【朱洪鹤】浅谈商品房交付

浅谈商品房交付北京市大成律师事务所杭州分所朱洪鹤律师商品房交付是商品房买卖合同的履行，因商品房买卖合同标的物的特殊性以及该类合同主体双方地位的不对等，我国的法律以及行政法规对其都做出强制性的规定，以保障该类合同的公平，及购房者合法权益的保护。一、商品房交付的强制性规定《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据上述法律及行政法规的规定，商品房的交付必须符合国家法律行政法规的强制性的规定，否则不得交付。即实施交付的商品房必须经竣工验收合格，未经竣工验收的商品房或经竣工验收但不合格的商品房不得交付使用。上述规定是基于商品房本身的特殊性决定的，商品房不同于一般的商品，商品房买卖合同也是不同于一般的民事法律合同，商品房的质量涉及到业主的人身财产重大安全，故国家对谢品房的交付使用做岀强制性的规定。二、商品房验收合格的认定根据上述规定，商品房交付必须是以验收合格为前提，但我国法律及行政法规并没有就验收合格的主体、验收合格的标准以及验收合格的程序做出明确的规制，致使大量的商品房买卖合同纠纷产生。近年，由于房地产开发的兴起，人们购买能力的增强，出现商品房求人于供的现实；本属于保障业主人身及财产安全的国家强制性规定，但为追求利益的最大化，致使一些房地产开发项目的竣工验收流于形式，致使有质量问题的商品房人量出现。商品房项H的竣工验收一•般为“五方验收”（主体多为与该商品房有一定利 害关系的单位），即施工单位、建设单位、监理单位、设计单位以及勘察单位实施竣工验收，并以此向购房者出具“交房通知书”，完成商品房的交付。另，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项H竣工后，房地产开发企业应当向项日所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请Z日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，商品房开发主管部门就商品房竣工验收实施监督，并出具建设工程竣工验收报告，形成建设工程竣工验收备案表。该表除能够反映商品房竣工验收报告的内容外，还反映了规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件、绿化验收认可文件等许可文件内容。房地产开发商能够取得该表，证明房地产开发项冃基本上达到交付使用的标准。为保证商品房买卖合同安全履行，保护购房者的合法权益，购房者应在商品房买卖合同中约定，房地产开发商提供房地产开发主管部门出具建设工程竣工验收备案表为商品房交付的条件。三、商品房交付程序1、房地产开发商出具交房通知书商品房经竣工验收合格后，房地产开发商向购房者发出交房通知书，该通知书-•般包括交房时间、购房者须交纳的费用、不按时参加交房的责任等。为避免纠纷，房地产开发商除通过屯话、传真等方式通知外，另行通过挂号信件的方式发出通知。2、购房者交纳有关费用购房者按照商品房买卖合同的约定，支付相应的房屋价款、物业费、公共维修基金等费用。房屋价款是依据房屋预测面积计算的，经房屋竣工验收，实测面积会有所差异，合同双方根据面积差异來结算房款。物业管理费用是作为异产毗邻房产实行的强制性的物业管理制度。购房者接收房屋后，就开始享受到前期物业管理企业的服务，须交纳物业管理费。公共维修基金是为房屋公共部位和公共 设施进行人、中修而准备的基金。3、购房者参加商品房验收购房者就房地产开发商交付的房屋进行验收，如该房屋存在质量问题，有权要求房地产开发商进行整改，房地产开发阁进行整改、修理后再交由购房者验收。4、购房者审查有关证件购房者可根据法律法规的相关规定及商品房买卖合同的约定，要求房地产开发商提供住宅质量说明书、住宅质量保证书等证件，确保交付的商品房符合合同双方合同冃的的实现。木文仅就商品房交付相关事项做出简要的介绍，谨以此表明商品房买卖过程中存在较多的法律风险，望商品房买卖合同主体双方依公平、诚信为原则，缔结并履行商品房买卖合同，保障合同双方当事人的合法权益。