交付租金后合同生效

为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划交付租金后合同生效　　租赁合同起草中需注意的问题　　摘要：通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。　　经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，广州律师拟从以下内容阐述须注意的要点，仅供参考。　　近年来中国房地产市场的高速发展，以及有产者对财产性收益的短期性重视，客观上造成了对承租方的不利局面。通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处，对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准，具有现实性意义。　　经过规划选址，承租方相中房产或在建房产，在与出租方洽谈后，最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中，广州律师拟从以下内容阐述须注意的要点，仅供参考。第一、租赁房产概况目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　租房子如同买东西，开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况，比如大小、颜色、功能等。租的是什么，位置在哪里，面积有多大，这种方向性的基础问题均系必须关注的。结合出租方提供的房屋产权证或在建四证，在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述，是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意：　　1、房产地址　　房屋产权证上记载的房产所在的地址、路、弄、幢、门牌号）、楼层、户号等内容，应在租赁合同中一一列明。书写时应注　　意同音字、近似字的笔误，比如“汶水路”与“文水路”，“下城区”与“卞城区”。对于未完全竣工的房产，如何准确获知其门牌号码？一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”，里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的，尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致，如有不一致的，应当事先做好相应的安排，避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。　　2、租赁面积目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　广州律师曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏，并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”，仅统称面积是多少，这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用(来自:写论文网:交付租金后合同生效)时，常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积，将有效避免相关费用计付时发生争议。曾有一客户租用仓库，合同约定租赁面积1万平方米，但后来在使用时发现，该仓库的实际面积是1万零12平方米，也就是说，客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看，区区12平方米算什么，与1万平方米相比不足其零头；可是从出租方而言，该12平方米并没有计入合同约定面积，现在被承租方白白使用，实在不甘心。查阅合同，通篇并未对此进行约定。此时，出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金，客户坚决反对，认为应严格按照合同约定租金执行，对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决，但是此举耗时费力且增大成本支出。　　因此，为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险，建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定，在租赁合同中做如下约定，以防患于未然：“若合同约定使用面积与实际使用面积不符，双方同意按如下约定处理：面积误目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　差比绝对值在3%以内的，双方应继续履行本合同，包括但不限于租金条款，任一方不得据此请求解除本合同；面积误差比绝对值超出3%，且双方同意继续履行本合同的，若实际使用面积大于合同约定使用面积，大于部分所对应的租金应按【】标准计算；若实际使用面积小于合同约定使用面积，小于部分所对应的租金应按【】标准计算，如出租方已收取该部分租金，则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还；面积误差比绝对值超出3%，且一方请求解除本合同的，出租方除应返还小于部分所对应的租金款项款），还应按照当年度实际月平均租金【】个月的标准向承租方支付违约金。　　