《2010年戴德梁行物业管理之楼宇交付课程培训教材》(82页)

物业管理楼宇交付物业管理知识培训2008 物业管理之楼宇交付物业管理知识培训 ⅠⅡⅢⅣ楼宇交付之前的准备进行楼宇交付交楼后的工作注意点及讨论楼宇交付培训内容： 物业管理的超前介入组建物业管理公司及设置管理处物业管理人员的培训制定物业管理的规章制度物业的验收和接管楼宇交付业主二装及正常运作管理物业管理的基本环节 20071楼宇交付前之准备工作政府文件准备物管公司文件准备物管公司各部门之准备员工之准备 2007年10月1日施行的国务院令第504号令《物业管理条例》2002年11月1日《重庆市物业管理条例》重庆市物价局1998年11月1日颁布《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》3981.1有关政府文件的准备中华人民共和国物权法2007.9.1 重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知778《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》渝国土房管发〔2004〕294号1.1有关政府文件的准备重庆市房屋面积测算实施细则 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）　　　　　　　　　　　　　　　　　　法释[2003]7号。《中华人民共和国治安管理处罚法》《中华人民共和国消防法》1.1有关政府文件的准备 《城市异产毗连房屋管理规定》《全国城市优秀管理大厦标准及评分细则》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》建房[1998]第102号文1.1有关政府文件的准备 GB50209－2002《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50204-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》1.1有关政府文件的准备GB50352-2005《民用建筑设计通则》GB50096-1999《住宅设计规范》2003版 第一建立初步业主档案（档案内容表）第二《业主临时公约》/《入住公约》第三《服务手册》（住宅和商业部分）1.2应准备的收楼文件（一） 第五《收楼通知书》应列明业主收楼时应缴费用（各项收费一览表）、收楼时间段、地点、收楼时应携带有关的文件（如身份证或护照、购房合同、委托书/办理业主临时出入证照片)等，以挂号信或特快专递的形式寄出第四《物业使用及管理细则》1、总则；2、精神文明公约；3、装饰装修管理规定；4、水、电、视、讯使用管理规定；5、环境绿化管理规定；6、交通、停车场管理规定；7、治安保卫管理规定；8、消防管理；9、电梯使用管理；10、商业场所管理；11、儿童娱乐区管理；12、区域防火责任书；13、附则；《承诺书》1.2应准备的收楼文件（二）第六清款证明 第六商场/住宅（公寓）物业移交及二次装修流程图（内部/公开）公示于交房现场第七入伙程序指南，分为业主专用和租客专用，也可称为收楼程序指南第八单元出租承诺书（存档用）租户收楼授权书第九物业管理处业户办理收楼凭证、二次装修手续凭证（内部文件，存档用）第十收楼承诺书『收楼证明书』（业主档案内容，存档用，一式二份）1.2应准备的收楼文件（三） 第十二业主签收文件（物品）记录（业主档案内容，存档用，一式二份）第十三验收遗漏工程记录表『业主收楼验收表』（业主档案内容，存档用，一式三份，业主、管理公司、承建商各执一份）第十四锁匙托管理承诺书（业主档案内容，存档用，一式二份）第十一业户联络资料登记表（业主档案内容，存档用）1.2应准备的收楼文件（四） 第十六装修协议：装修审图建议、装修申请表第十五各种费用一览表1.2应准备的收楼文件（五） 第一招聘、落实劳动合同第二入职前培训及考核第三确定员工制服样式、订做事宜第四制定内外部文件、印刷事宜第五采购开办物品及器材1.3行政人事部在交楼前应做的准备工作（一） 第六交楼现场物品的准备保险柜、计算器、点钞机、笔、纸（A4、A3、公文等）、复写纸、回型针、钉书机、文件夹、写字板、文件柜、莹光笔、文件袋（收楼袋）、告示贴、花名册、报纸杂志、饮水机、纸杯、蒸馏水、复印机、影碟机、音响设备、电视机、休息椅、应急药品、鲜花、地毯、水果第七交楼现场气氛的布置1.气氛布置的要求：突出喜庆、舒适、遮挡未完工部分；2.布置方法：鲜花蓝、气球、彩带、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀；3.