地产集团项目交付风险综合验收管理制度

项目交付风险综合验收管理制度编号：KFZD-008版号：V1.0弘阳地产集团项目交付风险综合验收管理制度（试行）1.管理目的1.1.为实现地产集团战略发展目标，规避项目交付管理风险，现就进一步规范和严肃地产集团对项目交付风险排查的验收管理，实现高品质、无风险完美交付，提升客户满意度，特制定对项目交付风险综合验收管理制度（以下简称“综合验收”）。2.管理原则2.1.城市公司客服部负责人作为交付风险排查、综合验收的组织责任人，对风险排查结果综合验收的组织规范、程序合规、资料真实负责；2.2.城市公司职能部门配合参与交付风险综合验收评定，按照本制度要求履行查验责任和义务进行客观评定意见，并对本职能部门提供资料真实性、输出的意见负责；2.3.地产集团客户服务部、运营管理部、营销管理部、设计管理部共同督导城市公司项目交付综合验收规范执行，并对综合验收进行抽查与考核管理。3.管理职责3.1.城市公司客户服务部3.1.1.负责牵头组织城市公司项目部、工程、营销、设计等职能部门以及物业分公司共同成立项目交付综合验收工作小组，统筹项目交付综合验收工作。3.1.2.针对拟交付项目批次是否存在《商品房买卖合同》交付违约风险，提交项目综合验收意见。3.1.3.收集交付项目的“五项验收”【①细部验收、②承接查验（包括一房一验）、③模拟验收、④交付评估、⑤工地开放】完成结果，汇编《交付评估一览表》及相关风险排查资料，提交地产集团客户服务部备案。3.2.项目部 项目交付风险综合验收管理制度编号：KFZD-008版号：V1.01.1.1.项目负责人为项目交付工作的第一责任人，对项目交付综合验收结果承担责任。1.1.2.参与项目交付风险排查与评估，针对拟交付项目批次总体工程进度及工程品质提交项目交付风险排查综合验收意见。1.1.3.如项目交付批次在交付风险排查结果评定为“综合验收未通过”的，项目部应立即组织针对不达标项进行整改或完善，设定倒排计划，并全力保证拟交付项目批次达成验收标准，解除交付风险问题。1.2.城市公司工程管理部1.2.1.参与项目交付风险排查与评估，对拟交付项目批次总体工程进度以及工程品质进行综合评定，提交项目交付风险综合验收意见。1.3.城市公司营销管理部1.3.1.参与项目交付风险排查与评估，对拟交付项目批次是否存在销售承诺类相关风险以及工程品质进行综合评定，提交项目交付风险综合验收意见。1.4.城市公司设计管理部1.4.1.参与项目交付风险排查及综合验收节点评估，提交项目交付风险综合验收意见。1.5.城市公司总经理1.5.1.城市总经理为城市所辖项目交付工作的总负责人。1.5.2.审核城市公司项目综合验收工作小组提交的项目交付综合验收评估意见，下达项目交付指令，对项目综合验收结果及项目交付承担责任。1.6.物业分公司1.6.1.参与项目交付综合验收评估，对拟交付项目批次与物业服务相关的交付文件资料的合法性、完整性，以及公共设施（设备）的承接查验结果进行综合评定，提交拟交付项目批次“承接查验”、“一户一验”成果和项目交付风险综合验收意见。1.7.地产集团客户服务部、运营管理部、营销管理部、设计管理部1.7.1.地产集团客户服务部负责牵头集团运营管理部、营销管理部、设计管理部以及物业集团成立综合验收抽查小组，支持与监督城市公司项目交付风险排查的执行及重大风险问题的整改，抽查项目交付综合验收并进行考核管理。1.7.2.地产集团客户服务部、运营管理部、营销管理部、设计管理部等职能及物业集团公司,共同推动城市项目有效落实交付综合验收工作，依据本制度，对操作不规范的项目进行梳理和通报以及跟踪，对重点风险项目交付提供技术和方法支持。1.8.物业集团公司1.8.1.负责监督物业分司项目交付风险排查执行及涉及物业管辖范围内问题的整改，参与 项目交付风险综合验收管理制度编号：KFZD-008版号：V1.0项目交付综合验收抽查并对物业分公司进行考核管理。1.综合验收的规定1.1.综合验收的原则：同一项目如分批交付，但该交付批次统一进行了风险排查并通过了综合验收，则后继分批交付单元不再重复做综合验收。1.2.综合验收与发放通知书：项目必须完成综合验收并形成评估结果，方可发放交付通知书。一般建议综合验收工作提前在项目预定集中交付时间不少于20天，且已完成“四综合验收规定”中“项目交付风险综合验收前置工作”。1.3.综合验收实现方式：通过项目交付综合验收工作小组在项目现场召开专项综合验收会审核项目资料、勘查项目现场，签署验收意见，完成对项目交付综合验收工作。