3、房产位置及使用范围　　关于房产的位置以及使用范围，建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解，同时建议房产周围的道路名称也详细标出，以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中，“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围，同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等，在图中明确标明，便于日后相邻关系的有利处理，以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。　　第二、租赁房产的使用用途　　广州律师曾碰到不少客户告知，在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途，以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上，作为租赁合同的必备条款，不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　曾有一客户在XX年3月与房东签订租赁合同，约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金，该押金是作为客户擅自解约时的违约金。　　但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房，不能作为办公用途，这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约，同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。　　广州律师通过仔细阅卷并结合客户的陈述，向客户分析：根据相关法律规定，租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租方可以解除租赁合同，并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下，如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定，并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的，则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任，否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　客户因急于要回自己的款项，并未听取广州律师意见，而是转由自行起诉。后法院审理过程中，由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定，法院认为房东交付房屋并未违反合同约定，在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同，房东返还客户剩余租期的租金，但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求，法院并未支持。　　诚然，承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的，但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么，从承租方的角度出发，该如何约定才能有力维护承租方的权益呢？　　从房屋用途的分类来看，主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途是由土地使用权用途决定的，是类用途，而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房，只要其土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设，经有关部门审查合格后它就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素，比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　因此，为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途，而非仅仅是类用途时，建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途，在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致，而不是写清具体用途，就广州律师的执业经验来看，此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求，对于房屋以外的因素则无法也无义务保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的，若无法达到承租方的具体使用用途时，承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。　　第三，租赁期限及相关要求　　从商业经营的实际需求出发，必然要考虑租房子究竟应该租多久，即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限，有必要谈谈合同期限、免租期、进场日期等概念。　　