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心理咨询师-心理测量学 7节内容第一节概述第二节测验的常模第三节测验的信度第四节测验的效度第五节项目分析第六节测验编制的一般程序第七节心理测验的使用 第一节概述第1单元测量与测量量表第2单元心理测验的基本概念第3单元心理测验的分类第4单元纠正错误的测验观第5单元心理测验在心理咨询中的应用第6单元　心理测验的发展史 第二单元心理测验的基本概念一.心理测验的定义所谓心理测验，就是依据心理学理论，使用一定的操作程序，通过观察人的少数有代表性的行为，对于贯穿在人的全部行为活动中的心理特点做出推论和数量化分析的一种科学手段要点：四个基本的要素项目反应、行为样本、标准化、常模 二、心理测验的性质（一）间接性（二）相对性（三）客观性 第三单元心理测验的分类心理测验与心理测量的区别：心理测验是一种工具；心理测量是一个过程。心理测验分类一、按测验的功能分类（一）智力测验（二）特殊能力测验（三）人格测验 二、按测验材料的性质分类（一）文字测验（二）操作测验 三、按测验材料的严谨程度分类（一）客观测验（二）投射测验1．概念：投射法是指向被试者提供一些未经组织的刺激情境，让他在不受限制的情境下，自由地表现出他的反应，分析反应的结果，便可推断出他的人格结构。2．投射技术的种类：（1）联想法；（2）构造法；（3）表露法；（4）完成法； 罗夏墨迹测验——联想法  主题统觉测验——构造法  句子填充测验——完成法我最喜欢＿＿＿＿。我最讨厌＿＿＿＿。逆境对话测验——完成法 表露法，主要有：a.画人测验b.知觉—运动测验 四、按测验的方式分类（一）个别测验（二）团体测验 五、按测验的要求（一）最高作为测验：成就测验、学绩测（二）典型行为测验：一般人格等 第四单元纠正错误的测验观一、错误的测验观（一）测验万能论（二）测验无用论（三）心理测验即智力测验 二、正确的测验观（一）心理测验是重要的心理学研究方法之一，是决策的辅助工具（二）心理测验作为研究方法和测量工具尚不完善正确对待和使用心理测验必须做到：1、测验使用者必须具备一定的资格2、慎重选择测验量表3、与被试者建立良好的协调关系4、正确解释测验结果5、注意测验的保密 第五单元心理测验在心理咨询中的应用在我国目前情况下，心理门诊中运用较多的大致有这样3类心理测验：一、智力测验二、人格测验三、心理评定量表 第六单元　心理测验的发展史一、科学心理测验的产生与发展（一）首先倡导科学心理测验的学者是英国生物学家和心理学家高尔登（二）1890年，卡特尔在《心理》杂志上发表“心理测验与测量”一文，这是心理测验第一次出现于心理学文献中。（三）比内与其助手西蒙研究制作了世界上第一个正式的心理测验。（四）心理测验的发展1、操作测验的发展2、团体智力测验的发展3、能力测验的发展4、人格测验的发展二、现代心理测验在我国的发展（参见本课程教学参考资料：专栏5-1中国古代的心理测验思想） 第一节概述第1单元测量与测量量表第2单元心理测验的基本概念第3单元心理测验的分类第4单元纠正错误的测验观第5单元心理测验在心理咨询中的应用第6单元　心理测验的发展史 第二节测验的常模第一单元常模团体第二单元常模的类型第三单元常模分数的表示方法 第二节测验的常模补充内容：常模参照分数与标准参照分数常模参照分数解释的测验：律师考试就是这样，即使大家考试都考得特别好，也只要前面的百分之几。根据大家的成绩。标准参照分数解释的测验：国家心理咨询师的考试，出了两份卷子：基础理论，操作技能，满分一百，及格六十。两科都满60，可以得到分数。门槛已经设好了。大家都能跳过门槛，就都能通过。很多人都没有通过，也就不能过去了。通过与不通过，参照一个事先设定好的标准，来解释分数。叫做标准参照分数解释。 第一单元常模团体一、常模团体的性质常模团体是由具有某种共同特征的人所组成的一个群体，或者是该群体的一个样本。它有一个标准的、规范的分数表示出来，以提供比较的基础：任何一个测验都有许多可能的常模团体。对测验编制者而言，常模的选择包括：确定一般总体、确定目标总体、确定样本。对测验的使用者来说，要考虑的问题是，现有的常模团体哪一个最合适。 二、常模团体的条件（一）群体的构成必须明确界定（二）常模团体必须是所测群体的代表性样本（三）样本的大小要适当总体数目小，只有几十个人，则需要100%的样本。如果总体数目大，相应的样本也大，一般最低不小于30或100个。全国性常模，一般应有2000~3000人为宜。（四）标准化样组是一定时空的产物 三、取样的方法（一）简单随机抽样（二）系统抽样（三）分组抽样（四）分层抽样 四、常模分数与常模（一）常模分数常模分数就是施测常模样本被试后，将被试者的原始分数按一定规则转换出来的导出分数（二）常模常模分数构成的分布就是通常所说的常模，它是解释心理测验分数的基础一般常模、特殊常模 第二单元常模的类型 （一）发展顺序量表最早的一个范例是葛塞尔发展程序表；（二）智力年龄：比内-西蒙量表中首先使用智力年龄的概念。计算方法：假如某儿童6岁组的题目全部通过，7岁组通过4题，8岁组通过3题，9岁组通过2题，其智龄为：6（岁）+42（月）+32（月）+22（月）=6岁+18月=7岁6个月。（三）年级当量：年级当量实际上就是年级量表，测验结果说明属哪一年级的水平，在教育成就测验中最常用。一、发展常模 （一）百分等级：指在常模样本中低于这个分数的人数的百分比。PR=100-(100R-50/N)；未分组资料的百分等级计算公式（二）百分点：也称百分位数。计算处于某一百分比例的人对应的测验分数是多少百分点的计算公式可根据直线内插法进行（三）四分位数和十分位数：四分位数和十分位数只是百分位数的两个变式，其含义相似。