绿城房产交付前的验收工作

交付前的验收工作杭州绿城公司何林几点说明：1、主要是根据经历过的工作和遇到过的问题而写，某种意义上是“春江花月”项目中一期、二期住宅验收工作中的一些体会，在这里向大家作一个汇报，由于受到工作经历和水平所限，很不全面，可能还很片面，有些尚未遇到的问题也不敢写，希望大家谅解，更希望得到大家的交流、批评、指正；2、在座的很多同志是前期工作的专家，经验比我丰富得多，我的工作也得到了许多同志的帮助和支持，在此表示感谢；3、各职能部门对验收申请资料的要求各不相同，这里提到的需要资料系指除项目单位自身可单独提供的资料以外的需要外单位配合提供的一些资料、证明，建议点系指一些建议注意的地方。其他项目单位自身可提供的资料在中心窗口均有书面资料，杭州投资网上也可以下载。交付前的验收工作是指从取得工程单体竣工证明起至项目交付止所需办理各项验收手续。其作用和目的一是通过政府职能部门对报验产品的检查、检测、验收、发证，使产品交付具有法律层面上的依据；二是促使建设单位对验收过程发现的不足之处及时进行整改，以求产品精致、完善，将更好的产品交付给客户；三是可以通过对验收过程中发现的问题进行分析总结，为以后项目的设计、建设提供经验和教训，提高工作品质和效率。一、工作范围二、工作流程三、工作要求一、工作范围根据杭州市相关管理职能部门的要求和规定，商品住宅项目交付需要取得约17个职能部门和单位的验收合格证明文件。主要是市公安局消防支队核发的《建筑工程消防验收意见书》、市规划局核发的《建设工程竣工规划验收合格证》、市卫生局核发的《建设项目竣工卫生验收认可书》、市环保局核发的《建设项目环境保护设施竣工验收审批意见》、市人防办核发的《人防工程专项验收意见书》、市城管办核发的《排水接管施工许可证》、一、工作范围市园文局核发的《杭州市区建设项目配套绿地验收单》、市城建档案馆核发的《建设工程竣工档案认可意见书》、市物业维修资金管理中心核发的《杭州市物业维修基金和用房缴交确认单》、市建委核发的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》、市公安局核发的《建筑工程验收合格书》、与所在街道签订的社区用房建设移交协议、区市政园林管理所核发的《排水许可证》、市燃气公司出具的通气证明、电力部门出具的通电证明、一、工作范围 邮政部门出具的通邮证明、市建委核发的住宅区配套公建合同确认书。二、工作流程在上述17项验收工作中，部分项目相对独立，与其他部门关联不大，工作节奏调节余地较大，可根据具体情况适时安排；但大部分项目互相之间存在关联关系，一项验收合格文件是另一项或几项验收工作的前提，互相之间呈串联关系，一项工作的延误会导致一连串工作的被动，必须提前进行筹划和准备。二、工作流程根据各部门的要求，有关联的工作大致可以归为三条线：1、消防―规划―城建档案归档―竣工验收备案―社区用房协议―配套公建合同确认2、接管施工许可―环保―防疫3、人防―面积实测―物业用房确认―物业维修基金缴纳相对独立的工作有：绿化、交警、市政排水、通电、通邮、通气三、工作要求各职能部门和单位都对验收工作制定了各自的工作程序和要求，其中共性的要求是相关工程的施工基本完成，申报材料齐全，施工图审查意见在工程施工中得到落实。三、工作要求第一条线：1、消防验收：消防验收由杭州市公安局消防支队负责，其核发的验收意见书是规划部门核发规划验收合格证的依据之一。需要资料：建筑工程消防验收申报表、消防设施和电器检测报告、竣工图三、工作要求工作程序：负责消防验收的职能部门是市消防支队司令部和防火处，司令部主要负责有关消防车道、登高场地、水设施的检查验收，消防车到现场进行试车、试水，如合格则出具试水报告；防火处在此基础上对建筑类消防设施进行检查，检查重点是消防建审意见是否得到落实，先到现场进行实地察看和试验，然后进行汇总讨论认定，如合格则核发验收意见书。三、工作要求消防验收一般分为预验和正式验收二次进行，对预验中提出的整改意见应及时予以落实，整改完成后进行正式验收，预验和正式验收时间间隔不少于一周。预验及正式验收时均要求建设单位、施工总包单位、消防施工单位、监理单位到场。