【培训课件】商品房交付之法律问题浅析.ppt

商品房交付之法律问题浅析郝海丽2014年6月 目录一、商品房买卖合同关于交付的约定三、相关问题二、常见商品房交付法律纠纷 一、商品房买卖合同关于交付的约定交付的依据是什么？合同法律规定 一、商品房买卖合同关于交付的约定条款内容第六条面积确认及面积差异处理第九条交付期限及条件第十条出卖人逾期交房的违约责任第十一条规划设计变更的约定第十二条交接第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺第十六条关于产权登记的约定第十八条保修责任 二、常见商品房交付法律纠纷（一）交付不能交付不能是指开发商(出卖人)由于种种原因不能依据商品房买卖合同向业主(买房人)交付房屋。 二、常见商品房交付法律纠纷（一）交付不能性质---根本违约这种行为构成了对《商品房买卖合同》的根本违约，致使合同目的根本不能实现，此时业主有权要求解除合同、返还购房款及利息，并要求开发商承担违约责任。例外：不可抗力 二、常见商品房交付法律纠纷（二）交付迟延交付迟延是指开发商没有按照商品房买卖合同的约定如期向业主交付房屋。普遍情况常见病后果严重对开发商来说----此时，恰巧房价降了怎么办？ 二、常见商品房交付法律纠纷（二）交付迟延法律对策：这种行为同样是违反房屋买卖合同约定的违约行为，但与交付不能不同，此种违约行为不属于根本违约，业主不能据此当然地直接要求解除合同。作为业主，该怎么办？ 二、常见商品房交付法律纠纷（二）交付迟延如果房屋买卖合同中对开发商交付迟延的违约责任有约定，要首先适用约定的处理方法；没有约定或约定不明确时，可以采用下述两种方法。（1）选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任；（2）选择是向开发商发出书面催告通知，催告其在三个月内交房，如果开发商在这三个月内仍不能交房，则业主可以提出解除合同的要求。 二、常见商品房交付法律纠纷（二）交付迟延风险意识薄弱突发事件开发商大多以自己以往项目的开发经验来设定交房期限，但现在实行的“一房一验”制度和“交付使用通知书”制度大大延长了验收阶段的时间和难度，施工单位也往往会抓住开发商交房期限，以停工为威胁要工程款、窝工损失、材料涨价损失，加上业主投诉维权等，很容易导致对施工进度估计不足，对交房难度估计不够，最后导致延期交房。原因是什么？ 二、常见商品房交付法律纠纷（二）交付迟延预留充足的交房期限！！ 二、常见商品房交付法律纠纷（三）交付不符合约定交付不符合约定不仅指开发商所交付的房屋不符合商品房买卖合同的约定，也包括不符合经批准的规划方案和不符合样板房的设计、装修。Eg：绿化、配套设施、装修、面积、质量等方面。 二、常见商品房交付法律纠纷（三）交付不符合约定(1)房屋面积纠纷及其法律对策收房时，被告知面积多了0.9㎡，怎么办？收房时，被告知面积少了0.9㎡，怎么办？收房时，被告知面积多了3.9㎡，怎么办？收房时，被告知面积多了3.9㎡，怎么办？ 二、常见商品房交付法律纠纷（三）交付不符合约定(1)房屋面积纠纷及其法律对策国家法律允许出现的房屋面积差异在3%以内。房屋面积差异是指经房管局委托的具有房产测绘资质的测绘机构所测量后得出的房屋实际面积与商品房买卖合同约定面积之间的差异。 二、常见商品房交付法律纠纷（三）交付不符合约定(1)房屋面积纠纷合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下方法处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，业主据此请求解除合同的，法院不予支持;多退少补 二、常见商品房交付法律纠纷（三）交付不符合约定面积误差比绝对值超出3%业主请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院会予以支持。业主同意继续履行合同房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由业主按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还业主，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还业主。 二、常见商品房交付法律纠纷(二)房屋质量纠纷一般的房屋质量问题房屋主体结构质量问题 二、常见商品房交付法律纠纷一般的房屋质量问题：Eg：墙皮脱落、划痕、空鼓，门窗封闭不严、松动，厨卫漏水、渗水等。法律对策：没有严重影响到业主的正常居住，属于开发商一般性的违约行为，业主不能据此直接要求解除合同，法院也不会支持。业主可以向开发商主张质量保修责任，要求其予以维修，并且如果给业主造成直接财物损失的，可以要求开发商赔偿。 二、常见商品房交付法律纠纷两书：《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》 二、常见商品房交付法律纠纷房屋主体结构出现的质量问题：所谓房屋主体结构，是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。Eg：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。 二、常见商品房交付法律纠纷法律对策：业主可以向开发商要求解除合同和赔偿损失。一种是房屋交付前未经验收或经验收不合格，未取得《建筑工程竣工验收备案表》，业主有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开发商承担，如果开发商超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，业主可以解除合同并要求赔偿损失;另一种是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，即房屋地基基础工程和主体结构工程不合格，此时业主有权退房，造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。