第8章 房地产估价报告撰写与交付.ppt

8.房地产估价报告撰写与交付 8.房地产估价报告撰写与交付8.1房地产估价报告的格式与内容8.2房地产估价报告的撰写与审读 8.1房地产估价报告的格式估价报告是房地产估价机构全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。估价报告质量的高低不仅取决于估价结论的准确性、估价方法选择的正确性、参数确定的合理性，还要有规范的格式、较高地文字表述水平以及良好的外观形象。 报告的形式书面报告按照其格式又可分为表格式报告和叙述式报告两种。报告的形式一般取决于报告的用途和房地产的类型。(1)表格式。是一种固定化了的估价报告格式(2)叙述式。是一种由估价人员根据需要而撰写的估价报告格式 适用范围表格式估价报告仅用于旧城区居民房屋拆迁补偿估价、居民预购商品住宅的抵押估价等。叙述式报告是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。因此，《房地产估价规范》规定：对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式。除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。 房地产估价报告的组成估价报告应包括下列8个部分组成：（1）封面；（2）目录；（3）致委估方函；（4）估价师声明；（５）估价结果报告；（６）估价技术报告；（７）附件。 估价师声明在估价报告应包含一份由所有参加该估价项目的估价师签字、盖章的声明。该声明告知委托方和估价报告的使用者，估价师是以客观公正的方式进行估价的，同是对签字的估价师也是一种警示。估价师声明通常包括下列内容。 举例我们郑重声明:①、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。②、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。③、我们与本次估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 估价结果报告估价目的　　　估价时点：　　　价值定义：估价依据：说明本次估价依据的房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料。估价原则：说明本次估价遵循的估价原则。估价方法：说明本次估价的思路和采用的方法。估价结果：说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价。估价人员：说明参加本估价项目的估价人员的姓名、估价资格和注册证号 估价技术报告内容：个别因素分析：　区域因素分析：　市场背景分析：最高最佳使用分析：详细说明、分析估价对象法律上许可、技术上可能、经济上可行的最高最佳用途。估价方法选用：详细说明估价的思路和所采用的方法及其理由。估价测算过程：详细说明测算过程、参数确定等。估价结果确定：详细说明估价结果及其确定的理由 附件的内容通常包括反映估价对象有关状况的图片、图件，如估价对象位置图、土地形状图、建筑平面图、建筑物外观和内部照片；估价所需产权证件，如《国有土地使用证》复印件；估价中引用的其他专用文件资料；原始资料和实地勘察的数据；估价估价机构资质证书复印件、估价人员资质证书复印件等 土地估价报告①首页内容②第一部分摘要的内容③第二部分估价对象界定的内容④第三部分土地估价结果及其使用的内容⑤第四部分附件 土地估价技术报告③第二部分估价对象描述及地价影响因素分析内容：估价对象描述（同估价报告之相应部分）估价对象详细情况常列表，如估价对象概况一览表地价影响因素分析（同估价报告相应部分）④土地估价估价原则：明确说明本估价所遵循的估价原则。估价方法与估价过程：详细说明估价方法的选择依据和每种方法的估价过程。地价的确定：详细说明对不同估价方法结果进行增或减值调整的原因，并注明最终估价结果的地价种类、总地价、单位地价。 8.2房地产估价报告的撰写与审读房地产估价报告撰写的要求全面性公正性客观性准确性概括性方便性 写好报告不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。一份高质量的房地产估价报告，依赖于作者良好的综合素质。综合素质的提高，只能在实践中不断积累的提高 报告审核为了保证估价报告的质量，估价机构应当建立健全估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。对于经审核认为不合格的估价报告，要作修改或者重新撰写。只有经审核合格的估价报告，才能够出具给委托人。 重点审读房地产估价的技术路线各种估价方法、参数的选用是否得当估价报告的格式是否正确估价报告的内容是否完整用词是否准确语句是否把握恰当容易混淆的词语是否用错 房地产估价报告交付及后续工作房地产估价报告的出具与交付房地产估价报告经审核合格后，应由负责该估价项目的估价师签名、盖章，以估价机构的名义出具，并由负责该估价项目的估价人员及时将估价报告交付给委托人。在交付报告时，还可就估价中的某些问题作口头说明，至此完成了对委托人的估价服务 房地产估价资料的归档与管理完成并向委托人出具估价报告后，估价机构及时对涉及该估价项目的一切必要的文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们分类保存起来，即归档估价机构应建立完善的估价资料管理制度． 归档保存的资料估价机构与委托人签订的估价委托合同；估价机构向委托人出具的估价报告；实地勘察记录；估价项目来源和接洽情况记录；估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录；估价报告的审核记录及其他等估价资料的保存时间一般应在15年以上