三、工作要求建议点： 消防验收程序较复杂，专业性较强，要求较高，而消防验收又是各项验收的龙头之一，应尽早安排验收。鉴于大部分消防施工单位与验收主管部门之间的关系较好，在按要求完成工程施工的同时，建议尽可能发挥消防施工单位的外援作用，提高验收工作效率。三、工作要求2、规划验收规划验收具体工作由区规划分局负责，规划验收合格证是整个验收流程的重要依据。需要资料：竣工图、灰线检验合格证明、消防部门和质检部门验收合格意见工作程序：规划验收工作可在建筑主体竣工、室外工程基本成型的时候与分局联系申请预验。分局派人到现三、工作要求场对建筑和报批图纸进行核对检查，检查的重点是建筑外立面、屋顶平面、各层平面、建筑层高是否与规划局存档的原审批图纸相符，如相符则可将申请验收资料送办理中心窗口审核后转到区规划分局，在收到申请资料后，16个工作日内以市规划局名义核发规划验收合格证。如现场与图纸不符，则需将有关问题处理完毕后再接受验收申请。三、工作要求建议点：①工程施工中往往会对设计进行一些修改，这些修改在规划验收时已木已成舟无法整改，对验收工作带来许多障碍，处理这些事情除时间延误外还有可能带来经济损失。要避免这些被动，一是在设计和图纸审查时尽可能仔细一些，尽可能减少或避免修改，尤其是牵涉到外部和建筑指标的修改；二是对一些必须的修改，部门之间应及时沟通协调，争取在施工前得到原审批部门的认可；三是对未经审批但已经发生的三、工作要求修改分门别类进行归类和研究，对涉及外部和建筑指标的修改建议与市、区两级规划部门进行协商，尽可能争取内部低调处理，对其他修改建议争取区规划部门的认可。②由于消防验收工作往往滞后，为争取时间，规划预验工作可以尽早联系，为处理现场与图纸不符问题留出充足的时间，消防验收合格文件可争取在发证前补上。三、工作要求3、城建档案归档 城建档案归档工作由市城建档案馆负责，其出具的档案认可意见书是市建委办理竣工验收的依据之一。根据建设项目办理施工许可证时与市城建档案馆签订的协议，工程竣工后需将从项目立项至验收各个阶段各类资料、文件交市城建档案馆审查归档，按移交目录共有约234项，其中竣工验收阶段应提供除规划、消防、环保3项验收合格文件外的全部验收合格文件。如合格则出具认可意见书。三、工作要求建议点：此项工作的特点是需提交的各类资料量多面广，涉及设计、审批、施工、监理、检验检测、验收等项目建设全过程，资料的收集、整理需要有相当的时间和耐心。如有部分验收文件暂时尚未取得，可以争取在项目单位出具承诺函后先行核发认可意见书。三、工作要求4、竣工验收备案竣工验收备案工作由市建委工程处负责。市建委审核备案后的备案表是市建委进行配套公建用房确认的依据之一，也是施工总包单位申请评杯的重要依据。需要资料：城建档案馆认可意见书、工程质量竣工验收记录、施工单位工程质量竣工报告、工程质量监理评估报告、勘测单位工程质量检查报告、设计单位质三、工作要求建议点：市建委对此项工作要求较高，各项资料尤其是规划、消防、环保验收合格证明必须齐备，否则不予收件。三、工作要求5、社区用房协议签订社区用房协议由项目所在街道与项目单位签订，按市政府文件规定，新建住宅项目按每百户30平方米标准配备，由开发商无偿移交给街道。工作程序：项目单位根据小区规模和社区用房配套标准，可在设计阶段即与设计单位进行沟通，选择适当位置安排社区用房并在图纸上予以标明，报规划审批。项目单位根据规划批准的图纸与所在街道进行沟通协商，就位置、面积达成一致，签订协议。三、工作要求建议点：①社区用房的位置坐落对开发商效益影响较大，在保证社区工作能正常开展的前提下，尽可能不要占用可销售的住宅和商铺用作配套用房。②社区用房部分功能与会所类似，可进行协商安排以免功能重复造成浪费。③如因工程分期等原因导致社区用房不能按时提供，应安排临时周转用房。④社区用房需单独办理产权证，在设计、测量等过程中应予以注意。三、工作要求 6、配套公建用房确认：配套公建用房确认工作由市建委房地产开发处负责，该确认书替代原综合验收合格证作为办理产权初始登记的必备手续之一。需要资料：规划验收合格证、竣工验收备案表、测绘成果报告、地名批准文件、社区用房移交协议、自行车库移交协议。