该项工作可交由专业布置、策划公司完成。1.3行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（二） 第八交楼指示牌的制造1楼名指示牌、门牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌；2停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等；3交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置；4收楼程序指示牌；5交楼现场功能区域指示牌，包括接待处、咨询处、缴款处、等候处、交接处、验楼处、装修申请处；第九营业执照及资质证书的领取及管理第十落实交楼当日协助交楼的各行政人事部人员的分工编排1.3行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（三） 第十一物管公司，选定财务管理软件及相关的软件操作培训第十二建立财务各项管理制度及工作程序第十三物业管理收费标准申报手续及收费许可证书的领取第十四确定收费方式和收取费用需准备的政府有关批文第十五收费表格及票据的准备，包括输入业主的基本资料、输入收费项目及金额1.3行政人事、财务部在交楼前应做的准备工作（四） 第一建立并不断完善工程部各项管理制度第二落实工程图纸、合同交接事宜第三协同物业部与开发商及施工单位一起对公建设施、公共位置及楼宇内部质量进行初验:1.登记遗漏工程2.对遗漏工程进行统计、归类、总结3.将遗漏工程总结递交发展商、承建商第四跟进遗漏工程的整改工作进度1.4工程部在交楼前应做的准备工作（一） 第五对小区整体工程进行复检工作，提交复检报告。如仍有遗漏工程，继续跟进遗漏工程的整改第六针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结，对于工程通病一定要避重就轻，统一解释口径，尽可能地向业主进行解释工作。第七核对水表、电表、气表；1.有关核表工作一定要做到表对户，户对表，记录清晰2.对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、供电公司、供气公司、供水公司，要求发展商3承建商协助供电公司、供气公司、供水公司尽快进行整改工作；1.4工程部在交楼前应做的准备工作（二） 第八建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并通知发展商、承建商督促其进行整改第九核对单元锁匙（含电表房、水表房、管井房、电房等的锁匙）1.贴标签；2.对有问题的钥匙进行跟进工作第十落实交楼现场和周边的水电供应及照明安排工作1.4工程部在交楼前应做的准备工作（三） 第十一落实物业配套设施具体交付时间1.管道燃气（通气时间、点火时间、费用等）；2.有线电视（开通时间、申请手续、费用等）；3.电话（开通时间、申请手续、费用等）；4.信箱（规格、位置、通邮时间、投递方式等）；5.电梯（技术监督站运行证、时间等）；6.智能化系统；1.4工程部在交楼前应做的准备工作（四） 第一提供有关收楼资料供制作和宣传包括：业主收楼指引、物业管理费收取标准、物业管理服务内容、有偿服务的内容、物业管理公司人员架构、物业管理顾问简介、法规介绍、物业管理常识介绍等第二建立物业部各项管理规章制度第三根据销售合同条款内容与销售部协定交楼具体事项（业主收楼时间、预约收楼时间、应付费用清单、收楼通知书、收楼证明、收楼程序、发收楼信日期等）1.5物业管理部在交楼前应做的准备工作（一） 第四与销售部交接业主基本资料（联络方式、合同复印件、发展商承诺的优惠条件等）第五确定标示的样式、摆放位置、制作等细节第六与清洁公司、绿化公司接洽确定承判商（确定开荒工作时间、地点）第七配合工程部进行初检、复检工作第八交楼当日物品及文件的准备1.5物业部在交楼前应做的准备工作（二） 第九锁匙的管理（贴房号标签）钥匙错误该如何处理等第十专人管理，摆放在锁匙柜；一出一入进行登记，明确有关锁匙的去向；第十一建立初步的业主/住户档案；1.业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录；2.建立初步业主/住户档案基本内容可从售楼部有关的购房合同或认购合同中可查阅到；1.5物业部在交楼前应做的准备工作（三） 第十二掌握物业设施、设备的基本情况；1.单元装修标准、单元的朝向、电话线、有线电视、空调主机、电表、水表、气表等的位置；2.