律师承办商品房交付业务指引

律师承办商品房交付业务指引〔中华全国律师协会负责起草〕（2007-11-09）第一章定义与概述第1条商品房交付定义本指引所称商品房交付，是指房地产开发企业将自认为符合交付使用条件的房屋向买受人交付，买受人查验并接受房屋的过程中买卖双方所实施的相关行为。第2条商品房交付业务概述商品房的交付，是商品房买卖过程中出现纠纷较多的一个环节。许多买受人为了维护自己的合法权益，单独或共同委托律师代为办理收房手续，逐渐形成了一项新的律师非诉讼业务，即本指引所称商品房交付业务。律师承办商品房交付业务，应尽职履行下述职责：2.1就商品房交付向委托人提供法律咨询；2.2代理委托人审查房地产开发企业依法应当取得的资质性的法律文件及其他相关的法律文件；2.3陪同委托人对房屋进行查验，对房屋存在的质量等相关事实进行证据性固化，并从法律的角度提出切实可行的解决方案；2.4代理委托人就商品房交付之相关事项与房地产开发企业进行谈判，并就谈判结果拟订书面协议或审查房地产开发企业拟定的商品房交付的书面文件；2.5协助委托人办理符合交付使用条件房屋的接收手续；2.6协助委托人办理前期物业管理的相关手续，审查需委托人签署的有关协议、合同、业主公约以及承诺书等文件。第3条特别考前须知3.1律师承办商品房交付业务的过程中，应严格遵守?中华人民共和国律师法?等法律、法规以及律师执业标准，要提醒委托人理性维权、合法维权，切忌煽动委托人采取非法集会、游行、示威、上访等违法或其他极端方式维权，切忌参与买受人自行组织的非法集会、游行、示威、上访等违法或其他极端活动，对委托人在办理商品房交付手续过程中的违法行为应予以劝阻并提供合理化建议。3.2律师在办理商品房交付业务中,还要特别关注房屋所在地相关部门发布的法规、规章及标准性文件的规定。第二章商品房交付程序概述第4条商品房交付的一般程序4.1房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。4.2买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。4.3买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购置商品房并填写验房单。 4.3.1假设商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人有权决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；4.3.2假设商品房存在未达退房条件的质量问题或未到达约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未到达约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。4.4房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。4.5买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。4.6买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方〔通常为前期物业管理企业〕处领取房屋钥匙。4.7买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。第5条我国现行法律、法规、规章及标准性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序；律师应从维护委托人合法权益的角度出发，提醒委托人充分注意房地产开发企业提出的不合理的商品房交付程序；必要时，应建议委托人与房地产开发企业进行协商，促使其变更不合理的商品房交付程序。第三章前期准备工作第6条买受人收到房地产开发企业发出的入住通知，标志着商品房交付程序的开始。商品房交付程序开始之后至实地查验商品房之前，律师应做的法律事务至少应当包括：6.1审查房地产工程曾经发布的各类广告等宣传资料,分析上述材料是否符合合同要约的条件。买受人与房地产开发企业签订的?商品房买卖合同?或?商品房预售合同?，并向买受人提供法律意见。重点包括：6.1.1是否存在显失公平等可变更或可撤销条款；6.1.2是否存在无效条款；6.1.3了解合同双方关于商品房交付标准、交付时间、违约责任等方面的约定；6.1.4与委托人拟定与房地产开发企业谈判的事项及重点内容.第7条审查入住通知，并向买受人提供法律意见。重点包括：7.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于买受人；7.2入住通知要求买受人交纳的税费是否合理、合法；7.3入住通知列明的商品房交付时间是否与?商品房买卖合同?或?商品房预售合同?的约定一致。第8条代表买受人参加就商品房交付程序、买受人需缴纳税费等事项与房地产开发企业进行的谈判，拟定相关书面协议或审查房地产开发企业方拟定的相关书面协议。第9条 提醒买受人注意商品房交付过程中经常出现的问题，向买受人提供法律咨询。第10条指导买受人参照入住通知准备需向房地产开发企业提供的相关资料。第11条买受人收到房地产开发企业发送的入住通知后，假设其对入住通知写明的交付程序、需交纳税费等内容无异议，律师应提醒买受人按照入住通知的要求，携带相关证件和资料于指定时间到指定地点办理商品房的验收和交接手续。