二、百分位常模 三、标准分常模标准分常模标准分数是将原始分数与平均数的距离以标准差为单位表示出来的量表。因为它的基本单位是标准差，所以叫标准分数。（一）线性转换的标准分数Z分数是典型的线性转换的标准分数，原始分转换为标准分数的公式；Z=(X-X)/SD       Z=A+BZ（二）非线性转换的标准分数：当原始分数不是常态分布时，也可以使之常态化，这一转换过程就是非线性的。标准九分 四、智商及其意义（一）比率智商（IQ）：公式IQ=MA/CA*100（二）离差智商公式IQ=100+15Z`=100+15(X-X)/SD必须指出：从不同的测验获得的离差智商只有当标准差相同或接近时才可以比较，标准差不同，其分数的意义便不同。专栏5—2几种导出分数间的相互关系注意的问题：发展常模换算及解释时需要注意的问题：只适合于所测特质随年龄发展变化的情况，对成年人不适用，只适用于在典型环境下成长的儿童。一年的差异在不同年龄有不同的含义。百分位换算及解释时需要注意的问题：顺序量表，缺少相等单位。靠近中央的原始分数差异扩大，而两端的差异缩减。不能比较和说明不同被试间分数差异的数量。标准分数换算及解释时需要注意的问题：计算非线性转换的标准分数时，特质的分数实际上应该是常态分布。标准差不同，其分数的意义不同。 第三单元常模分数的表示方法一、转换表法：最简单而且最基本的表示常模的方法就是转换表，有时也叫常模表。表5-2二、剖面图法剖面图就是将测验分数的转换关系用图形表示出来。图5-1WISC—R记录纸上的剖面图表5-3 第三节测验的信度第一单元信度的概念 第一单元信度的概念一、信度的定义信度是指同一被试者在不同时间内用同一测验（或用另一套相等的测验）重复测量，所得结果的一致程度。二、信度的指标1.信度系数与信度指数；大部分情况下，信度是以信度系数为指标，它是一种相关系数。2.测量标准误 第二单元信度评估的方法一、重测信度重测信度又称稳定性系数。它的计算方法是采用重测法，即使用同一测验，在同样条件下对同一组被试者前后施测两次测验，求两次得分间的相关系数。一般是两周到四周较宜，间隔时间最好不超过六个月 二、复本信度复本信度又称等值性系数它是以两个等值但题目不同的测验（复本）来测量同一群体，然后求得被试者在两个测验上得分的相关系数。复本信度也要考虑两个复本实施的时间间隔。如果两个复本几乎是在同一时间内施测的，相关系数反映的才是不同复本的关系，而不掺有时间的影响。如果两个复本的施测相隔一段时间，则称稳定与等值系数。 三、内部一致性信度（一）分半信度：分半信度指采用分半法估计所得的信度系数。 修正公式是斯皮尔曼-布朗公式：rxx=2rhh/1+rhh；（二）同质性信度：同质性主要代表测验内部所有题目间的一致性。几个计算同质性信度的公式如下：1、库德—理查逊公式2、克伦巴赫α系数 四、评分者信度 第三单元信度与测验分数的解释一、解释真实分数与实得分数的相关信度系数可以解释为总的方差中有多少比例是由真实分数的方差决定的，也就是测验的总变异中真分数造成的变异占百分之几。 二、确定信度可以接受的水平当rxx<0.70时，测验不能用于对个人作出评价或预测，而且不能做团体比较；当0.70≤rxx<0.85时，可用于团体比较；当rxx≥0.85时，才能用来鉴别或预测个人成就或作为。表5-4 三、解释个人分数的意义SE=sx√1-rXX一般采用95%的或然水平，其置信区间为：X―1.96SE＜XT≤X+1.96SE作用：其一是估计真实分数的范围；其二是了解实得分数再测时可能的变化情形。例：在一个智力测验中，某个被试的iQ为100，这是否反映了他的真实水平？如果再测一次，他的分数将改变多少？X―1.96SE＜XT≤X+1.96SE。已知该智力测验的标准差为15，信度系数为.84，则其iq的测量标准误和可能范围为：SE=15√1-0.84=6.0     IQ=100±1.966＝100±11.76≈88～112 四、比较不同测验分数的差异SEd=S√2-rxx-ryy例；某被试在韦氏成人智力测验中言语智商为102，操作智商为110。已知两个分数都是以100为平均数，15为标准差的标准分数。假设言语测验和操作测验的分半信度分别为0.87和0.88。问其操作智商是否显著高于言语智商呢？首先计算出差异分数的标准误：SEd=√2-0.87-0.88=7.5。在统计上，经常要求两个分数的差异程度达到0.05的显著水平，才能承认不是误差的影响。因此，将差异标准误（7.5）乘以1.96，结果为14.7，这表明个体在韦氏测验两半得分的差异高于大约15分，才能达到0.05显著水平。上述被试的差异分数110-102=8是不显著的。 第四单元影响信度的因素一、样本特征（一）样本团体异质性的影响（二）样本团体平均能力水平的影响 （一）测验越长，测题取样或内容取样越有代表性（二）测验越长，被试的猜测因素影响就越小二、测验长度 三、测验难度洛德（Lord）提出在学绩测验中，为了保证其可靠性，各类选择题的理想平均难度为：五择一测题，0.70；四择一测题，0.74；三择一测题，0.77；是非题，0.85 专栏5-3信度的特殊问题注意事项，斯皮尔曼-布朗公式为校正分半信度的经验公式，它的假设是两半测验分数的变异数相等。当假设不成立时，可以采用弗朗那根（Flanagan）公式或卢伦（kulon）公式之一，直接求得测验的信度系数。对于一些复杂的、异质的心理学变量，采用单一的同质性测验是不行的，因而常常采用若干个相对异质的分测验。四、时间间隔两次测验相隔时间越短，其信度系数越大 第四节测验的效度第一单元效度的概念一、效度的定义在心理测验中，效度是指所测量的与所要测量的心理特点之间符合的程度，或者简单地说是指一个心理测验的准确性。