1、合同期限　　合同期限不一定等同于租赁期限，租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为，除非有特别约定，通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效；　　一、单项选择题　　1.张某与租赁公司签订小汽车借用合同，合同约定了租金和归还的期限。根据借用合同的特点，合同法理论上称其为。A.双务合同B.单务合同C.双边条约D.单边条约　　2.合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止关系的协议。　　A.行政权利义务B.经济权利义务C.刑事权利义务D.民事权利义务目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　3.在大陆法系中常被称为是债法中的“帝王规则”的合同法的基本原则是。　　A.公序良俗原则B.公平原则C.诚实信用原则D.公正原则　　4.下列各选项中，阐述正确的是。　　A.逾期承诺原则上不发生承诺的效力，为新承诺B.逾期承诺原则上发生承诺的效力，为承诺　　C.逾期承诺为要约邀请D.逾期承诺原则上为效力待定的承诺　　5.甲公司与乙公司签订了一份书面合同，甲公司签字、盖章后邮寄给乙公司签字盖章。则该合同成立时间为。　　A.甲乙公司达成合意时B.甲公司签字盖章时C.乙公司收到甲公司签字盖章的合同时D.乙公司签字盖章时　　6.下列情形中属于效力待定合同的是。　　A.10周岁的少年出售劳力士金表给40岁的李某B.5周岁的儿童因发明创造而接受奖金　　C.成年人甲误将本为复制品的油画当成真品购买D.出租车司机借抢救重病人急需租车之机将车价提高10倍目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　7.刘某为某农工商公司的采购员，刘某持该公司出具的采购农副产品的介绍信，与某供销社签订了一份购买100吨大米的购销合同。某供销社按照合同规定的日期发货后，被某农工商公司拒收，理由是只让刘某出外购买水产品，没让其采购大米。依照法律规定，刘某的行为。A.超越代理权限，合同无效B.代理行为有效，公司不得违约C.擅自作主，个人应承担责任，公司不承担责任D.刘某和公司负连带责任　　8.现代合同法中，合同法律制度的核心以及合同法律约束力最集中的体现是。　　A.合同订立B.合同成立C.合同效力D.合同履行　　9.合同当事人对合同履行地点没有约定或约定不明确的，事后未达成协议的，则(A)。　　A.给付货币的，在接受货币一方所在地履行B.交付不动产的，在交付不动产一方所在地履行　　C.交付动产的，在动产所在地履行D.不作为债务在债务人所在地履行　　10.下列各选项中不属于物的担保方式的有。A.保证B.抵押C.质押D.留置　　11.在代位权诉讼中，债权人胜诉的，诉讼费由。　　A.债务人负担B.债权人负担C.次债务人负担D.保证人负担　　12.下列各选项中不受债权转让限制的是。　　A.陈某享有的请某作者为其代笔撰写回忆录的债权B.张某所享有的获得退休金的债权　　C.赵某所享有的继承其父母遗产的债权D.孙某所享有的诉某公司侵害其健康而产生的精神损害赔偿请求权目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　13..甲将其收藏的一幅某画家遗作卖给乙，价金5万元。甲将价金债权转让给丙并通知了乙。履行期届满前，该遗作灭失，则乙。　　A.可以解除合同并拒绝丙的给付请求B.可以对甲主张解除合同，但不得拒绝丙的给付请求　　C.不得解除合同并不得拒绝丙的给付请求D.不得解除合同但可以拒绝丙的给付请求　　14.债权人提存物领取权的除斥期间是。A.1年B.2年C.3年D.5年　　15.我国合同法关于违约责任的归责原则实际上采取的是。　　A.总则中的严格责任立法模式B.分则中的过错责任立法模式　　C.过错推定责任立法模式D.总则中的严格责任与分则中的过错责任相结合的立法模式　　16.根据《合同法》规定，标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为。　　A.签订合同之时B.履行时间C.交付时间D.占有之时　　17.下列关于融资租赁合同的说法中，不正确的是。　　A.承租人不履行占有租赁物期间的维修义务B.融资租赁合同的出租人对租赁物不负瑕疵担保责任目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　C.承租人破产的，租赁物应列入破产财产D.租赁期限届满，承租人取得租赁物的所有权　　18.贾某因装修房屋，把一批古书交朋友王某代为保管，王某将古书置于床下。一日，王某楼上一户家水管被冻裂，水流至王某家，致贾某的古书严重受损。下列各选项中说法正确的是。　　A.王某具有过失，应负全部赔偿责任B.王某具有过失，应给予适当赔偿　　C.此事对王某而言属于不可抗力，王某不应赔偿D.王某系无偿保管且无重大过失，不应赔偿　　19.委托开发完成的发明创造，除当事人另有约定的以外，申请专利的权利属于。　　A.研究开发人所有B.委托开发人所有C.研究开发人与委托开发人共同所有D.国家所有　　二、多项选择题　　1.合同是当事人意思表示一致的协议。合同必须包含的要素有。　　A.必须有两个以上的当事人B.当事人之间必须有隶属关系C.必须相互作出意思表示D.各个意思表示是一致的　　2.