融创交付评估新体系解析

深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司ShenzhenRidgearchitecturalengineeringconsultantco.,ltdhttp://www.szridge.com融创交付评估2016—新体系解析 提升背景&评估新环境交付评估各道工序高分做法目录优秀项目交付经验分享体系剖析其它优秀案例介绍 提升背景&评估新环境一、目的规范评估标准的流程，规范评估人员评估的方式及测评步骤，统一评估组执行的标准。二、适用范围适用于集团所有项目的交付阶段评估检测：评估对象：所有正式交付的住宅类项目分期，不含商业、公建项目。评估内容的范围：户内交付品质：客户交付界面；非户内交付品质：向物业公司移交界面，不含物业公司的管理工作范围三、注意事项对于缺项检测的项目，按照检查项目的权重折算为100%权重。对评估中机电、智能化系统无法实现功能的，专项成绩按评估成绩的50%计算。一个项目分期包含多种产品类型的情况，按照不同类型进行分别交付评估。渗漏扣减：交付评估检查过程中发现交付项目（批次）检测区内地下室、共区部位渗漏，每发现一处则交付评估综合成绩扣减2分，测区内户内部位渗漏，每发现一处则交付评估综合成绩扣减3分。交付评估综合成绩构成：交付考核总成绩=∑分项工程成绩*各分项工程权重+渗漏扣减 专项评估内容户内外立面公共部位景观机电系统智能化系统电梯毛坯房交付精装修交付实测实量√√√√观感评价功能检测√√√√√√√√体系剖析（取样原则） 体系剖析（取样原则）序号分项工程评估内容新体系抽取原则老体系抽取原则1室内评估（毛坯、精装）实测+观感毛坯多高层业态：交付批次每个标段范围内交付户数≤500户，则该标段抽取数量为12户,（9户观感，3户实测）；交付批次每个标段范围内交付户数在500~1000户之间则该标段抽取户数为15户（12户观感，3户实测）；交付批次每个标段范围内交付户数≥1000户，则该标段抽取数量为20户（15户观感，5户实测）。毛坯别墅类业态：交付批次每个标段范围内交付户数≤200户，则抽取该标段数量为9户（9户全观感，3户实测）；交付批次每个标段范围内内交付户数在200~400户之间则该标段抽取户数为12户（12户全观感，3户实测）；交付批次每个标段范围内内交付户数≥400户，则该标段抽取数量为20户（15户观感，5户实测）。联排别墅每个标段边户型与中户型抽取比例不少于3:7精装修多高层业态：按精装单位标段检查，抽取数量同多高层毛坯。1.交付批次范围内每个标段为一个评估单位；2.检查范围：a).一个交付批次只有一个标段：3套实测，9套观感，共12套；b）.一个交付批次有两个及以上标段，每标段评测：3套（实测）+6套，每标段抽测共9套，此9套全部做观感评估。3.室内观感评估为3人打分制，每人3套。2公共部位评估观感多高层业态：1.按交付批次抽取3栋楼各一个单元，共3个单元；2.检查范围：a).标准层随机抽查3层，检查电梯厅、公共走道、楼梯间（楼梯间检查为本层楼梯间上下梯段）b).所测单元首层大堂、顶层、地下大堂及相应地下车库为必查区域。别墅类业态：别墅类业态主要检查区域为别墅地库，检查范围参见别墅共区检查标准中规定。1.按交付批次抽取3栋楼各一个单元，共3个单元；2.检查范围：a).标准层随机抽查3层，检查电梯厅、公共走道和消防楼梯间（楼梯间检查为本层楼梯间上下梯段）；b).所测单元首层大堂、顶层、地下大堂及地下车库为必查区域。3.公共部位评估为3人打分制，每人负责一个单元。 序号分项工程评估内容新体系抽取原则老体系抽取原则3外墙评估观感1.多高层业态：交付批次内含两个及以上标段则外立面按照每个标段范围内检查2栋，仅有一个标段则检查4栋；别墅类业态外立面按照交付批次内楼栋数量抽检30%比例，但不少于3栋别墅，不得多于9栋别墅。2.检查范围：屋面、单元入口及四个立面；1.外墙评测测区与公共部位所选楼栋号一致；2.检查范围：屋面、单元入口及四个立面；3．外墙评估为3人打分制，每人负责一栋。4景观园林实测+观感1.按交付批次范围内每个标段为一个评估单位；2.检查范围：a).按现场平面图划分各标段施工范围，在各标段施工范围内划分出标准中规定的5种检测区域，随机抽取没种测区各3处进行检查；如该标段无法满足5种区域则按实际区域检测；b）。实测测区、观感测区分别抽取（允许重合）：1.按交付批次范围内每个标段为一个评估单位；2.检查范围：a).按现场平面图划分各标段施工区域，进行实测和观感检测；b).在各标段施工区域内随机划分出标准中规定的5个检测区域，如该标段无法满足5个区域则按实际区域检测；3.观感评估为3人打分制，每人均对5个区域进行观感打分。5机电消防安装工艺、功能测试1.按交付批次进行检查；2.检查范围：a).标准层：在公共部位所定的测区内随机选取1栋楼各一个单元的标准层2层，所选楼栋屋面风机必查；b).地下室：现场随机抽取2个防火分区；c).所选定的防火分区内消火栓及风机房必查；d).