二、效度的性质（一）效度具有相对性：任何测验的效度是对一定的目标来说的，或者说测验只有用于与测验目标一致的目的和场合才会有效。（二）效度具有连续性：测验效度通常用相关系数表示，它只有程度上的不同，而没有“全有”或“全无”的区别。效度是针对测验结果的。（参见本课程教学参考资料：专栏5-4信度和效度的关系）专栏5——4信度与效度的关系 第一单元效度的概念一、效度的定义在心理测验中，效度是指所测量的与所要测量的心理特点之间符合的程度，或者简单地说是指一个心理测验的准确性。 二、效度的性质（一）效度具有相对性：任何测验的效度是对一定的目标来说的，或者说测验只有用于与测验目标一致的目的和场合才会有效。（二）效度具有连续性：测验效度通常用相关系数表示，它只有程度上的不同，而没有“全有”或“全无”的区别。效度是针对测验结果的。（参见本课程教学参考资料：专栏5-4信度和效度的关系）专栏5-4信度与效度的关系 第二单元效度的评估方法一、内容效度（一）内容效度指的是测验题目对有关内容或行为取样的适用性，从而确定测验是否是所欲测量的行为领域的代表性取样。（二）效度内容的评估方法1、专家判断法2、统计分析法3、经验推测法（三）内容效度的特性内容效度经常与表面效度（facevalidity）混淆。表面效度是由外行对测验作表面上的检查确定的，它不反映测验实际测量的东西，只是指测验表面上看来好像是测量所要测的东西；内容效度是由够资格的判断者（专家）详尽地、系统地对测验作评价而建立的。 二、构想效度（一）什么是构想效度：指测验能够测量到理论上的构想或特质的程度，即测验的结果是否能证实或解释某一理论的假设、术语或构想，解释的程度如何（二）构想效度的评估方法1.对测验本身的分析2.测验间的相互比较:相容效度、区分效度、因素分析法3.效标效度的研究证明4.实验法和观察法证实 三、效标效度（一）效标效度又称实证效度，反映的是测验预测个体在某种情境下行为表现的有效性程度。根据效标资料是否与测验分数同时获得，又分为同时效度和预测效度两类一个好的效标必须具备以下条件：①效标必须能最有效地反映测验的目标，即效标测量本身必须有效；②效标必须具有较高的信度，稳定可靠，不随时间等因素而变化；③效标可以客观地加以测量，可用数据或等级来表示；④效标测量的方法简单，省时省力，经济实用。（二）效标效度的评估方法1、相关法：相关法是评估效标效度最常用的方法，它是求测验分数与效标资料间的相关，这一相关系数称为效度系数。2、区分法：区分法是检验测验分数能否有效地区分由效标所定义的团体的一种方法。图5-33、命中率法命中率法是当测验用来做取舍的依据时，用其正确决定的比例作为效度指标的一种方法。表5-5 第三单元效度的功能一、预测误差效度系数的实际意义常常以决定性系数来表示，意旨相关系数的平方，它表示测验正确预测或解释的效标的方差占总方差的比例。Sest=Sy√1-rxy2二、预测效标分数：如果X与Y两变量呈直线相关，只要确定出二者间的回归方程，就可以从一个变量推估出另一个变量三、预测效率指数K=Sest/Sy=√1-rxy2  E=100（1-K） 一、测验本身的因素测验取材的代表性、测验长度、试题类型、难度、区分度以及编排方式等都会影响效度二、测验实施中的干扰因素主试被试三、样本团体的性质（一）样本团体的异质性（二）干涉变量四、效标的性质第四单元影响效度的因素 第一单元项目的难度一、定义，顾名思义，是指项目的难易程度。 P=R/N×100％二、计算方法（一）二分记分的项目P=(PH+PL)/2；（二）非二分记分的项目P=X/Xmax×100％三、难度水平的确定（一）项目的难度:P值越接近于0.50，区别力越高（二）测验的难度第五节项目分析 第一单元项目的难度一、定义，顾名思义，是指项目的难易程度。P=R/N×100％二、计算方法（一）二分记分的项目P=(PH+PL)/2；（二）非二分记分的项目P=X/Xmax×100％三、难度水平的确定（一）项目的难度:P值越接近于0.50，区别力越高（二）测验的难度 第二单元项目的区分度一、定义项目区分度也叫鉴别力，是指测验项目对被试的心理特性的区分能力区分度是评价项目质量和筛选项目的重要指标，也是影响测验效度的重要因素二、计算方法（一）鉴别指数（二）相关法1、点二列相关2、二列相关三、区分度与难度的关系 第五单元心理测验在心理咨询中的应用在我国目前情况下，心理门诊中运用较多的大致有这样3类心理测验：一、智力测验二、人格测验三、心理评定量表 第六节测验编制的一般程序 第一单元测验的目标分析一、测验的对象二、测验的用途（一）显示性测验:指测验题目和所要测量的心理特征相似的测验。（二）预测性测验:指预测一些没被测量的行为的测验三、测验的目标（一）工作分析（二）对特定概念下定义（三）确定测验的具体内容 第二单元测题的编写一、搜集资料（一）已出版的标准测验（二）理论和专家的经验（三）临床观察和记录二、命题的一般原则（一）内容方面（二）文字方面（三）理解方面（四）社会敏感性方面菲力普策略 三、测题的编制要领（一）选择题a．题干所提的问题必须明确，尽量使用简单而且明晰的词语。b．选项切忌冗长。c.每题只给一个正确答案，其它属诱答。d.各选项长度应相等。e．避免题干用词与选项用词一致。f．选项最好用同一形式。（二）是否题是非题又叫正误题，是指出一个论点要被试判断是否正确，或是从是非两个答案做出选择，因此可以把是非题看作是两个备选答案的选择题。（三）简答题在客观测验试题中，只有简答题是提供型题目，它要求被试用一个正确的词或句子来完成或填充一个未完成句子的空白，或者是提供一个正确的答案。有时将前者称之为填充题，后者称之为简答题。（四）操作题操作题是介于一般认知结果的纸笔测验和在未来真实情境的实际活动之间的测验，是让被试实际操作，如画图、走迷津、拼配物体等，可作为纸笔测验题的补充。 