2.综合验收工作成果2.1.形成书面《项目交付风险会议纪要》（附件2）；2.2.汇总形成《项目交付综合验收意见表》（附件3）；2.3.针对交付风险综合验收提出的风险隐患等问题制订的解决方案与倒排计划。3.综合验收前置工作3.1.已完成“细部检查”及问题整改，整改率达100%，并出具细部检查报告。3.2.已完成项目“承接查验”、“一户一验”及问题整改，整改率达100%，并出具“承接查验”、“一户一验”查验报告。3.3.已完成“模拟验收”及问题整改，整改率100%，并出具“模拟验收”结果报告。3.4.已完成第三方公司“交付评估”，并出具评估报告。3.5.已完成“风险排查”、“工地开放”及问题整改，问题整改率100%，并形成工作成果报告。 项目交付风险综合验收管理制度编号：KFZD-008版号：V1.01.综合验收的流程1.1.综合验收的准备1.1.1.城市公司客户服务部在交付应对照“交付风险排查”发起组织城市公司内部自查，通过OA“协同工作”或以会议形式，征询综合验收工作小组评定项目是否达到综合验收要求，自查事项包括但不限于：①单体、市政、道路、绿化及外部环境均已完工，达到销售合同约定的交付条件；②交付项目标段楼宇取得竣工验收备案表等项目交付必须的法定文件资料；③已完成本制度中“6综合验收前置工作”；④销售承诺类风险排查已经完成，已出具书面排查记录及审批完成的风险应对措施（如有）；⑤设计类风险（设计变更、规划变更等）排查已经完成，已出具书面排查记录及审批完成的应对措施（如有）。⑥已与物业公司办理完成物业承接查验中的整改，并完成所有移交手续；⑦物业为接管项目已完成团队组建及关键管理人员到岗。1.1.2.如城市公司综合验收小组初审评定项目达到综合验收条件，则城市公司客户服务部与项目部沟通确定综合验收会议召开时间，编制《项目交付风险现场验收会议卡》（见附件1），至少提前召开会议日5个工作日发出，同抄送地产集团客户服务部、运营管理部、营销管理部、设计管理部。1.1.3.如城市公司综合验收小组初审评定项目达不到综合验收条件的，则城市公司客户服务部将“不达验收条件”原因与意见收集反馈至项目进行整改，直至达到验收条件再发起综合验收会议召开申请。1.1.4.有关项目交付综合验收会议需准备的资料要求详见《项目交付综合验收会议通知单》（附件1）。1.2.综合验收实施1.2.1.综合验收流程：1.2.1.1.城市公司项目综合验收工作小组成员签到；1.2.1.2.城市公司客户服务部负责人介绍综合验收目的、流程及纪律要求，并强调参与人员的签字责任；1.2.1.3.城市公司客户服务部负责人宣读本制度“8.综合验收红、蓝线标准”；1.2.1.4.项目部负责人以PPT文档形式汇报项目交付风险排查与整改结果，其中特别对项目交付的“细部检查”、“一户一验”、“模拟验收”、“交付评估”、“工地开放”完成结果介绍说明；1.2.1.5. 项目交付风险综合验收管理制度编号：KFZD-008版号：V1.0综合验收工作小组，对交付项目进行工程完工、实体质量现场查勘：现场随机抽取交付区相关单元进行核查，作为该交付区域的综合验收是否通过的依据，抽查原则如下：①随机抽样数量：多层洋房不少于单元数20%，且每单元楼层数不少于3层（上、中、下），别墅不少于6栋，若洋房、别墅同在一标段内的则洋房单元数不少于10%、别墅不少于3栋；高层不少于单元数20%，且每单元楼层数不少于3层（上、中、下）；②现场查勘的内容：现场是否完工（所抽样楼栋的户内、屋面、楼栋内公共部位过道、电梯厅、楼梯间、管井、地下室、电梯、配电房等设施设备及设施设备用房均为必查项，室外园林景观工程抽样测区进行验收）、承接查验质量及效果是否达标，工程整体质量是否达到交付标准要求，是否存在影响交付的严重质量缺陷。1.1.1.1.综合验收工作小组成员依次对项目部的《交付风险评估一览表》发表综合验收审查意见，审查意见记录于《综合验收会议纪要》（附件2），同时对综合验收是否通过进行意见表决，并于会议现场会签《项目交付综合验收意表》（附件3），意见签署内容必须明确为“同意验收通过”或“不同意验收通过”，忌含糊其词（如“建议同意通过”或“无异议”之类）。1.2.综合验收的结果与交付风险评估1.2.1.综合验收通过1.2.2.项目综合验收通过后，由城市公司客户服务部将《交付风险评估一览表》、《项目交付综合验收意见表》、《综合验收会议纪要》及相关资料（如汇报PPT或会议现场照片）打包提交地产集团客户服务部备档。