丰起商场给张某无偿保管一辆自行车；张某借给李某500元钱不要利息；李某把2万元柑桔交给铁路部门运输；铁路部找木器加工厂加工制作100条长椅，关于以上四种合同的说法中，正确的有。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　A.第一个合同是实践合同B.第二个合同是实践合同C.第三个合同是实践合同D.第四个合同是实践合同　　3.下列选项中属于合同法基本原则特征的有。A.确定性B.特定性C.一般规范性D.不确定性　　4.下面言辞属于要约的有。　　A.甲告知一直想购买其邮票的乙“我正考虑是否要将这张邮票卖给你”　　B.某建筑公司发传真给某水泥厂说“请速运20吨150型号水泥来我司”　　C.某大学生在各学生宿舍散发了销售传单，上面写着“面值100、50、30元的电话卡9折优惠，如需要请电话联系”并附了电话号码　　D.赵某一直想购买郭某的一幅字画，一日二人饮醉，赵某再次提要求，郭某便说“好，你拿30万来，这副画就归你”　　5.甲公司向乙公司发出要约，欲向其出售一批货物。要约发出后，甲公司因进货渠道发生困难而欲撤回要约。甲公司撤回要约的通知应当。　　A.在要约到达乙公司之前到达乙公司B.在乙公司发出承诺之前到达乙公司　　C.与要约同时到达乙公司D.在乙公司发出承诺的同时到达乙公司目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　6.作为条件的事实必须具备的要件有。　　A.必须是将来的事实B.必须是不确定的事实C.必须是当事人约定的事实D.必须是合法的事实　　7.构成欺诈应当符合的构成要件有。A.须有欺诈行为B.须欺诈人有欺诈的故意　　C.须相对人因欺诈而陷于错误D.须受欺诈人基于错误而与欺诈人订立合同　　8.合同的履行原则有。A.全面履行原则B.实际履行原则C.协助履行原则D.经济合理原则　　9.合同规定甲公司应当在8月30日向乙公司交付一批货物。8月15日，甲公司把货物运送到乙公司。此时乙公司有权。A.拒绝接收货物B.不接收货物并要求对方承担违约责任C.接收货物并要求对方承担违约责任　　D.接收货物并要求对方支付增加的费用　　10.甲方与乙方签订买卖合同，丙方为乙方提供保证担保。对此，下列各选项中说法正确的有。　　A.在主从法律关系中，债权人甲方享有债务人的履行抗辩权B.债权人甲方和债务人乙方享有履行抗辩权　　C.一般保证的保证人享有先诉抗辩权D.连带责任保证中，主债务不履行时保证人不享有先诉抗辩权　　11.根据《担保法》的规定，当事人对保证范围未约定或约定不明确的，保证范围包括。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　A.主债权及其利息B.违约金C.损害赔偿金D.实现债权的费用　　12.按照我国《合同法》的规定，企业合并时，原已订立的合同作如下处理。　　A.合并后的企业成为原企业债权债务关系的新当事人，享有权利并承担义务　　B.企业合并后，原企业的债权债务移转于新企业，不须征得相对人的同意　　C.如果被合并的是一个企业的一部分，在一定期间内，原企业与吸收企业应当对原企业的债务负连带责任　　D.如果被合并的是一个企业的一部分，原企业享有的债权或负担的债务，由原企业和吸收企业确定分担的方式和比例，并须通知相对人　　13.甲与乙签订销售空调100台的合同，但当甲向乙交付时，乙以空调市场疲软为由，拒绝受领，要求甲返还货款。下列说法正确的有。　　A.甲可以向有关部门提存这批空调　　B.空调在向当地公证机关提存后，因遇火灾，烧毁5台，其损失应由甲承担　　C.提存费用应由乙支付　　D.若自提存之日起5年内乙不领取空调，则归甲所有　　14.明示预期违约的构成必须具备的要件有。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　A.必须发生在合同有效成立后至合同约定的履行期届满前这段时间内　　B.当事人明确、肯定的作出将不履行义务的意思表示　　C.当事人表示的不履行必须是不履行合同主要义务D.须不履行无正当事由　　15.根据合同订立的方式不同，可以将买卖合同分为。　　A.即时买卖合同　　B.非即时买卖合同　　C.竞争性买卖合同　　D.非竞争性买卖合同　　16.因租赁合同承租方维修保养不当造成租用财产损坏、灭失的，适用的民事责任承担方式有。　　A.支付违约金B.停止侵害C.恢复原状D.赔偿损失　　17.张某乘坐长途车，下列各选项中说法正确的有。　　A.从高层卧铺摔下受伤，承运人有尽力救助义务B.钱包丢失，承运人有赔偿责任　　C.因急刹车被碰伤，承运人有赔偿责任D.托运的行李丢失，承运人应当赔偿目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　18.甲公司欲购买一批钢材，委托乙提供媒介服务，后在乙的撮合下，甲公司与丙公司顺利签订了钢材买卖合同。双方对乙的工作都很满意，但在对乙的报酬和费用支出由谁承担的问题上发生了争议。关于该问题，以下各选项中表述正确的有。　　A.报酬应由甲、丙平均分担B.居间费用应由甲、丙连带负责　　C.居间费用应由甲、丙平均分担D.居间费用应由乙自负　　19.甲研究所与刘某签订了一份技术开发合同，约定由刘某为甲研究所开发一套软件。3个月后，刘某按约定交付了技术成果，甲研究所未按约定支付报酬。由于没有约定技术成果的归属，双方发生争执。下列各选项中说法正确的有。A.申请专利的权利属于刘某，但刘某无权获得报酬B.申请专利的权利属于刘某，且刘某有权获得约定的报酬C.如果刘某转让专利申请权，甲研究所享有以同等条件优先受让的权利　　D.如果刘某取得专利权，甲研究所可以免费实施该专利　　20.我国《合同法》规定，技术转让合同有。　　