第三单元测验的编排和组织一、合成测验（一）选择与审定试题1、选择试题形式2、审定题目（二）测题的编排二、预测与项目分析（一）预测（二）项目分析三、信度与效度考察（一）信度（二）效度四、常模制订 五、编写指导手册1.测验的目的和功用。2.测验编制的理论背景以及测验中的材料是根据什么原则、应用什么方法选择出来的，许多手册还提供选择题目的统计指标。3.如何实施测验的说明。4.测验的标准答案和记分标准。5.常模资料，包括常模表、常模适用的团体及对测验分数如何做解释。6.测验的基本特征，包括难度、鉴别力、信度、效度和因素分析的资料，以及这些资料取得的条件和情境，包括调查的样本和时间。 第七节心理测验的使用第一单元主试的资格 第一单元主试的资格一、知识结构二、专业理论知识和专业技能（一）专业理论知识（二）专业技能三、职业道德（一）测验的保密和控制使用（二）测验中个人隐私的保护 一、所选测验必须适合测量的目的二、所选测验必须符合心理测量学的要求第二单元测验的选择 一、测验前的准备工作（一）预告测验（二）准备测验材料（三）熟悉测验指导语（四）熟悉测验的具体程序二、测验中主试的职责三、建立协调关系：协调关系是一个专业术语，在临床心理咨询、心理治疗中经常用到。第三单元测验前的准备及注意事项 一、指导语（一）对被试的指导语（二）对主试的指导语二、时限：大多数典型行为测验是不受时间限制的，在速度测验中，尤其要注意时间限制，不得随意延长或缩短。三、测验的环境条件：标准化的实施程序不仅包括口述指导语、计时、安排测验材料以及测验本身的一些方面，同时还包括测验的环境条件第四单元测验实施的程序及要素 第五单元被试误差及控制方法一、应试技巧与练习效应（一）应试技巧：被试对测验的经验或应试技巧会影响测验成绩，对测验的程序和技能熟悉程度不同，所得分数便不能直接比较。（二）练习效应二、动机与焦虑因素（一）应试动机（二）测验焦虑三、反应定势（一）求“快”与求“精确”的反应定势（二）喜欢正面叙述的反应定势（三）喜欢特殊位置的反应定势（四）喜欢较长选项的反应定势（五）猜测的反应定势 第六单元测验的评分一、原始分数的获得三点要求：1．及时而清楚地记录反应情况。2．要有一张标准答案或正确反应的表格，即记分键。3．将被试的反应和记分键比较，对反应进行分类。二、原始分数的转换（识记、应用） 第七单元测验结果的报告一、测验分数的综合分析：㈠应根据心理测验的特点进行分析。㈡不能把分数绝对化：1．将个人在测验前的经历考虑在内；2．测验情境也是一个需要考虑的因素。㈢必须有测验的信度和效度资料。㈣对于来自不同测验的分数不能直接加以比较 二、报告分数的具体建议㈠不应把分数直接告诉被试本人或家长、学校班主任等有关人员，应告诉的是测验分数的解释和建议㈡避免使用专业术语㈢要保证当事人知道这个测验测量或预测什么；㈣要使当事人知道他是和什么团体在进行比较；㈤要使当事人知道如何运用他的分数；㈥要考虑测验分数将给当事人带来什么心理影响；㈦要让当事人积极参与测验分数的解释。 聚贤园心理学协会 （一）租赁合同的订立、效力、解除（★★）《合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《城镇房屋租赁合同解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 （Ⅰ）租赁合同的特征（★）1．租赁合同属于移转财产使用权的合同、诺成合同、双务合同、有偿合同、有名合同。2．租赁期限6个月以上的租赁合同为要式合同。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。3．具有非永续性。租赁合同的期限过长，将使出租人的财产权利被虚置。《合同法》214条规定，一个租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过部分无效。 （Ⅱ）定期租赁合同与不定期租赁合同1．概念。定期租赁合同指合同约定有明确期限的租赁合同。不定期租赁合同，指未约定租赁期限的租赁合同。不定期租赁合同包括三种情形：①没有约定租赁期限的；②租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的；③租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。 2．不定期租赁合同的双方当事人均享有任意解除权：①出租人和承租人均有权随时解除合同；②出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。③因解除合同给给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 （Ⅲ）一房数租时履行合同承租人的确定《城镇房屋租赁合同解释》第6条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。 （四）租赁合同中当事人的法定解除权租赁合同属于继续性合同，特别强调当事人之间的信赖关系。与此相适应，合同法对租赁合同规定了较多的法定解除权，使得双方或一方在法定情形得解除租赁合同，具体而言：1.不定期租赁合同，双方当事人均享有任意解除权。 2.