1.2.3.综合验收不通过1.2.4.如综合验收不通过，建议城市公司项目针对综合验收不达标问题组织整改：1.2.4.1.非存在“8综合验收红、蓝标准”问题影响综合验收通过的，项目针对问题制定整改措施计划，整改完成后提交整改结果报告，由城市客户服务部以OA“工作协同”形式向地产集团客户服务部提出复验申请，地产集团客户服务部组织集团职能部门进行复验评审。如复验评审经问题归口部门回复确认问题整改达标，则视作综合验收通过。1.2.4.2.如存在“8综合验收红、蓝标准”问题影响综合验收不通过的，则参照“7综合验收的流程”，城市公司重新组织综合验收。1.2.5.综合验收交付风险评估1.2.5.1.如城市公司项目综合验收不通过仍计划交付的，则必须进行交付风险评估：①项目因未取得竣工验收备案直至合同交付期仍未能通过综合验收的，视为逾期交付。②如项目综合验收存在触犯“8.1红线标准”范围事项仍按期交付的，项目综合验收交付风险评估为“带严重风险”。 项目交付风险综合验收管理制度编号：KFZD-008版号：V1.0①如项目综合验收存在触犯“8.2蓝线标准”范围事项仍按期交付的，项目综合验收交付风险评估为“一般风险”。②如项目综合验收中未有触犯“红线标准”、“蓝线标准”，但存有未达成综合验收条件仍按期交付的，项目综合验收交付风险一律评估为“普通风险”。③如项目综合验收达成综合验收条件，则评估为“无风险”。1.1.1.1.综合验收工作小组成员依据综合验收表决的意见在风险验收表上勾选交付风险评估。1.1.1.2.会签与评估完成的《项目交付综合验收意表》呈送城市总经理审批决定是否同意项目按期交付。2.综合验收红、蓝线标准2.1.红线标准，指极有可能导致交付阶段发生客户群诉的问题，包括但不限以下：①工程未施工完成，如工程未按图纸设计内容完工，或未通过政府部门竣工验收；②工程质量未达到地产集团已颁布的质量标准与交付标准；③工程材料品牌与招标文件及合同约定不符；④项目承接查验移交手续不完整，未达项目移交标准；⑤项目验收通过但设施设备未具备实际使用功能，如：消防管无水、消防系统无法联动；屋面女儿墙及公共部位临边栏杆高度不满足规范要求；智能化系统（门禁、梯控、监控、道闸）不能正常使用。⑥易引发设备故障或业主居住投诉的渗漏,如电梯基坑渗漏，楼栋屋面、外窗、外墙渗漏现象。⑦前期销售承诺在后期无法兑现存有引发客户群诉风险，如：前期有关于教育、交通、设施设备、绿化景观、户口办理、垃圾场迁移等承诺。2.2.蓝线标准，指存有可能导致发生客户群诉的风险隐患问题，包括但不限以下：①户内空调插座顶标高低于空调孔底标高的；②户内卫生间、阳台地漏找坡倒泛水的（毛坯/精装修）；③未按图纸要求施工，施工偷工减料、以次充好，对工程品质造成恶劣影响；④未按规范要求完成有水部位（如屋面、厨房卫生间、阳台灯）蓄水试验、外窗墙淋水试验及问题整改的；⑤未按照地产集团要求完成工程各项专项验收及工序交接验收，或无验收记录，或验收存在问题未整改的；⑥存在地下室结露、沟槽明显积水且无处理措施的；⑦屋面女儿墙根部未倒圆角，防水刚性保护层厚度及抗裂措施未按要求施工，造成大面积开裂现象； 项目交付风险综合验收管理制度编号：KFZD-008版号：V1.0①管线穿墙、板洞口未按要求封堵严密，造成局部渗漏或存在渗漏隐患的；②线缆桥架无盖板或盖板形同虚设；③电梯机房、配电用房门边无防鼠挡板，存在安全隐患的；④电梯厅地面门槛石完成面标高低于电梯厅地面完成标高的；⑤室外有水侵袭人行通道和出入口，采取非防滑工艺施工的。1.集团对综合验收的管理1.1.综合验收抽查与复核1.1.1.为规范和严肃项目综合验收执行，由地产集团客户服务部牵头组织集团营销管理部、运营管理部、设计管理部及物业集团公司指派人员组成综合验收抽查小组，参与城市公司项目综合验收过程检查。1.1.2.集团客户服务部有权组织营销管理部、运营管理部、设计管理部及物业集团公司，共同对城市公司提交的项目交付综合验收评估结果进行复核。对明知存在本制度“综合验收红线、蓝线标准”所列情形的交楼风险采取虚报或瞒报的综合验收项目，报集团管理层通报批评，同时对城市公司项目综合验收结果重新评估并考核。2.本制度归口管理本指引最终解释权归地产地产集团客户服务部，由地产集团客户服务部负责执行、维护。本制度为试行稿，将根据实际运行情况进行修订，以确保地产集团管治目标的实现。3.附件：1.附件1：《项目交付综合验收会议通知单》2.附件2：《综合验收会议纪要》3.附件3：《项目交付综合验收意见表》