假设买受人确实无法于指定时间办理商品房的验收和交接手续，应书面通知房地产开发企业并说明理由，并注意保存已通知房地产开发企业的相关证据。第四章查验证明文件第12条律师应协助委托人查验房地产开发企业交付房屋时依法应当取得的证明文件原件，具体包括：12.1规划验收批准文件；12.2建筑工程竣工验收备案表；12.3房屋面积实测技术报告书；12.4房屋为住宅的，还应查验?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。12.5商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他文件，如初始产权证、空气质量验收合格报告等。第13条房地产开发企业无法提供本指引第12条前四款中任何一个证明文件，买受人皆有权拒绝接收房屋，由此引起的房屋延期交付，应由房地产开发企业按照商品房买卖合同或商品房预售合同的约定承当延期交房的违约责任。第14条退房权的行使14.1房地产开发企业无法提交本指引第12条前四款中的一个或数个证明文件而导致房屋延期交付的，当迟延的期限到达商品房买卖合同或商品房预售合同约定的买受人可以退房的期限后，买受人有权决定是否退房；14.2买受人选择退房的，应于上述期限届满之日起一年内书面通知房地产开发企业；房地产开发企业催告的，应于收到催告之日起三个月内书面通知房地产开发企业；商品房买卖合同或商品房预售合同对行使退房权的期限有明确约定的，从其约定。第五章实地查验房屋第15条实地查验房屋是商品房交付过程中一个极为重要的环节，律师应协助委托人对房屋进行逐项查验。因该项内容专业性强，必要时需专业设备进行检测，如由律师逐一查验，律师工作量不仅猛增，还会欠缺专业性。如委托人要求全面查验，应建议委托人同时委托监理公司进行验房，律师进行证据固化并从法律角度提供问题解决方案。第16条实地查验房屋可参照以下标准：16.1GBJ7建筑地基根底设计标准16.2GBJ10钢筋混凝土结构设计标准16.3GBJ11建筑抗震设计标准16.4GBJ14室外排水设计标准16.5GBJ16 建筑设计防火标准16.6GBJ45高层民用建筑设计防火标准16.7GBJ206木结构工程施工及验收标准16.8GBJ207屋面工程施工及验收标准16.9GBJ232电气装置安装工程施工及验收标准16.10GBJ242采暖与卫生工程施工及验收标准16.11GJ13危险房屋鉴定标准16.12GB50325-2001〔2006版〕民用建筑工程室内环境污染控制标准16.13GBT18883-2002室内空气质量标准16.14GB50096-1999住宅设计标准〔2003版〕16.15GB50180-93城市居住区规划设计标准〔2002版〕第17条查验拟交付房屋是否为买受人所购置房屋；假设拟交付房屋与商品房买卖合同或商品房预售合同及其附件、补充协议不符，应及时通知房地产开发企业，重新进行核对。第18条查验拟交付房屋的户型、朝向、结构、空间尺寸、供热、采暖方式等是否与商品房买卖合同或商品房预售合同约定的一致，如有不符，应及时通知房地产开发企业。第19条核对房屋面积19.1判断拟交付房屋的建筑面积、套内建筑面积等与房地产开发企业提供的房屋面积实测技术报告书记载的相应数据是否一致；假设买受人认为房屋面积实测技术报告书记载的有关数据与实际不符，可委托有资质的房产测绘机构进行测绘。19.2假设买受人对房地产开发企业提供的房屋面积实测技术报告书无异议，可根据此报告书记载的相应数据判断商品房买卖合同或商品房预售合同中据以计算房屋价款的面积与实测面积是否有误差以及误差比；假设误差比到达商品房买卖合同或商品房预售合同约定的或法定的退房条件，买受人可以选择退房。19.3根据实际需要，查验购置房屋分摊公共面积的情况。第20条查验房屋的地基根底及主体结构质量。20.1经查验发现拟交付房屋地基根底或主体结构质量存在问题，买受人应及时通知房地产开发企业，必要时可委托有资质的检测机构进行检测。20.2拟交付房屋地基根底或主体结构质量经检测不合格的，买受人可按照商品房买卖合同或商品房预售合同有关条款的约定分别作出相应选择。20.2.1根据商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，此种情况可以选择退房的，可以按照约定选择退房，并要求房地产开发企业承当相应的违约责任；20.2.2要求房地产开发企业予以修复，直至合格，修复至合格之前，视为房屋未交付，由房地产开发企业承当逾期交房的违约责任；20.2.3商品房买卖合同或商品房预售合同对此未加以约定的，按照国家有关法律、法规、规章以及国家标准相关规定进行处理。第21条查验房屋的室内空气质量 21.1经查验发现拟交付房屋的室内空气质量存在问题，买受人应及时通知房地产开发企业，必要时可委托有资质的检测机构进行检测。21.2拟交付房屋的室内空气质量经检测不符合国家标准的，买受人可按商品房买卖合同或商品房预售合同相关条款的约定分别作出相应选择。21.2.1根据商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，此种情况可以选择退房的，可以按照约定选择退房；21.2.2商品房买卖合同或商品房预售合同对此种情况约定了退房以外的其他处理方式，从其约定；21.2.3商品房买卖合同或商品房预售合同对此未加以约定的，按照国家有关法律、法规、规章以及国家标准相关规定进行处理。