出租人的法定解除权：①承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的（《合同法》第219条）；②房屋租赁合同中，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的（《城镇房屋租赁合同解释》第7条）；③承租人未经出租人同意擅自转租的（但出租人知道或者应当知道擅自转租之日起6个月未提出异议的，解除权消灭）（《合同法》第224条、《城镇房屋租赁合同解释》第16条）；④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告后在合理期间内仍未支付的（《合同法》第227条）。 3.承租人的法定解除权：①因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失，不能实现合同目的的（《合同法》第231条）；②租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的（《合同法》第233条；③出租人就同一房屋订立数份有效的租赁合同，不能取得租赁房屋的承租人有权解除合同（《城镇房屋租赁合同解释》第6条）； ④房屋租赁合同中，因下列三种情形之一，导致租赁房屋无法使用的：a）租赁房屋被依法查封的；b）租赁房屋权属有争议的；c）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的（《城镇房屋租赁合同解释》第8条）。 （五）房屋租赁合同的特别无效事由（★）1.房屋租赁合同无效的几种情形根据《城镇房屋租赁合同解释》第3、4、15、16条，下列房屋租赁合同无效：①就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所订立的租赁合同无效（但在一审法庭辩论终结前取得许可证或者经批准的，有效）。②就未经批准建设的临时建筑所订立的租赁合同无效（但在一审法庭辩论终结前经批准的，有效）。③合法转租的，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分无效（但出租人与承租人另有约定的除外）。④非法转租的，转租合同无效（但自出租人知道或者应当知道之日起6个月出租人未提出异议的，有效）。 2.房屋租赁合同无效时的处理①房屋已交付使用的，出租人有权请求无权占有人返还房屋（请求权基础既可以是返还原物请求权，也可以是不当得利返还请求权）；②出租人有权请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费（请求权基础为不当得利请求权，已经发生的占有使用不能返还，返还相当于租金的价额）。 （二）房屋租赁合同的法定承受《合同法》第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《城镇房屋租赁合同解释》第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 1.与承租人生前共同居住人的“居住权”《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，资租赁权并非遗产，其继承人不享有继承权，但与其生前共同居住的人有权主张依照原房屋租赁合同继续租赁该房屋。即与其生前共同居住的人可以法定承受该房屋租赁合同。 与承租人生前共同居住的人享有此项权利的构成要件是：①仅限于房屋租赁合同；②承租人于租赁期间届满前死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪；③主张依照原租赁合同继续租赁该房屋者必须是与承租人生前共同居住人，是否承租人的近亲属或者法定继承人，在所不问。 2.与承租人生前共同经营者对房屋租赁合同的法定承受《城镇房屋租赁合同解释》第19条扩张了《合同法》第234条的规定，将房屋租赁合同的法定承受人扩张至与承租人生前共同经营的人。 与承租人生前共同经营的人享有此项权利的构成要件是：①仅限于房屋租赁合同；②承租人于租赁期间届满前死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪；③承租人将租赁的房屋用于合伙经营或者家庭经营；④主张依照原租赁合同继续租赁该房屋者必须是与承租人生前共同经营的合伙人或者个体工商户的共同经营者。 （三）租赁合同当事人的权利与义务（Ⅰ）出租人的义务1．出租人的适租义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途（《合同法》第216条）。 2．出租人的维修义务。当事人对维修义务没有约定的：①出租人应当承担租赁物的维修义务。②出租人不履行维修义务，承租人自己维修的，承租人有权请求出租人承担维修费用。③因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期（《合同法》第220、221条）。 3．出租人的权利瑕疵担保义务。《合同法》第228条规定：①因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，出租人应当承担违约责任，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。②第三人主张权利的，承租人应当及时通知承租人。 （Ⅱ）承租人的义务1．适当使用租赁物的义务。承租人应当按照约定的用途或者租赁物的性质使用租赁物。承租人适当使用租赁物的，对于租赁物的正常损耗，不承担责任。承租人违反适当使用义务的，出租人有权“解除合同”并要求赔偿损失（《合同法》第219条）。2．不得擅自转租的义务（《合同法》第224条第二款）。 3．妥善保管租赁物的义务。承租人因“过错”导致租赁物毁损、灭失的，应承担损害赔偿责任（《合同法》第222条）。4．不得擅自添附的义务。未经出租人的同意对租赁物进行添附的，出租人可以要求承租人承担违约责任或侵权责任（《合同法》第223条）。 