水泵房、发电机、电梯等的熟悉；3.附属设施的熟悉，例如会所、学校等第十五认真学习有关政府文件第十四确定交楼路线图、二次装修路线图第十三物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等；1.5物业部在交楼前应做的准备工作（四） 第一建立保安部各项管理制度及操作程序第二落实自建保安队事宜第三落实保安部各项配置（对讲机、器械等）第四确定交楼日保安岗位的分布及岗位编排第五配合工程部对保安监控系统设备进行调试检查，熟悉设备操作1.6保安部在交楼前应做的准备工作（一） 第六保安员入职前的体能训练、队列训练、基本操作程序的培训第七着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求、站立的要求第八增加人手、加强巡逻次数、防范突发事件的发生1.6保安部在交楼前应做的准备工作（二）第九成品保护 第一公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主第二交楼处、售楼部、交楼路线范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁1.7清洁、绿化工作的安排 第一按照交楼程序，举行至少两次模拟交楼活动第二准备楼宇交付“应知应会”问答资料第三“木桶效应”——要求每位交楼人员均要过关1.8模拟交楼工作 Q&A模拟楼宇交付业户提问？沟通与交流 另附：物业的验收和接管（业主验房解释之方法供考虑）一、土建类：1.空鼓裂纹业主询问为什么多处出现空鼓裂纹?空鼓裂纹是房屋土建工程质量中最为普遍的一个问题，涉及墙面、地面及顶棚的检查使用工具：小铁锤（响鼓锤）敲打面层解释依据：空鼓、裂纹属于行业建筑通病范畴，产生情况原因很多，特别是气候因素影响较大。验收时主要考虑对后期装修是否有影响。国标规范GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》每自然间不多于两处不大于400平方厘米踢脚线与墙面空鼓长度不应大于300mm 2.房间几何尺寸业主询问:层高过低,房屋长宽不对等房间几何尺寸为为主较为关注之问题，对后续的装修和使用影响较大。简易检测工具：卷尺简易检测方法：长宽检测：用卷尺准确测量，比较两个长边、两个宽边的长短差距，相差1CM－1.5CM属合理范围.层高检测：用卷尺准确测量，国标规范，普通住宅层高2.80M，卧室、起居室（厅）室内净高不低于2.40M,局部净高不低于2.10M，厨房卫生间净高不低于2.20M，（国标规范GB50096-19992003版)解释依据:国标规范GB50096-19992003版《住宅设计规范》层高偏差多大在合格范围?国标规范GB50204-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》规定±10mm内合格 3.墙面地面平整度业主询问:为什么墙面或地面不平整?墙面简易检测方法：用手摸着顺墙快速走动，手掌能明显分辨出墙面平整与否。地面简易检测方法：将乒乓球稳定于地面某点，观察是否自然滚动。专业检查方法：2M靠尺和楔形塞尺将靠尺竖放于墙面或地面，从侧面观察其直边与墙面、地面的连接情况，缝隙偏差值不大于4mm。顶棚表面平整度一般可不检查，视觉平顺即可。解释依据:GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》缝隙偏差值不大于4mm 4.检查有无渗漏现象，检测地面、墙面防水。业主询问:目前未使用或未出现雨天,如何知道地面、墙面是否渗水?检查渗水：查看墙体是否有水迹，有水渍则渗漏。（卫生间顶面、墙身、墙角接位、外墙及厨房、阳台顶面、管井部位等地方）检查防水层:国标规范GB50209-2002规定:厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层.一般来说卫生间地面,厨房、阳台竖向管口作局部防水处理.防水层是否均匀,防水材料铺设后必须做蓄水实验以检测防水性能,蓄水深度在20-30mm,24h无渗漏为合格.解释依据:国标规范GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》 5.地面找坡业主询问:为什么房屋内有的地面倾斜?在做地坪时,形成0.5-1.5%的坡度,使地漏处的水平高度最低,避免积水.检测方法:泼水测试.通水试验. 二、门窗类：业主询问:门窗过紧不便开关,玻璃有划伤.1.