A.专利权转让合同B.专利申请权转让合同C.技术秘密转让合同D.专利实施许可合同　　三、案例分析题目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　A房地产公司与B建筑公司达成一项协议，由B公司为A公司承建一栋商品房。合同约定，标的总额6000万元，8个月交工，任何一方违约，按合同总标的额20%支付违约金。合同签订后，为筹集工程建设资金，A公司用其建设用地使用权作抵押向甲银行贷款3000万元，乙公司为此笔贷款承担保证责任，但对保证方式未作约定。B公司未经A公司同意，将部分施工任务交给丙建筑公司施工，该公司由张、李、王三人合伙出资组成。施工中，工人刘某不慎掉落手中的砖头，将路过工地的行人陈某砸成重伤，花去医药费5000元。A公司在施工开始后即进行商品房预售。丁某购买了1号楼101号房屋，预交了5万元房款，约定该笔款项作为定金。但不久，A公司又与汪某签订了一份合同，将上述房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某。汪某不知该房已经卖给丁某的事实。汪某入住后，全家人出现皮肤瘙痒、流泪、头晕目眩等不适。经检测，发现室内甲醛等化学指标严重超标。但购房合同中未对化学指标作明确约定。因A公司不能偿还甲银行贷款，甲银行欲对A公司开发的商品房行使抵押权。　　请分析：　　1．若B公司延期交付工程半个月，A公司以此提起仲裁，要求支付合同总标的额20%即1200万元违约金，你作为B公司的律师，拟提出何种请求以维护B公司的利益？依据是什么？　　2．对于陈某的损失，应由谁承担责任？如何承担责任？为什么？　　3．对于陈某的赔偿，应当适用何种归责原则？依据是什么？目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　4．对于乙公司的保证责任，其性质应如何认定？理由是什么？　　5．若甲银行行使抵押权，其权利标的是什么？甲银行如何实现自己的抵押权？　　6．丁某在得知房屋卖给汪某后，向法院提起诉讼，要求A公司履行合同交付房屋，其主张应否得到支持？为什么？　　7．汪某现欲退还房屋，要回房款。你作为汪某的代理人，拟提出何种请求维护汪某的利益？依据是什么？　　8．如果A公司不能向B公司支付工程款，B公司可对A公司提出什么请求？　　答案：1.请求仲裁机构减少违约金。根据《合同法》第114条第2款，违约金为预先确定的违约损害赔偿数额，如果约定的违约金数额低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加或减少。　　2.应当由丙建筑公司承担责任。因刘某系丙公司的雇员，其在执行雇主指令中致人损害由雇主承担目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　责任。由于丙公司系合伙企业，故由张、李、王实际承担连带赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第8条第1款规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人以及工作人员，在执行职务中致人损害的，依照民法通则第一百二十一条的规定，由该法人或者其他组织承担民事责任。上述人员实施与职务无关的行为致人损害的。应当由行为人承担赔偿责任。”3.应当适用过错推定原则。《民法通则》第125条规定：“在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。”　　4.乙公司的保证责任性质属于连带责任保证。保证责任根据保证人承担责任的方式，可以分为一般保证和透带保证。当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《担保法》第19条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　5．甲银行行使抵押权的权利标的是A公司建设用地使用权。甲银行应请求人民法院将A公司建设用地使用权及A公司尚未销售的商品房一并处分，但对于处分新建商品房所得的价款，甲银行无权优先受偿。《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人元权优先受偿。”6．丁的主张不应得到支持。因为A公司已经将房屋卖给了汪某，并在房屋竣工后将该房的产权证办理给了汪某，不动产以登记作为物权变动的依据，汪某已经取得该房屋的所有权。A公司对该房屋不享有所有权，不能再将该房屋交付给丁某。根据《物权法》第17条规定，汪某经登记已取得该房屋的产权证。享有对该房屋的所有权。　　7.请求解除合同，因为A公司构成严重违约，房屋无法居住，不能实行合同目的。房屋出卖人交付的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住使用的，应属于因违约行为导致合同目的不能实现的情形，根据《合同法》第94条的规定，当事人一方有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据《合同法》第97条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。　　8．A公司与B公司之间存在建设工程合同，A公司违约不支付工程款，B公司有权向A公司主张违约责任。同时，根据《合同法》第286条规定，B公司可向A公司对建设工程主张优先权。　　