5．支付租金的义务。①承租人应当按照约定的期限支付租金。②对支付期限没有约定的，租赁期间不满一年的，在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，在租赁期间届满时支付（《合同法》第226条）。 （四）转租《合同法》第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 《城镇房屋租赁合同解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应支付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 1.转租的概念转租，指承租人在维持与出租人间租赁合同的同时，将租赁物的全部或者一部分出租给第三人（次承租人）使用收益，第三人向承租人（转租人）支付租金的行为。转租涉及两个租赁合同（即租赁合同与转租合同）和三方当事人（即出租人与承租人、承租人与次承租人、出租人与次承租人）之间的法律关系。经出租人同意的转租为合法转租；未经出租人同意的转租为非法转租。 2.合法转租（1）合法转租合同的订立①须经出租人同意。同意的意思表示，可明示或默示作出；可事前同意或事后追认；可向承租人作出，亦可向第三人作出。②出租人同意转租的推定。《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，推定同意转租。转租合同有效，出租人不得再行主张转租合同无效或者解除与承租人之间租赁合同。 ③超期转租未经出租人同意的，转租合同的超期部分无效。《城镇房屋租赁合同解释》第15条的涵义是：（a）出租人同意转租，但就超期并未同意。（b）仅超期部分无效，而非转租合同全部无效。（c）如果租赁合同为不定期租赁合同，则转租合同不存在超期转租的问题。（d）超期转租的，如果承租人事后取得了房屋的所有权，或者取得了出租人的追认，或者承租人与出租人协议将租赁合同的期限延长至超期部分的，超期转租合同自始有效。 〖例一〗甲将房屋出租给乙，租期一年，合同约定乙有权转租，但对转租期限没有明确。乙随即将房屋转租给丙，租赁三年。乙、丙间转租合同的效力如下：（a）仅在一年内有效，剩余两年的转租合同无效。（b）乙在一审言辞辩论终结前取得房屋所有权的，转租合同全部有效。（c）甲事后追认的，转租合同全部有效。（d）甲、乙协议将原租赁合同的期限延长至三年以上的，转租合同全部有效。 （2）合法转租的法律效果①出租人与承租人间的租赁合同继续有效。需注意三个问题：第一，次承租人因过错造成租赁物毁损、灭失的，出租人如为租赁物的所有权人：（a）出租人有权请求承租人承担无过错的损害赔偿责任；（b）出租人有权请求次承租人承担侵权责任；（c）但根据合同的相对性，出租人无权请求次承租人承担违约责任。 第二，出租人有权请求承租人按照约定支付租金，但无权请求次承租人向自己支付租金。第三，《合同法》第225条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外”。 据此，转租的租金高于租赁合同约定的租金时，出租人无权请求承租人返还不当得利。因为，只要租赁合同有效，承租人对租赁物就享有收益的权利，承租人向次承租人收取的租金在“权益归属上”属于承租人，《合同法》第225条是承租人取得较高租金之法律上的原因，承租人收取的较高租金不构成不当得利。 ②承租人与次承租人之间的转租合同有效，且为相对独立的合同。承租人负有提供租赁物供次承租人使用收益、修缮租赁物等出租人的义务；次承租人负有向承租人支付租金、妥善保管租赁物等一般承租人的义务。③出租人与次承租人之间不具有租赁合同关系。出租人对次承租人不享有租赁合同上的请求权；次承租人对出租人也不享有租赁合同上的请求权。 〖例二〗甲将自己的房屋出租给乙，租金每月3000元。乙经甲同意，将房屋转租给丙，但暗中将租金增至每月4000元。此例中：（a）如果丙损坏房屋，甲可以请求乙承担违约责任，或者请求丙承担侵权责任，但不能请求丙承担违约责任。（b）甲无权请求丙向自己支付租金。（c）乙多收的1000元租金不构成不当得利，甲无权请求乙返还。 ④合法转租中，次承租人对租赁物的占有为基于“占有连续”的有权占有。租赁期间届满前，（对租赁物享有所有权的）出租人不得对次承租人行使返还原物请求权。租赁期间届满后，次承租人成为无权占有人，出租人有权对次承租人行使返还原物请求权。 〖例三〗甲将自己的房屋出租给乙，租期3年，乙经过甲的同意，将房屋转租给丙。此例中：a）甲、丙间虽无直接的法律关系，但丙相对于甲为有权占有。因为，丙的占有受让于乙，乙相对于甲为有权占有，且乙享有将房屋的占有移转于丙的权利，丙的占有属于基于占有连续的有权占有。b）甲、乙的租赁期间届满前，甲无权对丙行使返还原物请求权。c）甲、乙的租赁期间届满后，丙成为无权占有人，甲有权请求丙返还房屋。 ⑤次承租人享有代位清偿请求权。为了保护次承租人的利益，《城镇房屋租赁合同》第17条规定：a）次承租人作为有利害关系的第三人，有权请求代位清偿承租人欠交的租金和违约金，出租人不得拒绝，出租人的解除权因次承租人的代位清偿而消灭。b）次承租人代位清偿后，有权对承租人主张抵销或者向承租人行使追偿权。 根据债法理论，除根据债的性质，必须债务人亲自为履行，或者债权人与债务人约定必须由债务人亲自履行外，第三人可以为清偿人。第三人依照债的本旨代为清偿，对债务人和债权人一般不会产生不利益。故第三人代为清偿时，无须债务人或债权人同意。例外地，如果债务人提出异议，债权人可以拒绝第三人的代为清偿。但是，第三人就债的履行，有利害关系的，债权人不得拒绝。 