房屋交付条件以约定为准还是以法定为准

房屋交付条件以约定为准还是以法定为准？某女士诉珠海市南福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 【原告诉称】原告某女士于2010年10月10日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于珠海市吉大九洲大道中2088号锦园第x幢x单元xxx房。合同约定给商品房建筑面积153.10平方米，补充协议约定首付款（含定金）为人民币1206779元人民币，余款780000元人民币通过银行按揭贷款的方式支付。合同及补充协议签订后，原告按约定支付了首期款并于2010年12月办理了银行按揭贷款手续。被告已经按约定收到了全部房款。补充协议第五条约定，被告应于2011年12月31日前向原告交付商品房。被告如果逾期交付房屋，依据合同第九条约定，被告应自约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。然而，虽经原告多次催促，被告至今未完成上述房屋的竣工验收备案，未取得竣工验收备案表。也即，被告出售给原告的房屋至今尚未符合原告支付逾期交付房屋的违约金。原告请求人民法院判令被告向原告支付自2012年1月1 日起至上述房屋完成竣工验收并取得竣工验收备案之日止的逾期交付房屋违约金，暂计至2012年11月30日的金额为132718.24元[按397.36元/日（1986779×0.0002=397.36）计，共334日]。 【被告辩称】一、双方在商品房买卖合同中约定的违约金过分高于原告的实际损失，应予减少至法律规定的范围。双方虽然在合同中约定违约金的计算标准，但是，当事人约定的违约金条款并不能对抗法律的规定，因为违约金的性质是以补偿为主、以惩罚为辅，为了防止当事人约定过高的违约金数额，《合同法》第一百一十四条、《合同法解释（二）》第二十九条、《商品房买卖合同司法解释》第十六条均规定了合同当事人约定的违约金过分高于实际损失的，当事人有权主张违约金过高，人民法院可以根据实际情况依法调整，同时规定了“违约金过分高于实际损失的判定标准是超过实际损失的30%”。于被告逾期交付商品房给原告造成的损失如何确定的问题，在最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释第十七条有明确的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。” 根据上述规定，合同中没有约定逾期交付房屋的实际损失如何计算的，可以参照同类房屋租金进行确定，经查询珠海赶集网房地产租售专业网站，本案争议所涉及的房地产所在的锦园项目与被答辩人同类房屋的月租金水平在4000元左右，而根据合同约定的标准，计算出来每月的违约金高达14900元，是月租水平的3倍以上，过分高于逾期交付给原告造成的损失，应予调整至月租金水平1.3倍以内，即每月5200元以内。二、确定本案房屋交付条件应当以双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定为标准，不应以取得竣工验收备案表为标准。双方签订合同的时间为2010年10月10日，商品房的交付标准应当以合同中约定的内容结合签订时的法律规定来确定。双方在商品房买卖合同附件三补充协议第五条中约定了交付商品房均需经竣工验收合格（指取得《建设工程质量管理条例》规定的《工程竣工验收报告》）及消防验收合格，并未约定需取得竣工验收备案后才交付，合同签订时也没有法律规定商品房交付的条件是取得竣工验收备案表，原告主张计算违约金至取得竣工验收备案表之日止没有合同依据和法律依据，不应予以支持。另外、在珠海市，商品房项目的竣工验收合格、消防验收合格至取得竣工验收备案表通常需要4至6个月不等的时间，而双方签订合同时，被告基于约定的条件估算可以交付的时间并约定于合同中，当时并未将取得竣工验收备案表作为交付条件进行约定，因此原告也未在估算交付时间时将4至6个月的竣工验收备案表办理时间算在支付期限内。若要求答辩人在约定的交付时间内办完需再加4至6 个月才能办妥的事，显然非常不公平，因此，判断本案房屋交付条件是否成就应当以双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定（取得《工程竣工验收报告》及消防验收合格）为标准。三、作为业主的原告，在2012年6月4接受原告对商品房实物的转移占有半年之后，又以“商品房逾期交付”为由向答辩人追索违约金，违背诚实信用的民法基本原则，其无理请求应不予支持。