龙湖、恒大、万科、标准工序与工期 从拿地到交付.pdf

2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付2014-12-03房地产MBA博众研究院学风：放下向上批判创造完全搞懂一个房地产项目的开发流程，弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。今天分享一下：万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，看了标准工序与工期，您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......第一部分：龙湖标准工序与工期一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期1、龙湖投资决策本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点2、土地购买本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…1/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付3、交地本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。4、取得设计条件本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…2/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付二、报建阶段标准工序及工期重点提示：增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。2、初步设计方案报建http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…3/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…4/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。三、建筑设计阶段标准工序及工期1、开发预案阶段2、概念设计http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…5/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…6/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付3、方案设计http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…7/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付4、地质勘查设计5、初步设计http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…8/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&is…9/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付6、施工图设计http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…10/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…11/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付7、精装图设计8、导视系统设计9、售楼处.样板房设计四、非样板区景观设计标准工序及工期1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点，开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。5、景观施工图移交阶段本阶段以完成景观施工图为起点。五、样板区景观设计标准工序及工期http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…12/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付1、样板区景观方案、扩初设计本阶段以完成景观方案为起点。2、样板区施工图设计本阶段施工图准备阶段与扩初完成时间同步。六、龙湖工程标准工序及工期1、施工准备阶段2、施工阶段3、验收及交房阶段4、住宅工程合理工期计算表计算示例，条件是：考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工5、龙湖标准预售工期说明：1）浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间；2）表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间；3）表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场，则增加15天工期；4）场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右；5）山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%-30％；6）地下室：每增加一层地下室增加工期15天；7）裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天；8）转换层：带转换层需增加工期15-20天；9）表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算；10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）节假日：跨春节增加15天工期；12）气候：跨雨季增加10天工期。http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…13/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付第二部分：恒大集团标准工期1.恒大集团别墅施工工期标准2.恒大集团多层住宅工期标准3.恒大集团高层住宅工期标准http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…14/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付第三部分：万科集团标准工期第一部分.万科华南区域工期计算标准1.基本计算数据http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…15/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付2.合理工期计算http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…16/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付计算示例，条件是：考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工3.住宅工程合理工期横道图http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…17/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…18/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付4.标准预售期http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…19/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付上面图表附加说明：1）浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间；2）表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间；3）表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能提前进场，则增加15天工期；4）场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右；5）山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%-30％；6）地下室：每增加一层地下室增加工期15天；7）裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天；8）转换层：带转换层需增加工期15-20天；9）表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算；10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）节假日：跨春节增加15天工期；12）气候：跨雨季增加10天工期。"第二部分.万科华东区域工期计算标准http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…20/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付1、以上工期结合上海公司近2年经验，按10万平米标段或分期模拟编制。2、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。