〖例四〗甲将房屋出租给乙，乙经过甲同意后转租给丙。因乙经催告后于合理期间内仍不支付5万元到期租金，甲欲解除与乙的租赁合同。丙闻言向甲支付了5万元租金即预期利息。 此例中：①由于《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。据此，如果承租人经催告后未在合理期间支付租金，出租人解除与承租人间的租赁合同后，就有权基于所有权请求次承租人向自己返还租赁物（此时次承租人相对于承租人为有权占有人，但相对于出租人为无权占有人。基于债权取得的有权占有具有相对性！）。 ②丙属于有利害关系的第三人，丙代位清偿乙欠付的租金时，乙无权提出异议，甲不得拒绝。③丙代位清偿后，甲的法定解除权消灭。④丙可以对乙主张抵销或者向乙行使追偿权。 3.非法转租非法转租，指未经出租人同意的转租合同。非法转租在三方当事人之间产生以下法律效果：①非法转租合同无效。《城镇房屋租赁合同》没有采纳通说见解，认为非法转租合同无效。但不因此影响租赁合同的效力，除非出租人与承租人约定租赁合同以非法转租为解除条件。②出租人取得法定解除权。该法定解除权的除斥期间为6个月。出租人应自知道或者应当知道非法转租之日起6个月内行使解除权，否则解除权消灭。 ③次承租人对租赁物的占有为无权占有。由此引申出以下两个规则：a）出租人解除租赁合同后，有权请求次承租人“向自己”返还租赁物。b）出租人解除租赁合同前，只能请求次承租人“向承租人”返还租赁物，而不得请求次承租人“向自己”返还租赁物。原因在于，租赁合同解除前，承租人对租赁物享有合法占有的权利，出租人请求次承租人向自己返还，就会侵害承租人的合法占有。 ④非法转租约定的租金高于租赁合同约定的租金时，分别情况处理：a）出租人未解除租赁合同的，不得对承租人主张高出部分之租金的不当得利返还请求权。b）出租人解除租赁合同后，承租人对次承租人继续收取的租金构成不当得利。c）出租人解除租赁合同后，次承租人对租赁物的占有构成不当得利，出租人有权“直接”请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。 〖例五〗甲将房屋出租给乙，约定每月租金3000元，乙未经甲的同意，擅自转租给丙，约定转租租金每月4000元。此时，乙、丙之间的转租合同无效。在租金的问题上，法律关系如下：a）如果甲未解除租赁合同，甲、乙之间的租赁合同有效，甲有权请求乙按照约定数额支付租金。但是，甲无权请求乙将每月多收的1000租金作为不当得利返还给自己。因为，甲、乙的租赁合同有效，根据《合同法》第225条的规定，乙在租赁期间享有对租赁物收益的权能，乙每月多收的租金具有法律上的依据，不构成不当得利 b）如果甲在乙转租5个月满时解除了合同，则乙多收的5000元仍不构成不当得利（在权益上应归属于乙）。如果甲解除合同之后，乙继续向丙收取租金，则所收租金均为不当得利，甲有权请求如数返还。c）甲解除合同之后，丙负有在合理期限内腾房的义务，丙超过合理期限未腾房的，丙对房屋的占有直接对甲构成不当得利，占有利益本身无法返还，应返还价额，甲有权请求丙比照租赁的市价支付占用期间的使用费。 例题：冯某与张某口头约定将一处门面房租给张某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，张某向冯某提出能否转租给翁某，冯表示同意。张某遂与翁某达成租期1年、月租金1200元的口头协议。翁某接手后，擅自拆除了门面房隔墙，冯某得知后欲收回房屋。下列选项哪些是正确的？A．冯某与张某间的租赁合同为不定期租赁B．张某将房屋转租后，冯某有权按每月1200元向张某收取租金C．冯某有权要求张某恢复原状或赔偿损失D．冯某有权要求翁某承担违约责任 AC。根据《合同法》第215条，6个月以上的租赁合同应当采用书面形式。口头租赁合同，视为不定期租赁合同，A正确。张某与翁某之间的转租属于合法转租，根据《合同法》第225条，承租人有权取得转租所得的租金，B错误。根据《合同法》第224条，C正确。冯某与翁某之间不具有合同关系，根据合同相对性原理，D错误。 例题：甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？A．甲有权要求解除与乙的租赁合同B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失C．甲有权要求丙搬出房屋D．甲有权要求丙支付租金 （五）买卖不破租赁、房屋承租人的优先购买权《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《城镇房屋租赁合同解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 （Ⅰ）买卖不破租赁（★★★）1.概念买卖不破租赁，又称所有权变动不破租赁，指租赁物在租赁期间发生所有权变动，由取得租赁物所有权的人取代原出租人的地位成为新的出租人，租赁合同的内容维持不变。买卖不破租赁制度不仅适用于不动产租赁合同，也适用于动产租赁合同。2.买卖不破租赁的构成要件：①租赁合同有效。②租赁期间内，租赁物的所有权发生变动，如因买卖、互易、赠与、投资、继承、遗赠、企业合并发生所有权变动。 3.买卖不破租赁的除外情形：在下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：①租赁物被没收、征收的；②房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；③房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 4.