商品房逾期交付纠纷的几个法律问题

商品房逾期交付纠纷的几个法律问题作者｜江苏淮安清浦法院课题组阅读提示：本文源自江苏省淮安市清浦区人民法院课题组《关于商品房逾期交付纠纷案件的调研》。选取其中第三部分即商品房逾期交付纠纷案件审理难点探析，内容涉及到交付条件的认定、违约金数额的调整以及免责事由的认定三大具体问题。关于交付期限的认定审判实践中，商品房逾期交付纠纷案件包括开发商在约定期限未交付和在不具备交付条件的情况下提前交付即非正确交付两种情形。无论是哪种情形，交付期限的认定决定着违约金计算的截止日期，直接关系到双方当事人的切身利益，是该类案件审理中的重点。具体案件中，交付期限的认定与交付条件、房屋质量等问题相互交织，认定难度较大。一、交付条件与交付期限的认定城市房地产管理法第26条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。建筑法第61条也规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见在当前法律框架下，开发项目竣工后经验收合格为商品房的法定交付条件，反映到书面材料上即为取得《竣工验收备案证书》。当然，开发商和买受人可以在合同中约定交付条件，但约定交付条件低于上述法定条件的应为无效，应以上述法定条件为交付条件；如约定条件高于法定条件的，则以约定交付条件为标准。近三年清浦法院审结的涉苏中公司、万诚公司、恒辉 公司、联盛公司案件，合同中均约定交付条件为商品房经验收合格并取得《竣工验收备案证书》。通常情形下，开发商将取得《竣工验收备案证书》或符合约定条件的商品房交付买受人，如属于逾期交付，违约金计算至实际交付之日即可。如商品房未取得《竣工验收备案证书》或不符合约定条件，买受人则有权拒绝领取房屋。但有些案例中开发商将并未取得《竣工验收备案证书》或不符合约定条件的商品房交付买受人，而买受人也同意接收商品房。案件审理时，买受人又往往以商品房并不具备交付条件为由，要求将交付期限顺延至符合交付条件之日。司法实践之中，各地法院对此观点并不一致。福建高院关于审理城市房地产管理法施行后房地产开发经营案件若干问题的意见第三十六条规定：预售的商品房未经验收合格，但已实际交付使用，预购方以预售交付房屋不符合合格条件主张实际交付之日后逾期交付违约金的，不予支持。淮安中院的指导意见针对此问题也认为：商品房符合使用条件的，买受人同意接受的，视为交付。重庆市江北区人民法院判决刘某、杨某与某有限公司商品房买卖合同纠纷一案［2］则持相反观点。此外，还存在买受人为早日入住或其他原因而提前领取商品房的情形，如吴某、张某与恒辉公司商品房销售合同纠纷一案，［3］吴某在商品房并未取得《竣工验收备案证书》的情况下主动领取了房屋。我们认为，这两种情形下，买受人明知商品房不符合交付条件而领取房屋并实际占有，应视为买受人同意变更约定的交付条件，视为商品房已经交付，违约金应计算至实际交付之日。二、房屋质量与交付期限的认定 审判实践中，主要存在两种情形：一是买受人认为房屋存在质量问题而拒绝领取房屋；二是买受人领取房屋后认为房屋存在质量问题，而主张将违约金计算至房屋修复之日。最高法院《商品房买卖司法解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋主体结构质量经核验确属不合格，商品房买受人可以解除合同。可见，房屋主体结构质量不合格的，买受人才可以拒绝收房。然而，在实践中导致买受人拒收房屋往往是房屋质量存在瑕疵，诸如地面不平整、墙面裂缝、局部渗水、水管漏水、门窗损坏等，这些情形能否成为买受人拒绝收房屋的正当理由呢？买受人购买商品房的目的在于居住使用，因此我们认为判断买受人主张理由是否成立，在于其主张商品房质量问题是否影响到该房屋的正常居住使用。对于第二种情形，买受人已经实际占有使用房屋，如房屋质量存在问题，开发商应承担相应的维修、更换、重做等违约责任，给买受人造成损失的，还应向商品房买受人赔偿损失，买受人可依法向开发商主张商品房存在质量问题的违约责任。这与逾期交付的违约责任并非属于同一范畴，买受人主张不应得到支持。三、配套设施与交付期限的认定毋庸置疑，基础配套设施是买受人正常居住生活的必备条件。买受人因配套设施不完善拒绝收房，买受人的理由一般包括道路不完整、没有通电、没有通气、绿化不完善、电信设施不到位等。我们认为，认定标准依然在于配套设施不完善是否影响到该房屋的正常居住使用。若因配套设施不完善导致了买受人不能正常居住使用，买受人的主张应予支持。