6、具备交付条件：住宅配套竣工：①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工；②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明；③、雨、污水永久排放证明；④、规划竣工验收合格证明；⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…21/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付第三部分.万科东北区域工期计算标准东北区域工期编制说明1、东北区域工期结合上海公司近2年经验，按10万平米标段或分期模拟编制。2、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。6、具备交付条件：住宅配套竣工：①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工；②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明；③、雨、污水永久排放证明；④、规划竣工验收合格证明；⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。一.东北区域独栋别墅工期1)总工期215天，入住按沈阳项目惯例为第二年6月1日。2)本工期计划考虑建筑规模20栋。施工总包队伍两家，并考虑各自承建范围内的局部流水施工工期。http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…22/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付3)开工日期按3月15日计算，遇不可抗力因素影响工期顺延。4)二层别墅按砖混结构考虑，如采用框架结构，主体工期应适当可缩短。5)单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。6)具备入住条件：住宅配套竣工：①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工；②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明；③、雨、污水永久排放证明；④、规划竣工验收合格证明；⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案完成。7)示范区建设过程中，如采取相应积极加速措施，总体施工工期可按计划缩短15天。二。.东北区域联排别墅工期http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…23/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付1)本工期编制未考虑地下室；2)本工程主体按框架结构考虑；3)总工期202天，入住按沈阳项目惯例为第二年6月1日，单体工程竣工至次年入住前为质量整改期；三.万科东北区域多层标准工期http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…24/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付1)只考虑单体竣工工期；2)框架结构，若为砖混结构则工期可缩短15天；3)水暖、电气、煤气等安装未单列工期，合并在单体工期中；4)支撑、模板系统为3层；5)5-6月份每月考虑2天天气原因，7-8月份每月考虑4天天气原因四.万科东北区域洋房标准工期http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…25/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付1)如无车库总工期240天，有车库相应增加15天工期；2)考虑天气因素影响10天；3)若人力及机械设备充足，可进行相应工序提前插入，可提前10天；4)入户门、单元门、散热器、面板安装等项目，合并在单体工期中五.6-12层小高坡屋面合理工期http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…26/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付六.万科东北区域18层小高坡屋面合理工期http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…27/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付1)总工期245天，入住按沈阳项目惯例为第二年6月1日。2)本计划按交叉施工考虑3)主体结构按每6天一层考虑，砌筑工程按3天一层考虑http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…28/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…29/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付七.万科东北区域34层高层合理工期http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…30/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…31/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付第四部分：精装修施工流程和标准工期1.编制万科装修工期标准的目的明确精装修（包括样板间和大面积装修）的流程和工期，更好的进行精装修管理操作。2.万科装修工期标准的适用范围深圳万科所有精装修项目，含惠州项目和东莞双城水岸项目。3、精装修房标准流程和参考工期3.1样板房施工流程及工期(工期45d供参考)http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…32/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付3.2大面积装修施工流程及工期(工期130d供参考)http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…33/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…34/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付3.3常见施工工序补充说明：3.3.1大厅、房间、大堂天花线安装；（安装前需注意天花平整度的复测以确保方正）3.3.3室内天花吊顶；（常用有轻钢龙骨，木龙骨不提倡常用，木龙骨可使用于湿度较小的部位，同时吊顶前需注意对吊顶部位的水电管线标识，此处不抹灰可采用在主体砼浇灌前在模板上标上油漆的做法）3.3.4内墙腻子油漆（控制在木门安装前完成二底一面漆完成，木门安装前需重点检查门内贴脸处、线盒周边墙面平整，木地板安装前全部完成，木地板安装前需重点检查踢脚线处墙面的平整度）；3.3.5木地板踢脚线安装的预先打孔，打孔前需由土建总包的水电人员对其进行交底或直接在踢脚线处做好水电布线的标识；3.3.6卫生间、厨房墙地砖户型铺贴样板，需先由精装修总包完成户型排砖图后，方可进行样板铺贴；3.3.7橱柜、浴柜样板安装；（橱柜图纸深化前需对其相应的水电位置进行复核，后再进行现场放线后，方可投入生产，浴柜的尺寸需由精装修工程师现场确定，需重点注意座厕工作面的位置，及镜前灯线管预埋的高度均要按精装修图纸进行定位）3.3.8煤气管道样板安装；（厨柜图纸设计前需先明确煤气管道的安装方式，是明装还是暗装，对穿厨柜的煤气管道时，需与厨柜公司配合先完成煤气安装样板）3.3.9强弱电穿线，安装并调整强弱电面板；（穿线需在墙地砖铺贴前完成，以避免后期因穿线不通进行二次平凿，面板安装可在内墙油漆第一次面漆完成后安装）3.3.10厨房墙砖、卫生间墙、地砖大面积铺贴；（墙地砖铺贴前冷热水管通水15天，即室内水管带压施工）3.3.11卫生间浴缸安装；（需在土建沉箱施工前完成浴缸的招标，以确定安装部位地面的标高，需重点关注浴缸去水管的位置）3.3.12厨房阳台外墙油漆完成；（阳台排水管最好是在外墙腻子完成并打磨后，方安装效果会更佳）3.3.13淋浴门安装；（安装前需由土建总包水电人员对其交底，以确保安装时不会钻到水电管线）3.3.14小五金开孔；（小五金的定位需按样板先行的原则执行）3.3.15窗台大理石制安；（需重点复查空鼓问题）模拟验收开始（模拟验收需在室内通水通电时才能进行，即龙头洁具安装完毕）3.3.16油烟机安装；（需在厨柜图纸设计前提供样板）3.3.17物业开荒；（需重点与保洁公司的移交工作，提前对其成品保护进行交底）3.3.18交付（注意相应说明书的保留及移交物业）概括而言：从上到下、从里到外、从湿作业到干作业的施工顺序，用意在于改进施工程序，减少交叉施工，利于成品保护，避免返工。▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…35/36 2016/6/18【案例与教学】龙湖、恒大、万科、标准工序与工期从拿地到交付博众房地产管理研究院创始于2001年，是由住建部专家与原重庆建筑大学教授共同发起，经政府批准成立，拥有独立法人资格的非盈利性科学研究及教育机构。主要课程包括：房地产MBA、物业管理MBA、房地产国际EMBA、城建经理人EDP及高层次房地产与城市建设管理教育项目。全国开班62期，培养学员4800余名，学员遍布20多个省市，就职于万科、龙湖、保利、中建、中铁等1000余家国内城市建设与房地产企业。http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5Mzc4ODQ3Mw==&mid=201347270&idx=2&sn=4135d6242f0c7627b35aed34c7f872be&scene=2&from=timeline&i…36/36