已交付但未过户的房屋灭失后的合同处理

已交付但未过户的房屋灭失后的合同处理——重庆五中院判决石门供销社诉夏良万房屋买卖合同纠纷案（2013年8月1日人民法院报案例指导）裁判要旨作为标的物的房屋在实际交付买受人而未办理产权过户手续情况下灭失，房屋买受人请求出卖人协助办理过户手续的合同冃的已在客观上不能实现，房屋买卖协议已无法继续履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务，其请求终止房屋买卖协议符合法律规定，应予支持。案情重庆市江津区石门供销合作社（以下简称石门供销社）系依法登记的集体性质的企业法人。1990年5月和2003年10月，石门供销社先后划拨取得了原江津县朱杨镇中兴街32号794.10平方米的国有土地（商业用途）和原江津市朱杨镇场上66.95平方米的国有土地（住宅用途）。2009年11月18日，石门供销社与夏良万签订《房屋买卖协议》。协议约定，石门供销社将上述划拨土地及地上两幢砖瓦结构的建筑物（石门供销社的工业品门市及仓库、职工食堂）作价65万元卖给夏良万；房屋过户手续由夏良万口行办理并负责契税及其他各种税费，石门供销社负责营业税等。该协议得到石门供销社董事的确认和主管部门重庆市江津区供销合作社联合社的批复。合同签订后，石门供销社按约 履行了交付房屋和权属证书以及缴纳营业税的义务，夏良万按约履行了支付房款、缴纳契税的义务，但未办理房屋的过户登记手续。2010年4月7日，石门供销社委托重庆市江津区房屋安全鉴定所对房屋进行鉴定，其鉴定结果为D级房屋，即整幢危险房屋，建议根据规划要求拆除重建。2010年4月20H,夏良万与徐财富签订《协议》，由徐财富拆除危房，现涉案房屋已拆除。2011年6月21H,涉案房屋所在地的江津区国土房管局朱杨管理所出具《证明》，证明石门供销社所出售给夏良万的房屋已灭失，不能办理正常的产权过户手续o现该房屋至今耒办理产权过户登记手续o事后,石门供销社诉至重庆市江津区人民法院请求终止石门供销社与夏良万签订的《房屋买卖协议》。另查明，夏良万因请求江津区房屋管理登记机关办理房屋过户登记纠纷，于2011年12月30日向江津区法院提起行政诉讼，夏良万于2010年2月10U$请撤冋与重庆市江津区国土资源和房屋管理局房屋行政登记一案，江津区法院裁定准许撤回起诉。裁判重庆市江津区人民法院经审理认为，石门供销社与夏良万签订的《房屋买卖协议》未违反法律、行政法规关于合同效力性强制性规定,合法有效，双方本应全面履行合同约定的权利义务。但夏良万在房屋未办理产权过户登记前自行将房屋拆除，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十六条第（一）项和《城市房屋权属登记管理办法》 第二十四条、第二十五条关于房屋灭失应由权利人申请或由行政机关依法注销房屋登记的规定，双方买卖的房屋已无法办理房屋产权过户手续。即《房屋买卖协议》约定的房屋产权过户手续不能继续履行。依据合同法第九十一条第（七）项的规定，《房屋买卖协议》约定的权利义务应当终止。综上，原告请求终止履行《房屋买卖协议》，于法有据，予以支持。江津区法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十一条第（七）项、第九十二条，《屮华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第U!十五条的规定，判决如下:原告重庆市某供销合作社与被告夏某于2009年11月18EI签订的《房屋买卖协议》终止履行。一审宣判后，夏良万不服一审判决，向重庆市第五屮级人民法院提起上诉，请求：撤销重庆市江津区人民法院（2011）津法民初字第6502号民事判决，判决驳回石门供销社的一审诉讼请求。主要事实和理由：夏良万将过户材料已交江津区朱杨镇国土房管局，过户手续在办理过程中。夏良万要求石门供销社协助办理过户是夏良万的权利，石门供销社协助办理过户是其义务，石门供销社的这种义务不能放弃。夏良万向朱杨镇国土局递交过户材料，石门供销社予以了配合,朱杨镇国土局对标的物进行绘制后，建议夏良万申请房屋鉴定所进行鉴定。经鉴定为D级危 房，建议拆除重建。由于买受的房屋系危房,夏良万不得不根据鉴定报告对房屋拆除，一审判决认定夏良万在房屋未办理过户登记前自行拆除，系认定事实不清。石门供销社请求终止履行房屋买卖协议系恶意诉讼。石门供销社答辩称，买卖的房屋系旧房，不是危房，不需要勘察,也没有勘察，因夏良万想急于开发而拆除。夏良万擅自拆除买卖标的物房屋，违反了在占有房屋期间妥善保管标的物的义务，致使标的物灭失无法过户，合同也无法继续履行，一审判决终止双方的房屋买卖协议正确，请求驳冋夏良万的诉讼请求。重庆五中院经审理认为，石门供销社与夏良万签订的《房屋买卖协议》未违反法律、行政法规关于合同效力强制性规定，合法有效。根据《垂庆市土地房屋权属登记条例》第四十六条第（一）项、《城市房屋权属登记管理办法》（建设部）第二十四条、第二十五条的规定，房屋灭失的，原权利人应当申请注销登记。逾期不办理又无正当理由的，土地房屋行政主管部门可以直接办理注销登记。在合同履行过程中，夏良万拆除了《房屋买卖协议》的标的物房屋，依照以上规定，石门供销社与夏良万已无法办理房屋产权过户手续。合同法第一百一十一条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但其中法律上或者事实上不能履行的除外。石门供销社对夏良万负有协助办理房屋过户手续的义务，但是，根据以上事实与相关的法律、法规与规章的规定，夏良万不得向石门供销社请求履行协助办理房屋过户手续，同理，石 门供销社也不再承担协助办理房屋过户手续的义务，石门供销社实际上不再承担继续履行合同的义务。一审判决石门供销社与夏良万签订的《房屋买卖协议》终止履行符合法律规定，夏良万的上诉理由不成立，应予驳回。重庆五中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案号：(2011)津法民初字第6502号；(2012)渝五中法民终字第43号案例编写人：重庆市江津区人民法院张娇东李海霞