按意思自治原则理解商品房买卖合同的交付使用条件

按意思自治原则理解商品房买卖合同的交付使用条件全球性金融危机造成了房地产市场的持续低迷，房地产销售价格的急剧下降，随之而来的，要求解除商品房买卖合同和退房（以下统称退房）的纠纷也越来越多，即使不能退房的，也要求开发商支付违约金或赔偿损失。在众多的退房和支付违约金理由中，又以延迟交楼为由最为普遍。延迟交楼的纠纷大体上表现为两种形式：一是开发商在合同规定的期限内通知收楼，购房人认为该商品房未达到交付使用的条件而拒绝收楼；二是购房人已收楼，但认为该商品房不符合交付使用的条件而重新主张开发商违约。在两种形式的纠纷中，商品房是否符合交付使用的条件理所当然地成为了双方争议的焦点。可见，如何理解商品房的交付使用条件成为当下正确处理商品房买卖合同纠纷甚至是影响房地产市场发展的重要问题。一、依合同解释规则来解释合同中交付使用条件的选择目前，在商品房销售中买卖双方所签订的合同基本上都是使用建设部和国家工商总局监制的示范合同文本GF-2000-0171。合同第八条列举了可供选择的5种交付条件，分别为：商品房经验收合格、商品房经综合验收合格、商品房经分期综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及双方自行约定。在这5种条件中，又以选择第1种“商品房经验收合格”的为最多。本文主要探讨在选择第1种条件下的交付使用标准问题。有人认为，合同中“验收合格”的规定语义模糊，在不同的法律中对“验收合格”的要求不一致，这是产生纠纷的主要原因。所以，对交付使用条件的理解又演变为对何为“验收合格”的争议。争议中主要形成三种意见：其一，验收合格是指建设、监理、设计、施工单位四方验收合格，此标准以签署《竣工验收报告》为标志；其二，验收合格是指通过综合竣工验收备案，此标准以取得《竣工验收备案表》为标准；其三，验收合格是指各专业验收均已合格，此标准以签署《竣工验收报告》并取得《消防审核意见书》等批准书为标志。 本人认为，商品房买卖毕竟是一种合同关系，开发商延迟交楼在法律性质上属于违约行为，能否退房或应否支付违约金是开发商承担的一种违约责任。因此，要正确理解合同中所约定的商品房交付使用条件，必须遵循《合同法》这一合同基本法的原则和规定。《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”这是《合同法》所确立的合同解释规则，在这些解释规则中，首先是文义解释，即根据合同所使用的词句的涵义来解释合同的真实意思。合同第八条将交付使用的5种条件以列举方式供当事人选择，按照中文的使用习惯和规范，首先可以确定的是：这5种条件绝不应该是一个标准，否则，就失去了选择的意义。因此，不少学者和法官、律师认为“商品房经验收合格”是指商品房经综合验收合格的观点显然与合同的文义不符。也就是说，如果买卖双方签订合同时选择了第1种“商品房经验收合格”作为交付使用条件，就表明双方约定的交付使用条件不是合同中列举的第2种“商品房经综合验收合格”，在衡量是否符合交付使用的条件时，就不能以是否“综合验收合格”为标准，而应以“验收合格”为标准。二、从法律制度的变化和发展来理解验收合格关于建设工程竣工验收的法律规定最早见于1990年8月18日国家计委颁布的《建设项目(工程)竣工验收办法》，该办法第五条规定：“竣工验收要根据工程规模大小、复杂程度组成验收委员会或验收组。验收委员会或验收组应由银行、物资、环保、劳动、统计、消防及其它有关部门组成。建设单位、接管单位、施工单位、勘察设计单位参加验收。”该规定带有明显的计划经济色彩，竣工验收组织的物资部门随着市场经济的发展已经取消。1993年11月13日建设部发布的《城市住宅小区综合验收管理办法》第八条第四项规定：“综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。”第十条规定：“分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。”显然，综合验收和分期验收是建设部规定的房屋验收的两个阶段。1998年7月20日，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“ 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”此时，验收仍然是指由行政主管部门组织的综合验收。1999年10月1日《合同法》实施，该法第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接受该建设工程。建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”这里的竣工验收，是从合同履行的角度来规定的，工程竣工后当事人双方应进行建设工程的质量验收，验收合格方可交付使用，此时的竣工验收已不再是行政机关组织的综合验收。