观感质量门框、门扇、窗框及五金件是否锈蚀、破损、变形、严重划伤、碰伤等;接着观察窗扇是否完好,玻璃表面是否洁净、有无明显划伤(宽0.5mm长6cm以上);中空玻璃中空层是否有杂质或水蒸气.2.门窗配件主要是五金配件、胶条、毛条五金配件:合叶、铰链、风撑、锁具、执手、滑轮、等.检查胶条、毛条规整、密封胶无漏打、污染、老化情况等.3.开启灵活度检测方法开关力不大于100N(弹簧称检测).依据GB50210-2001对门窗工程的规定.解释依据:国标规范GB50210-2001《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》浮法玻璃国家标准:GB11614-99 三、给排水：业主询问:给排水管道是否合格,目前各户都未使用,怎么检测?管道检查给水管道检查:是否牢固,是否松动,给水管道检查龙头、阀门出水畅通无渗水.工程验收做水压试验排水管道检查:排水立管通畅做通球试验;渗漏检测做灌水试验.同时提醒业主装修前做好密闭工作防止水泥、砂石等杂物进入.穿管规范给排水管道不应穿越区域.水管安装不得靠近电源,水管与燃气管道间距不应小于50mm,楼面、地面间距不底于1.90m等.解释依据:国标规范GB50352-2005《民用建筑设计通则》国标规范GB50096-1999(2003版)《住宅设计规范》 四、强弱电类业主询问:如何知道电视、安防(可视对讲门机门禁)、宽带、电话等各强弱电接口,功能已经能正常使用,达到交房标准?1.装修插座外观质量和有无带电2.入户弱电预留口检查位置和效果3.水、电、气表起数,阀门位置. 五.其他设计相关问题业主询问:玻璃是否安全,栏杆是否过低,空调位置不合理?1.安全、防盗安全玻璃:单块玻璃大于1.5m时、平台走廊的栏板、用于承受行人行走的地面板玻璃必须有3c标识(中国强制性产品认证).防盗设计:如排水管位置栏杆高度等解释依据:国标规范GB50352-2005《民用建筑设计通则》民用建筑高度24m以下,栏杆高度不低于1.05m,24m以上不低于1.1m2.预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置、空调套管预留孔节能、隐蔽、美观、便于安装使用 涉及到物业相关之解释原则1.业主询问你们交房是否已经完善各类法律法规手续解释:房地产项目开发销售需要很多条件,除我公司符合规定开发资质外,履行完政府各主管部门审批手续,其中与业主关系最为密切的就是五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》,业主可以从五证上审查我们项目的合法性. 2.业主询问我的住房是否已经满足交付使用的条件?解释:房屋实施交付必须具备的条件是两书一证,两书一证齐全是房屋质量经过国家有关部门权威认可的,开发商交房的必要条件.一证即<商品房竣工验收备案登记证>,房屋只有经过国家相关主管部门验收和验收合格后才能取得该证.<商品房竣工验收备案登记证>上的每一项内容都必须报主管部门备案,对于开发商有严格的约束作用.两书即《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》,在交楼时同时交予业主.《住宅使用说明书》,是针对房屋设计、施工、验收的具体技术指标,如结构、面积、等等.《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺两书是针对房屋质量向购房者作出承诺的书面文件,与合同具有同等法律效力,以保证购房者权益获得实际保护. 3.业主对房屋面积产生疑问,如认为交付面积小于合同面积解释:工程完工后,国家认定具有资质的面积测绘单位将已完工的房屋根据竣工图在现场精确测绘并出具同时具有法律效力的面积实测报告,同时，房地产交易中心予以核定。具有权威性和科学性。业主依据面积实测报告对本套住宅面积进行核对。 ★物业管理公司名称？物业管理顾问公司名称？资质？业绩？曾服务过哪些住宅、商业项目？获得过哪些奖项？物业管理顾问公司名称：DTZ戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司业绩、资质、曾服务项目及奖项：详见我司已提供发展商建议书之公司简介 ★物管费如何收取？物管费如何收取：物业管理服务费按建筑面积收取，住宅收费标准目前暂定价格为元/平方米/月，以重庆市物价局的最终批复标准执行；高档住宅小区，物业管理服务费按建筑面积收取，通过双方协议价格为元/平方米/月；三、  别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物业改变用途等类别的物业服务收费和特约服务收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。