消防中控室、消防水泵房、生活水泵房、配电房和水箱为必查项；1.按交付批次进行检查；2.检查范围：a).标准层：在公共部位所定的测区内随机选取2栋楼各一个单元的标准层3层，所选楼栋屋面风机必查；b).地下室：现场随机抽取2个防火分区；c).所选定的防火分区内消火栓及风机房必查；d).消防中控室、消防水泵房、生活水泵房、配电房和水箱为必查项；3.机电消防系统评估为1人打分制。体系剖析（取样原则） 序号分项工程评估内容新体系抽取原则老体系抽取原则6智能化安装工艺、功能测试1.按交付批次进行检查；2.检查范围:a).单元可视对讲：3个单元；b).视频监控：6个（含中间箱）；c）弱电竖井：从公共部位已选定测区内随机抽1个单元3个楼层；d).必查项：道闸、周界、机房、信息发布、背景音乐。1.按交付批次进行检查；2.检查范围:a).单元可视对讲：3个单元；b).视频监控：6个（含中间箱）；c).室内可视对讲:从室内评估抽测房号内随机抽取4户；d）弱电竖井：从公共部位已选定测区内随机抽1个单元3个楼层；e).必查项：道闸、周界、机房、信息发布、背景音乐及围墙机；3.智能化系统评估为1人打分制。7电梯工程使用功能、检测1.按交付批次进行检查；2.检查范围：随机抽取5部电梯，电梯编号为：楼栋号+单元号+梯号（梯号以面向电梯从右向左编号为1、2……）1.按交付批次进行检查；2.检查范围：随机抽取5部电梯，电梯编号为：楼栋号+单元号+梯号（梯号以面向电梯从右向左编号为1、2……）3.电梯工程评估为1人打分制。体系剖析（取样原则） 产品类型户内公共区域外立面室外景观机电系统电梯系统智能化系统总计毛坯交付别墅类35%5%30%25%2%2%1%100%多层(1~6)35%10%20%25%3%5%2%100%高层35%10%20%20%3%10%2%100%酒店公寓35%15%20%10%3%15%2%100%产品类型户内公共区域外立面室外景观机电系统电梯系统智能化系统总计精装交付别墅类40%5%25%25%1%2%2%100%多层(1~6)50%10%17.5%17.5%1%2%2%100%高层50%10%15%15%3%5%2%100%酒店公寓50%10%17.5%10%5%5%2.5%100%体系剖析（权重比例） 毛坯房观感（75%）实测（25%）入户门（15%）户内装饰（20%）外门窗、护栏（25%）户内水电、智能化（15%）阳台（5%）别墅专项（5%）排气、天然气、煤气（5%）可见外立面（5%）空调预留位（5%）体系剖析（权重比例）评分表 体系剖析（权重比例） 精装房观感（80%）实测（20%）入户门（10%）户内、阳露台装饰（50%）外门窗、栏杆（10%）户内水电智能化设备（15%）部品、洁具（10%）保洁（5%）体系剖析（权重比例）评分表 园林软景（40%）硬景（60%）软景观感（80%）软景实测（20%）硬景观感（70%）硬景实测（30%）体系剖析（权重比例）评分表 园林40%软景60%硬景乔木及大规格花灌木、球类植物：25%=8%灌木、绿篱、地被：25%=8%草坪：35%=11.2%软硬景衔接：15%=4.8%硬质铺装：55%=23.10%井盖弱化井盖、室外井室及篦子（雨水口、给水点）：8%=3.36%园林建筑小品等：20%=8.4%灯具：10%=4.2%其他设施：7%=2.94%观感80%实测20%=8%观感70%实测30%=18%体系剖析（权重比例） 外立面（多、高层）外立面（70%）外檐功能（25%）屋面（5%）体系剖析（权重比例）评分表 外立面（别墅）外立面（70%）外檐功能（20%）屋面（10%）体系剖析（权重比例）评分表 公共部位（高层）楼梯入口部位（5%）首层大堂及电梯厅（30%）楼层电梯厅、公共走道（35%）地下室（15%）地库功能（10%）标识标牌配套设施（5%）体系剖析（权重比例）评分表 公共部位（洋房）楼梯入口部位（5%）首层大堂及电梯厅（30%）楼层电梯厅、公共走道（35%）地下室（15%）地库功能（10%）标识标牌配套设施（5%）体系剖析（权重比例）评分表 公共部位（别墅）地下室（60%）地库功能（25%）标识标牌（10%）配套设施（5%）体系剖析（权重比例）评分表 机电消防系统（50%）防排风系统（15%）通风系统（10%）给排水系统（10%）其他功能机房（5%）电气系统（10%）体系剖析（权重比例）评分表 智能化智能化控制机房（10%）周界（5%）视频安防监控系统（20%）可视对讲（20%）门禁（15%）车辆、人行管理（15%）电子巡更、背景音乐及信息发布（10%）公共部位线路敷设（5%）体系剖析（权重比例）评分表 电梯（有机房）机房检查（22分）电梯使用功能检查（58分）底坑检查（6分）舒适度及噪音测试（14分）体系剖析（权重比例）评分表 电梯（无机房）电梯使用功能检查（58分）底坑检查（6分）舒适度及噪音测试（14分）无机房电梯附加检查项（2分）体系剖析（权重比例）评分表 瑞捷咨询，积跬步，致千里!http://www.szridge.com