开发商？ 二、常见商品房交付法律纠纷建议：优良的施工质量是顺利交房的前提。必要时，开发商也可请一家专业的验房公司给自己找毛病，事先发现问题，并进行有效的整改，避免交房时的被动。一定要达到交付文件。对于交房时容易发生因一般质量问题产生的拒绝收房争议，在“补充条款”中进行特别约定。如：“该房屋交付时，除了不具备第×条约定的交房条件和严重影响居住使用的质量问题外，乙方不得以其他理由拒绝收房；乙方发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，乙方可要求甲方在交付后的合理时间内承担维修义务，并按国家的相关规定承担保修义务。”发现纠纷苗头及时处理。 二、常见商品房交付法律纠纷（三）设计规划变更引起纠纷规划设计变更表现在很多方面，如整个小区的容积率、车位配置、绿化景观、公共配套设施的位置、房屋内部结构、外墙颜色等。在交房时，这些变更往往导致业主以此为借口拒绝收房，甚至要求退房。 二、常见商品房交付法律纠纷（三）设计规划变更引起纠纷《商品房销售管理办法》第24条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 二、常见商品房交付法律纠纷（三）设计规划变更引起纠纷建议：小区整体规划和房屋内部结构在报批前要考虑完善，批准后尽量避免调整和变更。有的开发商是出于让小区更美观、档次更高的好意，在设计深化和施工时作一些调整，调整后的方案可能造价更高、效果也更好。但是不是所有的业主都没有异议，有时虽然总体上有利于小区，但却给部分居民造成负面影响，有时是业主本身想退房，不管是调整后是更好还是更差，都以规划变更为退房的理由。规划变更的程序一定要完善，包括公告、通知书及邮寄凭证、业主回复等都要保留好。 二、常见商品房交付法律纠纷（四）配套设施未达到引起纠纷小区内的，如小区内会所、幼儿园；小区外的，如周边的地铁站点、公园、学校等，一旦这些设施未能按计划实现，即使不是开发商的原因造成的，业主也会提出异议。 二、常见商品房交付法律纠纷（四）配套设施未达到引起纠纷根据最高人民法院的司法解释，开发商就小区规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同约定，如有违反承担违约责任。从这个规定看，红线内的具体配套设施的承诺要承担合同责任；宣传资料上对红线外的配套设施承诺不具有合同约束力，即使不能实现，开发商也不需要承担违约责任，但购房人或可要求工商部门查处开发商虚假宣传的行政法律责任。 二、常见商品房交付法律纠纷（四）配套设施未达到引起纠纷建议：在销售时，对小区内外的设施尽可能不要作任何肯定的、书面的承诺。在合同补充条款中特别约定：“若相邻项目规划进程与实际进程不一致的，以实际进程为准，开发商不承担担保责任，买受人不得以此为由追究开发商的违约责任”。 二、常见商品房交付法律纠纷（五）交房程序不当引起纠纷交房前对房屋和小区自行排查，对业主对房屋质量、设计和小区规划等方面可能提出的问题和投诉制订答复预案，并对全体交房工作人员进行培训。Eg：垃圾焚烧厂、地铁五号线 二、常见商品房交付法律纠纷（五）交房程序不当引起纠纷制定合理的交付流程。现场交房流程合理安排，要注意收费、验收房和签署文件等工序的细节设计，并制订应对业主疑问和不满的答复预案。现场不要和购房者争吵，纠纷客户应安排资深人员单独处理，安排专门接待室，由擅长解决问题的人员接待处理，避免因个别人的不满引起其他业主的效仿。 二、常见商品房交付法律纠纷（五）交房程序不当引起纠纷合理安排交付批次。尽量采用同一楼道安排在不同时间交房，即“平行交房”，避免共性问题产生现场群体性争议。 二、常见商品房交付法律纠纷（五）交房程序不当引起纠纷各类通知小业主的文件，要安排专人以挂号信方式邮寄，一周后到邮局查阅签收回单，邮寄和签收回单妥善保管，避免事后无法证明已履行交房义务。书面通知 二、常见商品房交付法律纠纷（五）交房程序不当引起纠纷避免交房时因“先交钱还是先验房”的争议。在补充条款中约定“乙方付清全部房款和其他代收代缴费用后方可与甲方办理房屋交接手续。因乙方未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，甲方不承担任何违约责任。” 三、相关问题1、风险转移的时间《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。地震……. 三、相关问题2、违约金数额第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 三、相关问题3、交付通知不是交付的必要条件房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 三、相关问题4、质量问题不应当妨碍交付受领了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不损害买受人的任何权利。从法律规定来看，不支持以拒收房来维权。 三、相关问题4、质量问题不应当妨碍交付《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验；《商品房销售管理办法》第35条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 三、相关问题下列情形可以作为拒收的正当理由：1、房屋未经竣工验收合格；2、交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件；4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人；5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的，这才是对抗出卖人交付的正当理由。 THEEND