物管企业将双方约定的收费标准报物价部门备案（主城九区报市物价局，其于区县、市报当地物价局）。重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知第三条 ★提供哪些基础、增值服务项目？提供哪些增值服务：由实管之物业管理企业与发展商商议决定。 ★物业管理费为什么要按建筑面积收取，而不是按套、按户收取？《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》398第七条  公共性服务收费的管理。住宅的物业管理服务费按户型与建筑面积相结合确定收费标准，商场、写字楼的物业管理服务费按建筑面积确定收费标准。《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》778二、 物业服务收费实行等级综合评定制度。即根据物业具备的条件和物业管理企业提供的服务内容、服务标准，按照申报所对应的分值表打分评定其等级，并根据不同等级实行不同的收费标准。物业服务收费按建筑面积计算收取。 ★何时开始交物管费？根据「****」项目《临时管理规约》约定：主应在从开发建设单位处收到交付使用通知书后按交付使用通知书规定的交付日期前来办理交付手续，并向物业服务企业预付三个月的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费的，业主应向物业服务企业从逾期之日起按每天0.3‰交纳违约金。 ★为什么要预交物管费？解释:在楼宇交付前物业管理公司提前介入营造良好环境,接管验收保证物业的正常使用;购房合同附件对此有明确约定. ★如果无人居住，（或接房为入住）物管费如何计算？（已购商品房尚未入住为什么要缴50％物管费？）1.根据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第二十条  凡已委托物业管理单位实施物业管理的住宅小区或大厦内的待销商品房和已购买并办理验收交接手续尚未入住的房屋，房屋产权人(含开发商)应交纳50％的物业管理费；2.根据《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》七、  纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。 ★物业管理区域共用部位、共用设备设施公共能耗是否分摊？该费用是否涵盖在物管费中或据实分摊销售时由发展商、实管物管公司与客户确定。相关依据为：《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》：六、由于业主共用部位、共用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料）的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额。 ★前期物业服务公司是否需要公开招标？不一定实行公开招投标。根据《重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个、住宅规模在2万平方米以下或者单栋建筑（纯商业物业除外）的，经物业所在地的区、县（市）人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 ★如果对物业管理公司不满意，以何种方式更换物业管理公司？根据《重庆市物业管理条例》第十三条业主大会行使下列职权：（四）选聘、解聘物业管理企业；第十四条业主大会会议需有物业管理区域内过半数表决权的业主参加，方可召开。业主可以委托他人参加业主大会，行使表决权。业主大会作出决定，必须经参加会议业主过半数表决权同意通过。业主大会对通过或修改业主公约、商定业主委员会的办公场所和必要经费、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹和使用作出决定，必须经全体业主三分之二以上表决权通过。 ★何时召开业主大会？业主委员会由何种方式产生？根据《重庆市物业管理条例》第十二条　　一个物业管理区域应当成立一个业主大会，并由业主大会选举产生一个业主委员会。物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上或物业自首次出售之日起已满二年的，应由建设单位或房屋售出单位在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。