2000年1月30日，《建设工程质量管理条例》发布，条例第十六条规定：“设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”4月7日，建设部制定了《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》，根据该规定，建设工程的竣工验收程序为：工程完工后，施工单位向建设单位提交竣工报告，申请工程竣工验收；建设单位收到竣工报告后，组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收；验收合格后，建设单位提出竣工验收报告；竣工验收合格后15天日内向建设行政主管部门备案。至此，建设工程的竣工验收与综合验收分离，建筑法上的竣工验收与《合同法》的规定达到了一致。2002年11月1日，国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发［2001］24号）取消第323项行政审批项目“房地产开发项目竣工验收”，进一步表明商品房竣工验收由开发商申请、政府批准向开发商组织、政府监督的制度性转变的确立。从上述法律制度的变化与发展过程不难看出，法律对“竣工验收”的规范和调整与我国经济体制由计划经济向市场经济转型过渡是关联的，现在的“竣工验收”已不再是一种行政程序，其内容和形式也不再是“综合验收”。因此，将商品房买卖合同当事人所选择的“经验收合格” 理解为综合验收合格与法律的发展和进步精神是相悖的。“验收合格”应以《建设工程质量管理条件》规定的内涵为准，其标志就是《竣工验收报告》。三、以验收合格为交付使用条件的合同效力问题不少人认为，商品房除了建筑部分应验收合格外，根据《消防法》、《环境保护法》、《城市规划法》的规定，还应当消防、环保和规划验收合格方可交付使用，而且这些都是强制性规定，合同第八条所列举的第1种条件“经验收合格”即可交付使用违反了法律的强制性规定，应属无效。本人认为，在买卖合同中，当事人以何种条件作为商品的质量标准和交付标准，属于当事人意思自治的范围，法律应该尊重当事人的约定。原因有三：其一，买卖的标的物达不到一定的标准就不能进入市场流通是法律为实现公共安全和对市场管制的需要而创制的，这样的标准是不断变化的，有的标的物在一定时期禁止流通，而在另一时期又允许流通；反之亦然。当事人无法预见哪些标的物在什么时候的什么情况下能否流通，因而也就无法准确进行周全约定。对于法律关于买卖标的物流通的强制性标准，可以按合同的法定默示条款对待，无需由当事人约定也可成为合同的内容，还可看作是合同的一种随附义务，即开发商须保证其交付的标的物能够正常使用；其二，即使在商品房买卖合同中，买卖的标的物有时是异常复杂的，比如对“烂尾楼”的处理，或者有瑕疵的独立别墅的买卖，不排除购房人在购买后进行改造并使之符合法律规定的使用标准的可能。这样，法律就不应禁止其买卖并交付；其三，《消防法》、《环境保护法》和《城市规划法》等法律对于建设工程经验收合格后方可使用的规定，在本质上应属于一种行政管制，行政相对人违反了上述法律规定，行政机关可以通过行政强制手段予以处理，不能将行政规则全部适用于民事活动。因此，以“经验收合格”未包含全部法律关于交付使用的强制性规定而认为约定无效，显然是强人所难，也与合同意思自治原则相悖。约定不周全与违反法律规定显然不能等同，违反法律的强制性规定应该理解为一种对抗性效果，即当事人的意思表示公然与法律的规定相反或者相抵触，不能以当事人的约定未预见到法律的强制性规定或者未周全法律的强制性规定就认定无效。 还有一个与合同无效密切相关的法律后果问题。在延迟交楼的纠纷中，大多数购房人争议的目的是要求开发商承担违约责任，支付违约金或赔偿损失。但是，如果按照《合同法》第五十二条的规定认定约定无效的话，则视为商品房买卖合同关于交付使用条件的约定自始没有法律效力，其后果则是返还财产和过错赔偿。返还财产的适用在不同的市场环境下，买卖双方的诉求均会截然不同：当房价上涨时，开发商想退房；而当房价下跌时，购房人想退房。法律只有根据市场不断变化才能保护所谓的“弱者”；而过错赔偿，由于合同文本是政府部门提供的示范文本，当事人只是进行了选择，如果说选择者有过错的话，那双方也是同样的过错，其结果就应该是双方承担同等的责任，在同等责任下，购房人显然不能得到另一方的赔偿。可见，以无效方式处理“验收合格”交付使用条件的约定，既不利于交易的稳定，也满足不了购房人的诉求，相反还会助长合同主体的投机心理，增加开发商的负担。四、新思维：交付的否定性评价和不完全履行通过以上分析可以看出，当事人约定以“验收合格”为交付使用条件时，应认定约定有效，其交付使用的后果分以下三种：如果开发商交付使用时，商品房尚未验收合格，则无论购房人是否接收，开发商均构成违约；如果开发商交付使用时，商品房已经验收合格，且消防、环保、规划等单项工程也已审验合格，即使尚未综合验收，均应认定开发商已有效履行交付使用的义务；如果开发商交付使用时，商品房虽已验收合格，但消防、环保、规划等单项工程尚未审验合格，则购房人也无权拒收，开发商也无需承担延迟交付的违约责任。但由于购房人所收的商品房尚未达到其他法律所规定的使用条件，如果购房人被行政机关责令不得使用或停止使用或受到行政处罚，则开发商就应承担赔偿责任。即开发商的交付行为在没有被否定以前，不视为不完全履行，也不承担违约责任，但其交付行为一旦被否定，则视为其未完全履行默示义务或随附义务，应承担因此给购房人造成的损失。