资深房产律师点评房屋买卖纠纷交付房屋逾期的违约责任

一、原被告诉求原告李麦芳、刘培珏诉称：2014年6月24日，我方购买被告位于北京市某区132号的房屋，总价一百六十四万元。双方在合同中约定，收到全部购房款后两天内交付房屋。合同签订后，我方按合同约定履行了义务，2014年9月13日，被告收到了全部购房款，其应于2014年9月15日前将房屋交付与我方,但直至2014年11月26日，双方经派出所民警调解，才签订协议，进行了物业交割，被告交付了房屋。被告迟延交房的行为构成违约，我方无法如期入住，在外租房居住，给我方造成损失，故起诉要求法院判令：1、被告支付延期交房违约金五万元；2、赔偿原告租金损失一万元。被告王麦芳辩称：不同意原告诉讼请求，原告所述不实。双方签订房屋买卖合同属实，但因我方卖132号房屋是为购买新房，是连环单，为明确腾房交割时间问题，在中介公司工作人员在场的情况下,原、被告双方口头约定等我方办理完买房手续后再腾房。后原告违反双方的口头约定，到我家中滋事，双方发生争执，在派出所主持调解下，双方于2013年11月26日协议和解，交付了房屋，此次房屋买卖交易结束。我方无迟延交房行为，不应承担违约责任。二、审理查明经北京林家房地产公司居间，王麦芳与李麦芳、刘培珏于2014年6月24日签订《房屋买卖合同》，约定：王麦芳所售房屋位于北京市某区132号房屋，总价款一百六十四万元；王麦芳收到全部购房款 后两天内将房屋交付给李麦芳、刘培珏；超期交房责任，按照超期时间，分别处理：超期在十五天之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，王麦芳按日计算向李麦芳、刘培珏支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起十五天内向李麦芳、刘培珏支付违约金，合同继续履行；超期超过十五天后，李麦芳、刘培珏有权退房，李麦芳、刘培珏退房的，王麦芳应当自退房通知送达之日起十五天内退还全部已付款，并按照李麦芳、刘培珏全部已付款的20%向李麦芳、刘培珏支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务,2014年8月17日，被告将房屋过户至二原告名下，2014年9月13日，原告支付了最后一笔购房款，被告称其实际于2014年9月14日收到全部购房款。关于房屋买卖合同中超期交房违约责任约定条款，原告主张，本案被告超期交房时间超过十五天，违约金计算标准应比照合同关于超期交房在十五天以内违约金的约定标准适用，原告另提交租赁合同一份，月租金四千元，称因无法按时入住，其在外租房居住，产生相应租金损失。被告对此不予认可，称其无超期交房违约行为，另合同没有对超期交房十五天以上违约金予以约定，故原告无权主张。居间方林家房地产公司经纪人木林森称因案件开庭审理时需离京回家结婚无法到庭，故单独到庭陈述，证明原、被告双方签约时,被告提及是连环单，先卖132号房屋，卖完再去买其他房屋，走完了被告买房的手续后再腾房，可能需要2、3个月时间，具体时间记不清了。原告称证人应出庭作证，证人证言应经过原、被告质证，程序 不合法，所述内容亦与事实不符。被告称林家房地产公司员工作为经纪人，具备专业知识和法律常识，其证明双方曾有关于房屋交付的口头约定，真实有效。三、判决如下：1、王麦芳向李麦芳、刘培珏支付超期交房违约金五千元。2、王麦芳向李麦芳、刘培珏赔偿租金损失七千五百元。3、驳回李麦芳、刘培珏的其他诉讼请求。四、资深房产律师靳双权点评资深房产律师靳双权认为：原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当依照合同约定履行各自义务。原告按合同约定履行了全部付款义务，被告应按照合同约定及时交付房屋。房屋交付时间系影响李麦芳、刘培珏权利的重大事项，被告主张双方曾口头协商一致对合同约定的房屋交付时间予以变更，仅有证人林家房地产公司经纪人陈述为证，且被告及证人所述口头协商内容为被告办理完买房手续后再行腾房，并无具体、确定的时间，应属约定不明，亦不符合房屋买卖的常态，有违公平，于法无据，认定被告没有按合同约定时间交付房屋，构成违约，应当承担相应违约责任。违约金应以合同约定或法律规定为依据，本案中，对超期交房时间超 过十五天的违约金标准没有予约定，原告要求比照适用超期交房没有超过十五天的违约金标准计算，于法无据。对超期交房十五日以内的违约金数额，因违约金具有补偿性，被告已于庭审中明确提出违约金约定标准过髙应依法调整之意见，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则酌定为五千元。关于原告主张之租金损失，月租金四千元标准合理，超期交房没有超过十五日内原告损失已由违约金予以弥补，要求支付租金，合法合理。综上，资深房产律师靳双权认为法院的判决是正确的。