国有土地使用权出让过程中土地交付形式探讨

国有土地使用权出让过程中土地交付形式探讨国有土地使用权出让过程中土地交付形式探讨2010年11月10日　　国有土地使用权出让过程中土地交付形式探讨　　内容摘要：政府国土资源局作为国有土地出让方，在为受让方办理完土地使用权证后，是否还要履行交付土地的具体义务。依据《物权法》第6条规定，不动产实行法定的登记交付方式，所以无需履行交付土地的具体义务。　　一、基本案情　　2007年11月1日，为实施城市规划，盘活存量土地，某市人民政府作出《关于依法收回国有土地使用权的通知》，决定收回原划拨给某公司使用的7000平米国有土地使用权。2008年5月14日，该市国土资源局就涉案地块，向社会发出《国有土地使用权挂牌出让公告》。按照《挂牌出让文件》的有关规定，某房地产公司实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后，递交了竞买申请书。2008年6月18日，经依法竞价，该房地产公司以1500万元的价格，被确定为该出让地块的竞得人。随后，某市国土资源局于2008年7月21日，经委托某拍卖公司，将涉案地块上的房屋及附属物残值的拆迁权拍卖给某人。同年8月11日涉案地块拆迁完毕。 2008年9月1日，某房地产公司作为受让人，与出让人某市国土资源局，共同签署了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。同年9月2日，房地产公司即足额交纳了土地出让金。2008年9月17日，在某市国土资源局两名地籍调查员的主持下，房地产公司全权代表，以及涉及本案地块的5家单位的代表，一同到现场指界后，6方代表在地籍调查表上签字并加盖各单位公章。同时，地籍调查员签署意见认为：涉案地块"界址清楚，面积准确，四邻无争议"。2008年9月24日，某房地产公司向某市国土资源局提交涉案地块的土地登记申请，要求为其颁发《国有建设用地使用权证》。经该国土资源局审核后，同意上报市人民政府审批。同年10月20日，某市人民政府为该房地产公司颁发《国有建设用地使用权证》。同年10月24日，该房地产公司法定代表人签字并加盖公章领取了该"证书"。其间，某房地产公司认为，出让的土地尚未达到场光地净的交付条件，遂于2008年10月6日及12月4日，向某市国土资源局发出"限期交付土地的函告"。但该市国土资源局认为宗地已经交付，对此并未理睬。12月8日，房地产公司依据《合同法》93、94、96条以及《出让合同》37条之规定，向某市国土资源局发出"解除《出让合同》的通知"，同时要求赔偿违约金等经济损失2000万元。在未得到答复后，房地产公司于2009年1月4日，向某市中级人民法院提起诉讼，要求解除土地出让合同并赔偿经济损失，遂成诉案。　　二、问题的提出　　本案中，房地产公司作为原告认为：出让土地尚未达到交付条件，至今仍未交付；而作为被告的某市国土资源局则认为：四邻现场指界无异议即是正式的交付。据此，在国有土地使用权出让时，作为不动产的土地其交付的形式是什么？应当如何交付？其法律依据是什么？　　三、不动产交付的三种形式 　　（一）习惯交付。该观点认为，对于房屋的交付，可以通过领取房屋钥匙、发出交房通知或者在交房通知上签字为表现形式；对于土地的交付，可以在实地踏勘土地，验收用地图红线坐标各拐点，核定土地面积无疑后签字确认或者在土地登记时经四邻指界无异后，在地籍调查表上签字确认为表现形式。　　（二）转移占有交付。该观点认为，对于房屋的转移占有视为交付使用。其依据为：《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条。该条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。转移占有是指，占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。转移占有具有如下特征：1、必须有让与占有的意思表示；2、必须将占有物交付给受让人。因此，转移占有是一种事实状态的占有，但因没有进行登记而不发生不动产所有权转移的效力。　　（三）法定登记交付。该观点认为，依据《物权法》第6条"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付"的规定，物权在设立和变动时，必须经过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以保护交易安全。物权在设立和变动时之所以要公示，是因为物权具有绝对的排他性效力。如果没有公示制度，则不利于物权交易的安全，不利于保护第三人的利益，从而导致财产交易秩序的混乱。物权公示制度的内容包括，物权的公示方法和公示的效力两项。《物权法》第6条规定的是物权的公示方法。物权的公示方法又因不动产和动产有所不同。不动产物权以登记作为权力享有与变更的公示方法； 动产物权以占有作为权力享有的公示方法，以交付作为变更的公示方法。在不动产方面，交付仅仅体现为登记，登记是不动产转让时物权行为中交付的惟一表现形式。登记是法定的方式，排除了当事人对不动产交付的约定方式。法律通过赋予"登记与占有、交付"的公信力，从而使社会公众知悉物权的享有与变动情况。因此，不动产的交付形式应为依照法律规定进行登记。　　四、结论　　通过以上几种形式的比较，笔者同意上述第三种意见。因为：我国《民法通则》第72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第139条规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。但这些规定，均没有对不动产交付的形式作出明确的说明。因此，在实践中，就不动产的交付形式如何正确理解与适用法律，上述第三种形式即法定登记交付方式最为正确。