第22条查验拟交付房屋是否存在其它质量问题；假设发现拟交付房屋存在其它质量问题，应逐项作好书面记录，并可根据实际情况，与房地产开发企业协商选择以下任一方式进行处理：22.1房地产开发企业应于一定期限内予以修复，并告知买受人进行二次查验，修复合格之前，视为房屋未交付，由房地产开发企业承当逾期交房的违约责任；22.2要求房地产开发企业书面承诺于房屋交付后一定期限内予以修复，修复费用由房地产开发企业承当，由此给买受人造成的损失由房地产开发企业负责赔偿；22.3房地产开发企业与买受人协商一致的其他方式。第23条查验房屋的市政根底设施23.1按商品房买卖合同或商品房预售合同的条款、附件及补充协议之约定对拟交付房屋内的上水、下水、电、供热、燃气等市政根底设施进行清点，检查各项设备的完好程度及使用状况，如有不符、缺少或损坏等情况，应详细作好书面记录并要求房地产开发企业书面承诺更换或配齐的日期。23.2假设拟交付房屋的上述市政根底设施未在约定的期限内到达约定的条件，买受人可以依约定追究房地产开发企业的违约责任。第24条查验房屋的装饰和设备24.1按商品房买卖合同或商品房预售合同及其附件及补充协议的约定查验拟交付房屋内的各项装饰和设备是否符合约定标准。24.2假设拟交付房屋的各项装饰和设备低于约定标准，买受人可依据商品房买卖合同或商品房预售合同的约定要求房地产开发企业赔偿双倍装饰、设备差价，或在一定期限内予以更换。合同另有约定的，从其约定。第25条查验约定的公共设施25.1按商品房买卖合同或商品房预售合同及其附件和补充协议的约定查验电梯、公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等公共设施是否如期到达约定条件。 25.2假设上述公共设施未能如期到达约定使用条件或国家强制性标准，买受人可以依约定追究房地产开发企业的违约责任。第26条查验设计和规划26.1提示查验拟交付房屋及其所在楼座、所在小区的设计或规划是否变更。26.2经查验发现房地产开发企业未经审批单位批准擅自变更拟交付房屋及其所在楼座、所在小区的设计或规划或有关变更虽经批准但未在规定的期限内书面通知买受人的，买受人可按商品房买卖合同或商品房预售合同的约定选择退房或采取其他处理方式。第27条对房地产开发企业提供的房屋交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚〞或“无法认定〞等字样，并由房地产开发企业和买受人在注明处签字或盖章。第28条查验地下车位如果买受人购置商品房时一并购置了地下车位，应提醒买受人从以下几个方面对地下车位予以查验，包括但不限于：28.1地下车库单体工程是否已经经过验收；28.2地下车位四至范围是否明确、是否与买卖双方的约定相符；28.3地下车位的车位号是否与买卖双方的约定相符；28.4经测绘机构测绘的地下车位的建筑面积是否与买卖双方的约定相符；28.5地下车库是否记入公摊面积。第29条退房权的行使29.1买受人在实地查验房屋的过程中，发现房屋存在法定或约定的可以退房的情形，应及时作出是否退房的决定。29.2买受人选择退房的，应在退房权产生之日起一年内书面通知房地产开发企业；房地产开发企业催告的，应于收到催告之日起三个月内书面通知房地产开发企业；商品房买卖合同或商品房预售合同对行使退房权的期限有明确约定的，从其约定。第六章房屋交接第30条房屋为住宅的，房地产开发企业向买受人提供?住宅质量保证书?和?住宅使用说明书?。第31条买受人经实地查验对房屋无异议或对房屋的修复结果无异议，签署房屋交付核验单或交屋单等书面交接文件。第32条买受人按照实测面积与房地产开发企业据实结算房款，向房地产开发企业交付商品房买卖合同或商品房预售合同约定的且不违反国家法律、法规规定的其他费用；交付相关费用后，注意向房地产开发企业索取发票或收据。第33条买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方〔如前期物业管理企业〕处领取房屋钥匙和水、电、气表的专用充值卡片；假设水、电、气表为非智能表，应与房地产开发企业一起核对并记录水、电、气表底数或通过技术手段将底数清零。第34条办理房屋交接手续时，律师应提醒买受人注意房屋保修期的时限，以免错过保修时间。第七章办理物业管理手续第35条审核房地产开发企业选定的前期物业管理企业的资质。35.1 审核前期物业管理企业是否取得相应资质证书以及是否存在超越资质等级承接物业管理业务的情形；35.2核实房地产开发企业选聘前期物业管理企业是通过招标方式还是协议方式，假设房地产开发企业通过协议方式选聘前期物业管理企业，核实是否经过房屋所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准；35.3审查前期物业管理企业聘用的从事物业管理的人员是否取得相应的物业管理职业资格证书。第36条审查房地产开发企业或前期物业管理企业拟定的物业管理公约和前期物业管理效劳协议，并提供法律意见。第37条指导买受人与前期物业管理企业签订前期物业管理效劳协议。第38条指导买受人办理物业管理费的缴纳手续。38.1提醒买受人，物业管理企业不得要求买受人一次交纳一年以上的物业管理费用；38.2提醒买受人，交纳物业管理费应遵守商品房买卖合同或商品房预售合同以及物业管理协议、业主公约的生效约定。