三、工作要求工作程序：项目单位提出确认申请并提交资料后，市建委通知市城管办、所在区政府（或街道办事处）对配套公建内容进行现场踏勘检查，主要检查配套公建是否按规定完成，然后上述两个部门在合同确认分项意见书上签署意见，项目单位按要求进行整改并与街道和物业公司签订社区用房和自行车库移交协议，市建委核发配套公建合同确认书。三、工作要求建议点：配套公建用房主要是指社区用房，此项工作的要点是社区用房位置和面积的确认。一些原来与市建委开发办签订配套项目建设协议书的项目，原确定的配套用房面积与现在执行的每100户30平方米的标准差距较大，建议与建委进行充分沟通协商，争取按现行标准进行配备。三、工作要求第二条线：1、接管施工许可接管施工许可由市城管办负责办理，其核发的接管施工许可是环保、防疫验收和将小区污水管道接入市政管道的依据。需要资料：经批复同意的不设化粪池化粪池试点申请表、排水养护协议书。三、工作要求工作程序：市城管办和卫生防疫部门一般要求小区设置化粪池，如不设化粪池需事先办理审批手续，审批手续由市城管办会同市排水养护公司办理。接管许可手续可在综合管线图设计完成后申请办理。接到申请后，市城管办会同市排水养护公司派员到现场对小区污水管道和拟接入的市政管道情况进行实地察看，如条件许可，则由项目单位与市排水养护公司签订排水养护协议书，市城管办核发接管施工许可证，确定小区污水管接入市政管道的井号和口径，项目单位可据此施工。三、工作要求建议点：①在综合管线设计阶段请设计单位根据小区排水量对拟接入的市政管道的情况和接入的可能性进行咨询，避免反复。 ②不设化粪池的小区，管理部门要求在接入市政管道前必须设置隔栅井，此隔栅井在今后操作时对景观和周边住户有一定影响，在设计和施工时应予注意。三、工作要求③在与市排水养护公司签订排水养护协议书，需按小区污水排放量一次性缴纳市政管道养护费，排水量由设计单位和项目单位根据小区规模申报，应予注意。④小区污水管道和市政管道接口每个要收取5000元费用，如设计许可，建议尽量减少接口。三、工作要求8、防疫验收防疫验收工作由市卫生局“中心窗口”负责。需要资料：水质报告、管材合格证、省疾病预防控制中心出具的管材检验报告、日照分析报告。三、工作要求工作程序：接到申请后，市卫生局派人对现场进行实地检查，检查的重点是施工图设计卫生审查认可书中提出的要求是否得到落实。住宅项目主要检查车库废气排放、供水、废污水排放设施、日照条件等，如符合要求则核发卫生验收认可书。三、工作要求建议点：①对废污合流、跃层上卫下厨等一些常见问题，建议做设计修改或采取结构措施。②对一些暂时无法整改的问题，可以争取由项目单位向市卫生局出具承诺函的方式予以过渡。承诺函的主要内容是承诺凡是应不达标内容引起的的投诉由项目单位进行解释并负全部处理责任。三、工作要求3、环保验收环保验收工作由市环保局建设项目管理处负责，环保验收审批意见是建委竣工验收备案的依据之一。需要资料：建设项目环境保护设施竣工验收监测报告、接管施工许可证。三、工作要求工作程序：收到申请后，市环保局派人对现场进行实地检查，检查的重点是工程建设是否符合环评审批意见的要求，然后根据现场实际情况开具联系单安排进行环保监测，住宅项目主要是监测噪音水平。监测工作由市环保监测中心站负责，如达标则出具验收监测报告，由项目单位连同其他申请资料一并送窗口进件，市环保局核发竣工验收审批意见。 三、工作要求建议点：①开具环保监测联系单时，建议协商要求监测项目不要过多。②噪音监测需分别监测白天和晚上的噪音水平，建议监测时予以陪同、积极配合。如发生超标现象，可争取要求进行多时段的复测，力求达标。三、工作要求第三条线：1、人防验收人防验收由市人防办工程处负责，市人防办出具的人防地下室竣工红线图是测绘单位进行面积实测后出具实测报告的依据之一。需要资料：有关人防设施的全套施工图。三、工饕?工作程序：人防地下室土建、设备安装完毕后可申请人防验收。收到申请后，市人防办会同区人防办到现场对人防设施进行预验，检查重点是封堵、通讯、通风、排水设施等。预验后提出整改要求，整改完毕后进行复验。复验合格市人防办出具人防地下室竣工红线图并核发验收意见书。