关于违约金数额的调整 审判实践中，商品房买卖合同中都对赔偿数额计算方法作了约定，但约定的标准有较大差距，如涉万诚公司案件将计算标准定为日万分之五、涉联盛公司案件定为日万分之一。合同法第一百一十四条赋予了当事人依法定条件和程序请求调整违约金数额的权利。《商品房买卖司法解释》第十六条对如何调整违约金数额作了规定。根据上述司法解释规定，其参照标准在于买受人实际损失。然而在具体案例中，买受人往往难以提供有效证据对自己的实际损失予以证明。这种情形下买受人的实际损失如何认定？《商品房买卖司法解释》没有明确规定。各地司法实践对此观点也不统一，主要存在两种方式：一是以同期银行贷款利息为标准确定损失数额；二是按同地段租金标准确定损失数额，如湖南省宁乡县人民法院判决张某诉长沙教育基建开发有限公司商品房预售合同纠纷一案［4］中，法院依据开发商评估申请委托宁乡县价格认证中心进行价格评估，进而依据评估结论确定损失。淮安中院指导意见对于损失的认定是以同期银行贷款利息为标准，从而对违约金数额进行调整。如清浦法院审理的涉万诚公司案件中，判决书关于实际损失的认定表述为：原告所交的房款若由原告占有，原告应有相应的利息收益，即原告的损失主要表现为利息损失。应该看到，每个买受人购房目的、自身情况等因素的不同，决定了其实际损失必然也不一样，按同地段租金标准确定损失数额的前提为买受人购买商品房的目的是出租而并非居住。因此，所有案件都采用此种方式认定实际损失，其合理性值得商榷。况且，按同地段租金标准确定损失数额涉及到评估程序，如此一来导致大批量案件都进入评估程序，既加重了当事人的讼累，也制约了司法效率的提升。我们认为，在买受人损失确难查明，法律、司法解释对损失如何认定没有明确规定的情况下，采取同期银行贷款利息为标准确定损失数额，不失为处理该类大批量案件的有效方式。实践中，也为绝大部分案件当事人所认可。 有些案件中，买受人要求根据《商品房买卖司法解释》第十七条第三款规定，坚持对其损失予以评估进而确定其实际损失，如在陈某、韩某与万诚公司商品房销售合同纠纷案［5］中，陈某当庭提出申请，要求对其损失予以评估。我们认为，《商品房买卖司法解释》第十七条第三款适用的前提为“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，在合同中已经约定“损失赔偿额计算方法”的情况下，不应适用上述司法解释中关于按租金标准确定实际损失的规定，买受人的主张不应得到支持。关于免责事由的认定逾期交付违约责任的免责事由包括法定免责事由与约定免责事由，不可抗力是法定免责事由之一。实践中，商品房买卖合同都对不可抗力条款作了约定，并列举了不可抗力的情形，但其列举的情形有些并不属于不可抗力的范畴，如涉联盛公司案件商品房买卖合同将不可抗力约定为：“本合同所指的不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及其他无法预见、避免或控制的事件等，如政府通知停止施工、政府部门延迟批复、规划调整等”。显然，政府部门延迟批复并非不可抗力，只能视为约定的免责事由。因此，在具体案件的审理中，判定逾期交付抗辩理由是否属于不可抗力不能依据合同约定，应该严格根据具体案情按照法律规定予以认定。当然，商品房买卖合同中即使开发商逾期交付抗辩理由确为不可抗力，但其在法定或合同约定的期限内未告知买受人，或者不可抗力发生在逾期交付后，开发商仍应当承担逾期交付之违约责任。如沈某、陈某与苏中公司商品房销售合同纠纷一案，［6］约定商品房交付日期为2008年6月1日，实际交付日为2008年12月25日，审理中苏中公司提供政府部门高考期间停工通知，主张违约金计算期限应相应扣除。显然，政府部门高考期间要求停工属于不可抗力，但其发生于约定商品房交付日期之后，开发商主张不应得到支持。 实践中，除不可抗力外，商品房买卖合同中一般还约定了其他免责事由，范围较广，有些甚至将停水停电、不交物业费等约定为免责事由，对买受人极为不利。那么，是否合同中所约定的免责事由都当然成为开发商逾期交付的正当抗辩理由？毫无疑问，商品房买卖合同为格式合同，系开发商单方面提供，在审判实践中不能局限于合同约定作出机械认定，对合同的约定免责事由仍应予以重新作出判定，对于违反法律规定属于无效或者可撤销约定条款的，应认定无效或法律释明告知买受人可行使撤销权。如张某与联盛公司商品房买卖合同纠纷一案，［7］合同中约定买受人不交纳取暖费，开发商可以延迟交付房屋，该约定免除了开发商的主要责任，加重了买受人的责任，排除了买受人主要权利，约定应为无效。附：限于篇幅，本文注释略。