《北京万科精装修住宅交付标准操作

北京万科企业有限公司编号：VKBJ-GC-02-001-F13；版号：A/0;生效日期：2002年12月12日精装住宅交付标准操作规定第一篇住宅竣工验收操作流程第一条适用范围：北京万科各项目工程在移交物业及小业主前进行竣工验收。第二条规定目的：为了维护万科品牌形象，提高客户满意度，满足业主对万科品牌的心理预期，尽量避免客户投诉，对即将入住的楼栋进行拉网式普查，以制度与流程保证交房的质量。第三条经办部门：项目经理部第四条参与部门：客户服务中心、销售部、物业公司、监理公司、施工单位、小业主第五条操作流程一：项目经理部对施工单位质量验收流程5.1现场验房小组：经办部门：项目经理部参与部门：施工总包、分包单位、监理公司5.2流程：要求：施工单位组织自检并填报《工程质量验收表》（见验收规范26张表）向监理报验监理单位100%细部全面检查并在施工单位上报的《工程质量验收表》上签字，对需要整改的内容详细记录。项目部对《工程质量验收表》中的重要项目要进行一定比例的抽查，对观感和使用功能的检查要100%　时间安排：具体验房在客户办理入住前35天开始用5天时间组织现场验房施工单位维修整改的时间限定为10天完成此流程应在客户办理入住前20天完成施工单位、监理单位初检合格向项目部报验项目经理部组织参与部门（施工单位、监理公司）现场验房对每户进行验收并形成《户住宅竣工验收意见》项目经理部根据《户住宅竣工验收意见》组织施工单位进行整改并跟踪整改情况项目经理部组织参与部门就《户住宅竣工验收意见》的整改内容再次验收不合格，偏差很大合格项目经理部交房流程5.3形成文件：形成《户住宅竣工验收意见》第10页共10页 北京万科企业有限公司编号：VKBJ-GC-02-001-F13；版号：A/0;生效日期：2002年12月12日（项目经理部存档同时交物业公司一份）第一条操作流程二：项目经理部向入住办（客服中心、物业公司、销售中心）交房的验收流程6.1交房验房小组：经办部门：入住办参与部门：客服中心、物业公司、销售中心、项目经理部、监理公司、施工总包单位、分包单位6.2流程：项目经理部准备有关资料（包括施工图、交房标准、洽商、个案记录及其他文件）项目经理部组织参与部门（客服中心、销售中心、物业公司、施工单位、监理公司）现场验房（抽查）要求：以业主的角度仔细、全面检查房屋质量以观感和使用功能为主，按《验收标准21条》执行对需要整改的内容详细记录时间安排：具体安排在客户办理入住前20天开始用5天时间完成现场验房施工单位维修整改的时间限定为10天完成此流程应在客户办理入住前5天完成物业公司用5天时间进行保洁并验收确认按入住办确认抽查比例进行验收，并形成《户住宅模拟验收交接单》项目经理部根据《户住宅模拟验收交接单》组织施工单位进行整改并跟踪整改情况项目经理部组织参与部门就《户住宅模拟验收交接单》的整改内容再次验收不合格，偏差很大合格物业公司接管并进入保结客户验房返修流程6.3形成文件：形成《户住宅模拟验收交接单》（项目经理部、客服中心、物业公司同时存档）第二条操作流程三：业主入住验房及返修流程第10页共10页 北京万科企业有限公司编号：VKBJ-GC-02-001-F13；版号：A/0;生效日期：2002年12月12日7.1入住验房小组经办部门：客服中心参与配合部门：项目经理部、物业公司业主办理入住手续7.2流程：客服中心与业主验房，并填写《房屋入住验收交接记录表》合格不合格，业主提出整改意见客服中心统计分析《房屋入住交接记录表》中的信息整改信息反馈给项目经理部备注：如此阶段项目经理部已撤消，维修整改工作由客服组织有关施工维修单位进行，并由客服中心跟踪维修整改施工单位维修整改的时间限定为10天完成项目经理部根据《房屋入住验收交接记录表》组织施工单位整改并跟踪整改情况项目经理部知会客服中心整改情况客服中心通知业主再次验房客服带领业主验房合格业主不满意，提出整改意见移交业主7.3形成文件：形成《房屋入住验收交接记录表》（物业公司、项目经理部、客服中心同时存档）第一条第10页共10页 北京万科企业有限公司编号：VKBJ-GC-02-001-F13；版号：A/0;生效日期：2002年12月12日下列两类房屋，施工单位的维修整改工作如能在客户办理入住前2天完成，可参加第三次验房（操作流程三：业主入住验房及返修流程）。