十分之一以上业主联名，也可以向物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请召开首次业主大会，选举产生业主委员会。受理申请的机关应在三十日内组织召开。根据《重庆市业主委员会实施办法》第五条　一个物业管理区域内有下列情形之一的，物业建设单位或出售单位应当在物业所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织召开首次业主大会（业主代表大会），选举产生业主委员会：　　（一）新建物业建筑面积售出达50％以上的；　　（二）物业自首次出售之日起已满两年的。 ★车位的租赁价格、租赁方式？业主租赁是否有价格优惠？车位租赁是否为固定车位？租赁价格及方式由车位产权之业主予以决定。（本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的地上公共场地或地下车库停放车辆的，停放人应与物业服务企业签订专项合同，并按该专项合同的约定承担各项责任和义务。停车管理服务费由物业服务企业按国家及重庆市已颁布的收费标准向业主或车位使用人收取。）需要考虑《重庆市物价局关于机动车停放服务收费管理办法及降低收费标准的通知》第十三条　从事机动车公共停放经营业务的单位和个人不得在《公共停车场服务许可证》核定的范围外向机动车收取停车费，住宅区停车场对住户不得拒办包月停车。是否为固定车位由车位产权之业主予以决定。 ★购买车位是否需要缴纳物业管理费？如果要缴纳，收费标准是什么？需要缴纳车位物业管理费，缴纳依据及标准，根据《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》八、  住宅小区内停车场的物业服务费：对已购买车位产权的，物管企业对其停车场进行公共设备设施维修养护、清扫保洁、车场管理服务的，应对停车位收取物业服务费。普通停车场收费标准30-80元/车位/月；特级停车场收费标准50-100元/车位/月。停车场属物业服务费以外的单列的经营性收费，成本费用不得列入物业服务收费成本之中。 ★小区道路旁边是否允许停车？如果允许，是否要收费？费用标准是什么？不允许停车。若允许，应实行收费，标准按政府部门批准之标准执行。 ★水、电费收费标准？天燃气、有线电视收费标准？根据相关公用事业单位而定。 ★有无二次供水？是采用水箱还是二次加压？如果是水箱，多久清洗一次？有无二次供水及是采用水箱还是二次加压由发展商和供水公司确定。关于二次供水设施之清洗，根据《重庆市城市饮用水二次供水管理办法》应定期对设施进行清洗消毒。发现水质污染或不符合国家生活饮用水水质标准时，必须立即进行清洗消毒。二次供水管理者一般每半年不少于一次清洗。如物管公司为其管理者定期清洗且在物业内予以公布。 ★哪层楼开始二次供水？怎样收费？由二次供水公司确定。 ★物管是否代收水电费？由实管之物管公司确定，一般而言物管每月可统一免费为业主代缴水电费，业主需单次由物管代缴水电等其他公共事业费，为针对性服务可另收取费用。 ★如果业主被盗，物管是否负责赔偿？小区协管员职责：公共秩序维护①协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；②建立专职的公共秩序维护管理队伍，抓好小区公共场所的秩序维护和管理；③建立完善的消防管理制度，配合消防部门做好消防知识的普及宣传工作。责任①做好来人来访登记，致力减少或杜绝闲杂人员进入小区；②做好24小时值班及协助公安机做好小区公共秩序的维护工作（但不含人身财产保险保管责任）；③做好消防安全管理，致力减少或消除消防隐患。如归责于物管则承担相应责任。 ★使用住宅电梯需要另外缴费吗？如果不需要，三层以下的住户是否可以少缴物业管理费？如不减少，理由是什么？物业管理费可以包含电梯使用费；如不包含则单独收取，第二层业主自愿不乘座电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。 ★使用哪些场所需要收费？渝价[2004]778号文附表：物业收费表收费使用。游泳池、网球场4羽毛球场不另收费项目篮球场（1分）或其它（如足球场、门球场等）运动场地、健身活动区、儿童娱乐区公共卫生间 ★装修保证金和装修管理费为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和共用设备、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金。装修保证金的限额：住宅每户最高不超过2，000元，非住宅每户最高不超过10，000元。