具备以下三个购房人购买商品房的目的等多种因素考虑，以综合要件：验收作为竣工验收的标准，更符合合同目的，更能（一）商品房竣工验收合格。保护购房人的合法权益。(**(年，建设部、国家发展《城市房地产开发经营管理条例》第$’条规定：计划委员会、国家经济贸易委员会、财政部、国土资房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使源部、国家工商行政管理总局、监察部七部委联合用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。可发出通知，“所有商品住宅开发项目，未经竣工综合!" 验收不得交付使用”，进一步明确了商品房交付应房在符合法定以及合同约定的交付条件后，开发商以综合验收为标志。有义务按照合同约定的期限以书面通知形式及时（三）取得《建设工程竣工验收备案表》。商品房向购房人发出《入住通知书》。《入住通知书》以挂号竣工验收合格的文件究竟以何为准？实践中，开发信或特快专递的形式发出为宜。实践中部分开发商商一方往往以开发商、勘察、设计、施工、监理等各常以电话或在报纸上刊登广告的形式通知购房人方进行验收后出具的《竣工验收报告》作为验收合收房，不符合书面通知的要求，一旦产生纠纷，购房格的标志性文件；而购房人一方往往主张以行政机人往往以未收到入住通知为由进行抗辩。因此，实关出具的《建设工程竣工验收备案表》为准。笔者认践中开发商应以确定的购房人为对象，及时发出书为，《竣工验收报告》系由建设单位组织验收后出具，面收房通知，以避免纠纷。作为购房合同的一方当事人，由其组织验收合格的（二）购房人在交接过程中应注意的问题。特别文件作为标准，有失公允，况且，取得《竣工验收报需要说明的是，商品房的交付使用并非仅仅是出卖告》的工程未必能通过行政机关的备案核查。如我国方的义务，购房人同样有义务接受交付。如果购房法律明确规定，备案机关在核查中如发现建设单位人没有正当理由迟延接受交付，商品房毁损、灭失在竣工验收过程中有弄虚作假等违法行为的，有权的风险同样要移转于购房人，购房人还要承担相应责令其停止使用，并重新组织竣工验收。相比较而的违约责任。例如，在开发商逾期交房，而购房人又言，《建设工程竣工验收备案表》为政府建设行政主不愿解除合同的情形下，购房人不能以开发商逾期管部门出具，其公信力更强。目前，北京、天津、山东交房而又未承担违约责任为由，拒绝接收房屋。在等地均以地方性法规的形式明确规定了房地产开发交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交企业交付商品房时，应当向买受人提供备案证明。其房通知，即使购房人没有按约前来接收房屋，也算中天津市特别规定，商品房交付还必须取得商品房开发商履行了交房义务。当然，购房人接收房屋的准许交付使用证，这一经验值得借鉴和推广。行为并不意味着放弃追究开发商的违约责任。三、商品房交接过程应注意的几个问题商品房在符合上述交付条件后，便可进入交接参考文献：程序。这时，作为商品房交接的双方当事人，开发#$%江平&民法学#’%&北京：中国政法大学出版社，()))&商、购房人应注意以下问题，以避免不必要的纠纷。#(%谢怀!&合同法原理#’%&北京：法律出版社，()))&（一）开发商在交接过程中应注意的问题。商品编辑：王元元!"#$%&’&(")*+*,#$-*.#$/,(0$*1&’"23*4*$’+*,%(56(11*,7’#$8*&’9*"2’#$:;’$9’".&<3#".=#’>2#(?@63#".A’>7#"B!"#$%&%’()*+,-./’0’1+23+’4%53.2%15)66%7%89,’:’3;,*3078$%&%’8<=<<>"85,’03?@#-0,*’5)//*0’A3+’)0B)A3+’)036CD%A,0’A365)66%7%8$%E%’8-0,*’8@><<="85,’03F!0&2,#72C*+,-.+/0123144+/3-5,/+6-7+89-5,:;-,7-8<6=568577-9-18919=+1?8+/6=-@9/58621/45879=+/-6AB:+5/-886@+39-18F@@+87-GH1/41:95-8+73589=+3144+/3-5,/+6-7+89-5,:;-,7-8<6:+3-/3;,59+7&D*%E(,9&：3144+/3-5,/+6-7+89-5,:;-,7-8<6I7+,-.+/0I533+@9583+529+/9=+314@,+9-18!"