否则，此两类房屋不向业主交付。1、第一次验房（操作流程一）不合格，而又不能在规定时间内完成维修整改工作的，不让其参加第二次验房（操作流程二）；2、第二次验房（操作流程二）不合格，而又不能在规定时间内完成维修整改工作的。以上两类房屋，不合格的界定标准为：1、房屋使用功能不全；2、房屋有严重污染情况；3、房屋的维修整改不能在短期内完成；4、无法界定的房屋，由入住办讨论确定。第一条由于房屋不能通过验收，导致房屋不能按期向业主交付，所造成的违约责任由装修单位承担。第二条客户验房前，客户服务中心须提前知会物业公司，物业公司做最后一次保洁检查，确认无误后，方可带领客户验房，进入操作流程三“业主入住验房及返修流程”。第三条本操作流程由公司工程管理部负责指导与解释。流程的修改，由工程管理部提出并报送公司规范审定委员会审定通过后执行。第二篇住宅交付验收规范与标准序：住宅交付验收是工程竣工后客户对住宅质量、效果进行最后测试和认可的过程。验收应该采用国家现行的装饰工程质量检验规范和具体情况相结合的办法。一般来说分为设备验收、工艺验收和效果验收等几部分。◆设备验收指居室设备设施的安装情况验收，应该通过机械的试运行来检查质量情况。比如卫生洁具设备、厨房设备，除应按国家装饰质量检验规范验收其排管布线是否标准外，还应该启动或进行水管试压验收，以确定设备运转是否正常。◆功能验收指居室使用功能结构验收。比如天棚、地面、墙面、固定选型等是否遵循设计要求，是否牢固等。◆工艺验收重点检查油漆硕、乳胶漆面、木质接头、外部造型、地面镶花等工艺水平。◆效果验收其实是对设计方案的验收。客户通过观察室内整体装饰情况，判断设计风格、色彩、灯光、环境的搭配效果，从而评定设计方案的优劣。第10页共10页 北京万科企业有限公司编号：VKBJ-GC-02-001-F13；版号：A/0;生效日期：2002年12月12日本部分内容的编制主要基于可操作性、可追溯性的原则，综合以上要点，编制了住宅交付验收规范以及住宅交付验收标准，分别适用于工程专业技术人员以及非工程专业技术人员（物业、业主等）验收。第一部分住宅交付验收规范住宅交付验收规范以仪器测量为主，以检查表的形式反映工程质量验收情况。主要用于施工单位自检及监理公司细部检查以及住宅竣工验收操作流程一：项目经理部现场验房（用于抽检）。此规范中验收分项包括：1、铝合金门窗安装工程类2、整体楼、地面分项工程类3、板块楼、地面分项工程类4、木制板楼、地面分项工程类5、木门窗安装分项工程类6、室内、室外一般抹灰分项工程类7、水刷石、水磨石、干粘石分项工程类8、喷砂、喷涂、滚涂和弹涂分项工程类9、混色油漆分项工程类10、清漆分项工程类11、美术清漆、木地板、大理石、打蜡分项工程类12、刷浆、喷浆分项工程类13、玻璃安装分项工程类14、裱糊壁纸、墙布分项工程类15、人造石分项工程类16、天然石分项工程类17、饰面砖分项工程类18、罩面板及钢木架分项工程类19、细木制品分项工程类20、花饰安装分项工程类21、屋面找平层分项工程类22、低温热水地板辐射采暖类23、室内给排水类24、室内煤气类25、电气线路安装工程类26、电气器具安装工程类有关详细验收的分项内容及标准见第三部分支持文件《北京万科工程质量验收表》。第10页共10页 北京万科企业有限公司编号：VKBJ-GC-02-001-F13；版号：A/0;生效日期：2002年12月12日第二部分住宅交付验收标准住宅交付验收标准以观感与使用功能为主，主要用于住宅竣工验收操作流程二：项目经理部交房流程、操作流程三：客户入住返修流程。