提前交付风险案例评析

提前进场装修严重违规，造成开发商逾期交房判例来源：扬子晚报2004年12月28日　　案情简介　　2002年3月，董某从某房地产开发商处购买了一套商业门面房。同年10月，董某购买的商品房即将交付，考虑到为尽快将门面房投入使用和收益，董某和开发商下属工程部的朋友打过招呼，就将装修施工队和建筑材料拉到工地。依照董某的思路，该门面房可以在拆改后分割成上下两层，这样可以使餐饮面积大为增加。　　2002年11月上旬，开发商负责人在临近商品房竣工时检查施工工地，发现董某及其装修队对该房屋主体建筑结构存在拆改现象，方予以制止。后经开发商工程部和承建施工方检查，发现董某及其施工队未经批准，擅自将一处混凝土承重墙砸毁，并将结构柱主要钢筋大量截断。经房屋安全鉴定部门鉴定，结论为：房屋墙体被拆改、移位，已对房屋承重结构造成破坏，应恢复原状。　　随后，董某在督促下对拆改部分予以恢复原状。但因建筑承重结构被破坏，影响了房屋的按期验收工作，致使该幢建筑延期交付近20天，造成直接经济损失人民币10万余元。　　围绕损失承担，董某和开发商未能达成一致意见，开发商遂将董某诉至法院。　　双方观点　　原告开发商认为，被告未经同意，擅自进场并违规装修，造成建筑结构和安全性受损，致使工程延期交付，被告负有直接过错，应对该项损失负有赔偿责任。　　被告董某认为，被告进场时，虽未办理书面手续，但也是征得原告方工作人员同意的，对房屋的装修方案是由装修施工方具体设计并实施的，因此，被告对提前进场装修及对装修造成的各项损失不承担赔偿责任。但被告表示愿意和原告调解，给予原告一定的补偿。　　争议焦点　　1、业主提前进场装修，开发商是否“不知情”？　　2、提前装修影响交房，逾期交房损失谁买单？　　处理结果　　法院经审理，认为被告未经办理手续，即委托装修人员违规进场装修，并擅自拆改建筑主体结构，具有明显过错，应对受托方造成的损失承担主要赔偿责任。但原告未尽严格监管职责，对造成的损失亦负有过错责任，据此判决被告承担房屋鉴定费、房屋维修加固费、逾期交付损失等计人民币6万余元，其余30%%的损失由原告自行承担，本案诉讼费用由原、被告双方按30%%、70%%的比例各自承担。　　律师分析　　这是一起因违规装修引发的纠纷。本案中，被告从自身利益角度出发，擅自拆改房屋的建筑结构，致使房屋的安全性受到损害，从而对全体业主的居住安全构成了威胁，侵害了广大业主的居住利益，造成了一定经济损失。正是这一点，使得该幢建筑无法通过建设主管部门的竣工验收，从而引发损失进一步扩大。被告作为装修委托方，是本案的最主要过错方，对施工方的受托行为承担赔偿责任毋庸置疑。 　　对原告是否具有过错，这是双方争议的一个焦点。原告认为，业主没有办理入住手续，在没有交纳装修押金和签订装修监督合同的前提下，私自进场施工作业，这些行为都没有通知开发商，因而开发商并不可能进行有效监督和管理，开发商对因被告造成的损失完全不知情，自然也就不存在承担部分赔偿责任的过错。而法院在审理过程中认为，作为商品房的开发方，对未竣工房屋的装饰装修进行制止或有效管理，完全是开发商的法律义务。装修这类活动并不具有知悉和监督的高难度，本案的发生，和开发商自身的管理机制缺位密切相关，并且，被告装修进场前也事实上取得了开发商工地负责人的实际默认，因此，原告不能据此抗辩“不知情”，原告在监督管理上存在明显过错。　　本案被告提前装修不但造成房屋建筑结构的破坏和直接财产损失，还造成所属房屋逾期交付。对这部分损失，虽是原告的主观过错造成，但依据合同相对性原则，开发商应当对其余业主承担违约赔偿责任。如同上述分析，正是由于开发商未对业主装修活动进行有效监管，业主的违规装修才得以实施并造成严重经济损失。因此，开发商在向业主进行赔偿以后，可以就该部分损失向过错方追偿。　　目前，因建筑的装饰装修不当引发的装修纠纷相当频繁，尤其是在一些新建小区，如果开发商设计的房型在采光、通风和使用空间排列等方面不尽合理，则违规装修现象尤为突出。依照行业实践，业主购买毛坯房，在办理入住手续时，需交纳装修押金、装修垃圾清运费，并签署业主公约等手续，否则，物业管理部门将拒绝交付钥匙。这些押金在业主装修完毕并经验收合格后予以退还。　　业主装修不遵守装修流程，往往贪图方便省钱，既不聘请有合格资质的装修公司施工，也不向物业公司进行申报，更没有让装饰企业和物业签订《装修监督协议》，致使装修质量没有保证，违规装修行为难以得到有效监控和制约。这些行为，都为业主入住新居后与相邻使用人及物业公司的纠纷埋下了隐患。违规业主不但拿不回押金，甚至因违规装修承担侵权责任。　　依照南京市建设委员会和南京房屋管理局联合发布了《关于加强全市装饰装修管理的通告》，业主装修房屋，除应当交纳装修押金和建筑垃圾清运费外，还应当在装修前向物业公司进行申报，并签订装修监督协议。对涉及拆改主体结构和明显加大载荷的，房屋所有人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用进行审定。经批准后向建设行政主管部门办理报建手续，领取施工许可证。原有房屋装饰装修需要拆改结构的，装饰装修设计必须保证房屋的整体性、抗震性和结构安全性，并由有资质的装饰装修单位进行施工。　　律师提示　　本案的判决结果，给予我们深刻的启示。作为普通业主，在进行住宅装修时，应当严格遵循装饰装修的有关规定，委托具有相应资质的装修企业实施，尤其是涉及对建筑结构的拆改。为避免后续纠纷的发生，建议业主在装修时，务必将装修方案交物业单位审核，这样有利于物业单位对装修活动的监督，也使得业主的装修押金不至于被打入物业维修金，甚至承担其他严重法律责任。　　而作为房地产开发企业，提前让业主进场装修，虽然有利于业主提前使用建筑空间，有利于降低开发商对业主的房屋交付责任和风险，但在提前进场的条件下，开发企业仍应当履行监管职责，否则，仍要为此承担类似本案的风险，到头来反而得不偿失。（江苏苏源律师事务所先行房地产部朱晓飞律师）