装修完毕，经验收房屋主体结构和共用设备、设施未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主或装修队应负责赔偿。    装修期间产生的建筑垃圾弃土应由房屋产权人或使用人负责清运，若委托物业管理单位清运，其清运费用由双方协商议定。（《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第十一条）关于装修管理费，市物价局说明：建设部印发的《住宅室内装饰装修管理办法》有装饰装修管理费的提法，但国家和重庆市价格主管部门没有印发相关的收费项目和标准，业主入住后，在装饰装修期间是全额向物管企业缴纳了物业服务费，此费中包含了装饰装修期间物管企业的劳务成本。因此，物管企业未经价格主管部门核准项目和标准的情况下收取此费是不符合现行规定的。 ★小区有游泳池吗？游泳池是否对业主收费？外来人员怎么收费？水费怎么算？水多深？游泳池将实行收费，一般不对外经营。 ★外墙脏后是否可以清洗？一般多久清洗一次？物管企业应定期对物业外墙进行清洗，一般2－3年清洗一次，具体清洗时间实管物管公司依据实际情况而定。 ★小区能否养狗？小区可不可以养家禽？根据《临时管理规约》约定：业主除得到政府相关部门书面许可外，不得在单元内饲养家禽牲畜或宠物。关于具体养犬事宜请参照《重庆市养犬管理暂行办法》。可以养鸟但不能侵害其他业主利益，不能搭建鸽舍。 ★同一小区高层住宅和花园洋房为什么物管费不同？A同样大的面积高层住宅分摊的人数多，花园洋房的分摊的人少。B购房合同（附件）或业主临时公约有约定。 人员之准备场所之准备突发事件1.9应对突发事件之准备 20072进行楼宇交付楼宇交付流程功能区域设置交楼后之工作 开发商业户物管处签收钥匙及填写收楼确认预缴物管费验收单元楼宇交付完毕业户填写有关表格签发业户手册16473258697582.1楼宇交付流程1.开发商向业主发出：《收楼通知书》《楼宇移交流程图》《物业各项收费一览表》2.开发商核对验证：身份核实余款付清 2.2功能区域设置1、接待处2、咨询处3、缴款处4、等候处5、交接处6、验楼处7、装修申请处 接待处1.请业主在花名册签字及写下联络方法；2.派发纪念品(若有)。咨询处主管级人员留守缴款处1.缴交有关费用例如购房余款、有线电视初装费、水电周转金、防盗门安装费（可视）、管理费上期、维修基金（若有）、装修按金、装修垃圾清运费等；2.缴清全部款项，发出收楼证明；3.业主持收楼证明到等候处。 等候处对于在等候处轮候办理交楼文件的业主可以派发《业主使用公约》、《业户手册及装修守则》；交接处1.收缴款处发出的收楼证明；2.核对业主身份，例如身份证或护照、公司营业执照、购房合同、按揭合同、委托书等3.签署业户联络资料登记表、区域防火责任协议书、通讯业务申请表、业户档案、二次装修申请（若有）；4.派发《业主使用公约》、《业户手册及装修守则》、《燃气安全使用手册》（若有）； 验楼处1.锁匙保管员取出相应单元的锁匙；2.验楼员持《验楼交接书》、《验收遗漏工程记录表》、《锁匙托管承诺书》、《收楼承诺书》陪同业主前往收楼单元并记录外出的时间；3.路途中不断介绍物业附属设施、未来规划蓝图、物业管理的服务等并抄电表、水表、读数及表号；4.到达现场开始验楼、验楼过程中一定要注意要让业主紧跟你的思路去验楼，对于不合格装修应主动解释，争取业主谅解；5.验楼过程中一边介绍一边填写《验楼交接书》，并抄煤气表读数及表码； 6.若无遗漏工程，请业主在“收楼承诺书”上签名将锁匙交给业主，并带领业主离开，避免业主再次回到交楼现场；7.若有遗漏工程填写《验收遗漏工程记录表》、《收楼承诺书》及《锁匙托管承诺书》，并带领业主离开，避免业主再次回到交楼现场；8.验楼员将有关资料交回验楼处；9.若验楼员外出时间过长，现场主管应另派人前往进行支援，并汇报有关情况；10.回到验楼处向主管报告并登记回来的时间；11.文员应将有关资料归入相应业主档案中； 验楼注意一：期望值管理验楼注意三：先大不小验楼注意二：思路清晰 装修申请处；1.填写申请表格，交费等；2.说明有关对装修前要求。 1、清理现场，可请清洁公司、策划公司、工程部、保安部协助完成。2、将遗漏工程记录表一式三份分别交发展商、承建商。3、管理公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈给物业部，以应付业主的查询。4、当返修工程完毕后，由物业部通知业主回来验收。5、对未来收楼的业主应再次派发收楼通知书。2.3交楼后工作 楼宇交付的总体注意点承诺必达准备充分保证交房交、验互不形象隔离业户带离现场搁置问题 感谢