土建部分第一条门（进户门、室内门）R门扇开关灵活（不碰撞），稳定（无自开或自关），无回弹和翘裂。R门框安装牢固、不变形，表面平整、光洁。R门扇表面平整、光洁、无开裂，饰面油漆颜色一致、无透底、流坠。油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。R五金锁具：安装牢固、齐全，无划伤，锁具灵活。R密封性能：密封条镶嵌牢固、无漏缺，关闭时缝隙均匀。R其他：门镜安装到位，门吸安装位置准确，镶嵌玻璃牢固，毛坯房时洞口尺寸、木砖预留符合要求等。第二条塑钢门窗、铝合金门窗、纱窗R门窗推拉顺滑，表面平整、光洁，无严重划痕与破损，型材没有开裂或断裂现象。R五金锁具：齐全，位置正确、牢固，达到各自使用功能。R密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露，处于压缩状态。R门窗框、扇垂直，不弯曲。R玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，不翘起。第三条墙面R墙面平整度、垂直度符合设计、施工规范要求。l涂料墙面R表面光滑、平整、线脚顺直、清晰。R无裂缝、无空鼓、无脱皮，涂层均匀、光色一致、无流坠、透底。R涂料品种、颜色符合设计（业主）要求。l瓷砖墙面R表面平整洁净、色泽一致，砖面无划痕、裂缝、缺棱掉角。R镶贴牢固、无空鼓、脱落，接缝均匀、缝隙顺直R瓷砖品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。l镜墙面R安装牢固、平整，表面洁净、明亮，无变形、破损、裂纹、划痕。l石材墙面R石材镶贴牢固，拼接位置准确，四边收口与墙体缝隙均匀一致、填塞密实、打胶饱满整齐。第10页共10页 北京万科企业有限公司编号：VKBJ-GC-02-001-F13；版号：A/0;生效日期：2002年12月12日R面光滑平整、线条顺直、无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕。R石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。l毛坯墙面R水泥抹灰（腻子）应粘结牢固、平整、线脚顺直、清洁，无空鼓、裂缝、脱层、爆灰。第一条地坪l毛地面R表面平整、洁净，不污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂。R预留面层厚度符合设计要求。l瓷砖地面R镶贴牢固、无空鼓，表面平整洁净、色泽一致，接缝均匀、缝隙顺直。R砖面无划痕、裂纹、缺棱掉角。R瓷砖品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。l石材地面R石材镶贴牢固，拼接位置准确，四边收口与墙体缝隙均匀一致、填塞密实、打胶饱满整齐。R面光滑平整、线条顺直、无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕。石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。第二条外阳台R地坪表面平整、光滑，无色差，无污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂，阳台栏杆油漆涂刷均匀，表面无锈斑、焊渣等现象。R不倒泛水，无积水，无渗漏，地漏畅通。第三条卫生间（墙面、地面同第三条、第四条）R地面不倒泛水，无积水，地漏畅通。R２４小时地面盛水试验，以水复盖满地面为准，达到不渗不漏。R浴缸、地漏、座便器、洗脸盆、洗涤盆、淋浴盆各下水管道灌水试验，灌水时间每根管道二分钟，以流水通畅为准。R给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。第四条顶棚l涂料顶棚R表面洁净、平整，线脚顺直、清晰。