买卖不破租赁规则的效力在买卖不破租赁场合，由新的所有权人法定承受原租赁合同的权利与义务，与承租人形成租赁关系，租赁合同内容（期限、租金等）维持原约定不变。一言以蔽之，换了出租人。 （Ⅱ）房屋承租人的优先购买权1.概念房屋承租人的优先购买权，指房屋租赁合同的出租人将租赁的房屋出卖给第三人时，承租人享有以同等条件优先购买该房屋的法定优先权。《合同法》第230条规定了房屋承租人的优先购买权，《城镇房屋租赁合同解释》予以细化。 2.房屋承租人优先购买权的性质与效力（1）性质属于“强制缔约请求权”根据该制度，出租人向第三人出卖租赁的房屋时，应当提前15天通知承租人，承租人享有强制缔约请求权，出租人无正当理由不得拒绝承诺，并以与第三人同等的条件与承租人订立房屋买卖合同。 （2）优先购买权的效力①首先需要注意的是：《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。但是，最高人民法院已于2008年12月废止该规定。此后，不得依照该条规定确定房屋承租人优先购买权具有的效力。 ②优先购买权的效力内容为：a）出租人出卖租赁房屋的，应提前15天通知承租人（《城镇房屋租赁合同解释》第24条）；b）承租人享有以与第三人同等条件购买该房屋的强制缔约请求权。 （3）优先购买权遭受侵害的救济《城镇房屋租赁合同解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。” 〖例一〗甲将自己的房屋出租给乙，租期三年。半年后，甲未告知乙，以20万元的价格将该房屋出卖给丙。此例中：①乙无权请求宣告甲、丙间的买卖合同无效。甲、丙间的买卖合同如无法定效力瑕疵，应为有效的买卖合同。②如果已经给丙办理了过户登记，且丙购买房屋时为善意（即不知房屋已经出租），则乙不享有优先购买权；乙有权请求甲承担损害赔偿责任。 ③如果尚未给丙办理过户登记，乙依然享有优先购买权，可自知道之日起合理期间内（应为15天）请求甲以同等条件与自己订立房屋买卖合同，并优先于丙取得房屋所有权。此时，存在两个有效的房屋买卖合同，丙因不能取得房屋所有权，有权请求甲承担违约责任。 3.房屋承租人优先购买权的构成要件（1）租赁合同为房屋租赁合同。其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。（2）租赁期间，出租人向第三人出卖租赁的房屋。对此注意三点：①仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的，承租人无优先购买权。②房屋被抵押，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，承租人享有优先购买权（《城镇房屋租赁合同解释》第22条）。 需要注意的是：由于只要出租人的购买条件与第三人（或抵押权人）相同，承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲突，因此无论抵押权设立于租赁合同之前或之后，承租人均有优先购买权。换言之，于此不适用《物权法》第190条。与此不同的是：买卖不破租赁需要适用《物权法》第190条。 ③出租人委托拍卖人拍卖.租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人，承租人享有以最高应价购买房屋的优先购买权。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权（《城镇房屋租赁合同解释》第23条）。 （3）承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。即承租人的购买条件（价款、支付方式、担保）不得低于第三人。 （4）承租人需要在合理期限内行使优先购买权。（a）一般情形下，承租人应自接到通知之日起15日内行使；期满未行使的，视为放弃优先购买权。（b）拍卖出租房屋的，承租人应自接到通知之日起5日内行使。 4.承租人优先购买权的排除根据《城镇房屋租赁合同解释》第24条的规定，在下列四种情形下，承租人不享有优先购买权：①房屋共有人行使优先购买权的（包括按份共有人依照《物权法》第101条、共同共有人依照《民通意见》第92条行使优先购买权）。②出租人将房屋出卖给近亲属（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）的。③出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的。④第三人不知房屋已经出租而善意购买房屋，且已经办理过户登记手续的。 拍卖法规则拍卖中，承租人的优先购买权的保护，有“跟价法”与“询价法”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条采用“跟价法”。①所谓“跟价法”，指由法院通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。②所谓“询价法”，指由法院通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否购买。如果其不愿意购买，则视为放弃优先购买权，拍卖房屋即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则由拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其表示不愿加价，则拍卖房屋由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。