商品房零星交付的作业指导书

文件名称商品房零星交付的作业指导书编号：编制程自龙审核批准人生效日期年月日版号共页1目的：在商品房集中交付完成后，及时、准确、迅速地将未完成交付的商品房向业主完成交付。2适用范围：（1）公司销售完毕的住宅项目、商业项目。（2）集中交付完成后的零星交付。3定义：（1）交付：在工程竣工经过备案后，具备合同约定的交房条件，依照合同的约定，开发商将该房屋产品移交至业主手中，并完善相关各种手续的过程。（2）集中交付：由开发商组织，项目备案完成后在合同约定时间内，短期、成批量的向该项目的大多数业主完成商品房交付，并完善相关手续的过程。（3）零星交付：在集中交付完成后，由客户中心和物业管理处配合，完成个别房屋向业主的交付，完善手续的过程。（4）未售房：截止该项目集中交付期时尚未售出的房屋。（5）未达交付条件的房屋：因出卖人或买售人原因，使合同未能达到交付条件，双方不能进行房屋移交的情况。如出卖人未拿到备案证或买售人拖欠房款等。（6）清理房：因各种原因，公司收回，重新销售的房屋。（7）物业服务相关费项：物业在保证房屋和环境的良好状态过程中产生的物业管理费、绿化养护费、水电费等费项。4管理内容4.1未完成交付的房源获得4.1.1客户中心项目管理员于每月26日在各项目物业管理处客户中心助理处获得尚未完成交付的业主名单，并了解原因。4.1.2将该信息列入客户中心《未交房实时跟踪总表》。4.2未完成交付房屋的分类处理4.2.1未售房：由销售支持组进行处理。4.2.2 已售但未达交付条件的房屋：客户中心项目管理员向销支组落实。该类型房屋暂不向业主移交，待合同约定交付条件达到后再进行移交。4.2.3清理房：同4.2.1和4.2.2进行处理。4.2.4有沟通类的报事在处理中，业主拒交的房屋：客户中心项目管理员负责和客户沟通，物业和工程配合，沟通完毕向业主交接。（详见报事处理作业指导书）4.2.5有工程类的报事在处理中，业主拒交的房屋：客户中心项目管理员负责联系返修工程师进行工程问题处理，物业进行配合，处理完毕向业主交接。（详见报事处理作业指导书）4.2.6达到法定交付条件但因业主单方面原因一直未来接房的房屋，客户中心项目管理员对业主未来接房的情况进行例行催促，促使业主按照合同约定尽快接房。4.3催交4.3.1形式：电话或信函。4.3.2频率：每月一次，每月1日进行。4.3.3应用：通常采用电话通知的方式联系业主尽快接房。若电话联系不上且业主在集中交付期后三月都未来，可采用信函方式催交，项目管理员在每月4日前将催交结果通报客户中心主管和该项目物业管理处客户中心助理岗位。4.3.4考核指标：集中交房期结束时起6月内，报事类拒交处理完毕。4.4零星交付时所发生的物业服务费用的处理4.4.1原则：按照合同约定，从房屋达到规定条件向业主统一交付的时间起，业主开始承担该房屋的物业服务相关费用。4.4.2未完成交付的房屋，已经发生的物业服务相关费用暂时由开发商营销部代缴，原则上该费用在房屋向业主交付手续办理时由物业客户中心财务向业主收回，返还到开发商帐户上。4.4.3审批与支付：由客户中心项目管理员、营销部部门文秘负责跟踪落实费项的合理性；客户中心主管、营销部经理负责审批。该费项直接从开发商帐户转帐到物业帐户。4.4.4该费用是否对客户减免，项目管理员在手续办理前必须请示客户中心主管，并通报营销部经理。若有减免，项目管理员要向物业相关人员作出相应解释。A、已售但未达交付条件的房屋，若已经产生物业服务相关费用，由营销部承担。 B、因沟通类的报事而拒交的房屋，交付时原则上向业主收回物业服务费用，若有特殊原因需要减免的，该费用由营销部承担。C、因工程类的报事而拒交的房屋，交付时原则上向业主收回物业服务相关费项，若有特殊原因需要减免的，该费用由工程部承担。D、达到法定交付条件但因业主单方面原因一直未来接房的房屋，交付时应向业主收回物业服务相关费项。5.相关文件5.1重庆市商品房使用说明书重庆市商品房质量保证书5.2产品质量法5.3消费者权益保护法6相关记录6.1未交房实时跟踪总表6.2催交函件6.3物业服务费减免的工作联系单6.4零星交付总结6.5总包合同维保相关条款