R涂层均匀、光色一致、无流坠、透底，无裂缝、空鼓、脱皮R涂料品种、颜色符合设计（业主）要求l石膏板吊顶R龙骨吊件安装牢固、水平，石膏板安装牢固、平整。R第10页共10页 北京万科企业有限公司编号：VKBJ-GC-02-001-F13；版号：A/0;生效日期：2002年12月12日涂层表面洁净、平整，线脚顺直、清晰，无裂纹、空鼓、脱皮，涂层均匀、光色一致、无流坠、透底R预留洞口大小位置准确。R涂料品种、颜色符合设计（业主）要求。l铝扣板吊顶R龙骨吊件安装牢固、水平，罩面板安装牢固、平整、无污染、划痕、凹凸、翘角，颜色一致。R预留洞口大小位置准确。l石膏线R粘结牢固、线条顺直、接缝平滑、表面洁净、无污染，不开裂。第一条石材安装（窗台板、石材门槛、卫生台面等安装）R石材安装牢固、坡向正确，与连接体的缝隙均匀一致、填塞密实、打胶饱满整齐。R石材面光滑平整、线条顺直，无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕等。R石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。第二条木制品（橱柜、衣帽间、窗帘盒等）R造型、结构符合设计要求，材质无变形，贴面粘结平整牢固、不脱胶、起鼓、翘角。R对橱柜、衣帽间门安装牢固、开关灵活、关闭缝隙均匀一致，五金安装牢固、齐全、位置准确。R面层光滑平整、油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。第三条防护栏杆R造型、结构符合设计要求，连接牢固，金属部分焊接饱满光滑。R扶手安装牢固、无变形。R油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。第四条楼梯R安装焊接牢固，焊点饱满光滑，金属表面防锈处理。R踏步均匀、符合设计要求。第五条防水R有防水要求的房间做闭水试验，蓄水20mm，24小时无渗漏。R墙面防潮层应粘结牢固、涂刷均匀，厚度、高度、甩砂、材质符合设计要求，无漏刷、破损。水暖部分第六条供水系统R安装、预留口位置准确，管件无破损。R通水试验：管线、管件、接头无渗漏，水流量符合设计要求，水截门关闭严密，无渗漏。第10页共10页 北京万科企业有限公司编号：VKBJ-GC-02-001-F13；版号：A/0;生效日期：2002年12月12日R水质：透明、洁净、卫生。第一条排水系统R安装、预留口位置准确，管件无破损。R试水：泻水流畅。无堵塞、无倒坡。第二条洁具五金安装R洁具：安装牢固，与墙面、地面连接处打胶饱满、整齐，使用正常，表面光亮、洁净、无破损、裂缝等。R五金：安装牢固，使用灵活，表面光亮、洁净、无划痕、锈蚀。第三条水表R安装正确、水平、同心，使用正常，无渗漏、无损坏。电气部分第四条户箱R安装位置准确，箱体、饰面板完好、整洁，箱门开关灵活，箱内各开关、漏电保护器动作正确，控制范围正确，标签齐全。第五条面板、接线盒安装连接R面板安装方正，位置、标高、距离符合设计要求；R面板表面清洁、无损坏。R开关、插座、接线盒内接线绑扎及接头刷锡符合规范要求，每户抽检，如遇一户不合格则全户检查。第六条灯具R灯具安装牢固、无破损，光源工作正常。第七条通电试验R通电试验，漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。R对开关做开启试验，开启应灵活、有效。R通电后，对插座做用电试验及测试，接线应正确。第八条电器设备（抽油烟机、排风扇、电暖气等）R安装牢固、使用正常。R电器设备面板清洁、无损坏。第三篇支持文件、表格1、《北京万科工程质量验收表》2、《户住宅竣工验收意见单》第10页共10页 北京万科企业有限公司编号：VKBJ-GC-02-001-F13；版号：A/0;生效日期：2002年12月12日1、《住宅模拟验收交接单》2、《房屋入住验收交接记录表》——完——第10页共10页