预验和复验时均要求建设、施工、监理单位和人防设备供货商到场。三、工作要求建议点：①人防设施上的一些零件比较容易被盗丢失，建议在验收前进行进行认真检查、补齐；人防门等设施往往比较粗糙笨重，建议做好油漆、标志等工作。②为降低成本，一些人防设备往往缓装，应在建设阶段办妥批准手续，以免验收时被动。三、工作要求2、面积实测工作面积实测工作由市房地产测绘公司负责，其提供的测绘成果报告是办理物业用房核定、物业基金缴纳、产权初始登记、配套公建确认的必备依据。需要资料：全套竣工图及其电子文本、规划验收合格证、人防地下室红线图。三、工作要求工作程序：面积实测工作由项目单位委托测绘公司进行。接受委托后，测绘公司派人对房屋进行实地测量并与图纸进行核对，如相符则出具测绘成果报告，如不符则需规划部门确认后再出具报告。三、工作要求建议点： ①面积实测工作耗时极多，应在施工单位提交竣工图后立即委托进行面积实测。②测绘公司对建筑与图纸吻合度要求极高，稍有不合就要求规划部门予以确认，而且要求往往在各个环节分几次提出，容易造成工作被动，应予高度重视。三、工作要求3、物业用房核定和物业基金缴纳此项工作由市物业维修资金管理中心负责，其出具的确认单是产权初始登记的依据之一。需要资料：测绘成果报告、规划验收合格证。三、工作要求工作程序：收到申请后，管理中心根据规划许可证、实测报告、原核定单审核物管用房是否已按要求建设和根据实测报告提供的总建筑面积按比例提供，如符合要求，在项目单位按规定缴纳物业维修基金后，管理中心出具确认单。三、工作要求建议点：①物管用房要求与规划许可证中审批内容相符，不相符的应及时对规划许可证进行调整修改。②由于工程分期等原因暂时无法按原核定单确认的位置提供物管用房的，可提供同等面积相同性质的房屋供物管公司临时周转使用，这部分房屋暂时不能进行产权初始登记。③暂时无法按规定比例提供物管用房和周转用房的，需与物管公司签订协议，向物管公司支付同类地段相同面积相应时段的房屋租金。三、工作要求其他单项验收工作：1、绿化验收绿化验收工作由市园文局绿化处负责。需要资料：规划验收合格证、绿化竣工图。三、工作要求工作程序：收到申请后，市园文局在审查绿化竣工图与原批准的绿化总平图基本相符的基础上，派人到现场根据竣工图上标明的位置和面积对绿地进行核查和丈量，如符合要求则核发配套绿地验收单，同时在竣工图上签章作为验收依据备查。三、工作要求建议点： ①平均覆土厚度大于等于1.5米的地下室顶上绿化可全部计算绿化面积，如不足1.5米则最多只能计算5个百分点，建议在设计和施工时加以考虑，尤其是地下室面积较大的项目。②竣工图作为验收和存档备查的依据，应与实地相符。三、工作要求2、交警验收交警验收工作由市交警支队秩序处负责。需要资料：总平面竣工图、停车库竣工图。三、工作要求工作程序：收到申请后，交警支队根据原设计图和交通图对车位数进行核查审定，项目单位据此对车位进行划线。完成后交警支队派人到现场进行检查验收，检查的重点是小区出入口设置、车位数、车位宽度、车行道转弯半径、自行车道坡度等，如符合要求则核发验收合格书。三、工作要求建议点：①设计部门和审批部门对车位宽度执行标准的理解往往不一致，应在设计阶段就注意做好协调工作。②地下停车库中风机、风管对车位高度影响较大，容易引起业主投诉，建议在设计和施工时加以注意。三、工作要求3、市政排水、通电、通邮、燃气证明这几项工程往往由其管理部门安排施工，施工完成后出具证明，建议组织好施工协调，按计划竣工投用。我认为做好验收工作应该做到：一是工程设计、施工、设备选型、安装全过程要严格按规范、标准和职能部门审批要求进行，从根本上消除不达标因素，这既是验收交付的需要，也是对我们的公司和我们的客户负责的需要；二是事先做好准备工作（资料准备、事先沟通、人员召集、会场准备、电梯开通、场地清理、应对说法准备等），使验收工作能有条不紊，不要临时忙乱。三是注意做好与相关人员的沟通联系和协调工作，争取他们的支持和帮助。我对交付阶段工作的体会是：思想重视、业务熟悉、遵守规章、部门配合、利用外援、提前准备、勤跑多催，只要工作做早做细，交付工作还是可以做的有条有理，在辛苦之余还是可以感受到工作的意义和成果。谢谢各位请批评指正