依据《商品房卖吗合同》第11条“交接”的约定“……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第7条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”，被告已经在交楼之时出示了相关文件证明，在这些文件中并没有“工程竣工验收备案表”，但是被答辩人并没有就此提出异议，也没有因此而拒绝交接。答辩人认为上述事实说明：第一、原告在明知交接缺乏“工程竣工验收备案表”的情况下仍然愿意“收楼”，这是民事主体意思表示的自治。表明《商品房买卖合同》的双方当事人在第7条“交付条件”的约定中并不包括应在2011年12月31日取得“工程竣工验收备案表”的内容；第二、原告在2012年6月4日收楼后，已经实际享受和取得对商品房占有、使用而产生的利益。“工程竣工验收备案表”是否在2011年12月31日之前取得，显然没有妨害原告实现上述利益；第三、本条违约责任的使用前提是：买受人拒绝交接而产生的延期交房责任由出卖人承担。换言之，如果买受人认为2011年12月31 日收楼之时没有取得“工程竣工验收备案表”使商品房不具备交楼条件，完全可以拒绝交接。因拒绝交接而产生买受人对商品房逾期占有、使用可得利益的损失，才由出卖人承担违约责任。但现实的情况却是，原告并没有拒绝交接，相反却因交接而实现了对商品房逾期占有、使用的可得利益。因此，在原告对商品房已经实际占有、使用、收益的情况下，逾期交付违约责任的止损点应是业主收房日即2012年6月4日。综上所述，原告的请求部分内容不符合合同约定，也没有法律规定，不应得到支持。合同约定的违约金过分高于对原告造成的损失，请求法院根据法律予以调整至损失的1.3倍以内。 【法院调解】在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：被告向原告支付逾期交房违约金人民币12万元，由被告在调解协议生效之日起30日内向原告支付逾期交房违约金人民币6万元，此款由被告汇入与原告指定收款账户，余款人民币6万用作原告办理涉案房产的《房地产权证》之费用（包括契税、交易费、工本费等），多退少补。其余的违约金原告自愿放弃。如被告未按上述约定履行则原告有权按照调解书向法院申请强制执行。林叔权律师评析： 本案的争议焦点有三个：1 、房屋交付条件以双方约定为标准还是以取得竣工验收备案表为标准？2、买受人在开发商取得竣工验收备案表之前已经自愿接受了房屋即房屋已经实际交付之后，买受人是否仍有权以“商品房逾期交付”为由向开发商追索逾期交付房屋的违约金？3、商品房买卖合同中约定逾期交付违约金过分高于买受人实际损失的，开发商有权请求法院调低，调低的范围有规定吗？但是，最为关键的是：房屋交付条件以双方约定为标准还是以取得竣工验收备案表为标准？ 现就这个问题评析如下：有关房屋交付条件，下列法律法规作出了规定：1、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2、《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。3、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。4、《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。 上述法律法规均规定房屋交付使用的条件是“验收合格”。“验收合格”是法律法规的强行性规定。而问题是“验收合格”的标志是什么？在实践中，开发商通常在商品房买卖合同或者补充条款中约定“竣工验收合格”，如在本案中按开发商的理解是指取得“工程竣工验收报告”，有的开发商在合同或者补充协议中约定“工程经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格”。原建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定，建筑工程竣工验收合格之后应履行备案手续：第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（简称备案机关）备案。第八条规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。依据该二条规定，建设行政主管部门对建设工程竣工验收合格设置了一条检查岗，即竣工验收备案。在备案中如果备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，《中华人民共和国建筑法》及《建筑工程质量管理条例》中有关“验收合格”的标志应为完成竣工验收备案，而竣工验收备案的标志就是取得竣工验收备案表。 近几年，珠海法院在商品房买卖合同纠纷案件的判决中，有关房屋交付条件的认定已经统一以取得竣工验收备案表为准。