北京房屋租赁合同目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　出租方：　　承租方：　　依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：　　第一条出租房屋位置及租赁用途　　1.该房屋坐落于北京市区　　2.该房屋为：楼房室　　3.该房屋用途为：　　第二条租赁期限　　1.房屋租赁期自年月日起至年月日止，共计年个月。　　2.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；若乙方有意继续承租的，应提前向　　甲方提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。　　第三条租金及交付方式　　1.该房屋租金标准为每月人民币元。　　2.租金交付方式：付　　3.租金交付时间：　　4.甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。　　第四条房屋租赁保证金目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　1.甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，。　　2.租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方　　应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。　　第五条甲方的义务　　1.甲方应保证出租房及产权人的真实性，产权证号　　2.租赁期内甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因中途将房屋收回应提前30日通知乙方，　　退还剩余租金及保证金，并承担按月租金的支付违约金。　　第六条乙方的义务　　1.乙方应提供有效的身份证明，如户口本及身份证的复印件。　　2.乙方应按照本合同规定的期限向甲方交纳租金，逾期10日不交租金视为违约，中途退　　房应提前30日通知甲方，并承担按月租金的支付违约金。　　3.乙方租住该房期间使用的水费、电费、燃气费、有限电视费、卫生治安费、网费等费用，　　由乙方按时向有关部门交纳。取暧费、物业管理费由交纳。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。　　4.乙方租住期间不得将该房转租、转让、抵押，不得进行违法活动。如违反国家法律法规目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　规定的视为违约，甲方有权开启房门，收回房屋，因此造成的经济损失由乙方承担。　　5.乙方应爱护室内设施，如因使用不当导致损坏应负责赔偿，应安全使用水、电、燃气及　　家具，如因使用不当造成的经济损失及人身伤亡，由乙方自行承担。　　6.租赁房屋现住方违约，责任由乙方负责。　　第七条房屋的交付及返还　　1.交付：甲方应于年月日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、　　设备清单》经双方交验签字并移交房门钥匙及点卡、燃气卡、钥匙把，交付乙方。　　2.返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后　　在《房屋附属设施、设备清单》上签字。乙方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，将房门钥匙及电卡，燃气卡，返还甲方。　　3.返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。　　第八条违约责任　　1.租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前额退还乙方，并按月租金的％支付违约金。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　2.租赁期内，乙方需提前退租的，应提前付违约金。　　第九条免责条款　　在合同有效期内，该房屋如因不可抗力的原因导致合同终止的，双方均不承担赔偿责任。　　第十条合同争议的解决办法　　本合同履行期间如发生争议，由双方当事人友好协商解决或申请调解解决；协商或调解不成，双方未能达成一致，任何一方均有权一方向人民法院起诉。　　第十一条其他约定事项　　1.本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。　　2.本合同未尽事宜，经本合同双方共同协商后作出补充协议，补充协议与本合同具由同等　　法律效力。　　第十二条补充条款　　1.2.3.　　《房屋附属设施、设备清单》　　空调：电视：冰箱：洗衣机：　　热水器：微波炉：燃气灶：吸油烟机：双人床及床垫：单人床及床垫：床头柜：　　电视柜：衣柜：沙发：茶几：餐桌：凳子：写字台：饮水机：电脑桌：目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。 为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　数字电视机顶盒及遥控器：套　　水表底数：吨电表剩余底数：元　　燃气剩余底数：立方米有限收视费：　　出租方签字：承租方签字：代理人　　身份证号：身份证号：联系电话：联系电话：　　签约时间：年月日　　物业维修电话目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。